【正文】 修、報(bào)警、 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車、叫快遞、物 品保管服務(wù)。在晉元路以西，物業(yè)多為新建商品房，整體的物業(yè)形象較佳。│ 52980808 │ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 永興富邦 │ 永興路 180號(hào) │ 20F │ 65008000 │ 7000│ 6068 │ 4050 萬 │ 2020． 3． 21 │2020． 1 交房 │ 75％ │ 51024208 │ │ │ ( 近西藏路 ) │ │ │ │ │ │ │ │ │ 66532568 │ ├──────┼─────────┼────┼───────────┼────┼────────┼──────┼───────┼────────┼───────┼──────────┤ │藍(lán)寶石大廈 │ 天目中路、 │ 23F／ 1│ 75009200 │ 8200│ 153． 69 │ 117140 萬 │ │2020． 8 交房 │ 25％ │ 63538683 │ │ │ 西藏北路 │ │ │ │ 183． 29 │ 141165 萬 │ │ │ │ 63530246 │ ├──────┼─────────┼────┼────── 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁 共 32 頁 ─────┼────┼────────┼──────┼ ───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 新梅大廈 │ 天目中路 585號(hào) │ 21／ 1 │ 只租不售， │ │ │ │ │ │ │ 63171998 │ │ │ │ │ 1． 92． 2 元／ m39。 1． 3 市場(chǎng)提點(diǎn) ●本案位于上海最大型的交通集散地之一，新客站地區(qū)。 2002 年 7 月開盤一天廈原 是一幢多年完工的爛尾樓，經(jīng)過發(fā)展商的重新設(shè)計(jì)以及獨(dú)特定位，在開盤不久即造成不小的轟動(dòng)。 1． 4． 2 市場(chǎng)威脅 ●若在產(chǎn)品規(guī)劃上把握不當(dāng)，易造成多種物 業(yè)形態(tài)難以融合，給以后的銷售帶來不可避免的市場(chǎng)抗性。 2． 3． 1 客群來源及構(gòu)成 SOHO 居家辦公由于他本身的特殊性，因此其目標(biāo)客群也有較強(qiáng)的針對(duì)性，主要面對(duì)的是有居家辦公需求的人群，以從事信息技 術(shù)、平面設(shè)計(jì)、文字工作者等行業(yè)人員居多。商業(yè)氛圍、人流量，業(yè)態(tài)布局、客群消費(fèi) 能力都將直接影響他們的收益。加上，原有的軌道交通一號(hào)線以及已在施工 中的地鐵 M8 號(hào)線，以及南北高架將為小區(qū)構(gòu)建一個(gè)立體交通網(wǎng)絡(luò)。原設(shè)計(jì)方案中將小區(qū)會(huì)所設(shè)置在晉元路上，一方面與出入口設(shè)置 不相符，另事方面與 SOHO 物業(yè)的距離太過遠(yuǎn)，不便于 SOHO 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 22 頁 共 32 頁 的住戶使用，但是 SOHO 住戶對(duì)于會(huì)所等配套的 依賴性卻又往往大 于一般住宅居民。而 SOHO 的特征又決定了其大堂的設(shè)計(jì)風(fēng)格也應(yīng)趨向人性化，營(yíng)造一種商務(wù)式酒店的 大堂氛圍。而另一 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 28 頁 共 32 頁 部分則建議將其銷售，快速回籠資金。 融住宅、商業(yè)、居家辦公為一體 —— 點(diǎn)出小區(qū)的整體構(gòu)成，說明本 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 30 頁 共 32 頁 案多種物業(yè)形式共存的特點(diǎn)。旺時(shí)代為都市精英們度身定做。衣服 D， Y、家具 D， Y??，什么事都由你選擇，由你決定。 二、 市場(chǎng)形象定位 根據(jù)上述 的總體戰(zhàn)略，我們導(dǎo)出以下的市場(chǎng)形象定位： 距南京西晤 12 里，融住宅、商業(yè)、后贏辦 2 為一篩 991n 代高 Iq撞小匡。 蒙古路雖然環(huán)境不佳，商業(yè)氣氛卻已形成，目 前是一條農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)， 兩邊也有部分商鋪，但多己十分陳舊，經(jīng)營(yíng)狀況倒還尚可。 》 面積分割 經(jīng)過大致框算， SOHO 的單層建筑面積在 600 平方米左右，建議將單元面積控制在 5060 平方米左右。建議以幾何圖形和線條來組合綠化。 2． 1 住宅部分 2． 1． 1 產(chǎn)品規(guī)劃定位 擁有完曾 01 匡商業(yè)配茸，智蘸化暇薨悶現(xiàn)代化住宅。說白了就是一種利益趨使，哪能里有利可圖，他們 便會(huì)向資金投向那里。 2． 2 總結(jié)及分析導(dǎo)出 經(jīng)過上述的客群分析我們可以看到本案的住宅部分的目標(biāo)客群在年齡結(jié)構(gòu)上較一般住宅偏低，正如在前文所提到的為了保證項(xiàng)目 的整體形象，保持目標(biāo)客群的一致性，更重要的是市場(chǎng)對(duì)于辦公樓的抗性，初步建議將辦公樓改造成更適應(yīng)市場(chǎng)需求及符合客觀條件 的酒店式公寓。 ． ●區(qū)域內(nèi)商住、 SOHO 類物業(yè)去化較好 閘北區(qū)內(nèi)商住項(xiàng)目、 SOHO 類物業(yè)開發(fā)較多。因此，區(qū)域環(huán)境對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響不容忽視，不過從另一側(cè)面講隨著區(qū)域環(huán)境的改變， 本案所處區(qū)域的物業(yè)增值幅度將高于同期其他區(qū)域的增幅水平。 》配套的商務(wù)服務(wù)齊全。 多種物業(yè)形態(tài)存在的最大的缺陷就在于營(yíng)銷推廣時(shí)由于目標(biāo)客群的不同，而導(dǎo)致主訴方向分散，無法取得理想的效果。 而本案的商鋪部分，總面積為 4000 平方米，所占比重不大，另外可通過會(huì)所營(yíng)造去化部分面積，同時(shí)蒙古路原有的良好商業(yè) 氣氛，以及社區(qū)居民的集中，只要合理進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，日后經(jīng)營(yíng)狀況看好。 另外，從該案本身來說較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價(jià)值的重要因素。目前精文的房?jī)r(jià)全裝修房?jī)r(jià) 55007200 元／平方米，均價(jià) 6300 元／平方米左右 。在區(qū)域周邊未見其他新盤開出，市場(chǎng)供應(yīng)處于一個(gè)停滯階段，為本案提供了一個(gè)很好的市 場(chǎng)空白點(diǎn)。 ●對(duì)于非閘北區(qū)的居民，例如黃浦、虹口等地區(qū)，他們一般沒有 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 很重的區(qū)域情結(jié)或者說沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支撐起他們的區(qū)域情結(jié)。 2． 4． 1 客群來源及構(gòu)成 商鋪的目標(biāo)客群由投資客和經(jīng)營(yíng)客兩種構(gòu)成。 對(duì)于本案而言，營(yíng)建 SOHO 物業(yè)，其對(duì)于智能化、科技化的要求原本就極高，那么于其投入高成本營(yíng)建的高科技設(shè)施僅服務(wù)于部 分物業(yè)，不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上，建造一個(gè)以科技為先 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 的智能化社區(qū)。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中，大多在兩幢住宅樓之間。 2． 2 SOH0 部分 2． 2． 1 產(chǎn)品規(guī)劃定位 社匡耀劃、日常主話設(shè)艟便刷晌高技 m 呂墨 gg 后癡住宅武力 2 2． 2． 2 產(chǎn)品力對(duì)定位的支撐 ● 物業(yè)性質(zhì) 原為辦公樓的規(guī)劃，在建筑形態(tài)、公用部分、設(shè)施上比較符合sOHO 物業(yè)所要求的條件，而且 SOHO 這種物業(yè)形態(tài)并不要求有煤 氣等日常生活設(shè)施，故而保證了 產(chǎn)品修正的可行性。 3． 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案的商業(yè)部分分布在西藏北路、蒙古路、晉元路沿線，主要為