【正文】 ───────┤ │ 西藏北麓 │ 西藏北路 1323 號 │ 18F │ 50007500 │ 5500│ 一房： 66m， │ 3260 萬 │ 2020。／天│ └──────┴─────────┴────┴───────────┴────┴────────┴──────┴───────┴────────┴───────┴──────────┘ 1． 2 典型個案分析 SOH0 時代一一一天廈 地理位置：恒豐路 120 號 (近漢中路 ) 開發(fā)商：上海一天下房地產(chǎn)置業(yè)有限 公司 物業(yè)顧問：陸家嘴物業(yè) 規(guī) 劃：單幢 27 層高層建筑，小區(qū)占地 2800 平方米，總建 30000平方米。 SOHO 配套中心：寬帶入網(wǎng)、有線電視，智能防盜。 綜合分析： 良性分析一一 》交通便捷。 抗性分析一一 》 周邊環(huán)境較差，面臨著噪音灰塵的污染。由于城市發(fā)展的歷史原因，閘北地區(qū)輕軌南面棚戶區(qū)密集，道路情 況復(fù)雜，生活配套設(shè)施零亂， 規(guī)劃極不完善。 ●本案所處的區(qū)域在上海人的眼里一直是屬于綜合環(huán)境較差的區(qū)域， 人文基礎(chǔ)薄弱，因此，閘北區(qū)的客戶將是本案去化的主要對象。商住辦公方面，目前有幾個個案 在推廣，一個是位于永興路上的永興富邦，價位在 65008000 元／平方米，均價 7000 元／平方米。新近開盤的永 興富邦亦是創(chuàng)造了開盤一周銷售率達到 75％的火爆場面，而同樣和永興富邦一樣擁有辦公性質(zhì)的藍寶石大廈的去化速度就慢了許 多，刨去價格和所處地段的差別外，面積是一個主要的決定因素，永興富邦的面積基本都在 6068 平方米左右，而藍寶石大廈的面 積基本都是 150180 平方米左右的大戶型，可見戶型面積的設(shè)定對去化的影響是很大的。與本案相同 的是作為亦商亦住的酒店式公寓，周邊都有迅捷的交通，繁華的商圈。由于大量動 拆遷用戶的出現(xiàn)，區(qū)域 內(nèi)的物業(yè)需求量極劇猛增，為本案銷售提供了有力的客源支撐。 ●區(qū)域高品質(zhì)住宅物業(yè)開發(fā)出現(xiàn)斷層 在區(qū)域市場供應(yīng)量不大的情況下，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于閘北區(qū) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 32 頁 歷來給予人們的整體形象不佳，故此區(qū)域內(nèi)的物業(yè) 檔次也多為中、 低檔樓盤，以經(jīng)濟型住宅為主。開 盤短短一周去化已近 75％。本案原有規(guī)劃的純辦公樓，無論是從市場的角度還是從產(chǎn)品本身的特征出發(fā)，都證明了規(guī)劃中存在的不合理性。 2． 1． 3 需求特征分析 ●原居住在閘北的購房者，他們擁有一定的區(qū)域情結(jié)，對于生活的區(qū)域已經(jīng)十分習(xí)慣了，不希望有很大的改變。 他們購買閘北的住房，看重的是較好的區(qū)域位置，便捷的交通以及樓 盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境。 涉 及如何改造的具體分析將在后文詳陳。 2． 3． 2 需求特征分析 大多的 SOHO 物業(yè)購買者是一個典型的居家辦公者，對他們來說，住所的意義已不再僅僅是一個簡單的生活居住場所，同時也是 他們的工作場所，物業(yè)的居住和辦公環(huán)境都是他們關(guān)注的方面，而且兩者具有相同的重要性。同 時本案的商業(yè)分布狀況也否定了集中商業(yè)的規(guī)劃可能，因此建議將其定位于社區(qū)商業(yè)。他們一般來源于 —— 個體工商戶 —— 私營企業(yè)老板 —— 高薪收入者 —— 港、澳、臺商 —— 外地來滬經(jīng)商人員 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 32 頁 2． 4． 2 年齡結(jié)構(gòu) 現(xiàn)今滬上頗流行“全民經(jīng)商”，而且其趨勢越來越明顯，只有是有一定經(jīng)濟實力的人群，無論是否涉足商場，都開始紛紛把眼光放 在了投資型物業(yè)上，酒店式公寓、單身公寓等小面積投資型物業(yè)的熱銷就是一個很好的佐證，故此，很難在年齡上對本案的商鋪投資 者進行一個界定，但考慮到經(jīng)濟實力的積累，應(yīng)該以中年為主。同時銷售總價作為他們的投資成本是決定他們投資行為的重要因素之一。 產(chǎn)品篇 — — 戰(zhàn)略制定及規(guī)劃定位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 32 頁 一、開發(fā)戰(zhàn)略制定 盡管目前市場上的房產(chǎn)需求量仍然很大，眾多房產(chǎn)項目紛紛上馬，但是各項目間的競爭也越來越呈現(xiàn)出激烈之勢。 曾幾何時，越來越多的新建小區(qū)，為了進一步提升住宅內(nèi)在品質(zhì)，開始在高新科技上大花心思，申城住宅建設(shè)中，新型墻體材料， 節(jié)能保溫材料，輕鋼輕板結(jié)構(gòu)等，開始受到越來越多開發(fā)商的親睞，并在建房中率先應(yīng)用。 二、規(guī)劃定位 對于本案的整體產(chǎn)品規(guī)劃給出如下定位： 由住宅、商業(yè)、后察血 2 組 SE的，擁有高智能化利 Il 配喜 gQOS型住宅小匡。 ● 交通便捷 本案與上?；疖囌?、人民廣場這兩個市中心的大型交通樞紐相隔不遠，出行的便捷性極高。 充足的商業(yè)面積使得日后的小區(qū)配套規(guī)劃有的放矢，將為小區(qū)住戶提供強大的商業(yè)配套支撐。因此建議在用色上采用冷色系，以 白色為主色，以蘭色或綠色點綴， 材料上運用高級防水涂料。對本案而言綠化僅是點睛之處，而非 主力賣點，所以沒有必要對此大化心思。這種結(jié)果必然導(dǎo) 致銷售進度的減慢，而且與目標客群的經(jīng)濟承受能力不符。 這樣的做法，也可以克服本案商業(yè)面積分布過廣，除蒙古路外商業(yè)氛圍不足的缺陷。 —— 家政服務(wù)、綠化服務(wù) —— 電話喚醒、留言服務(wù) —— 預(yù)訂及叫車接送服務(wù) —— 代訂報刊雜志、機票服務(wù) —— 速遞服務(wù) —— 室內(nèi)裝修、家電維修服務(wù) —— 代辦保險、特約服務(wù) 以上的各類物業(yè)服務(wù)同時也適用于 SOHO 住戶，但其物業(yè)服務(wù)還須在此基礎(chǔ)上增加商務(wù)功能，下文將詳陳。 ● 交通條件 SOHO 物業(yè)的入住者對于地理位置、交通的要求也比較高，本案與市中心如此接近的距離，為 SOUO 的那些樂于倡導(dǎo)流行的人群 而言，即保證了安靜、舒適的工作環(huán)境，又提供了便捷的出行條件。 》 房型建議 (見下圖 ) ● 全精裝修 由物業(yè)性質(zhì)決定了 SOHO 物業(yè)具有典型過度型物業(yè)的特征，與之相契合，本案的 SOHO 物業(yè)也應(yīng) 以全裝修的面貌推出，以滿足目標客群的購房習(xí)慣以及對住房裝修的較高的要求。同時，注意設(shè)置在二、三樓的小區(qū)會所， 應(yīng)考慮到各個樓層的相互銜接。 2． 3 商鋪 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 27 頁 共 32 頁 2． 3。 西藏北路雖然是一條主要的南北交通干道，且是多輛公交車的?？空军c，但卻未形成明顯的人流積聚 效應(yīng)，目前商業(yè)消費者也以附近居民為主。 晉元路路幅很小，盡管 844 公交終點站設(shè)置在此，但人流仍然十分 稀少，因此建議設(shè)立以社區(qū)服務(wù)為主的如干洗店、面包房等經(jīng)營商鋪。建議一樓售價控制在 3 萬耐平方米，二樓遞減 30％左右。 在營銷戰(zhàn)略上，我們提出“住宅領(lǐng)跑， SOHO 出彩，商業(yè)支持，三位一體”的方針。 商業(yè)在整體項目中雖然始終處于一個配角的地位，但也是必不可少的一個部分，住宅和 SOHO 的很大一部分的產(chǎn)品力提升都有賴 于商業(yè)。并以此給客群一個物業(yè)價格 的評判標準，離繁華如此之近，會在客群心目中形成一個較高的心理價位。 現(xiàn)代高科技小區(qū) —— 本案的一個主力賣點。 按照常規(guī)的工程進度，最先可以進入預(yù)售階段的必然是 8／ 1 的小高層物業(yè)，為了保證資金的回籠速度，我司建議一旦取得小高層 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 31 頁 共 32 頁 的銷售許可證，則立即進入預(yù)售階段。時尚的你、個性的，厭煩了總是追逐潮流，你要讓潮流來追逐你。 HE 時代，強大的商務(wù)及社區(qū)服務(wù)，為你 支撐起個性的舞臺；高智能的科技化為你創(chuàng)造個性的空間。 HE 晌代 案名詮釋》》 個性時代我們都要一個個性的家 在市中心黃金地段擁有強大商務(wù)平臺支撐的精致樓盤 個性任你發(fā)揮 個性隨你張揚 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 32 頁 做自己的事 選自己的家 所有崇尚個性、崇尚自由的人 4． 2 分案名 辦 2 罐高層呂：天馬座 住宅罐高層昌：天琴座 住宅罐小高層呂：天 Ig 座 案名詮釋》》 以星座的名稱命名，一方面與目標客群的喜好有關(guān)，另一方面，可以利用這些星座原有的美好的傳說故事，引發(fā)受眾對于樓盤的