【正文】 樓為電器、服飾類，四樓業(yè)態(tài)相對較亂，租金也比較便宜。 大部分商場采用的都是整體經(jīng)營，統(tǒng)一扣點的收租方式，地段較好的商場一樓租金在200～350元/㎡/月之間，二樓租金在120～250元/㎡/月之間，三、四樓租金在60～100元/㎡/月之間。小 結(jié)：216。 長安鎮(zhèn)經(jīng)過多年的不斷發(fā)展，形成了有自主特色的商業(yè)風(fēng)格，商業(yè)的中心地段主要集中在主商圈和輔商圈內(nèi)；216。 各商圈業(yè)態(tài)比較雜亂，經(jīng)營種類分布混亂，除長西街為建材五金一條街外，其他街鋪和商場都缺乏主題定位；216。 長安鎮(zhèn)整體商業(yè)業(yè)態(tài)以餐飲、服裝、建材五金、百貨超市為主，缺乏休閑娛樂場所，僅有位于次商圈中的金唐宮來支撐這一市場空白，但其地理位置較偏，人氣稍顯不足；216。 大部分商鋪只租不售，各商圈的租金水平差異較大，位于長青街的商鋪租賃價格相對較高，經(jīng)營狀況以長青街和長盛街較好；216。 相比主商圈內(nèi)的各大超市，除了長青街的百佳超市、新世界百貨和廣深高速旁的龍州百貨經(jīng)營良好外，其他區(qū)域的超市經(jīng)營情況一般，表明該鎮(zhèn)居民對口碑好、價格平的大型百貨超市信賴度高，而小型超市難以得到居民的青睞。216。 在餐飲行業(yè)中，不少有獨特特色的風(fēng)味小店如日韓料理、名典咖啡、雙種子等經(jīng)營狀況良好，這表明該鎮(zhèn)居民比較鐘情于有品味、有異國情調(diào)的特色飲食。若集中經(jīng)營必能吸引大量的人流。216。 未來需求的個性化、豐富性要求商業(yè)走主題商場和規(guī)模性的道路，目前長安鎮(zhèn)缺乏明確定位的主題規(guī)模商場，主題規(guī)模商場的市場拓展空間十分廣闊。第三部分 項目商業(yè)規(guī)劃建議一、 項目概況明珠廣場位于長安最繁華的商業(yè)街區(qū)長青路，東臨長安廣場，北接長安稅務(wù)分局，為長安鎮(zhèn)的中心樞紐區(qū)。長安圖書館、長安中心幼兒園、中心小學(xué)、中心中學(xué)、體育中心分布在周圍，濃郁的文化氛圍將提升整個區(qū)域的商業(yè)價值。116等多路公交車總站在廣場對面，便利的交通將為商業(yè)的發(fā)展提供良好的基礎(chǔ)保障。廣場位于長安商業(yè)的主商圈與次商圈的交匯點，距長安主要商業(yè)中心在步行十分鐘以內(nèi)，地理位置優(yōu)越，交通便利，環(huán)境優(yōu)美。是長安未來商業(yè)發(fā)展的中心區(qū)，擁有良好的發(fā)展空間。以長青路、長安廣場為中心的生態(tài)休閑區(qū)域?qū)⑹情L安最聚人流的區(qū)域之一，為項目的發(fā)展提供良好的商業(yè)環(huán)境。明珠廣場商業(yè)部分為明珠廣場裙樓商業(yè)，分為三層，。二、商業(yè)規(guī)劃綜合對商圈的綜合了解和項目的發(fā)展情況，根據(jù)商業(yè)的建筑特點和企業(yè)的發(fā)展規(guī)劃，對項目的發(fā)展及市場規(guī)劃進行綜合分析后，認為項目的商業(yè)定位為長安乃至東莞的區(qū)域商業(yè)中心。 總體規(guī)劃通過對周邊的現(xiàn)有商業(yè)和長安經(jīng)濟的分析，結(jié)合本項目的實際情況，我司認為在本項目的定位必須以最終投資客戶的需求為操作依據(jù)，促使商業(yè)利益最大化。項目規(guī)劃定位為購物休閑中心。對于項目的運作，應(yīng)通過合理的布局劃分，對于不同區(qū)域，采用先租后售、租售同步、純銷售等方式進行。具體的運作規(guī)劃為：1）、先確定主力商家（沃爾瑪），通過主力商家的確立進行市場操作和價格定位；2）、對于一樓臨街鋪位，對于整體商業(yè)的營造影響不大的鋪位，可采用租售同步或純銷售的形式進行。因為該類鋪位本身擁有較好的地理位置，主力商業(yè)對其的經(jīng)營影響不大，先進行銷售能有利于資金的回籠；3）、對于主力商家（沃爾瑪）占用位置（3區(qū)二、三樓），進行圖紙型銷售。銷售的價格及銷售策略（如反租回報率、反租期等）根據(jù)主力商家簽定的情況再行制定；4）、對于3區(qū)一樓及4區(qū)二、三樓的內(nèi)部鋪位，采用先招商再銷售或先銷售再招商的形式進行。這樣有利于銷售的順利進行和價位的制定，并為后續(xù)順利經(jīng)營作好基礎(chǔ)；5）、對于4區(qū)四樓和2區(qū)商業(yè)建筑，建議采用先招商再銷售的形式進行（臨街鋪位根據(jù)實際情況再行考慮）。這樣有利于商業(yè)價值的提升和銷售策略的制定，便于銷售的快速進行。商業(yè)規(guī)劃對于商鋪的招商，主要是商業(yè)經(jīng)營者對該區(qū)域商業(yè)情況、消費情況和市場前景的認可。所以對于商業(yè)的招商，必須以整體的經(jīng)營為參照點，作好業(yè)態(tài)的規(guī)劃和互補。由于3區(qū)二、三樓主力商家（沃爾瑪）的確定，所以在3區(qū)域一、四樓和4區(qū)的業(yè)態(tài)上必須形成互相促進。建議定位為：1）、3區(qū)一樓為精品百貨。同二、三樓主力商業(yè)形成互補，以超市人流帶動百貨發(fā)展，以百貨檔次提升整體價值。主力商家如銅鑼灣百貨、天虹商場、歲寶百貨、天和百貨等，或根據(jù)市場情況進行商業(yè)業(yè)態(tài)組合商場；2）、3區(qū)四樓定位為家居廣場。周邊新興樓盤的不斷推出，該類消費一定存在很大的市場空間。主力商家如百安居、歐尚等；3）、1區(qū)定位為大型餐飲業(yè)。通過對東莞及長安餐飲業(yè)的了解，餐飲業(yè)在長安有很大的發(fā)展空間。主力商業(yè)如新梅園海鮮酒樓、天天漁港、西湖春天、湘鄂情等；4）、2區(qū)定位為休閑娛樂城。該類項目符合長安的消費和項目總體的定位，通過該類項目的引進，形成一個完整的商圈。主力商業(yè)如天上人間、金色時光、大富豪、中航健身會等；5）、4區(qū)定位為休閑餐飲業(yè)或大型美容機構(gòu)。該類項目在該區(qū)域有很大的消費市場和市場空間。如上島咖啡、回轉(zhuǎn)壽司、月渡橋、圣夢美容連鎖等；6）、根據(jù)需要，部分臨街鋪位可出租或出售給金融機構(gòu)或市政配套機構(gòu)。如銀行、證券、醫(yī)療門診等；以上項目定位依據(jù)：A．各項項目互為補充，吸引周邊的消費群體聚居，營就長安的商業(yè)領(lǐng)頭羊地位；B．同周邊消費情況相適應(yīng)，能為后續(xù)經(jīng)營順暢提供支持；C．項目的定位符合未來區(qū)域的發(fā)展；D．項目的經(jīng)營順暢能保證鋪位的銷售；E．好的、合理的項目引進能帶動整體經(jīng)濟價值和社會價值的提升。該定位只是初步建議，具體項目定位及商家選定在雙方進一步溝通后作出。三、商業(yè)運作商業(yè)招商策略通過完善的前期定位和主力超市的引進，進行市場推廣。主要的招商策略有：1）、高調(diào)的宣傳該區(qū)域的優(yōu)勢及價值，突出區(qū)域優(yōu)勢；2）、根據(jù)推廣時的市場情況，制定推廣策略；3）、通過實時的招商情況，制定招商策略；4）、利用美聯(lián)的網(wǎng)絡(luò)資源和商業(yè)客戶網(wǎng)絡(luò)；5）、利用美聯(lián)成熟的商業(yè)操作經(jīng)驗和招商經(jīng)驗。對于出租的價位可根據(jù)引進項目的具體情況和位置而定。街鋪的出租價位比該區(qū)域同類價位應(yīng)高30%50%。但考慮到項目的最終價值體現(xiàn)是銷售的價值，所以在出租價位上應(yīng)考慮整體的利益，以商業(yè)旺盛經(jīng)營為前提，租金可按先低后高的策略來進行。商業(yè)銷售策略根據(jù)總體運作規(guī)劃，對商鋪進行銷售和總體運作掌控。鋪位銷售的關(guān)鍵取決于投資者對該區(qū)域經(jīng)濟、消費的認可，招商運作手段、市場的興旺及投資前景是銷售能否成功、能否取得好的銷售價位