【正文】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 32 頁 ─────┼────┼────────┼──────┼ ───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 新梅大廈 │ 天目中路 585號 │ 21／ 1 │ 只租不售， │ │ │ │ │ │ │ 63171998 │ │ │ │ │ 1． 92． 2 元／ m39。 對于本案的住宅而言，去化 并不是一個難點，重要的是如何合理定位與包裝，獲得較高的利潤空間和實現(xiàn)快速去化，加快資金 回籠的速度。在晉元路以西，物業(yè)多為新建商品房，整體的物業(yè)形象較佳。因此， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 32 頁 如何將這三者統(tǒng)一起來，相輔相承是本篇報告的闡述重點。 SOHO 家政中心： 24 小時叫醒、 24 小時安保系統(tǒng)、報修、報警、 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車、叫快遞、物 品保管服務(wù)。 》 專職的物業(yè)顧問，可以保證今后物業(yè)管理的水平。隨著目前西藏路的拓寬改造如火如茶的進行，原本西藏路擁擠不堪的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。 ●就 目前來說小戶型是本案所在區(qū)域內(nèi)最為熱銷的產(chǎn)品，作為以小戶型為主力產(chǎn)品的感性達利、 SOHO 時代均已售罄。 1． 4 市場機會點與威脅分析 1． 4． 1 市場機會點 ●住宅市場需求量大 閘北區(qū)歷來的居住條件不佳，存在很多危棚簡屋，隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快，閘北區(qū)首當(dāng)其沖成為重點改造地塊。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè)，由于其較低的總價，去化非常好。 二、尋找目標(biāo)客群 2． 1 住宅部分目標(biāo)客群 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 2． 1． 1 客群來源及構(gòu)成 ●閘北區(qū)舊有居民購房； ●原居住地為閘北區(qū)的動遷居民； ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購房； ●外來人口購房； ● 由于工作或其他原因，由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購房； 2． 1． 2 年齡結(jié)構(gòu) 由于受到用地容積率的限制，住宅的總體建筑面積有了一定的限制，通過總建筑面積，對于本案產(chǎn)型面積進行了的大致框算，可 以得出結(jié)論，本案的住宅以小戶型為主，這一產(chǎn)品特征就直接決定了本案目標(biāo)客群的年齡結(jié)構(gòu)偏低，但同時又考慮到擁有區(qū)域情結(jié)人 群的年齡特征以及對于房價的經(jīng)濟承受能力，一般處于 35 叫 5 歲之間。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質(zhì)，平衡各項因素，我司認為建造居家辦公的 SOUO 物業(yè)是一個最佳的選擇。 2． 4 商鋪部分目標(biāo)客群 本案 4000 平方米的商業(yè)面積，盡管相較于本案的小體量，面積是比較大的，但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看，還未形成一定的規(guī)模。他們投資商鋪最為關(guān)注的是商業(yè)氛圍所能帶來的良好的經(jīng)營狀況，從而使得他們通過租金的上升和商鋪本身 的價值上升獲得利益回報。而今，隨著住宅 建設(shè)的品味不斷提高，越來越多的購房者跳出自己的“小家”，更多的看到了“大家”， 把戶外環(huán)境也作為購房的重要條件，因為好的小區(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中，令人心曠神怡。 2． 1． 2 產(chǎn)品力對定位的支撐 ● 地理位置 該地塊鄰近上海火車站不夜城商圈、人民廣場商圈、南京西路商圈，從全市來看屬于市中心地塊，盡管日前整體的社區(qū)環(huán)境不佳， 但隨著舊改力度加大，這種情況很快將得到改善。因此，本案在外立面 上也應(yīng)與規(guī)劃定位相契合，力爭體現(xiàn)出科技化、現(xiàn)代化，但又在必須兼顧住宅的居住感覺。 ●戶型配比 由于本案營建科技化住宅的成 本較高，必然導(dǎo)致建造成本的增加，為了保證一定的經(jīng)濟收益，銷售總價必然上升。 ● 物業(yè)服務(wù) 任何高科技智能化系統(tǒng)的使用必須同時與服務(wù)相結(jié)合，在運用各種高科技設(shè)備的同時，社區(qū)的物業(yè)服務(wù)也應(yīng)與之相配套。這樣的分割，一方面比 較符合 SOHO 物業(yè)的設(shè)計，另一方面小面積可以控制總價。此外，本案的 SOHO 與其它同類產(chǎn)品相比，其又同時 具有小區(qū)環(huán)境及強大的泛會所支持，因此完全有可能支撐起一個較高的銷售價格，我司提出 8500 元／平方米的銷售單價，將總價控制 在 45 萬左右，以利銷售。人氣較西藏 北路好，故此，可以開設(shè)些服飾、小飾品、禮品店等小百貨。 在上文中提到了本案的整體開發(fā)戰(zhàn)略，走的是科技化、智能化的方向，使住宅和 SOHO 兩種不同的物業(yè)形態(tài)在目標(biāo)客群上形成了 一致，這就為以后扣營銷執(zhí)行提供了方便，指明了方向。 距南京西路 1公里 —— 指明本案優(yōu)越的地理位置，同時帶出在交通、購物等方面的便捷性。 二、銷售節(jié)奏與控制 由于本案的物業(yè)種類多，因此，對于銷售過程中的推案順序和節(jié)點控制，尤其重要，直接影響到銷售速度與價格。在都驛 五、 VI 及秀稿演示 。都驛快速聚集人氣和買氣，在去化基本完成后，則推出 SOHO，以 SOHO 的價格拉動整個項目在市 場上的價位形象。從而，減弱由于閘北 的區(qū)位弱勢給本案帶來的價格上的限制。 住宅領(lǐng)跑，是指住宅是本案銷售去化中，難度最小的一個部分，而且住宅產(chǎn)品的市場接納度高，無須概念引導(dǎo)，所以以其為首發(fā)， 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 29 頁 共 32 頁 為本案帶來足夠的人氣與買氣，從而帶動整體去化。 2． 3． 3 租售選擇及售價建議 將本案的商業(yè)部分分為兩個部分，用于營建泛會所功能的部分建議先將其保留，選擇出租形式，從而有效掌控經(jīng)營業(yè)種。 1 產(chǎn)品規(guī)劃定位 輔， IIX 髑蕘圃商務(wù)壹持為 — 傅 Qg 籌陽蘸小 IX 配 g 商業(yè)。 ● 大堂裝修 大堂是住戶與住宅的第一接觸點，大堂的規(guī)劃、設(shè)計給人的感覺直接向外界傳遞了 SOHO 物業(yè)的 整體檔次。 2． 1． 4 價格策略 經(jīng)過如上的分析，并通過產(chǎn)品力強化之后，本案住宅的整體檔次及形象定位已確定，同時兼顧開發(fā)成本、經(jīng)濟收益以及總價控制， 我司提出 6500 元／平方米的銷售 均價。因此，建議以小面積住宅為主，具體配比如下： ┌──────┬──────┬────┬──────┬────────┐ │ 戶型 │ 面積控制│ 戶數(shù)│ 面積小計│ 集中分布狀況│ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 21 頁 共 32 頁 │ 一房一廳│ 60 m2 │ 20 │ 1200 m │ 高層 │ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ │ 二房一廳│ 90 m2 │ 58 │ 5220 m‘│ 高層 +小高層 │ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ │ 三房一廳│ 110 m2 │ 56 │ 6160 m2 │ 小高層 │ ├──────┼──────┼────┼──────┼────────┤ │ 合計 │ │ 134 │ 12580 m2│ │ └──────┴──────┴────┴──────┴────────┘ 注：戶型面積僅為大致框算，待設(shè)計確定后可進行調(diào)整． ●打造泛會所概念 本案的相對較大的商業(yè)面積，正好為打造泛會所概念提供了基礎(chǔ)。在 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 20 頁 共 32 頁 此同時，盡可能的以線條豐富外立面，以突出建筑現(xiàn)代氣息。緊靠小區(qū)的西藏北路上南北走向的公交 站點集中，而晉元路 、海寧路上的公交站點，則可滿足小