執(zhí)行策略南山文化中心項目前期策劃報告-wenkub
2023-02-06 11:43:59 本頁面
【正文】 高 空間形式深入挖掘 開發(fā)成本不高 硬件配置形成局 部亮點 劣勢 對項目先天條件要求高， 各方面能形成支撐 易于克隆 打壓后續(xù)價格 開發(fā)成本高 硬件投入多 結(jié)合本項目景觀優(yōu)勢，同時契合“綠色南山”的區(qū)域定位，建議本項目采用銀座國際模式（生態(tài)空間營造） 我們需要全新的商業(yè)建筑形式和創(chuàng)新業(yè)態(tài)增加售賣空間 折扣店 ——低價業(yè)態(tài)聚集區(qū)（人人樂、沃爾瑪） 專賣型 ——某類產(chǎn)品專賣店（蘇林電器、樂安居） 景觀型 ——藝術(shù)化外觀形成旅游景點（ ? ?） 娛樂型 ——零售店 +娛樂設(shè)施（ ? ?） 華強北購物中心類型歸納 藝術(shù)化外觀形成旅游景點（空缺） 零售店 娛樂設(shè)施（空缺） 生活型 ——常見的滿足日常生活需求（海雅百貨） 商業(yè)類型定位 街鋪最大化的商業(yè)步行網(wǎng)絡(luò) —— street mall 增加售賣空間， 寫字樓市場定位 南山 CBD?首席高附加值生態(tài)商務(wù)平臺 規(guī)劃。 機會 1:整體城市規(guī)劃支撐西部商務(wù)發(fā)展 本項目 未來三年，寶安中心區(qū)將形成寶安經(jīng)濟核心，成為港深穗國際城市帶的焦點區(qū)域 寶安新中心區(qū) 二線關(guān)放松，寶安與關(guān)內(nèi)的聯(lián)系更加密切，南山成為關(guān)內(nèi)外商務(wù)聯(lián)系樞紐 西部通道開通，貨柜車全部改道，前海路將成為深圳的 禮賓大道 。 待建空地 問題 3：缺乏商業(yè)氛圍，商業(yè)人流如何引導(dǎo)？ 問題 4:項目立面形象如何營造？ 項目名稱 總建面 商業(yè) 層數(shù) 有色大廈 50000 6000 三層 本元大廈 32400 6400 三層 自由之光 8000 三層 喜年中心 6000 三層 展業(yè)中心 5800 三層 大慶大廈 37700 5000 四層 財富廣場 85947 8000 三層 國際商會中心 133595 8000 三層 銀座國際 37685 3000 二層 投資大廈 63000 2023 二層 本項目 59200 23200 ？ 商業(yè)規(guī)律 —— 商業(yè)價值遞減規(guī)律 客戶信心遞減規(guī)律 三層死亡層限 寫字樓總建與商業(yè)之比慣性約為 10:1，可保持立面形象整體統(tǒng)一，大氣挺拔。 世聯(lián)地產(chǎn)對于本項目目標的理解 問題。——海岸南山商業(yè)文化中心區(qū)項目前期策劃報告 占地 容積率 ≤ 覆蓋率 ≤ 45％ 建筑高度 ≤ 100米 使用年限： 50年 總建面積 m2 其中： 商業(yè)： m2 辦公： m2 “目標下的戰(zhàn)術(shù)選擇” 現(xiàn)狀寫字樓市場租售狀況？ 未來兩三年待開發(fā)寫字樓狀況？ 市場狀況 定位 目標客戶定位？ 項目市場定位 /價格定位？ 發(fā)展商需求 一樓商業(yè)價值如何最大化？ 產(chǎn)品建議 裙樓商業(yè)業(yè)態(tài) /租售建議 /可售商業(yè)面積？ 戶型定位及分布？ 立面 /智能化等其他建議？ 如何實現(xiàn)一定的創(chuàng)新與突破？ 項目營銷推廣 項目形象及命名建議？ 項目推廣思路與策略？ 目標。 ——項目現(xiàn)狀與目標的差距 問題 1:甲級寫字樓大勢利空， 如何實現(xiàn)快速銷售目標？ 指標 2023 2023 增長率 施工面積 36％ 竣工面積 250％ 銷售面積 9％ 空置面積 ％ 甲級寫字樓供需狀況（萬平米） (市國土局 ) 甲級寫字樓市場特征： ——供需失衡； ——銷售緩慢； ——空置比率增長明顯； ——市場壓力巨大。 機會 優(yōu)勢 資源。前海規(guī)劃為物流商務(wù)中心。 產(chǎn)品規(guī)劃建議 街鋪最大化 Street Mall營造 高附加值生態(tài)商務(wù)平臺營造 商務(wù)平臺建筑主體排布建議 20層以上生態(tài)公園景觀 海濱公園 景觀 視野開揚 都市景觀 視野開揚 都市景觀 N W ——南向視野開揚 ——高層主體排布建議南高西低“ L”排布 ——高層主體沿西南側(cè)排布，與希爾頓形成退讓，間距更為協(xié)調(diào) 生態(tài)空間體系構(gòu)想 1（ 平面 多層次生態(tài)體系 ） 退臺式空中花園 空中生態(tài)廣場構(gòu)想 將大面積的裙樓屋面設(shè)計為空中主題廣場，使其成為基地西南端海岸 Shopping Mall的片段和延續(xù)，塑造多種行為空間的體驗 商務(wù)平臺建筑平面排布建議 寫字樓主入口 寫字樓次入口 核心筒位置 退臺式立面設(shè)計 ——每三層退臺 ——形成 150平米空中花園 退臺式立面設(shè)計 ——每三層退臺 ——形成 100平米空中花園 空中生態(tài)廣場 ——裙樓頂層設(shè)置架空層 ——架空層設(shè)置 6米高
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