鄂爾多斯鑫威時(shí)代廣場(chǎng)商業(yè)定位策劃報(bào)告(參考版)
2025-08-02 19:40本頁(yè)面
【正文】 辦公助理 大堂設(shè)立辦公助理服務(wù)中心，提供秘書(shū)、金融、會(huì)計(jì)等中小企業(yè)不具備的服務(wù)內(nèi)容。 業(yè)務(wù)助理服務(wù) 提供一體化業(yè)務(wù)聯(lián)合方式，從有資金需求客戶走進(jìn)大門開(kāi)始，就有專業(yè)的服務(wù)人員全程陪同服務(wù)，直到客戶完成業(yè)務(wù)。 我們就針對(duì)這些客戶群來(lái)定位我們的寫(xiě)字樓！ 鑫威 目標(biāo)客群 鄂爾多斯全民參與最多，最熱的行業(yè)是什么？不是揚(yáng)眉吐氣 4大家族，而是 數(shù)千家 的民間發(fā)起的 小額貸款 公司！ 他們注冊(cè)資本大致在 5000萬(wàn) 2億 之間，員工在1020人 之間。 自身優(yōu)劣 ◆ 從上述分析可以得出 3個(gè)結(jié)論 鄂爾多斯有超出市場(chǎng)消化量的辦公類產(chǎn)品，但大家都不知道該怎么賣?。?都處于守株待兔或老板出面的階段 ） 產(chǎn)品同質(zhì)化非常嚴(yán)重，大家都在設(shè)想一下賣掉幾千平米，或者一個(gè)客戶買走一層！（ 大客戶是有，但不足以支撐項(xiàng)目的銷售） 對(duì)于高檔寫(xiě)字樓產(chǎn)品的后期配套服務(wù)等軟性設(shè)施缺乏認(rèn)識(shí)。 ◆ 項(xiàng)目自身設(shè)計(jì)上缺少賣點(diǎn)，與傳統(tǒng)鄂爾多斯辦公項(xiàng)目處于一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)層面。揚(yáng)眉吐氣四大家族都有自己的辦公地點(diǎn)，鄂爾多斯的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)又決定了很難有較大實(shí)力的外地企業(yè)進(jìn)駐！ ◆ 項(xiàng)目位置只能說(shuō)尚可，非傳統(tǒng)的 CBD區(qū)域，周邊辦公氛圍不足。 ? 劣勢(shì)：遠(yuǎn)離城市核心區(qū)，周邊現(xiàn)有配套很不完善，無(wú)公共交通設(shè)施，出行及其不便。 ? 劣勢(shì)： 板塊較為狹長(zhǎng)，項(xiàng)目規(guī)劃比較分散，受東板塊影響較重； 周邊現(xiàn)有配套不夠完善，出行不便。 ? 劣勢(shì)：整體價(jià)位較高，價(jià)格劣勢(shì)凸顯。 ? 劣勢(shì)：板塊狹長(zhǎng)，企業(yè)辦公較為分散，不能形成真正意義上 CBD核心區(qū)域。 年份 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年 返租租金 2989元 2989元 3416元 3416元 3843元 經(jīng)營(yíng)收入 0 0 2880元 3024元 3175元 后三年運(yùn)營(yíng)租金收入為 9079元 /平米，通過(guò)銷售提前回款 7700元 /平米，合計(jì)回款 16779元 /平米。那么實(shí)際銷售價(jià)格就等于 +7700元 =萬(wàn) /平米。 其中北京燕莎、上海青浦店租已經(jīng)達(dá)至 10元 /平米 /天 層數(shù) 業(yè)態(tài)構(gòu)想 租金預(yù)期 負(fù)一層 珠寶城、名品廣場(chǎng)國(guó)際二線品牌（ CK、 ports、Lacoste等） 一層 名品廣場(chǎng)國(guó)際一線品牌（ Chanel、 versace、Christiandior等） 二層 名品廣場(chǎng)國(guó)際體育休閑品牌（ NIKE、 THE NORTH FACE、 VANS等） 三層 高端餐飲 四層 異域風(fēng)情餐飲 五層 娛樂(lè)天地 業(yè)態(tài)分布建議 綜合評(píng)估，我們最終提煉項(xiàng)目的商業(yè)定位如下： 鑫威：環(huán)球新樂(lè)匯 —— 鄂爾多斯一站式休閑購(gòu)物主題公園 匯聚國(guó)內(nèi)品牌美食餐飲 體驗(yàn)品位休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài) 享受國(guó)際名品購(gòu)物
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