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新龍廣場前期報告-wenkub

2023-05-27 21:27:33 本頁面
 

【正文】 │ 8200│ 153. 69 │ 117140 萬 │ │2020. 8 交房 │ 25% │ 63538683 │ │ │ 西藏北路 │ │ │ │ 183. 29 │ 141165 萬 │ │ │ │ 63530246 │ ├──────┼─────────┼────┼────── 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 32 頁 ─────┼────┼────────┼──────┼ ───────┼────────┼───────┼──────────┤ │ 新梅大廈 │ 天目中路 585號 │ 21/ 1 │ 只租不售, │ │ │ │ │ │ │ 63171998 │ │ │ │ │ 1. 92. 2 元/ m39。 多種物業(yè)形態(tài)存在的最大的缺陷就在于營銷推廣時由于目標(biāo)客群的不同,而導(dǎo)致主訴方向分散,無法取得理想的效果。 對于本案的住宅而言,去化 并不是一個難點,重要的是如何合理定位與包裝,獲得較高的利潤空間和實現(xiàn)快速去化,加快資金 回籠的速度。雖然距人民廣場不遠,但是其周邊社區(qū)環(huán)境不 佳,目前地塊上為舊式住宅,十分破敗,蒙古路以南的蒙古小區(qū)也為 6 層多層住宅,從外面來看也十分陳舊,沿蒙古路兩側(cè),現(xiàn)基 本類似集貿(mào)市場,沿街店鋪建造也十分簡易,路面整潔狀況極差。在晉元路以西,物業(yè)多為新建商品房,整體的物業(yè)形象較佳。 而本案的商鋪部分,總面積為 4000 平方米,所占比重不大,另外可通過會所營造去化部分面積,同時蒙古路原有的良好商業(yè) 氣氛,以及社區(qū)居民的集中,只要合理進行業(yè)態(tài)布局,日后經(jīng)營狀況看好。因此, 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 32 頁 如何將這三者統(tǒng)一起來,相輔相承是本篇報告的闡述重點。/天 │ │ │ │ │ │ │物管 0. 55 元/ in39。 SOHO 家政中心: 24 小時叫醒、 24 小時安保系統(tǒng)、報修、報警、 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 8 頁 共 32 頁 自助式洗衣店、洗滌、熨燙、工具租賃、叫出租車、叫快遞、物 品保管服務(wù)。 另外,從該案本身來說較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價值的重要因素。 》 專職的物業(yè)顧問,可以保證今后物業(yè)管理的水平。該地區(qū)內(nèi) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 外來人口急劇增加,已令原本屬于綜合環(huán)境差、人文基礎(chǔ)薄弱的閘 北地區(qū)的治安及社會環(huán)境更為復(fù)雜。隨著目前西藏路的拓寬改造如火如茶的進行,原本西藏路擁擠不堪的現(xiàn)象將一去不復(fù)返。目前精文的房價全裝修房價 55007200 元/平方米,均價 6300 元/平方米左右 。 ●就 目前來說小戶型是本案所在區(qū)域內(nèi)最為熱銷的產(chǎn)品,作為以小戶型為主力產(chǎn)品的感性達利、 SOHO 時代均已售罄。從尸型上講其主力都為 40 多平 方米的小戶型,雖然單價一度沖高到 8500 元/平方米,但因為面積小總價相對也較低,因此能讓各階層的購房者接受。 1. 4 市場機會點與威脅分析 1. 4. 1 市場機會點 ●住宅市場需求量大 閘北區(qū)歷來的居住條件不佳,存在很多危棚簡屋,隨著市政舊區(qū)改造的步伐加快,閘北區(qū)首當(dāng)其沖成為重點改造地塊。在區(qū)域周邊未見其他新盤開出,市場供應(yīng)處于一個停滯階段,為本案提供了一個很好的市 場空白點。永興路上的永興富邦的全精裝修商住兩用物業(yè),由于其較低的總價,去化非常好。 ●純辦公樓的問題。 二、尋找目標(biāo)客群 2. 1 住宅部分目標(biāo)客群 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 32 頁 2. 1. 1 客群來源及構(gòu)成 ●閘北區(qū)舊有居民購房; ●原居住地為閘北區(qū)的動遷居民; ●虹口、黃浦區(qū)等周邊區(qū)域的居民購房; ●外來人口購房; ● 由于工作或其他原因,由外區(qū)遷至本區(qū)域人員購房; 2. 1. 2 年齡結(jié)構(gòu) 由于受到用地容積率的限制,住宅的總體建筑面積有了一定的限制,通過總建筑面積,對于本案產(chǎn)型面積進行了的大致框算,可 以得出結(jié)論,本案的住宅以小戶型為主,這一產(chǎn)品特征就直接決定了本案目標(biāo)客群的年齡結(jié)構(gòu)偏低,但同時又考慮到擁有區(qū)域情結(jié)人 群的年齡特征以及對于房價的經(jīng)濟承受能力,一般處于 35 叫 5 歲之間。 ●對于非閘北區(qū)的居民,例如黃浦、虹口等地區(qū),他們一般沒有 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 很重的區(qū)域情結(jié)或者說沒有相應(yīng)的經(jīng)濟實力去支撐起他們的區(qū)域情結(jié)。但我們又不得不考慮到建筑用地的使用性質(zhì),平衡各項因素,我司認(rèn)為建造居家辦公的 SOUO 物業(yè)是一個最佳的選擇。當(dāng)然,也不排除因為看奸此類物業(yè)的投資價值以及較低的總價,而購買 SOHO 物業(yè)作為 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 投資的投資客群。 2. 4 商鋪部分目標(biāo)客群 本案 4000 平方米的商業(yè)面積,盡管相較于本案的小體量,面積是比較大的,但是從商業(yè)規(guī)劃的角度看,還未形成一定的規(guī)模。 2. 4. 1 客群來源及構(gòu)成 商鋪的目標(biāo)客群由投資客和經(jīng)營客兩種構(gòu)成。他們投資商鋪最為關(guān)注的是商業(yè)氛圍所能帶來的良好的經(jīng)營狀況,從而使得他們通過租金的上升和商鋪本身 的價值上升獲得利益回報。租賃價格才是他們最為重視的投資成本。而今,隨著住宅 建設(shè)的品味不斷提高,越來越多的購房者跳出自己的“小家”,更多的看到了“大家”, 把戶外環(huán)境也作為購房的重要條件,因為好的小區(qū)環(huán)境使人如置身于花園之中,令人心曠神怡。 對于本案而言,營建 SOHO 物業(yè),其對于智能化、科技化的要求原本就極高,那么于其投入高成本營建的高科技設(shè)施僅服務(wù)于部 分物業(yè),不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上,建造一個以科技為先 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 的智能化社區(qū)。 2. 1. 2 產(chǎn)品力對定位的支撐 ● 地理位置 該地塊鄰近上海火車站不夜城商圈、人民廣場商圈、南京西路商圈,從全市來看屬于市中心地塊,盡管日前整體的社區(qū)環(huán)境不佳, 但隨著舊改力度加大,這種情況很快將得到改善。 ● 商業(yè)配套 本案雖然總體的體量不大,尤其是對于建筑面積僅為 12000 多平方米的住宅小區(qū)而言, 4000 平方米的商業(yè)配套,可謂十分強大了。因此,本案在外立面 上也應(yīng)與規(guī)劃定位相契合,力爭體現(xiàn)出科技化、現(xiàn)代化,但又在必須兼顧住宅的居住感覺。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中,大多在兩幢住宅樓之間。 ●戶型配比 由于本案營建科技化住宅的成 本較高,必然導(dǎo)致建造成本的增加,為了保證一定的經(jīng)濟收益,銷售總價必然上升。同時,又考慮到, SOHO 物業(yè)低層物業(yè)去化存在障礙的情況,建議將會所設(shè)施在 SOHO 物業(yè)的一、二層樓,同 時利用環(huán)繞整個社區(qū)的商業(yè)面積,積極打造泛會所使商業(yè)滿足提供社區(qū)服務(wù),商務(wù)支持的多功能。 ● 物業(yè)服務(wù) 任何高科技智能化系統(tǒng)的使用必須同時與服務(wù)相結(jié)合,在運用各
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