【正文】 區(qū)居民 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 19 頁 共 32 頁 東西走向的出行需求。一系列的新產(chǎn)品、新工藝在新建住宅小區(qū) 中嶄露頭角，為入住者提供更多的便捷和實(shí)惠。 ●經(jīng)營者 作為經(jīng)營者當(dāng)然也同樣是為利益所趨使的，但相較于投資者，他們關(guān)注的問題更為深入。除去體量上的原因，一方面，目前周邊商業(yè)環(huán) 境的薄弱，另一方面， SOHO 物業(yè)對(duì)于配套的高要求，也必然需要一個(gè)充足的平臺(tái)。 2． 3 SOHO 的目標(biāo)客群分析 盡管本案的 SOHO 及住宅部分的目標(biāo)客群相統(tǒng)一，但畢竟兩者的物業(yè)性質(zhì)不同，此外 SOHO 的目標(biāo)客群在住宅客群的特征上也必 然會(huì)擁有更為鮮明的個(gè)性特征。他們或是由于動(dòng)拆遷 或是由于家庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變化而需購買新居。此外，感性達(dá)利以及去年的 SOHO時(shí)代都曾出現(xiàn)過驕人的銷售業(yè)績。 ●區(qū)域市場住宅供應(yīng)量不大 本案所屬的區(qū)域在整個(gè)閘北區(qū)而言，具有明顯的地理優(yōu)勢(shì)。 ●作為上海首座全裝修、小戶型、商住兩用、酒 店式 SOHO 的SOHO 時(shí)代一天廈，其推廣模式值得借鑒。 但隨著舊城區(qū)的拆遷改造，閘北的環(huán)境面貌比以前改觀了許多，并以此將可吸引到來自外區(qū)的客戶群，這也將是本案的一個(gè)去化方 向，另外隨著外省市來滬購房的熱情不斷高漲，本案也可安排針對(duì)于外省市購房團(tuán)的去化方案。 》得房率低，影響著物業(yè)本身的價(jià)值。 SOHO 俱樂部：健身房、咖啡廳、小型超市、乒乓房。 4． 5│ 2020． 12 交房│ 一期售完 │ 66601900 │ │ │ │ │ │ │ 二房： 105m，│ │ │ 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 5 頁 共 32 頁 │ 二期未開。 本案的產(chǎn)品類型較復(fù)雜，由住宅、辦公樓、商鋪三個(gè)部分組成。但 本案周邊已屬于舊改地塊，經(jīng)過以后的改造，應(yīng)該會(huì)有大的改善。 市場篇 ┌──────┬─────────┬────┬───────────┬────┬────────┬──────┬───────┬────────┬───────┬──────────┐ │ 案名 │ 地址 │ 規(guī)模 │ 單價(jià)范圍 │平均單價(jià)│ 主力面積 │ 主力總價(jià) │ 公開日期 │ 工程進(jìn)度 │ 銷售率 │備注 │ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 感性達(dá)利 │ 新疆路、烏鎮(zhèn)路 │ 29F ／ 1 │ │ 7000│ 4259 │ │ 2002． 11 │ 2020． 6 │ 100％ │ 63530915 │ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 4 頁 共 32 頁 │ SOHO 時(shí)代 │ 恒豐路、漢中路 │ 27F／ 1│ 60008500 │ 7500│ 43／ 46(主力 ) │ │ 2002． 8 │ 2020． 12 │ │ 63532949 │ │ │ │ │ │ │ 55／ 67／ 82 │ │ │ │ │ │ ├──────┼── ───────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ │精文城市花園│ 共和新路、虬江路│ 8F33F │ 55007200 │ 6300│ 110150 m’ │ 8493 萬 │ │2020． 12 交房 │ │ 56974433 │ ├──────┼─────────┼─ ───┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 西藏北麓 │ 西藏北路 1323 號(hào) │ 18F │ 50007500 │ 5500│ 一房： 66m， │ 3260 萬 │ 2020。 SOHO 配套中心：寬帶入網(wǎng)、有線電視，智能防盜。 抗性分析一一 》 周邊環(huán)境較差，面臨著噪音灰塵的污染。 ●本案所處的區(qū)域在上海人的眼里一直是屬于綜合環(huán)境較差的區(qū)域， 人文基礎(chǔ)薄弱，因此，閘北區(qū)的客戶將是本案去化的主要對(duì)象。新近開盤的永 興富邦亦是創(chuàng)造了開盤一周銷售率達(dá)到 75％的火爆場面，而同樣和永興富邦一樣擁有辦公性質(zhì)的藍(lán)寶石大廈的去化速度就慢了許 多，刨去價(jià)格和所處地段的差別外，面積是一個(gè)主要的決定因素，永興富邦的面積基本都在 6068 平方米左右，而藍(lán)寶石大廈的面 積基本都是 150180 平方米左右的大戶型，可見戶型面積的設(shè)定對(duì)去化的影響是很大的。由于大量動(dòng) 拆遷用戶的出現(xiàn)，區(qū)域 內(nèi)的物業(yè)需求量極劇猛增，為本案銷售提供了有力的客源支撐。開 盤短短一周去化已近 75％。 2． 1． 3 需求特征分析 ●原居住在閘北的購房者，他們擁有一定的區(qū)域情結(jié)，對(duì)于生活的區(qū)域已經(jīng)十分習(xí)慣了，不希望有很大的改變。 涉 及如何改造的具體分析將在后文詳陳。同 時(shí)本案的商業(yè)分布狀況也否定了集中商業(yè)的規(guī)劃可能，因此建議將其定位于社區(qū)商業(yè)。同時(shí)銷售總價(jià)作為他們的投資成本是決定他們投資行為的重要因素之一。 曾幾何時(shí)，越來越多的新建小區(qū)，為了進(jìn)一步提升住宅內(nèi)在品質(zhì)，開始在高新科技上大花心思，申城住宅建設(shè)中，新型墻體材料， 節(jié)能保溫材料，輕鋼輕板結(jié)構(gòu)等，開始受到越來越多開發(fā)商的親睞，并在建房中率先應(yīng)用。 ● 交通便捷 本案與上?；疖囌?、人民廣場這兩個(gè)市中心的大型交通樞紐相隔不遠(yuǎn)，出行的便捷性極高。因此建議在用色上采用冷色系，以 白色為主色，以蘭色或綠色點(diǎn)綴， 材料上運(yùn)用高級(jí)防水涂料。這種結(jié)果必然導(dǎo) 致銷售進(jìn)度的減慢，而且與目標(biāo)客群的經(jīng)濟(jì)承受能力不符。 —— 家政服務(wù)、綠化服務(wù) —— 電話喚醒、留言服務(wù) —— 預(yù)訂及叫車接送服務(wù) —— 代訂報(bào)刊雜志、機(jī)票服務(wù) —— 速遞服務(wù) —— 室內(nèi)裝修、家電維修服務(wù) —— 代辦保險(xiǎn)、特約服務(wù) 以上的各類物業(yè)服務(wù)同時(shí)也適用于 SOHO 住戶，但其物業(yè)服務(wù)還須在此基礎(chǔ)上增加商務(wù)功能，下文將詳陳。 》 房型建議 (見下圖 ) ● 全精裝修 由物業(yè)性質(zhì)決定了 SOHO 物業(yè)具有典型過度型物業(yè)的特征，與之相契合，本案的 SOHO 物業(yè)也應(yīng) 以全裝修的面貌推出，以滿足目標(biāo)客群的購房習(xí)慣以及對(duì)住房裝修的較高的要求。 2． 3 商鋪 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 27 頁 共 32 頁 2． 3。 晉元路路幅很小，盡管 844 公交終點(diǎn)站設(shè)置在此，但人流仍然十分 稀少，因此建議設(shè)立以社區(qū)服務(wù)為主的如干洗店、面包房等經(jīng)營商鋪。 在營銷戰(zhàn)略上，我們提出“住宅領(lǐng)跑， SOHO 出彩，商業(yè)支持，三位一體”的方針。并以此給客群一個(gè)物業(yè)價(jià)格 的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，離繁華如此之近，會(huì)在客群心目中形成一個(gè)較高的心理價(jià)位。 按照常規(guī)的工程進(jìn)度，最先可以進(jìn)入預(yù)售階段的必然是 8／ 1 的小高層物業(yè)，為了保證資金的回籠速度，我司建議一旦取得小高層 中國最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 31 頁 共 32 頁 的銷售許可證，則立即進(jìn)入預(yù)售階段。 HE 時(shí)代，強(qiáng)大的商務(wù)及社區(qū)服務(wù)，為你 支撐起個(gè)性的舞臺(tái)；高智能的科技化為你創(chuàng)造個(gè)性的