【正文】 上海為 9145億，蘇州 4026億， 而且無錫與上海之間的經(jīng)濟關(guān)聯(lián)度高達 ， 比如上海的信息化工程已向無錫擴展，上海的交通卡馬上就可以與無錫通用。 無錫之于環(huán)太湖經(jīng)濟圈 隨著長三角競爭與發(fā)展，一個新的概念誕生 —— “環(huán)太湖經(jīng)濟圈” (如下圖 )，它是以環(huán)太湖的蘇州、無錫、常州、湖州、嘉興這五個城市構(gòu)成的一個小三角，由于地緣優(yōu)勢，接受上海輻射，其經(jīng)濟發(fā)展日顯突出，已經(jīng)成為長三角地區(qū)“核心腹地”。 太湖大道：唯一城市主動脈，未來無錫世紀大道。 南拓 —— 開發(fā)建設(shè)濱湖新城，城市未來發(fā)展的主導方向。 無錫的城市觀察 比較無趣的城市 ?城市缺少歷史沉淀感，歷史的痕跡在大規(guī)模的舊城改造中其本上被抹光了。 ?缺少中心城市應(yīng)有的時尚感，現(xiàn)代感。 ?一個城市建設(shè)面貌正在發(fā)生巨變的城市。 ?站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場的興建將使無錫與國際化城市，與時尚更進一步。 無錫作為發(fā)達地區(qū) 滬寧城市帶上的中心城市，未來若干年的人口暴漲是可以預(yù)見的。 在這樣一個人均 GDP水平 ，城市的人口結(jié)構(gòu)中將發(fā)生改變，中產(chǎn)階級 — 將成為中國未來社會的主流公民。 從橫向比較， 解懂無錫市場的機會。 無錫房地產(chǎn)發(fā)展歷史 樓市產(chǎn)品品質(zhì)特征 規(guī)劃 ? 品牌開發(fā)商的進入推進社區(qū)總規(guī)劃的發(fā)展 ? 組團圍合概念逐步顯現(xiàn) ? 充分利用和挖掘自然景觀資源 ? 無錫市場進入大盤時代，大盤開發(fā)周期多為三至四期，推案周期更加細化 建筑單體及組合 ? 小高層及高層產(chǎn)品市場占有率高 ? 無錫的高層住宅高度普遍較高，新區(qū)表現(xiàn)尤為突出 ? 高層的頂層產(chǎn)品去化較好 ? 復合型項目一般采用多層 小高層 高層的推出順序 ? 景觀資源區(qū)域大盤多以小高層啟動項目，一般性項目則以多層啟動 外立面和裝修建材 ? 現(xiàn)代簡潔風格占市場主流（根據(jù)新進入無錫的外地品牌開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗來看，立面大都為現(xiàn)代簡潔分格、線條橫豎分明但比例和配色接近柔和、人性） ? 特色風貌的立面產(chǎn)品市場接受度逐步增強 ? 精裝修房市場出現(xiàn)空白 戶型配比 ? 三房占到將近一半的市場供應(yīng)，其中舒適型以大三房為主 ? 兩房比例約為三成，面積控制較為得當 ? 朝向：無錫地處江南湖濱，氣候溫潤，因此朝向非常重要。 ? 從目前市場供應(yīng)來看，產(chǎn)品單元面積主要傾向于舒適型房型，小面積的單身公寓僅有少量供應(yīng)，二房面積多數(shù)為標準型，在 80～ 105平方米之間。 02年至 05年，供求比例關(guān)系變化不大； 06年上半年國六條出臺，開發(fā)商放緩樓盤上市速度，供求比有所下降 (:1)。新入市項目具有穩(wěn)定發(fā)展的空間。物業(yè)產(chǎn)品力如果具有很強的說服力，對他們而言，選擇市中心、副中心或是濱湖區(qū)，地域范圍不再重要。這里的“高端”不僅僅指購買能力的高端，還體現(xiàn)在他們的素質(zhì)、修養(yǎng)、工作習慣與生活方式上。 錫山 副中心 新區(qū) 副中心 濱湖 副中心 蠡湖 新城 惠山 副中心 山北 副中心 中心區(qū) 城市新市中心與六大副中心規(guī)劃 在 2022~2020年無錫城市規(guī)劃方案中，“副中心”浮水而出，城市邁向城市群落、 1個中心城區(qū)并聯(lián) 6個六個副中心區(qū)的空間體系。 （以上見于去年無錫日報） 1號南北線 (肉色 )：將來接江陰 2號高鐵線 (粉色 )：將來接常州 3號東西線 (淡綠 )：將來接蘇州 4號東亭太湖線：灰褐 5號濱湖新城線：紅色 6號西北組團線：藍色 清揚路即將成為“新中山路”，軌道交通 1號線將沿清揚路貫穿南北。 九十年代以前無錫最繁華的區(qū)域，現(xiàn)在還保有一百，二百的百貨公司，配以正在建設(shè)中的站前商貿(mào)區(qū)，保利廣場。 以太湖廣場為中心的新市政商業(yè)中心： 目前以家樂福為本區(qū)域的商業(yè)龍頭。 河埒口商業(yè)圈：區(qū)域商業(yè)中心。 但區(qū)域內(nèi)原有建筑參差穿插、好好壞壞，破壞了該區(qū)域的整體形象，且火車站、長途汽車站的影響依舊強烈。 重點商圈分析 2：三陽廣場商圈 目前無錫人心目中的絕對市中心，集結(jié)了最有影響力的國內(nèi)國際百貨公司，再加上周邊的密密麻麻大大小小的商業(yè)網(wǎng)點，金融，商務(wù)辦公，餐飲，高檔酒店星羅密布，其商業(yè)中心的老大地位基本無法撼動。 然，太湖市民廣場面積雖大，人體尺度感較差，城市快速道太湖大道同樣缺少人體尺度感，這些因素決定了該區(qū)域目前的商業(yè)發(fā)展形態(tài)：大尺度的超市賣場，大尺度的購物中心。 凱賓斯基 燕莎百貨 人民大會堂 世貿(mào)中心 檢察院 首席 本案 家樂福 沃爾瑪 從城市規(guī)劃來看，項目所在地是城市南移的依靠點；從太湖大道板塊規(guī)劃來看，項目正處在“一心、二片、三區(qū)、四帶”中的“一心”（太湖廣場地區(qū)行政中心），毫無疑問： 太湖廣場板塊就是無錫未來的 CBD。 這種地產(chǎn)模式將引領(lǐng)一場生活模式的改變。是集 Hotel、 Office、 Parking、 Shopping 、 Convention、 Apartment為一體的多功能、現(xiàn)代化、綜合性城市多維空間，也是世界上最先進的地產(chǎn)開發(fā)模式。HOPSCA 珠聯(lián)璧合 城市運營論 amp。但目前他們因產(chǎn)品、價格等各方面原因，也樂意選擇濱湖、惠山等區(qū)域。 潛在消費者擬購房板塊認可度分析 南長區(qū)的號召力相比北塘、崇安更勝一籌，這也與城市重心南移的大趨勢相吻合。 客房類 商務(wù)類 生活類 休閑類 叫醒服務(wù) 快遞 訂車 預(yù)定休閑中心 送洗服務(wù) 預(yù)訂機票、火車票 鐘點工服務(wù) 預(yù)定娛樂中心 送餐服務(wù) 預(yù)定商務(wù)會議 預(yù)定客房 外部資源整合：尋找戰(zhàn)略聯(lián)盟，建立富人俱樂部 這些在社會金字塔上端乃至頂端的人們，他們在哪里、他們在做什么、他們喜歡什么，找到他們、了解他們，對于我們項目的成功有著至關(guān)重要的作用。 因此我們建議，與無錫當?shù)厝俗钜捉邮艿拿嚒⒚?、名店、高爾夫球場?lián)動，成立戰(zhàn)略聯(lián)盟，發(fā)行 VIP聯(lián)名金卡，互惠互利。 住宅產(chǎn)品修正原則 基本不調(diào)整結(jié)構(gòu) 結(jié)合推盤順序 結(jié)合客群需求 我們設(shè)定了三個客戶：李鐘先生、程非女士和 Marcia，他們分別代言私營業(yè)主、自由職業(yè)者和高級白領(lǐng)。 住宅產(chǎn)品強化關(guān)鍵 CBD中的 HOPSCA 無錫當代豪宅 吸引高端階層人群聚集于此 當代豪宅概念一 擁有不可復制的稀缺資源 當代豪宅概念二 擁有頂級的產(chǎn)品品質(zhì) 當代豪宅概念三 對接頂級商務(wù)模式 “地段、地段、還是地段”之說早已成為地產(chǎn)界的通用法則，而對豪宅而言，地段的內(nèi)涵就在于對稀缺資源的占有。除了地段優(yōu)勢，建筑、室內(nèi)裝修，智能配套、物業(yè)管理等都在考驗豪宅的“豪”字。 精雕細琢，創(chuàng)造空間之美 作為城市頂級住宅，我們的設(shè)計宗旨應(yīng)該是一切以人為本，以舒適為本，可居、可停、可游、可賞。而是在街道，低層立面等位臵運用足夠的設(shè)計手法，利用建筑裝飾、店招、綠化、小廣場等強調(diào)街區(qū)概念。 項目住宅產(chǎn)品戶型配比調(diào)整原則 項目目前戶型面積及配比如下： 房型結(jié)構(gòu) 戶型面積（ m2） 所占比例 A1 三房兩廳兩衛(wèi) % 三房： 33% A2 兩房兩廳兩衛(wèi) % B1 三房兩廳兩衛(wèi) % 兩房： 33% B2 兩房兩廳兩衛(wèi) % E 四房兩廳三衛(wèi) 34% 四房： 34% 二期 問題： ? 兩房比重太大； ? 二期產(chǎn)品全部是四房，而一期產(chǎn)品中無四房以上大戶型配比，按推案順序來看，客群結(jié)構(gòu)出現(xiàn)倒掛； 建議：減少兩房，增加一期的四房； 主臥 ?做到每個主臥都有獨立的衣帽間 ?衛(wèi)生間使用推拉門，建議使用三角形浴缸 (節(jié)省空間，增加情趣 ) ?考慮獨立的梳妝間 ?主臥窗戶低臺、大窗甚至落地窗 項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 1 客廳 為客廳賦予更多的工作功能甚至直接將客廳當作電腦間、網(wǎng)上沖浪室也是部分 IT人士的生存需要 ?客廳能開 PARTY跳舞嗎？ ?客廳能不考慮擺放電視機嗎？ ?客廳能是小酒巴嗎？ ?客廳能是茶藝館嗎？ 項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 2 公共洗手間 ?衛(wèi)生間使用推拉門（節(jié)省空間） ?考慮洗衣機的位臵（陽臺上？衛(wèi)生間里？） ?洗手盆區(qū)獨立出來（提高公共部分使用率） 項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 3 廚房 考慮大戶型中： ?一是設(shè)立早餐臺 ?二是設(shè)臵開放性廚房即與餐廳之間完全通暢連接的廚房 ?廚房功能細分為簡餐烹飪區(qū)（西式）和中式烹飪區(qū) 項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 4 陽臺 ?北向陽臺與廚房相連，便于臵放待加工的蔬菜及其他小雜物 ?考慮陽臺上洗衣機位臵，考慮曬衣間立面處理 項目住宅產(chǎn)品戶型修正原則 5 項目 A型房調(diào)整方向 ? A1基本合理； ? A2調(diào)整到更加舒適實用； 項目 A2型房修正建議 3 調(diào)整 3： 廚房擴大至現(xiàn)有廚房； 1 調(diào)整 1： 客廳延伸至入戶門，形成 ； 2 調(diào)整 2： 空中花園延伸，形成 L型花園； 4 調(diào)整 4： 餐廳移至入戶花園處，原剩余空間可形成早餐廳； 調(diào)整后成為：大客廳、雙餐廳的豪華兩房 項目 B型房調(diào)整方向 ? B1， B2調(diào)整到更加舒適實用； ? 合并一部分 B B2為大四房； 項目 B1型房修正建議 1 調(diào)整 1： 客廳延伸至入戶門，形成 ； 2 調(diào)整 2： 空中花園與房間位臵互換，增大臥室面積，增加南陽臺晾曬功能； 調(diào)整后成為：大客廳、帶豪華套房的大三房 項目 B2型房修正建議 1 調(diào)整 1： 客廳右移并延伸至入戶門，形成 5米左右開寬； 調(diào)整后成為：大客廳、帶豪華主臥的大兩房 調(diào)整 2：原主臥衛(wèi)生間擴充成衛(wèi)生間加衣帽間；