【正文】 暇薨悶現(xiàn)代化住宅。 ● 交通便捷 本案與上?；疖?chē)站、人民廣場(chǎng)這兩個(gè)市中心的大型交通樞紐相隔不遠(yuǎn)，出行的便捷性極高。加上，原有的軌道交通一號(hào)線以及已在施工 中的地鐵 M8 號(hào)線，以及南北高架將為小區(qū)構(gòu)建一個(gè)立體交通網(wǎng)絡(luò)。 充足的商業(yè)面積使得日后的小區(qū)配套規(guī)劃有的放矢，將為小區(qū)住戶提供強(qiáng)大的商業(yè)配套支撐。 2． 1． 3 強(qiáng)化產(chǎn)品支撐 ● 建筑單體 》 外立面 建筑的外立面是物業(yè)給予人們的第一印象，這種印象對(duì)于客群認(rèn)識(shí)物業(yè)品質(zhì)、特點(diǎn)都將起到極大的影響。因此建議在用色上采用冷色系，以 白色為主色，以蘭色或綠色點(diǎn)綴， 材料上運(yùn)用高級(jí)防水涂料。 》 窗體 建議盡量擴(kuò)大住宅的采光面，并大量運(yùn)用大幅玻璃窗，一方面使住宅的采光得到了 很好的保證，另一方面也同時(shí)增加外立面的現(xiàn)代感。對(duì)本案而言綠化僅是點(diǎn)睛之處，而非 主力賣(mài)點(diǎn)，所以沒(méi)有必要對(duì)此大化心思。建議以幾何圖形和線條來(lái)組合綠化。這種結(jié)果必然導(dǎo) 致銷(xiāo)售進(jìn)度的減慢，而且與目標(biāo)客群的經(jīng)濟(jì)承受能力不符。原設(shè)計(jì)方案中將小區(qū)會(huì)所設(shè)置在晉元路上，一方面與出入口設(shè)置 不相符，另事方面與 SOHO 物業(yè)的距離太過(guò)遠(yuǎn)，不便于 SOHO 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁(yè) 共 32 頁(yè) 的住戶使用，但是 SOHO 住戶對(duì)于會(huì)所等配套的 依賴(lài)性卻又往往大 于一般住宅居民。 這樣的做法，也可以克服本案商業(yè)面積分布過(guò)廣，除蒙古路外商業(yè)氛圍不足的缺陷。 我司認(rèn)為下列配套必須到位： —— 管理的自動(dòng)化和信息系統(tǒng) —— 紅外線周界報(bào)警系統(tǒng) —— 網(wǎng)絡(luò)通信系統(tǒng) —— 電子巡更系統(tǒng) —— 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) —— 訪客登記系統(tǒng) —— 訪客對(duì)講系統(tǒng) —— 住戶室內(nèi)報(bào)警系統(tǒng) —— 背景音樂(lè)系統(tǒng) —— 一卡通繳費(fèi)系統(tǒng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 23 頁(yè) 共 32 頁(yè) —— 社區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) 以上配套主要針對(duì)住宅用戶而設(shè)，而本案的科技化將更多的體現(xiàn)在 SOHO 物業(yè)之中，待下文詳陳。 —— 家政服務(wù)、綠化服務(wù) —— 電話喚醒、留言服務(wù) —— 預(yù)訂及叫車(chē)接送服務(wù) —— 代訂報(bào)刊雜志、機(jī)票服務(wù) —— 速遞服務(wù) —— 室內(nèi)裝修、家電維修服務(wù) —— 代辦保險(xiǎn)、特約服務(wù) 以上的各類(lèi)物業(yè)服務(wù)同時(shí)也適用于 SOHO 住戶，但其物業(yè)服務(wù)還須在此基礎(chǔ)上增加商務(wù)功能，下文將詳陳。 一般而言， 8／ 1 的小高層銷(xiāo)售均價(jià)會(huì)高于高層的價(jià)格，但是通過(guò)合理的營(yíng)銷(xiāo)方式，推案順序及銷(xiāo)售控制，我司有信心使高層的銷(xiāo) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 24 頁(yè) 共 32 頁(yè) 售價(jià)格達(dá)到小高層產(chǎn)品的價(jià)格水平。 ● 交通條件 SOHO 物業(yè)的入住者對(duì)于地理位置、交通的要求也比較高，本案與市中心如此接近的距離，為 SOUO 的那些樂(lè)于倡導(dǎo)流行的人群 而言，即保證了安靜、舒適的工作環(huán)境，又提供了便捷的出行條件。 》 面積分割 經(jīng)過(guò)大致框算， SOHO 的單層建筑面積在 600 平方米左右，建議將單元面積控制在 5060 平方米左右。 》 房型建議 (見(jiàn)下圖 ) ● 全精裝修 由物業(yè)性質(zhì)決定了 SOHO 物業(yè)具有典型過(guò)度型物業(yè)的特征，與之相契合，本案的 SOHO 物業(yè)也應(yīng) 以全裝修的面貌推出，以滿足目標(biāo)客群的購(gòu)房習(xí)慣以及對(duì)住房裝修的較高的要求。而 SOHO 的特征又決定了其大堂的設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)趨向人性化，營(yíng)造一種商務(wù)式酒店的 大堂氛圍。同時(shí)，注意設(shè)置在二、三樓的小區(qū)會(huì)所， 應(yīng)考慮到各個(gè)樓層的相互銜接。 —— 大小會(huì)議室 —— 代找律師、家教 —— 臨時(shí)秘書(shū)、翻譯 —— 網(wǎng)絡(luò)維護(hù) ● 家政中心 —— 自助式洗衣房 —— 洗滌、熨燙 —— 工具租賃 —— 物業(yè)保管 —— 叫餐服務(wù) —— 臨時(shí)保姆 2． 2． 4 價(jià)格策略 通過(guò)上述的分析以及產(chǎn)品強(qiáng)化，本案的 SOHO 已經(jīng)具備了價(jià)格提升的基礎(chǔ)。 2． 3 商鋪 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁(yè) 共 32 頁(yè) 2． 3。 2。 西藏北路雖然是一條主要的南北交通干道，且是多輛公交車(chē)的?？空军c(diǎn)，但卻未形成明顯的人流積聚 效應(yīng)，目前商業(yè)消費(fèi)者也以附近居民為主。 蒙古路雖然環(huán)境不佳，商業(yè)氣氛卻已形成，目 前是一條農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 兩邊也有部分商鋪，但多己十分陳舊，經(jīng)營(yíng)狀況倒還尚可。 晉元路路幅很小，盡管 844 公交終點(diǎn)站設(shè)置在此，但人流仍然十分 稀少，因此建議設(shè)立以社區(qū)服務(wù)為主的如干洗店、面包房等經(jīng)營(yíng)商鋪。而另一 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁(yè) 共 32 頁(yè) 部分則建議將其銷(xiāo)售，快速回籠資金。建議一樓售價(jià)控制在 3 萬(wàn)耐平方米，二樓遞減 30％左右。 戰(zhàn)略指導(dǎo)篇 一、整體戰(zhàn)略的制定 開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略和營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略雖然各有各不同的作用，所指導(dǎo)的內(nèi)容也不盡相同，但在整體項(xiàng)目策劃中，他們兩者也必須是相互統(tǒng)一的， 也就是說(shuō)必須要將其進(jìn)行戰(zhàn)略整合。 在營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略上，我們提出“住宅領(lǐng)跑， SOHO 出彩，商業(yè)支持，三位一體”的方針。 SOHO 則是本案 最為出彩的一個(gè)部分，由于在建筑速度上以及銷(xiāo)售單價(jià)上的原因，將其作為本案利潤(rùn)產(chǎn)生的重點(diǎn)。 商業(yè)在整體項(xiàng)目中雖然始終處于一個(gè)配角的地位，但也是必不可少的一個(gè)部分，住宅和 SOHO 的很大一部分的產(chǎn)品力提升都有賴(lài) 于商業(yè)。 二、 市場(chǎng)形象定位 根據(jù)上述 的總體戰(zhàn)略，我們導(dǎo)出以下的市場(chǎng)形象定位： 距南京西晤 12 里，融住宅、商業(yè)、后贏辦 2 為一篩 991n 代高 Iq撞小匡。并以此給客群一個(gè)物業(yè)價(jià)格 的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，離繁華如此之近，會(huì)在客群心目中形成一個(gè)較高的心理價(jià)位。 融住宅、商業(yè)、居家辦公為一體 —— 點(diǎn)出小區(qū)的整體構(gòu)成，說(shuō)明本 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁(yè) 共 32 頁(yè) 案多種物業(yè)形式共存的特點(diǎn)。 現(xiàn)代高科技小區(qū) —— 本案的一個(gè)主力賣(mài)點(diǎn)。因此，本案預(yù) 定 2020 年 4 月進(jìn)入引導(dǎo)期， 6 月開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)。 按照常規(guī)的工程進(jìn)度，最先可以進(jìn)入預(yù)售階段的必然是 8／ 1 的小高層物業(yè)，為了保證資金的回籠速度，我司建議一旦取得小高層 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁(yè) 共 32 頁(yè) 的銷(xiāo)售許可證，則立即進(jìn)入預(yù)售階段。在各項(xiàng)條件都滿足后，最后將高層推出 ，此時(shí)，高層的銷(xiāo)售則可乘小高層、 SOHO 的東風(fēng)，以較高的價(jià)格順利去化。時(shí)尚的你、個(gè)性的，厭煩了總是追逐潮流，你要讓潮流來(lái)追逐你。衣服 D， Y、家具 D， Y??，什么事都由你選擇，由你決定。 HE 時(shí)代，強(qiáng)大的商務(wù)及社區(qū)服務(wù)，為你 支撐起個(gè)性的舞臺(tái)；高智能的科技化為你創(chuàng)造個(gè)性的空間。旺時(shí)代為都市精英們度身定做。 HE 晌代 案名詮釋》》 個(gè)性時(shí)代我們都要一個(gè)個(gè)性的家 在市中心黃金地段擁有強(qiáng)大商務(wù)平臺(tái)支撐的精致樓盤(pán) 個(gè)性任你發(fā)揮 個(gè)性隨你張揚(yáng) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 32 頁(yè) 共 32 頁(yè) 做自己的事 選自己的家 所有崇尚個(gè)性、崇尚自由的人 4． 2 分案名 辦 2 罐高層呂：天馬座 住宅罐高層昌：天琴座 住宅罐小高層呂：天 Ig 座 案名詮釋》》 以星座的名稱(chēng)命名，一方面與目標(biāo)客群的喜好有關(guān)，另一方面，可以利用這些星座原有的美好的傳說(shuō)故事，引發(fā)受眾對(duì)于樓盤(pán)的 想象?！疤烨佟?、“天秤”都是為朋門(mén)熟知的星座，以星座比住宅，突出物業(yè)的外形