綿陽moma學(xué)府廣場(chǎng)前期策劃定位報(bào)告(參考版)
2024-12-11 11:47本頁面
【正文】 哈雷摩托酷女郎開道 + 比基尼小姐巡游及青年生活場(chǎng)景秀 時(shí)間： 2022年 78月左右 投資說明會(huì) 形式： 通過 “ 活動(dòng) +專業(yè)幻燈片 +冷餐會(huì) +邀請(qǐng)教育園區(qū)管理 人員講解園區(qū)遠(yuǎn)景 ” 的形式，針對(duì)小訂客戶，在開盤前一周舉行 地點(diǎn)：某酒店會(huì)議廳 時(shí)間：項(xiàng)目開盤前一周 營銷費(fèi)用 針對(duì)本案情況，營銷推廣費(fèi)用控制在銷售總產(chǎn)值的 1%內(nèi) 第五部分：廣告設(shè)計(jì)欣賞 THANKS!! 博采眾智 睿眼觀察 。 根據(jù)學(xué)校正式啟動(dòng)時(shí)間為 2022年 9月，本案需于此間達(dá)到開盤條件。 臨時(shí)接待點(diǎn)需精裝修，提升項(xiàng)目品質(zhì)，增加三維動(dòng)畫、廣告看板、 銷售沙盤展示。 樣板房：與樣板層同步進(jìn)行，可選裝 3— 4套，作為引導(dǎo)客戶購買的必要道具。 大堂及酒店外圍園林綠化：現(xiàn)場(chǎng)銷售中心則設(shè)置在大堂內(nèi)，以充分體現(xiàn)項(xiàng)目 的投資價(jià)值?？梢宰钪苯拥恼宫F(xiàn)后期的經(jīng)營效果，提高 投資客戶的購買信心。 其他案名： MINI青年匯 金色校園廣場(chǎng) 三大名校旁，財(cái)富原始股 商業(yè)： 學(xué)府商業(yè)廣場(chǎng) 住宅： MINI巢 公寓： MINI公寓 本案的五大核心賣點(diǎn) 教育園區(qū) 10萬人流強(qiáng)大消費(fèi)磁場(chǎng) 綿中、南山、外國語三大名校強(qiáng)大的號(hào)召力 MINI公寓，亦居住、亦投資，投資極品！ 25— 45平米全功能私酒店，總價(jià) 10萬起！ 智能社區(qū)，增加高速寬帶配置，增加科技配置，滿足青年客戶群體的生活習(xí)慣。 案名建議 MOMA摩瑪， Modern Mart的縮寫和音譯，時(shí)尚的代名詞，契合目標(biāo)居住客戶群體年輕特征。 招商形式： 自然招商，前期銷售客戶群中自然帶來部分商家資源。 商業(yè)招商 招商時(shí)間： 項(xiàng)目住宅銷售達(dá)到 60%后即可啟動(dòng)招商。 業(yè)主完全可自主房屋裝修，裝修水準(zhǔn)將不齊，必然影響項(xiàng)目口碑，對(duì)長期經(jīng)營來說對(duì)物業(yè)形象有很大損傷。 自住客后期需要承擔(dān)較高的物業(yè)管理費(fèi)。 客戶會(huì)非常挑剔樓層、戶型、公攤等。 可以通過代租賃、配套商務(wù)等內(nèi)容獲取額外收益。 更靈活的選擇投資模式。 三方的關(guān)系 開發(fā)商 業(yè)主 出售房屋 擁有產(chǎn)權(quán) 租客 物管公司 委托代租代售 開發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并委托給物管公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營，業(yè)主既可自己使用也可以自己租賃，也可以委托物管代為租賃，業(yè)主通過租賃獲取收益回報(bào)。 五年回購承諾： 由于地段較偏，（此種模式仍可考慮此種承 諾），投資客戶可能存在擔(dān)心租賃的問題，開發(fā)商可承諾五年原 價(jià)回購，消除購買后的擔(dān)憂；五年地段的成熟和物業(yè)的升值使得 原價(jià)回購對(duì)開發(fā)商沒有任何影響。最終針對(duì)本案將轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商 策略二：“私酒店”公寓模式 清水房方出售： 不考慮裝修，客戶自己裝修。 業(yè)主擁有的是商業(yè)產(chǎn)權(quán) 40年，由于是商用水電氣，后期轉(zhuǎn)向自住比較麻煩。 弊 管理方屬于開發(fā)商，如果能單獨(dú)招管理方當(dāng)然最理想，如果不能則開發(fā)商基承擔(dān)租賃不出去的風(fēng)險(xiǎn)。 小面積、低總價(jià)，客戶自然樂意投資。 客戶不會(huì)太在意樓層、戶型、公攤之類的問題。 便于炒作，可以短期內(nèi)形成關(guān)注點(diǎn)。 純投資公寓，三者之間的關(guān)系 開發(fā)商 業(yè)主 管理方 出售房屋 擁有產(chǎn)權(quán) 開發(fā)商出售房屋給業(yè)主，并通過委托給管理公司全面進(jìn)行后期經(jīng)營，管理公司擁有自住經(jīng)營權(quán)，業(yè)主在管理方承租期領(lǐng)取固定回報(bào)，擁有產(chǎn)權(quán)但無經(jīng)營權(quán)。 固定回報(bào)模式： 針對(duì)本案情況，我們提出承諾月租金穩(wěn)定回報(bào)方 式；只能選擇其中一種。 引入第三方管理： 成立或引入一家酒店管理公司，也可由物業(yè)管 理代此項(xiàng)工作，全面承擔(dān)酒店的租賃管理和日常經(jīng)營。 酒店式公寓： 由于酒店式公寓的獨(dú)特客戶群體為學(xué)生及陪讀家長均為短 租客戶，最長為三年左右時(shí)間，決定了該類客戶購買的比例不大，需通 過引入外來投資客戶購買，做如下建議。 11 小五金電器店 100平米 12 照相館 100平米 13 打字復(fù)印店 100平米 14 奶茶飲品店 100平米 15 眼鏡店 100平米 16 服裝、鞋店 300平米 第四部分：項(xiàng)目營銷思路 銷售模式 招商思路 案名建議 廣告推廣 營銷節(jié)點(diǎn) 營銷費(fèi)用 銷售模式 短租青年公寓： 按普通住宅清水房常規(guī)銷售模式。 設(shè)置統(tǒng)一店招。 開間： —— 進(jìn)深： 9—14米 首層層高： ，二層層高 商鋪內(nèi)考慮上下水，商鋪可考慮廁所。 三大產(chǎn)品復(fù)合形態(tài) 產(chǎn)品類型 酒店式公寓 青年公寓 純商業(yè) 產(chǎn)品性質(zhì) 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 居住產(chǎn)權(quán) 商業(yè)產(chǎn)權(quán) 樓層規(guī)劃 11+1層或 18層以下（按實(shí)際規(guī)劃確定樓層，最好 11層） 18層 局部兩層，局部一層 體量控制 10000 ㎡ 30000 ㎡ 6000㎡ 后期用途 純投資產(chǎn)品 可自住可投資 自用或投資 1 2 4 總平建議 5 5棟：青年公寓， 4棟：酒店式公寓 商業(yè)布局以臨街商鋪，兩層商為主，局部可考慮一層 3 投資概算分析 見 EXCEL文檔 立面形象 酒店式公寓形象 酒店式公寓形象 青年公寓形象 戶型定位 酒店式公寓 30— 40平米 40— 50平米 套型 標(biāo)間 套一房 戶型面積 60% 40% 短租 /青年公寓 30— 40平米 40— 50平米 65— 75平米 85— 90平米 套型 標(biāo)間 套一 套二 小套三 戶型面積 20% 30% 40% 10% 酒店式公寓標(biāo)間 短租公寓標(biāo)間 標(biāo)間戶型參照 套一戶型參照 套二戶型參照 小套三戶型參照 園林定位 本項(xiàng)目園林主要通過拓寬項(xiàng)目南門河渠，形成天然河景作 為項(xiàng)目的外部園林，內(nèi)部園林可利用空間不多，可增設(shè)硬 質(zhì)小品等景觀元素。 一類：滿足純投資客戶群體，未來租賃
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