【正文】 和未來規(guī)劃的大型商業(yè)項目達 10 個，總面積將達 78 萬平方米（不計各樓盤的社區(qū)商業(yè)面積）居住人口最密集的廣州金沙洲地區(qū)規(guī)劃人口為 16 萬人（目前常住人口約 10 萬人），整個板塊可容納人口量 3040 萬人。五、金沙洲房地產(chǎn)特征及消費群體（一）金沙洲房地產(chǎn)特征金沙洲作為個城區(qū)邊緣的新板塊，并沒有像其它新區(qū)樣規(guī)劃先行，而是市場將其推至目前沿，規(guī)劃隨后。由于未有前瞻的規(guī)劃及基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)在自前．金沙洲目前各項生活配套依然不足。也正是該特征，使得金沙洲板塊無突出個性。大型樓盤入住成交客戶主要都是私企業(yè)主，其次多為企事業(yè)單位管理層和公務(wù)員；入住客戶客戶普遍集中在 3040 歲的年齡段，重視小孩的教育，同時 30 歲以下的客戶置業(yè)比例也較大，追求工作便利與生活品質(zhì)。 （三）大型社區(qū)情況表序號 名稱 規(guī)模 商業(yè)配套容納人口（估計）開發(fā)情況1 恒大御景 半島53 棟高層住宅， 253 棟，總戶數(shù)約5650 戶8500㎡風(fēng)情商業(yè)街 約 高層已封頂 32 棟，其余地基施工中2 四季花城 總戶數(shù)約 5400 戶假日廣場 8500㎡，加上組團內(nèi)商鋪合計面積共萬余㎡約 萬 開發(fā)完畢3 金域藍灣 總戶數(shù)約4000 多戶裙樓商鋪；規(guī)劃有一個占地約 5000㎡的商業(yè)廣場，與對面政府規(guī)劃中的金沙洲商業(yè)中心相連。還未統(tǒng)計人口基數(shù)已非常龐大的城中村、部分已建成的小型商品房和集資房、土地已被拍下但未開工的項目規(guī)模以及未拍賣的政府儲備土地數(shù)量；廣佛同城背景下，大金沙洲地區(qū)將面臨 50—70 萬人口的集聚——廣州金沙洲居住新城占地 平方公里，規(guī)劃人口 16 萬人，多為購買力很強的白領(lǐng)人士。另外據(jù)黃岐各社區(qū)提供的戶數(shù)初步估算，黃岐 62 個大小樓盤共 萬戶，總?cè)丝诠烙?6 中海金沙 馨園總建面 24 萬㎡，規(guī)劃 2 千多戶規(guī)劃建設(shè)金沙洲 F 區(qū)唯一的商業(yè)配套用地，將配置社區(qū)商業(yè)萬余平米約 萬 住宅售罄7 時代糖果 總戶數(shù) 1776戶 裙樓商鋪 約 在售二期8 城西花園 總建面 23 萬㎡ 裙樓商鋪 約 1 萬 開發(fā)完畢9 金滿家園 總戶數(shù)近千戶 裙樓商鋪 約 開發(fā)完畢10 保利西子 灣總建面 16 萬㎡，總戶數(shù)月約 2022 戶少量商鋪 約 －11 恒大綠洲35 幢高層，總戶數(shù) 1666戶獨立大型商業(yè)中心 約 3 期目前開發(fā)第 一期12 御金沙 規(guī)劃約 3000 規(guī)劃有商業(yè)中心 約 未售13 金沙洲新 社區(qū) 總戶數(shù)約 6288 戶 未知 約 2 萬 部分入住14 富力限價 房項目 總戶數(shù)約 2200 戶 未知 約 －15 保利春天 里總建面 4 萬㎡，總戶數(shù)約 300戶未知 約 售罄16 萬科四季 公寓總建面 36 萬㎡，總戶數(shù)約3000 戶未知 約 在售一期 idea 愛地住區(qū)17 星匯金沙 總建面 30 萬㎡ 未知 約 1 萬 2022 年推出市場23 / 35萬人，再加上常住人口 69164 人（2022 年）和流動人口 56118 人（2022 年 1 月），那么黃岐現(xiàn)狀總?cè)丝跀?shù)已達到 萬人。六、項目主要競爭者及自身分析（一）主要競爭項目——國昌城市廣場國昌城市廣場項目概述：國昌該廣場規(guī)劃總面積達 80000 平方米的商業(yè)綜合 Mall。該廣場建筑整體呈圍合式排列，分為 A、B、C、D四區(qū)。規(guī)劃建設(shè)的商業(yè)步行街，三層建筑逾 20220 平方米，與購物中心相連接，將打造成一個年輕時尚的基地與美食一條街。物業(yè)管理費：30 元/㎡（含空調(diào)、水電公攤等）二層及以上：暫不對外銷售，視情況再招租經(jīng)營。二層：時尚前沿（超市、潮流用品、數(shù)碼產(chǎn)品）。四層：筑夢空間（電影院、餐飲、休閑娛樂）。周邊大型社區(qū)密集。：商業(yè)項目面積偏少，項目中等規(guī)模。金沙洲大型樓盤均配有中小性社區(qū)商業(yè)配套。金沙洲發(fā)展?jié)摿Υ?。與廣州交接，廣州人商業(yè)及消費意識強。：國昌新城市廣場商業(yè)的直接威脅；未來金沙洲的商業(yè)體將大量涌現(xiàn)，競爭將十分嚴峻和異常激烈。從金沙灣廣場所處商圈的競爭勢態(tài)上分析金沙灣廣場所在的建設(shè)大道逐漸形成了金沙洲的新商業(yè)中心帶，項目旁的大型商業(yè)綜合體國昌城市廣場 8 萬平方米，走大而全的規(guī)模路線，則我項目應(yīng)與其差異化發(fā)展路線。二、功能定位：體現(xiàn)于金沙灣廣場商品品種、檔次上，走中高檔路線；：在金沙灣廣場中，休閑功能定位被當作金沙灣廣場的附加功能加以設(shè)置；：體現(xiàn)于各類游玩活動，如電玩、電影城、兒童游玩區(qū)等等，作為項目配套；：符合中高檔商業(yè)體的品牌餐飲（如肯德基、麥當勞、高端西餐、特色連鎖餐飲等）三、形象定位金沙灣廣場的形象定位，實際上是金沙灣廣場經(jīng)營的形象定位，因此，它隨著金沙灣廣場的經(jīng)營運作而持續(xù)存在并發(fā)揮作用。建議采取如下三種形式表現(xiàn)商場形象：，如建筑形狀、結(jié)構(gòu)、顏色等；，如場內(nèi)購物環(huán)境、賣場布局設(shè)計、櫥窗設(shè)計、形象展示、POP 廣告等；、質(zhì)量、服務(wù)、促銷策略等形式表現(xiàn)；四、檔次定位走中高端商業(yè)購物中心，定位為金沙洲地區(qū)最為高端、最為精致的休閑購物廣場。基于本案服務(wù)合作團隊的商業(yè)操作的實戰(zhàn)經(jīng)驗與科學(xué)專業(yè)市場調(diào)查對比分析，建議如下：按建筑面積計算，整體 15 層的月均價（不含稅）：55 元到 80 元/㎡/元（按建筑面積計算）按市場規(guī)律，一般情況下，一樓的人流量是其它樓層所不能比的，而且，人們的消費觀念一直都是以方便為主，一樓可以最大限度地滿足他們。按照商場的功能分區(qū)可知，一般商場的二、三樓都存在互補作用，以有利消費者在商場里循環(huán)消費；而且從人們的逛街行為分析得到，商場二、三樓的人流相差并不多大，所以租金的定位就可以以一樓的租金作為標準而對二、三樓進行制定。如何走出傳統(tǒng)大型商場的局限，滿足商圈消費習(xí)慣，并引導(dǎo)消費者形成健康新型的消費購物觀念是經(jīng)營定位要解決的問題。集中收銀+統(tǒng)一物管+統(tǒng)一營銷推廣+統(tǒng)一規(guī)劃適合于開業(yè)前期，在銷售不是十分穩(wěn)定的情況下，利于保全公司利益和穩(wěn)定中層商戶。利于掌控營業(yè)現(xiàn)金流等2純分成金沙灣廣場將場內(nèi)一定面積交由租戶經(jīng)營，商場按該租戶零售額一定比例定期抽取傭金，雙方不約定最低銷售保底額。項目商業(yè)價值提升快，租金增長率高。如果大比例地采用這個經(jīng)營合作方式，則會削弱項目商業(yè)品牌價值，租金增長緩慢，在前期招商只適合別個客戶。26 / 35備注以上三種方式的運用，可以評估客戶的價值和品牌影響力后而靈活采用不同的經(jīng)營方式，這需要有商業(yè)地產(chǎn)實際從業(yè)操盤人員運作、指導(dǎo)。正是因為經(jīng)營物業(yè)是依賴于市場而生存的，因此，在確定了整體的規(guī)劃后，如何把大的理念灌輸?shù)綄嶋H的操作中，才是一個專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理公司的責(zé)任與專業(yè)精神的體現(xiàn)。待完成雙方合作協(xié)議后，我公司將著手對金沙灣廣場的業(yè)種選擇、業(yè)種組合、業(yè)種功能分布、業(yè)種品牌布局等開展具體的業(yè)態(tài)組合規(guī)劃，下面僅是依據(jù)我公司對金沙灣廣場的消費和競爭商圈初步調(diào)查后，擬定的樓層分層初步規(guī)劃建議：一、二層：主力百貨商家、專業(yè)超市、各類品牌專賣店、鐘表、珠寶、香水化妝品等商家：精品超市——屈臣氏、萬寧；世界名牌餐飲——百勝、麥當勞、肯德基、星巴克；珠寶首飾——卡地亞、周大福、周生生、謝瑞麟、戴夢得、金至尊……；鐘表——帝舵、歐米茄、萬國、浪琴、梅花、天梭、西鐵城、卡西歐、精工……；香水化妝品——珀萊雅、雅詩蘭黛、自然堂、SKⅡ、美素、卡姿蘭、薇姿、OLAY、迪奧、佰草集、羽西……；休閑運動——Lee、LEVI’S 、蘋果、JEEP、CK、阿迪達斯、耐克、彪馬、銳步、Kappa、李寧、安踏、匡威、特步……；男裝、男鞋——BOSS、Calvin Klein、華斯度、POLO、萬寶路、金利來、鱷魚、G202PLAY BOY、七匹狼、勁霸、雅戈爾、杉杉、華倫天奴、虎都、利郎、報喜鳥、九牧王、賓奴、雅樂士圣伽步、木林森、駱駝、愛步……；女包、女鞋——GUESS、巴黎世家、芬迪、百麗、她他、星期六、思加圖、卡斯高、索菲婭……；女裝、內(nèi)衣——伊夫圣羅蘭、FENDI(芬迪)、ELLE、ELLE、淑女屋、歌莉婭、妙麗、心吻時裝、優(yōu)美世界、皚如、古川崎、芭迪、哥弟、自然元素、jessica、Theme、衣本色、犁人坊、黛安芬、D＆G、安莉芳、華歌爾、娜圣莎、Hello Kitty……；箱包皮具——袋鼠、Elle、花花公子、華倫天奴、卡丹路、皮爾卡丹、稻草人、夢特嬌、Polo……三層：數(shù)碼城、名品打折專區(qū)、折扣商品區(qū)或家居城27 / 35商家：數(shù)碼城—— SONY、佳能、尼康、柯達、奧林巴斯、Apple 蘋果、Nokia 諾基亞、MOTO 摩托羅拉、索尼愛立信、HTC、三星、松下……家居世界、床上用品——黛富妮、夢潔、富安娜、雅芳婷、艾莎……；家居服——羅絲美、秋鹿、可可兒……童裝童服——米奇、迪斯尼、史努比、小熊維尼……；四層：影城、娛樂城、連鎖俱樂部 商家：大地影城、時代今典、活力無限、錢柜、歡樂迪、加州紅、99 金柜；蘇荷酒吧、格萊美匯酒吧、八號公館、新天馬俱樂部、御城會；伊麗莎白美容連鎖機構(gòu)、藍安琪美容連鎖機構(gòu)、力帝國造型、蘇豪 LK、魔法師 salon、美健健身俱樂部、活力健身俱樂部、美聯(lián)英語、英孚教育、中大培訓(xùn)機構(gòu)、蘇蘇級發(fā)型機構(gòu)、佐登妮絲美容 SPA 生活館……五層：美食城商家：連鎖餐飲——小肥羊、真功夫、味千拉面、大家樂、大快活、六千館、萊茵閣西餐、百草堂、仙蹤林、禾綠壽司、鯉魚門酒樓、東豪海鮮酒樓……二、招商策略——以最快速度領(lǐng)先對手，利用地段優(yōu)勢展開一線品牌商戶（第一性、階段唯一性）爭奪戰(zhàn)，壓倒競爭項目。建議依據(jù)：（1）百貨作為項目主力店，成為項目商業(yè)基礎(chǔ)，基礎(chǔ)的高低決定項目整體的檔次和商業(yè)高度，影響其他零售的品牌、檔次和形象高度；（2）高端零售品牌的存在價值為提升項目的高度和形象，同時又可以反過來影響百貨的進駐品牌高度；（3）高端零售品牌成為項目形象和檔次制高點，能否引進一線知名品牌，成為能否與項目商圈的競爭對手拉開檔次的重要因素；由于結(jié)論：百貨、高端代表業(yè)態(tài)的相互促進和影響，建議雙管齊下。第七部分 招商營運合作方案一、項目合作階段（一）第一階段提交實操招商方案完成招商方案和租金執(zhí)行價格梯度表，完成本方案的細化和論證數(shù)據(jù)的實際操作的商業(yè)價值，主要包括：，對金沙灣廣場 30 分鐘車程范圍內(nèi)的組團商用物業(yè)進行調(diào)查。（二）第二階段招商代理實施。，根據(jù)其租賃條件和建筑要求提出調(diào)整意見，并促成簽約。，包括硬件配套、管理服務(wù)、營銷計劃及技巧、宣傳包裝方式、組織管理辦法等。對廣告公司提交各媒體軟文、廣告的創(chuàng)意和文案提出建議和意見。，代表我公司全權(quán)進駐并負責(zé)金沙灣廣場的日常經(jīng)營管理工作：營運總監(jiān)：一名，負責(zé)項目后期經(jīng)營管理；物業(yè)經(jīng)理：一名，負責(zé)物業(yè)保安、清潔和消防、物業(yè)維護管理；客服經(jīng)理：一名，負責(zé)賣場現(xiàn)場經(jīng)營管理；策劃經(jīng)理：一名，負責(zé)策劃推廣宣傳工作。 二、項目合作方式（一）方式一：分階段合作階段 內(nèi)容 計費標準與備注第一階段 提交實操招商方案總費用￥20 萬元。在我方完成方案所涉及的調(diào)查論證分析，經(jīng)閣下對方案核心內(nèi)容逐項認可簽字后，支付余額￥10 萬元。招商代理費按標準月租金額（即減免租金期過后的正常月租金）的 2 倍計提標準；如以保底租金加分成形式簽約的商鋪，代理費按照在保底租金基礎(chǔ)上增加 50%后的金額計提。主力店租賃代理費按 3 倍平均保底月租金計算。第三階段 團隊受聘運作 按當月營業(yè)收入總額的 7%計提作為我公司的項目營運管理費用。35 / 35（二）方式二：全程深度運營合作。，我方就全程進入直至合同終止。：（1）我方：我公司派駐核心人員，代表我公司全權(quán)進駐并負責(zé)金沙灣廣場的日常經(jīng)營管理工作：營運總監(jiān)：一名，負責(zé)項目后期經(jīng)營管理；物業(yè)經(jīng)理：一名，負責(zé)物業(yè)保安、清潔和消防、物業(yè)維護管理；客服經(jīng)理：一名，負責(zé)賣場現(xiàn)場經(jīng)營管理；策劃經(jīng)理：一名，負責(zé)策劃推廣宣傳工作。（2）閣下：:為雙方簽訂服務(wù)合同后，直至開業(yè)當日止為招商期。 5 年整內(nèi)：按當月營業(yè)收入總額的 7%計提作為我公司的項目營運管理費用。C．如果閣下在招商期內(nèi)單方違約，則按“方式一：分階段合作”的計算標準的 2 倍金額作為支付給我方的違約金