【正文】 HE 晌代 案名詮釋》》 個性時代我們都要一個個性的家 在市中心黃金地段擁有強大商務平臺支撐的精致樓盤 個性任你發(fā)揮 個性隨你張揚 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 32 頁 共 32 頁 做自己的事 選自己的家 所有崇尚個性、崇尚自由的人 4． 2 分案名 辦 2 罐高層呂：天馬座 住宅罐高層昌：天琴座 住宅罐小高層呂：天 Ig 座 案名詮釋》》 以星座的名稱命名，一方面與目標客群的喜好有關(guān)，另一方面，可以利用這些星座原有的美好的傳說故事，引發(fā)受眾對于樓盤的 想象。時尚的你、個性的，厭煩了總是追逐潮流，你要讓潮流來追逐你。 現(xiàn)代高科技小區(qū) —— 本案的一個主力賣點。 商業(yè)在整體項目中雖然始終處于一個配角的地位，但也是必不可少的一個部分，住宅和 SOHO 的很大一部分的產(chǎn)品力提升都有賴 于商業(yè)。建議一樓售價控制在 3 萬耐平方米，二樓遞減 30％左右。 西藏北路雖然是一條主要的南北交通干道，且是多輛公交車的?？空军c，但卻未形成明顯的人流積聚 效應，目前商業(yè)消費者也以附近居民為主。同時，注意設(shè)置在二、三樓的小區(qū)會所， 應考慮到各個樓層的相互銜接。 ● 交通條件 SOHO 物業(yè)的入住者對于地理位置、交通的要求也比較高，本案與市中心如此接近的距離，為 SOUO 的那些樂于倡導流行的人群 而言，即保證了安靜、舒適的工作環(huán)境，又提供了便捷的出行條件。 這樣的做法，也可以克服本案商業(yè)面積分布過廣，除蒙古路外商業(yè)氛圍不足的缺陷。對本案而言綠化僅是點睛之處，而非 主力賣點，所以沒有必要對此大化心思。 充足的商業(yè)面積使得日后的小區(qū)配套規(guī)劃有的放矢，將為小區(qū)住戶提供強大的商業(yè)配套支撐。 二、規(guī)劃定位 對于本案的整體產(chǎn)品規(guī)劃給出如下定位： 由住宅、商業(yè)、后察血 2 組 SE的，擁有高智能化利 Il 配喜 gQOS型住宅小匡。 產(chǎn)品篇 — — 戰(zhàn)略制定及規(guī)劃定位 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 17 頁 共 32 頁 一、開發(fā)戰(zhàn)略制定 盡管目前市場上的房產(chǎn)需求量仍然很大，眾多房產(chǎn)項目紛紛上馬，但是各項目間的競爭也越來越呈現(xiàn)出激烈之勢。他們一般來源于 —— 個體工商戶 —— 私營企業(yè)老板 —— 高薪收入者 —— 港、澳、臺商 —— 外地來滬經(jīng)商人員 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 32 頁 2． 4． 2 年齡結(jié)構(gòu) 現(xiàn)今滬上頗流行“全民經(jīng)商”，而且其趨勢越來越明顯，只有是有一定經(jīng)濟實力的人群，無論是否涉足商場，都開始紛紛把眼光放 在了投資型物業(yè)上，酒店式公寓、單身公寓等小面積投資型物業(yè)的熱銷就是一個很好的佐證，故此，很難在年齡上對本案的商鋪投資 者進行一個界定，但考慮到經(jīng)濟實力的積累，應該以中年為主。 2． 3． 2 需求特征分析 大多的 SOHO 物業(yè)購買者是一個典型的居家辦公者，對他們來說，住所的意義已不再僅僅是一個簡單的生活居住場所，同時也是 他們的工作場所，物業(yè)的居住和辦公環(huán)境都是他們關(guān)注的方面，而且兩者具有相同的重要性。 他們購買閘北的住房，看重的是較好的區(qū)域位置，便捷的交通以及樓 盤品質(zhì)、小區(qū)環(huán)境。本案原有規(guī)劃的純辦公樓，無論是從市場的角度還是從產(chǎn)品本身的特征出發(fā)，都證明了規(guī)劃中存在的不合理性。 ●區(qū)域高品質(zhì)住宅物業(yè)開發(fā)出現(xiàn)斷層 在區(qū)域市場供應量不大的情況下，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于閘北區(qū) 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 32 頁 歷來給予人們的整體形象不佳，故此區(qū)域內(nèi)的物業(yè) 檔次也多為中、 低檔樓盤，以經(jīng)濟型住宅為主。與本案相同 的是作為亦商亦住的酒店式公寓，周邊都有迅捷的交通，繁華的商圈。商住辦公方面，目前有幾個個案 在推廣，一個是位于永興路上的永興富邦，價位在 65008000 元／平方米，均價 7000 元／平方米。由于城市發(fā)展的歷史原因，閘北地區(qū)輕軌南面棚戶區(qū)密集，道路情 況復雜，生活配套設(shè)施零亂， 規(guī)劃極不完善。 綜合分析： 良性分析一一 》交通便捷。／天│ └──────┴─────────┴────┴───────────┴────┴────────┴──────┴───────┴────────┴───────┴──────────┘ 1． 2 典型個案分析 SOH0 時代一一一天廈 地理位置：恒豐路 120 號 (近漢中路 ) 開發(fā)商：上海一天下房地產(chǎn)置業(yè)有限 公司 物業(yè)顧問：陸家嘴物業(yè) 規(guī) 劃：單幢 27 層高層建筑，小區(qū)占地 2800 平方米，總建 30000平方米。 本案的重中之重就在于辦公樓部分，其在體量上占到了總體的 50％，辦公樓的銷售去化直接影響著本案總體的推案成功，獲 利與否。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 32 頁 新龍廣場前期營銷策劃報告 導入篇 項目介紹 ● 項目名稱：新龍廣場 ● 項目范圍：西至晉元路、南至蒙古路、東至西藏北路 ● 用地面積： 10840 平方米 ● 建筑面積：地上 32272． 5 平方米 地下 3000 平方米 其中住宅 12412． 5 平方米 辦公 15860 平方米 商業(yè) 4000 平方米 ● 公建容積率： 4． 0 ● 住宅容積率： 2． 5 ●綜合容積率： 3． 25 ● 綠化率： 32％ ● 建筑密度： 36％ ● 住宅總戶數(shù)： 134 戶 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 32 頁 ●項目情況概述 本案西至晉元路 ，南至蒙古路，東至西藏北路，系閘北區(qū)舊改項目74 號街坊。此外，由于本案所屬地區(qū)沒有產(chǎn)生辦公樓的積聚效應且選擇出售這一方式來實 現(xiàn)利潤，故此存在一定的市場抗性。 單價范圍： 7000— 8500 元／平方米 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 32 頁 均 價： 7500 元／平方米 車 位： 100 個左右 與戶數(shù)比是 1： 8 開盤時間： 2002 年 7 月 主力房型及總價 令 43． 65 30 萬左右 令 46． 41 33 萬左右 令 67． 06 48 萬左右 令 55． 84 40 萬左右 令 82． 83 60 萬左右 簡述： 本案位于恒豐路漢中路交匯處，距離地鐵一號線漢中路僅 50 米的直線距離，同時該案周邊又有大量的公交線路，可以迅速到達南 京路、淮海路、徐家匯、虹橋、浦東機場，交通十分便利。 》 面積小，總價低，吸引眾多投資客。但隨著閘北區(qū)政府作出的“南北移”“一城、二線、七片”的重要市政規(guī)劃方案的出臺，舊城區(qū)的成片改造即將逐 步開展，本案所處區(qū)域環(huán)境將會隨之改變。位于西藏路浙江北路上的藍寶石大 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 10 頁 共 32 頁 廈 75009200 元／平方米，均價 8200 元／平方米，可以看出如果以人民廣場為圓心，本案到人民廣場的距離為半徑，半徑范圍內(nèi)其他 區(qū)域的樓盤價值要遠超于閘北區(qū)域內(nèi)的個案。 SOHO 時代位于南北向的主干道恒豐路緊鄰地鐵一號線輕軌， 中