【正文】 │ 8200│ 153． 69 │ 117140 萬(wàn) │ │2020． 8 交房 │ 25％ │ 63538683 │ │ │ 西藏北路 │ │ │ │ 183． 29 │ 141165 萬(wàn) │ │ │ │ 63530246 │ ├──────┼─────────┼────┼────── 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 6 頁(yè) 共 32 頁(yè) ─────┼────┼────────┼──────┼ ───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 新梅大廈 │ 天目中路 585號(hào) │ 21／ 1 │ 只租不售， │ │ │ │ │ │ │ 63171998 │ │ │ │ │ 1． 92． 2 元／ m39。 多種物業(yè)形態(tài)存在的最大的缺陷就在于營(yíng)銷(xiāo)推廣時(shí)由于目標(biāo)客群的不同，而導(dǎo)致主訴方向分散，無(wú)法取得理想的效果。 對(duì)于本案的住宅而言，去化 并不是一個(gè)難點(diǎn)，重要的是如何合理定位與包裝，獲得較高的利潤(rùn)空間和實(shí)現(xiàn)快速去化，加快資金 回籠的速度。雖然距人民廣場(chǎng)不遠(yuǎn)，但是其周邊社區(qū)環(huán)境不 佳，目前地塊上為舊式住宅，十分破敗，蒙古路以南的蒙古小區(qū)也為 6 層多層住宅，從外面來(lái)看也十分陳舊，沿蒙古路兩側(cè)，現(xiàn)基 本類(lèi)似集貿(mào)市場(chǎng)，沿街店鋪建造也十分簡(jiǎn)易，路面整潔狀況極差。在晉元路以西，物業(yè)多為新建商品房，整體的物業(yè)形象較佳。 而本案的商鋪部分，總面積為 4000 平方米，所占比重不大，另外可通過(guò)會(huì)所營(yíng)造去化部分面積，同時(shí)蒙古路原有的良好商業(yè) 氣氛，以及社區(qū)居民的集中，只要合理進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，日后經(jīng)營(yíng)狀況看好。因此， 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 3 頁(yè) 共 32 頁(yè) 如何將這三者統(tǒng)一起來(lái)，相輔相承是本篇報(bào)告的闡述重點(diǎn)。／天 │ │ │ │ │ │ │物管 0． 55 元／ in39。 SOHO 家政中心： 24 小時(shí)叫醒、 24 小時(shí)安保系統(tǒng)、報(bào)修、報(bào)警、 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 8 頁(yè) 共 32 頁(yè) 自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車(chē)、叫快遞、物 品保管服務(wù)。 另外，從該案本身來(lái)說(shuō)較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價(jià)值的重要因素。 》 專(zhuān)職的物業(yè)顧問(wèn)，可以保證今后物業(yè)管理的水平。該地區(qū)內(nèi) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁(yè) 共 32 頁(yè) 外來(lái)人口急劇增加，已令原本屬于綜合環(huán)境差、人文基礎(chǔ)薄弱的閘 北地區(qū)的治安及社會(huì)環(huán)境更為復(fù)雜。隨著目前西藏路的拓寬改造如火如茶的進(jìn)行，原本西藏路擁擠不堪的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。目前精文的房?jī)r(jià)全裝修房?jī)r(jià) 55007200 元／平方米，均價(jià) 6300 元／平方米左右 。 ●就 目前來(lái)說(shuō)小戶(hù)型是本案所在區(qū)域內(nèi)最為熱銷(xiāo)的產(chǎn)品，作為以小戶(hù)型為主力產(chǎn)品的感性達(dá)利、 SOHO 時(shí)代均已售罄。從尸型上講其主力都為 40 多平 方米的小戶(hù)型，雖然單價(jià)一度沖高到 8500 元／平方米，但因?yàn)槊娣e小總價(jià)相對(duì)也較低，因此能讓各階層的購(gòu)房者接受。 1． 4 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)與威脅分析 1． 4． 1 市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn) ●住宅市場(chǎng)需求量大 閘北區(qū)歷來(lái)的居住條件不佳，存在很多危棚簡(jiǎn)屋，隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快，閘北區(qū)首當(dāng)其沖成為重點(diǎn)改造地塊。在區(qū)域周邊未見(jiàn)其他新盤(pán)開(kāi)出，市場(chǎng)供應(yīng)處于一個(gè)停滯階段，為本案提供了一個(gè)很好的市 場(chǎng)空白點(diǎn)。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè)，由于其較低的總價(jià)，去化非常好。 ●純辦公樓的問(wèn)題。 二、尋找目標(biāo)客群 2． 1 住宅部分目標(biāo)客群 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 13 頁(yè) 共 32 頁(yè) 2． 1． 1 客群來(lái)源及構(gòu)成 ●閘北區(qū)舊有居民購(gòu)房； ●原居住地為閘北區(qū)的動(dòng)遷居民； ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購(gòu)房； ●外來(lái)人口購(gòu)房； ● 由于工作或其他原因，由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購(gòu)房； 2． 1． 2 年齡結(jié)構(gòu) 由于受到用地容積率的限制，住宅的總體建筑面積有了一定的限制，通過(guò)總建筑面積，對(duì)于本案產(chǎn)型面積進(jìn)行了的大致框算，可 以得出結(jié)論，本案的住宅以小戶(hù)型為主，這一產(chǎn)品特征就直接決定了本案目標(biāo)客群的年齡結(jié)構(gòu)偏低，但同時(shí)又考慮到擁有區(qū)域情結(jié)人 群的年齡特征以及對(duì)于房?jī)r(jià)的經(jīng)濟(jì)承受能力，一般處于 35 叫 5 歲之間。 ●對(duì)于非閘北區(qū)的居民，例如黃浦、虹口等地區(qū)，他們一般沒(méi)有 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁(yè) 共 32 頁(yè) 很重的區(qū)域情結(jié)或者說(shuō)沒(méi)有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支撐起他們的區(qū)域情結(jié)。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質(zhì)，平衡各項(xiàng)因素，我司認(rèn)為建造居家辦公的 SOUO 物業(yè)是一個(gè)最佳的選擇。當(dāng)然，也不排除因?yàn)榭醇榇祟?lèi)物業(yè)的投資價(jià)值以及較低的總價(jià)，而購(gòu)買(mǎi) SOHO 物業(yè)作為 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁(yè) 共 32 頁(yè) 投資的投資客群。 2． 4 商鋪部分目標(biāo)客群 本案 4000 平方米的商業(yè)面積，盡管相較于本案的小體量，面積是比較大的，但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看，還未形成一定的規(guī)模。 2． 4． 1 客群來(lái)源及構(gòu)成 商鋪的目標(biāo)客群由投資客和經(jīng)營(yíng)客兩種構(gòu)成。他們投資商鋪?zhàn)顬殛P(guān)注的是商業(yè)氛圍所能帶來(lái)的良好的經(jīng)營(yíng)狀況，從而使得他們通過(guò)租金的上升和商鋪本身 的價(jià)值上升獲得利益回報(bào)。租賃價(jià)格才是他們最為重視的投資成本。而今，隨著住宅 建設(shè)的品味不斷提高，越來(lái)越多的購(gòu)房者跳出自己的“小家”，更多的看到了“大家”， 把戶(hù)外環(huán)境也作為購(gòu)房的重要條件，因?yàn)楹玫男^(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中，令人心曠神怡。 對(duì)于本案而言，營(yíng)建 SOHO 物業(yè)，其對(duì)于智能化、科技化的要求原本就極高，那么于其投入高成本營(yíng)建的高科技設(shè)施僅服務(wù)于部 分物業(yè)，不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上，建造一個(gè)以科技為先 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁(yè) 共 32 頁(yè) 的智能化社區(qū)。 2． 1． 2 產(chǎn)品力對(duì)定位的支撐 ● 地理位置 該地塊鄰近上海火車(chē)站不夜城商圈、人民廣場(chǎng)商圈、南京西路商圈，從全市來(lái)看屬于市中心地塊，盡管日前整體的社區(qū)環(huán)境不佳， 但隨著舊改力度加大，這種情況很快將得到改善。 ● 商業(yè)配套 本案雖然總體的體量不大，尤其是對(duì)于建筑面積僅為 12000 多平方米的住宅小區(qū)而言， 4000 平方米的商業(yè)配套，可謂十分強(qiáng)大了。因此，本案在外立面 上也應(yīng)與規(guī)劃定位相契合，力爭(zhēng)體現(xiàn)出科技化、現(xiàn)代化，但又在必須兼顧住宅的居住感覺(jué)。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中，大多在兩幢住宅樓之間。 ●戶(hù)型配比 由于本案營(yíng)建科技化住宅的成 本較高，必然導(dǎo)致建造成本的增加，為了保證一定的經(jīng)濟(jì)收益，銷(xiāo)售總價(jià)必然上升。同時(shí)，又考慮到， SOHO 物業(yè)低層物業(yè)去化存在障礙的情況，建議將會(huì)所設(shè)施在 SOHO 物業(yè)的一、二層樓，同 時(shí)利用環(huán)繞整個(gè)社區(qū)的商業(yè)面積，積極打造泛會(huì)所使商業(yè)滿足提供社區(qū)服務(wù)，商務(wù)支持的多功能。 ● 物業(yè)服務(wù) 任何高科技智能化系統(tǒng)的使用必須同時(shí)與服務(wù)相結(jié)合，在運(yùn)用各