【正文】 么樣。 分析與結論 目前全市房地產開發(fā)增長較快。 競爭樓盤中，主力戶型集中在3050m2公寓及一房、5580m2兩房。截至6月底，％。 深圳市可能有相當部分的暫住人口將被轉為常住、戶籍人口近期，深圳市政府有關部門首次編制了城市發(fā)展的近期規(guī)劃，規(guī)劃中深圳市可能會有相當部分的暫住人口將被轉為常住、戶籍人口，該規(guī)劃的實施勢必激活這部分人潛在的置業(yè)欲望，并將有力地促進深圳市房地產市場的進一步發(fā)展。上半年樓市平穩(wěn)發(fā)展，據深圳市規(guī)劃與國土資源局公布的統(tǒng)計數據顯示，2003年上半年，深圳市全市商品房銷售（二級市場）達到43082套，實現銷售均價6027元／平方米。但總體上說，深圳樓市的發(fā)展將呈現一種平穩(wěn)態(tài)勢，首先是今年政府對建設用地的調控已經發(fā)揮作用，除土地供應量比去年有所下降外，今年政府新出讓的房地產經營用地，也將得到進一步的控制，使得投資開發(fā)面積和竣工銷售面積，在一定程度上保持了相對均衡；其次是城市規(guī)劃及功能，將進一步得到了逐步調整和改善；再次是深圳的購買力，促使了民營經濟和外商投資比較活躍，使房地產的增長保持了平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢。成熟位置：位于中心區(qū)南側濱河大道旁，益田路東建筑：項目總占地面積10571㎡，總建筑面積13萬㎡，A、㎡，㎡，地面以上共43層，其中14層為商業(yè)服務設施； 525層為寫字樓（商務公寓）， 2639層為公寓住宅戶型：寫字樓約占49%，公寓住宅約占32%，面積從56㎡—105㎡，總共210套該項目目前還沒有開盤本片區(qū)中小戶型物業(yè)總結： 中小戶型以面積多在4085M2之間，以一房和兩房為主，主要用于居住，用于辦公者極少。本項目 項目概括南方國際廣場由極具實力的南方控股注資開發(fā)，是集酒店、商業(yè)、商住于一體的大型物業(yè)，位于中心區(qū)一級輻射地帶，占盡地利。中心區(qū)的主要職能是作為深圳的中心商務區(qū)（CBD）。 微觀區(qū)位 本項目位于深圳CBD以南，緊鄰深圳國際會展中心（2004年即將投入使用），會展中心將帶來30萬平米的配套辦公、酒店和商業(yè)服務設施。配套優(yōu)勢項目擁有福田中心區(qū)、皇崗口岸等成熟社區(qū)大環(huán)境等優(yōu)勢條件，居住商務配套齊全。 項目競爭劣勢（W）容積率高本項目地塊狹窄，容積率較高，綠化面積較少，與目前市場上已經開發(fā)或即將開發(fā)的高檔項目相比，競爭力降低。中心區(qū)新推出10多座寫字樓即將啟用，未來中心區(qū)將建有5座高級酒店，預計未來將提供15萬個就業(yè)機會，將產生一批本項目的潛在客戶群。高檔商住物業(yè)在本區(qū)域的稀缺 目前項目所在區(qū)域所開發(fā)物業(yè)多為中檔產品，中高端產品較為稀缺，為本項目的開發(fā)提供有利機會。73 / 73優(yōu)勢（S）l 深圳中心區(qū)CBD，緊臨會展中心l 五星級酒店一體化l 鄰地鐵站，交通方便l 昭示性強l 福田中心區(qū)、皇崗口岸、商業(yè)配套齊全。 中心區(qū)在建的寫字樓投入使用216。 所在片區(qū)內大量小戶型額供應量不可回避的弱點只有以提升自身項目品質來彌補對本項目的總結 可利用主要資源 本項目擁有三大區(qū)位資源。 本片區(qū)小戶型住宅開發(fā)，在消費者（投資客）中早已深入人心，使項目小戶型住宅、公寓的開發(fā)具備良好條件；市場潛力和風險分析及規(guī)避 市場潛力：中小戶型住宅走俏深圳經濟發(fā)達、深圳商務流動人口眾多，市場對小戶型的需求量較大。小戶型按照其檔次而言，還可分為安居性小戶型、高級公寓等類型。 自住型需求者年輕白領：剛剛就業(yè)的或從外地調入的年輕人，乃至本地單身的白領，他們還沒有經濟實力去購買大住宅。 市場風險及規(guī)避 市場風險市場風險主要來自區(qū)域內皇庭世紀、人人樂附近項目、皇崗中學旁的項目等，區(qū)域外主要來自于華強北區(qū)域的項目，這些項目的集中投放將造成市場小戶型產品量的急劇放大。在以市場和開發(fā)模式的升級換代為契機的地產新一輪優(yōu)勝劣汰的背景下，傳統(tǒng)產品主義逐漸走到盡頭。欲超越傳統(tǒng)產品主義，就要在開發(fā)理念上實現從產品主義到概念地產的質的飛躍。只有通過跨行業(yè)的復合與嫁接，才能營造實實在在的主題概念，才能打造出全新的生活方式。從供應方面看，目前市場已經出現了一定數量的空置房，供大于求是普遍的情況。房地產開發(fā)本身就涵蓋了很廣泛的內容，具備了復合的先天因素。因此，我們認為，本項目具有發(fā)展為一種新型的，與酒店生活進行完美復合的高級多功能公寓的潛質。產品定位 定位原則 針對區(qū)域特征及項目銷售狀況 針對區(qū)域目標買家特征 產品具有實用性、多功能性 地塊價值挖掘最大化 定位將來可展示 物業(yè)定位中心南區(qū)由于它是酒店、寫字樓、公寓的三者結合，使項目的客戶更加多元化。滿足了中小公司在此方面的需求。 復合型產品，疊合物業(yè)功能、增值物業(yè)價值，樹立項目形象高度、提升升值空間。 項目北側為超高層五星級酒店、寫字樓，不僅起到標志性建筑要求，同時提升項目的檔次，并能提高銷售價格，增加利潤空間。消費者購買公寓后，同酒店簽署15年的經營合同，消費者只需交首期款，按揭由酒店負責，產權歸購買者所有。 不動產互動多贏模式發(fā)展商：1；建設保障：工期保證；創(chuàng)新模式； 發(fā)展商 中介機構 中介機構：銀行、律師、保險、代理、策劃、媒體業(yè)主方：只需播種，不用耕耘；你不工作，讓錢工作；你不找錢，錢來找你； 酒店方 業(yè)主方 酒店方：無須投資，即可擁有五星酒店；通過組織、管理、經營盈利；風險小回報大 酒店式管理公寓匯展閣、名仕閣標準之上的純酒店管理公寓深圳乃至全國最早提出酒店式公寓的就是匯展閣和名仕閣，當時創(chuàng)下深圳地產的神話，其定位和售價一時令很多發(fā)展商心動。以上兩種超高層的開發(fā)模式在經營和銷售上存在區(qū)別丹楓白露式需要引入高級酒店的經營以保證投資回報，在經營方面需要正規(guī)酒店的介入。酒店占地面積為15600平方米，建筑面積為82193平方米，擁有各類套房、標準房、公寓房共265間（套）、高級寫字樓165間。寫字樓戶型、價格及出租情況現寫字樓13層為大型會議中心，及多功能匯報演示廳、展覽廳、派對廳、宴會廳，可召開大型綜合會議，422層為寫字樓，面積從80200㎡不等,現在只有1417層還有一些沒有租出去，總體出租率有90%,租金原價88元/M2?月，優(yōu)惠價70元/M2?月，管理費15元/M2?月，包括每天的辦公室內幾公共區(qū)域的清潔，保安，中央空調費及茶水費。以酒店式公寓的概念推向市場上，受到市場投資者的熱烈全民所有，曾經是深圳熱銷的樓盤之一。戶型構成戶型面積（M2）比例（%）1房、1房1廳40601房1廳50602房1廳、2房2廳、3房2廳709040主要客戶當初購買的客戶絕大部分為投資者，目前的實際居住者有以下幾類： 在地王商務圈工作的白領； 臨近部分企業(yè)租用為宿舍； 部分經商人士（貿易、實業(yè)公司以及香港投資客）。 丹楓白露項目簡介丹楓白露于深南東路，三九大酒店南面，B棟建筑面積21000M2，共300套，以五星級服務式公寓的概念推向市場，主打投資概念，提出不動產投資新理論，由酒店經營方統(tǒng)一作為酒店經營15年，業(yè)主無需承擔供樓款。西餐廳。價格目前租金：試營業(yè)期間，商務套房（69平方米）499元/日（另加15％服務費）；入住率：85％以上銷售價格：當初銷售平均價格約為11000元/平方米。案例分析結論 所有項目都利用了所處地段的資源優(yōu)勢。客戶定位 目標客戶類型根據本項目的個性特征，我們認為我們的主力目標客戶大致可以分為以下幾種：第一類：都市財智一族經濟持續(xù)、高速的發(fā)展，逐漸造就了陣容龐大的管理階層和專業(yè)技術階層。第二類：地產投資群落隨著深圳市地產市場的蓬勃發(fā)展，投資地產已經越來越成為一種主流，從而催生了大量的專門投資地產的投資人士。特征： 年齡在30歲以上； 多次置業(yè)經歷； 付款方式多樣； 對物業(yè)的投資價值很看中； 購買時對朝向、樓層不太關注，對價格較為敏感、希望付款方式輕松靈活； 希望物業(yè)帶裝修。特征： 年齡在2535歲之間； 首次置業(yè)； 文化層次較高，大多受過高等教育； 事業(yè)正處于上升期間，對自己充滿信心。 超高層五星級酒店將成為中心區(qū)金領人士居住的首選領地，身份的象征。第五篇 營銷推廣推廣主題 項目推廣必須明確主題在一個市場發(fā)育充分、產品競爭激烈的房地產市場，房地產產品必須具有鮮明的市場形象，具有明確的市場推廣主題。知本就是財富的源泉。第九城市的則是代表本項目超越之城的定位延展。奧美城（Beautiful Olympic—City） 奧：代表一種體育的精神，同時也暗喻著運動與健康，對年輕人有相當的吸引力； 美：寄托著對生活的追求與向往，與我們社區(qū)的主張相吻合； 城：規(guī)模與實力 寓意本項目是東西文化的盛開地 寓意本項目在新世紀城市建設中的新坐標 與本城區(qū)的規(guī)模相近財智人家 財智: 財智一族是我們的目標標榜客戶,可以引起他們的共鳴 人家: 人家比較人性化財智人家傳播力度大，有市場感召力摩登1號 借用精英白領文化精華，時尚的、國際的的BOBO文化，折射出國際的生活文明，吻合城區(qū)的建筑、環(huán)境、園藝等個性，向廣大消費者傳遞一種高雅、 舒適、精致的海派情調東方知音 強調產品的特征取得大家的認同 人性化形象市場營銷戰(zhàn)略 總策略 打造超越傳統(tǒng)小戶型的“豪宅化服務式公寓”利用中心區(qū)、會展及周邊項目已有的宣傳造勢資源，突出本項目“豪宅化的小戶型”的核心特質。 推廣策略之一—以片區(qū)價值帶動項目居住價值由于該項目的價值，主要依托了石廈片區(qū)\中心區(qū)的價值。 推廣策略之二—以文化價值提升居住價值產品競爭的最高境界, 是社區(qū)文化和建筑文化的競爭，因此優(yōu)質的居住區(qū), 都是以文化做為有力支持，最典型的如華僑城。南方電建地產的形象南方電建地產代表價值，代表一種生活方式，南方電建地產的主張城市建筑是城市的名片，建筑將載入歷史，今天我們在締造百年后深圳的面貌。以交誠意金簽申請書的認購形式進行銷售，營銷活動與廣告形象推廣緊密結合，有層次、有目的、有效的組織開展。強勢推廣，情景銷售，現場造勢、全面發(fā)售行動要點以春交會評選品牌公寓為由頭，樹立意向客戶對項目的信心，全面帶動銷售高潮 調整階段針對銷售進度，分析剩余房號資源，分賣點闡述，活動營銷，情景銷售；行動要點使項目品牌形象與企業(yè)實力形象有一個具體衡量的標準,項目的實體展示，中心庭園、公寓情景展示、使項目品質形象具化。行動要點以體驗全新服務式公寓帶動持尾銷售內部認購入市時機和時間建議 工程形象 高層封頂 會所裝修完畢，售樓處投入使用 樣板房施工完畢 局部綠化展示。5月1日開始內部認購。 論壇及研討牌圍繞著中心區(qū)的即將全面建成、會展經濟等主題，從多個角度來傳播本項目的定位及其酒店復合地產形態(tài)；同時對外傳播本項目的“豪宅式小戶型”的形象定位。通過新聞傳播、廣告發(fā)布、事件營銷等多種手段的整合，形成關于本項目未來發(fā)展的社會關注熱度，向外進一步傳播與強化本項目的“豪宅化服務式公寓”的市場定位。修身獎學金 ——獲得南方電建贊助費用的國內一流的培訓提升名額，如世界一流學府的財經短訓課程等；南方主題文化活動，對于提高物業(yè)的檔次，形成物業(yè)的格調有相當重要的作用。? 街區(qū)藝術展舉辦多樣的街區(qū)/社區(qū)藝術展，具體有古董展、畫展、雕塑藝術展、攝影展、街區(qū)行為藝術展，并可以結合當前活動主體舉辦相關的攝影、美術、旅游等主題沙龍。 區(qū)域選擇——首選羅湖及關口物業(yè)，福田成熟區(qū)域其次，南山物業(yè)借勢待發(fā)由于認知度和配套限制，35年內羅湖及布吉關口物業(yè)依然是港人置業(yè)的首選，其次是福田中心業(yè)已發(fā)展成熟的區(qū)域。 戶型一般以1房1廳、2房2廳主力，面積在40~70㎡居多，但同時也因物業(yè)市場定位的差別，大中戶型也有一定配置。 外銷市場結論 鑒于港人對價格的不敏感性，結合項目的獨特地緣優(yōu)勢，通過合理的市場細分，項目外銷可以是后期市場策略的組成部分，通過針對港人的銷售，可消化項目的高樓層高價