【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 19 頁 共 32 頁 東西走向的出行需求。 2． 1． 2 產品力對定位的支撐 ● 地理位置 該地塊鄰近上海火車站不夜城商圈、人民廣場商圈、南京西路商圈，從全市來看屬于市中心地塊，盡管日前整體的社區(qū)環(huán)境不佳， 但隨著舊改力度加大，這種情況很快將得到改善。 在此基礎上，我們將從此為指導，針對本案的三個不同的物業(yè)形態(tài)分別給出產品規(guī)劃定位，從而在各個方面支撐起我們的總體定 位。 對于本案而言，營建 SOHO 物業(yè)，其對于智能化、科技化的要求原本就極高，那么于其投入高成本營建的高科技設施僅服務于部 分物業(yè)，不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上，建造一個以科技為先 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 的智能化社區(qū)。一系列的新產品、新工藝在新建住宅小區(qū) 中嶄露頭角，為入住者提供更多的便捷和實惠。而今，隨著住宅 建設的品味不斷提高，越來越多的購房者跳出自己的“小家”，更多的看到了“大家”， 把戶外環(huán)境也作為購房的重要條件，因為好的小區(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中，令人心曠神怡。房產市場發(fā)展 到今天，從昔日對于房型的追求，到現(xiàn)在對于小區(qū)環(huán)境的看重，可以預見的是今后住宅小區(qū)的科技含量將成為購房的新亮點，因為只 有高科技才能為居住者帶來更多的便捷的實惠。租賃價格才是他們最為重視的投資成本。 ●經(jīng)營者 作為經(jīng)營者當然也同樣是為利益所趨使的，但相較于投資者，他們關注的問題更為深入。他們投資商鋪最為關注的是商業(yè)氛圍所能帶來的良好的經(jīng)營狀況，從而使得他們通過租金的上升和商鋪本身 的價值上升獲得利益回報。 2． 4． 3 需求特征分析 ●投資者 投資的目的當然是為了獲利，對于投資者而言，他們最為看 重的是投資的回報。 2． 4． 1 客群來源及構成 商鋪的目標客群由投資客和經(jīng)營客兩種構成。除去體量上的原因，一方面，目前周邊商業(yè)環(huán) 境的薄弱，另一方面， SOHO 物業(yè)對于配套的高要求，也必然需要一個充足的平臺。 2． 4 商鋪部分目標客群 本案 4000 平方米的商業(yè)面積，盡管相較于本案的小體量，面積是比較大的，但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看，還未形成一定的規(guī)模。他們要的是“住家般的辦公和辦公般的 住宅”。當然，也不排除因為看奸此類物業(yè)的投資價值以及較低的總價，而購買 SOHO 物業(yè)作為 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 投資的投資客群。 2． 3 SOHO 的目標客群分析 盡管本案的 SOHO 及住宅部分的目標客群相統(tǒng)一，但畢竟兩者的物業(yè)性質不同，此外 SOHO 的目標客群在住宅客群的特征上也必 然會擁有更為鮮明的個性特征。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質，平衡各項因素，我司認為建造居家辦公的 SOUO 物業(yè)是一個最佳的選擇。這部分客群在年齡層次上可能較前者低， 對房價的承受能力也有所下降。 ●對于非閘北區(qū)的居民，例如黃浦、虹口等地區(qū)，他們一般沒有 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 很重的區(qū)域情結或者說沒有相應的經(jīng)濟實力去支撐起他們的區(qū)域情結。他們或是由于動拆遷 或是由于家庭結構發(fā)生變化而需購買新居。 二、尋找目標客群 2． 1 住宅部分目標客群 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 2． 1． 1 客群來源及構成 ●閘北區(qū)舊有居民購房； ●原居住地為閘北區(qū)的動遷居民； ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購房； ●外來人口購房； ● 由于工作或其他原因，由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購房； 2． 1． 2 年齡結構 由于受到用地容積率的限制，住宅的總體建筑面積有了一定的限制，通過總建筑面積，對于本案產型面積進行了的大致框算，可 以得出結論，本案的住宅以小戶型為主，這一產品特征就直接決定了本案目標客群的年齡結構偏低，但同時又考慮到擁有區(qū)域情結人 群的年齡特征以及對于房價的經(jīng)濟承受能力，一般處于 35 叫 5 歲之間。 因此，必須要在有限的條件下，進行產品的修正，否則極可能對項目的整體銷售帶來不利的影響。 ●純辦公樓的問題。此外，感性達利以及去年的 SOHO時代都曾出現(xiàn)過驕人的銷售業(yè)績。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè)，由于其較低的總價，去化非常好。但是華棋苑的銷售也證明了區(qū)域客群對于中高檔品質較佳的樓盤需求也十分旺盛，且具有一定的消 費能力。在區(qū)域周邊未見其他新盤開出，市場供應處于一個停滯階段，為本案提供了一個很好的市 場空白點。 ●區(qū)域市場住宅供應量不大 本案所屬的區(qū)域在整個閘北區(qū)而言，具有明顯的地理優(yōu)勢。 1． 4 市場機會點與威脅分析 1． 4． 1 市場機會點 ●住宅市場需求量大 閘北區(qū)歷來的居住條件不佳，存在很多危棚簡屋，隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快，閘北區(qū)首當其沖成為重點改造地塊。 SOHO 時代位于南北向的主干道恒豐路緊鄰地鐵一號線輕軌， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 32 頁 公交線路甚多，又靠近不夜城商圈、太平洋百貨 ，以上種種特點均為其成為成功樓盤的重要支柱，并為隨后同類型樓盤的推廣打好 堅實的基礎。從尸型上講其主力都為 40 多平 方米的小戶型，雖然單價一度沖高到 8500 元／平方米，但因為面積小總價相對也較低，因此能讓各階層的購房者接受。 ●作為上海首座全裝修、小戶型、商住兩用、酒 店式 SOHO 的SOHO 時代一天廈，其推廣模式值得借鑒。 ●就 目前來說小戶型是本案所在區(qū)域內最為熱銷的產品，作為以小戶型為主力產品的感性達利、 SOHO 時代均已售罄。位于西藏路浙江北路上的藍寶石大 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 32 頁 廈 75009200 元／平方米，均價 8200 元／平方米，可以看出如果以人民廣場為圓心，本案到人民廣場的距離為半徑，半徑范圍內其他 區(qū)域的樓盤價值要遠超于閘北區(qū)域內的個案。目前精文的房價全裝修房價 55007200 元／平方米，均價 6300 元／平方米左右 。 但隨著舊城區(qū)的拆遷改造，閘北的環(huán)境面貌比以前改觀了許多，并以此將可吸引到來自外區(qū)的客戶群，這也將是本案的一個去化方 向，另外隨著外省市來滬購房的熱情不斷高漲，本案也可安排針對于外省市購房團的去化方案。隨著目前西藏路的拓寬改造如火如茶的進行，原本西藏路擁擠不堪的現(xiàn)象將一去不復返。但隨著閘北區(qū)政府作出的“南北移”“一城、二線、七片”的重要市政規(guī)劃方案的出臺，舊城區(qū)的成片改造即將逐 步開展，本案所處區(qū)域環(huán)境將會隨之改變。該地區(qū)內 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 外來人口急劇增加，已令原本屬于綜合環(huán)境差、人文基礎薄弱的閘 北地區(qū)的治安及社會環(huán)境更為復雜。 》得房率低，影響著物業(yè)本身的價值。 》 專職的物業(yè)顧問，可以保證今后物業(yè)管理的水平。 》 面積小，總價低，吸引眾多投資客。 另外，從該案本身來說較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價值的重要因素。 SOHO 俱樂部：健身房、咖啡廳、小型超市、乒乓房。 SOHO 家政中心： 24 小時叫醒、 24 小時安保系統(tǒng)、報修、報警、 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車、叫快遞、物 品保管服務。 單價范圍： 7000— 8500 元／平方米