【正文】 幣） 元保證金，并按照雙方簽訂的商鋪?zhàn)赓U合同使用商鋪，甲方應(yīng)在租賃期滿(mǎn)或解除合同之日將保證金本金無(wú)息退還乙方。 愛(ài)護(hù)和正常使用商鋪及其設(shè)備，發(fā)現(xiàn)商鋪及其設(shè)備自然損壞，應(yīng)及時(shí)通知甲方并積極配合甲方檢查和維修。 十一、上述商鋪在租賃期內(nèi)，需要交納的稅費(fèi)，由甲乙雙方按規(guī)定各自承擔(dān)。 八、在租賃期內(nèi)，經(jīng)安全鑒定部門(mén)鑒定商鋪不符合安全使用標(biāo)準(zhǔn)的，租賃合同自然終止，因此造成的損失由責(zé)任方負(fù)責(zé)賠償。如違反則視為乙方自動(dòng)放棄商鋪使用權(quán)。 甲方： 乙方： 法定代表或授權(quán)代表簽署蓋公章： 電話(huà)： 電話(huà)： 日期： 年 月 日 日期： 年 月 日 XX(項(xiàng)目 )商鋪?zhàn)赓U合同 出租方：（甲方）安丘新方圓置業(yè)有限公司 承租方：（乙方） 根據(jù)國(guó)家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)及房地產(chǎn)管理的各項(xiàng)規(guī)定，甲乙雙方本著平等、自愿的原則，經(jīng)過(guò)協(xié)商一致訂立本合同，并共同遵守，接受當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理機(jī)關(guān)的監(jiān)督、管理。 承租物業(yè)： 商鋪。 注意逼定后客戶(hù)的語(yǔ)氣有否拖延或推脫的意思，不能輕易放棄，但同時(shí)給客戶(hù)一定的考慮空間，避免逼的太急，損失客戶(hù)。 切記 對(duì)客戶(hù)的看法不理不答，甚至一概否決。 畏首畏尾型 A、特征：購(gòu)買(mǎi)經(jīng)驗(yàn)缺乏，不易作出決定。 B、對(duì)策：加強(qiáng)產(chǎn)品品質(zhì)、公司性質(zhì)及獨(dú)特優(yōu)點(diǎn)的說(shuō)明，一切說(shuō)明須講究合理有據(jù)，以獲得顧客理性的支持。這種讓步幅度宜少，并對(duì)顧客說(shuō)明是最大限度價(jià)格讓步，防止顧客得寸進(jìn)尺。對(duì)此，售樓人員都要設(shè)身處地為顧客著想，合理解決有關(guān)問(wèn)題，運(yùn)用各種各種方式化解顧客異議。 二）、判斷意向客戶(hù)的方法 意向客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)來(lái)時(shí)都帶有較強(qiáng)的目的性，一般會(huì)直接找招商人員詢(xún)問(wèn)或要求參觀，仔細(xì)觀看展板、資料和沙盤(pán)。 15）、剪 力 墻：因高層建筑物高，故著重設(shè)防的是刮強(qiáng)風(fēng)或地震產(chǎn)生橫向推力。 第六章 商鋪基本知識(shí) 一、基本名詞解釋?zhuān)? 1）、住 宅：主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、櫥、廁等設(shè)施，并設(shè)獨(dú)立水、電、煤氣表及電話(huà)、電視線(xiàn)路。 尋找目標(biāo)客戶(hù) 利用電話(huà)約訪(fǎng)或現(xiàn)場(chǎng)洽談等方式聯(lián)系有意向的投資客戶(hù)?！? 1 任何時(shí)候不準(zhǔn)將“喂”或“不知道”，對(duì)客戶(hù)說(shuō)，可以說(shuō)“我?guī)湍銌?wèn)一下”，或“我看一下資料”。 言談 聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要太高，也不要太低，以免影響他人或?qū)е骂櫩吐?tīng)不太清楚。 不得佩戴過(guò)多飾物，不得帶吊墜耳環(huán)，不得帶戒指和手鏈，不得留長(zhǎng)指甲，女員工不得在指甲上涂色。 以站姿工作時(shí)，雙手應(yīng)背在背后；以坐姿工作時(shí)，雙手平放臺(tái)面、自然下垂或放在腿上。具體表現(xiàn)為要具備： A、 事業(yè)心：包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神； B、 責(zé)任感 :是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。 業(yè)種 —— 指面向顧客某類(lèi)用途的商店?duì)I業(yè)種類(lèi)，特征是“賣(mài)什么”。商圈一般按層次分為核心商圈（離消 費(fèi)地最近，吸納總量 5080%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納 1525%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納 525%顧客的范圍）。大型 SHOPPINGMALL關(guān)鍵是主力店招商，主力店不來(lái)或者檔次不夠，招商就不成功。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。但商場(chǎng)真正的做法只有一個(gè)，就是現(xiàn)房。 節(jié)點(diǎn) —— 規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。 房地產(chǎn)俱樂(lè)部 ,房地產(chǎn)銷(xiāo) 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線(xiàn)”觀察。 B、 商業(yè) 地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。請(qǐng)人讓路要講“對(duì)不起”，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。 表情 微笑，是招商人員最起碼應(yīng)有的表情。、 不講過(guò)分的玩笑話(huà)。 著裝服飾 招商人員統(tǒng)一著工裝，整體要求是：干凈、整齊、筆挺。 合同細(xì)則 雙方根據(jù)談判的條件，擬定合同細(xì)則。 6）、樓花（期樓）：正處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。其運(yùn)作模式是在大廈施工時(shí)預(yù)先鋪砌綜合布線(xiàn)系統(tǒng)全面操作。 注意觀察顧客的表情態(tài)度，顧客的反應(yīng)，有針對(duì)性的時(shí)效介紹?！八煽趦r(jià)”指招商人員報(bào)價(jià)尚有還價(jià)的余地，所報(bào)的價(jià)位高于內(nèi)部控制的價(jià)格。 C、行為信號(hào)，頻繁 看房子和問(wèn)問(wèn)題多達(dá)三五次。 柔寡斷型 A、特征：猶豫不決，反復(fù)不斷怯于作決定。 斤斤計(jì)較型 A、心思細(xì)密，“大小通吃”，善于比較。 未獲得明確的答復(fù)，就讓客戶(hù)離去。 八）、客戶(hù)落定的信號(hào) 動(dòng)作、語(yǔ)言、神態(tài)等特征顯現(xiàn)類(lèi)： 沉思、焦慮、找煙抽； 客戶(hù)兩人對(duì)視，相互交流眼神； 兩人在桌子下面拉衣角，踢對(duì)方的腳等小動(dòng)作； 因緊張?jiān)斐傻目诔?、臉紅等現(xiàn)象； 重復(fù)性語(yǔ)言，相互詢(xún)問(wèn)；“定還是 不定”； 重復(fù)性動(dòng)作，起來(lái)坐下又起來(lái)又坐下； 拿出手機(jī)等物品，卻不使用； 給自己倒水； 手指不停的敲打桌子； 用手觸摸自己身體的不同部位，如鼻子、耳朵等； 1 “煙灰缸真好看，能送給我嗎？”等要求贈(zèng)送物品的話(huà)語(yǔ)； 正常租房自然舉動(dòng)類(lèi) 拿出其它項(xiàng)目的戶(hù)型圖作對(duì)比； 詢(xún)問(wèn)交定后的事宜； 詢(xún)問(wèn)定金如何交納； 第八章 招商各類(lèi)表格及文書(shū)的應(yīng)用 招商排號(hào)通知單 （財(cái)務(wù)部存檔） 尊敬的 ： 聯(lián)系電話(huà) 請(qǐng)到財(cái)務(wù)部交納（人民 幣）￥ 作為 XX(項(xiàng)目 )租賃商鋪的排號(hào)押金，第 類(lèi)，號(hào)碼為 號(hào)。 裝修期： 天。 四、在 租賃期內(nèi)，甲方承擔(dān)下列責(zé)任： 依合同將商鋪及設(shè)備交付乙方使用。因乙方過(guò)錯(cuò)延誤維修而造成他人人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償。 十二、本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但內(nèi)容不得違反國(guó)家、自治區(qū)、市有關(guān)法律和法規(guī)。 七、違約金、賠償金應(yīng)在確定責(zé)任后十日內(nèi)付清，每逾期一天，按應(yīng)付全 額 %支付滯納金。 將 商鋪轉(zhuǎn)租、分租的，適用以下第 點(diǎn)： （ 1）不得將商鋪轉(zhuǎn)租或分租。 1本《認(rèn)租書(shū)》一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。 三、 簽訂《租賃合同》時(shí)所需繳交的費(fèi)用 租戶(hù)在簽訂《安丘市房地產(chǎn)租賃合同》時(shí)一次性向業(yè)主支付： 保證金 元（扣除已付之定金） 有關(guān)稅費(fèi)及其他費(fèi)用按國(guó)家及當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行 (執(zhí)行所承諾的優(yōu)惠政策 ) 四、 交鋪標(biāo)準(zhǔn) 參照交鋪標(biāo)準(zhǔn)附件 XXX(項(xiàng)目 )商鋪認(rèn)租書(shū) 甲方： 地址： 電話(huà)： 乙方： 經(jīng)營(yíng)品牌： 法定地址： 經(jīng)營(yíng)范圍： 通信地址： 經(jīng)營(yíng)年期： 聯(lián)絡(luò)電話(huà)： 傳 真： 法定代表人： 身份證號(hào)碼： 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)地址： 郵 編： 乙方同意根據(jù)本《認(rèn)租書(shū)》所列條件承租甲方在條款（ 1）中所指定的物業(yè)。 樹(shù)立危機(jī)意識(shí)：在客戶(hù)交定時(shí)應(yīng)注意談話(huà)藝術(shù)，盡可能少說(shuō)話(huà)，當(dāng)你認(rèn)為客戶(hù)提出問(wèn)題純屬瑣碎的問(wèn)題時(shí)，就承認(rèn)和接受它，但不要花大力氣對(duì)待，避免語(yǔ)言失誤導(dǎo)致?lián)p失。天下沒(méi)有十全十美的商品，能以誠(chéng)相待，自動(dòng)點(diǎn)破輕微的小暇疵，反而能取得買(mǎi)方的信賴(lài)。 B、對(duì)策：盡力以現(xiàn)代觀點(diǎn)不配合其風(fēng)水觀，提醒其勿受一些“歪七八理”的風(fēng)水說(shuō)迷惑，強(qiáng)調(diào)人的價(jià)值。 五）、顧客類(lèi)型比較 智穩(wěn)健型： A、 特征：深思熟慮，冷靜穩(wěn)健，不容易被推銷(xiāo)員的言辭說(shuō)服，對(duì)于疑點(diǎn)必詳細(xì)詢(xún)問(wèn)。要求的價(jià)格接近甚至突破內(nèi)部控制的最低的價(jià)格，招商人員就應(yīng)盡量堅(jiān)持自己的價(jià)格， 在這種情況下，售樓人員應(yīng)衡量得失，必要時(shí)適當(dāng)作些讓步（付款方式以及時(shí)間）。從顧客的立場(chǎng)對(duì)待顧客提出的異議，還應(yīng)分析顧客產(chǎn)生異議的原因，其中原因可以是樓盤(pán)或營(yíng)銷(xiāo)方式上確實(shí)存在問(wèn)題，可能是顧客道聽(tīng)途說(shuō)，受到某種觀念影響，也可能是顧客一時(shí)心境不好。 已購(gòu)買(mǎi)此樓盤(pán)或有意向購(gòu)買(mǎi)此樓盤(pán)的顧客介紹而來(lái)的顧客，對(duì)這樣的顧客要特別注意。 14）、架 空 層：指由地面至標(biāo)準(zhǔn)層或裙樓頂至標(biāo)準(zhǔn)層間，以柱梁承托標(biāo)準(zhǔn)層建筑物的空間，一般用作綠化或會(huì)所用途。交付裝修押金） 開(kāi)業(yè)大吉。由發(fā)展商確定具體的招商條件，包括進(jìn)場(chǎng)租金的確定以及經(jīng)營(yíng)商戶(hù)的經(jīng)營(yíng)年期等事項(xiàng)的確定，從而對(duì)有意向進(jìn)入本商場(chǎng)投資經(jīng)營(yíng)的客戶(hù)進(jìn)行有效的篩選。 1 顧客離開(kāi)時(shí)，招商人員將客人送到招商部門(mén)口，為其開(kāi)門(mén)時(shí)說(shuō)：“走好，歡迎下次光臨。不得無(wú)所表示，不能等客人先開(kāi)口。 招商小姐上班化淡妝，涂自然淡雅的口紅、描眉，不得濃妝艷抹。 工作時(shí)間，身體不得東倒西歪，前仰后合，不得伸懶腰、駝背、聳肩或趴在工作臺(tái)上。優(yōu)秀的招商人員的心理素質(zhì)表現(xiàn)好：臨危不懼，勝不驕，敗不妥。目前中國(guó)有 10 多種零售業(yè)態(tài)，日本 20 多種，美國(guó) 40多種。 商圈 —— 零售學(xué)用語(yǔ)，現(xiàn)商用物業(yè)開(kāi)發(fā)也借用該詞，意指商業(yè)圈或商勢(shì)圈，指在一定時(shí)間內(nèi)達(dá)到某一購(gòu)物或消費(fèi)頻率的顧客群，以其所處的最遠(yuǎn)距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區(qū)域，簡(jiǎn)言之，即為優(yōu)先選擇到某商店或商業(yè)聚集中心消費(fèi)的顧客分布區(qū)域范圍。如果住宅開(kāi)發(fā)可稱(chēng)是直銷(xiāo)的話(huà)，那么商業(yè)地產(chǎn)則是傳銷(xiāo)。對(duì)于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)多采用開(kāi)發(fā)商整體開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以收取租金為投資回報(bào)形式的模式；對(duì)于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項(xiàng)目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理模式下租金回收的方式， 但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫(xiě)字樓等項(xiàng)目的底商和各類(lèi)商業(yè)街、商品市場(chǎng)則采用商鋪出售、零散經(jīng)營(yíng)的模式?，F(xiàn)金對(duì)商人很重要，店鋪買(mǎi)來(lái)是要做生意，有人說(shuō)買(mǎi)來(lái)店鋪可以做投資。商業(yè)地段（步行街 ）常以休閑廣場(chǎng)、餐飲美食城、電影院、交通廣場(chǎng)、著名地標(biāo)式建筑作為節(jié)點(diǎn)。 !B([ J2F!o ^3F T W 購(gòu)物中心、大賣(mài)場(chǎng)、特色店、新開(kāi)店、大型飲食、娛樂(lè) 、休閑廣場(chǎng)等，通過(guò)“點(diǎn)”觀察。 C、 招商信息主要是通過(guò)文字形式傳遞出去的，而招商談判則主要是通過(guò)語(yǔ)言來(lái)溝通的。 為客人指方向時(shí)應(yīng)五指并攏做指示，不得用手指或筆桿指客人或?yàn)槿酥阜较颉? 面對(duì)顧客應(yīng)表現(xiàn)熱情、親切、真實(shí)、友好，必要時(shí)還要有贊同、同情的表情，做到情緒飽滿(mǎn)、精神振奮、不卑不亢。 說(shuō)話(huà)要注意藝術(shù)，多用敬話(huà)，注意“請(qǐng)、“謝”字不離口。 鈕扣要全部扣好。根據(jù)合同的約定，甲乙雙方有義務(wù)按照合同的約定遵循