【正文】 國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 11 頁 共 32 頁 公交線路甚多，又靠近不夜城商圈、太平洋百貨 ，以上種種特點(diǎn)均為其成為成功樓盤的重要支柱，并為隨后同類型樓盤的推廣打好 堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。但是華棋苑的銷售也證明了區(qū)域客群對(duì)于中高檔品質(zhì)較佳的樓盤需求也十分旺盛，且具有一定的消 費(fèi)能力。 因此，必須要在有限的條件下，進(jìn)行產(chǎn)品的修正，否則極可能對(duì)項(xiàng)目的整體銷售帶來不利的影響。這部分客群在年齡層次上可能較前者低， 對(duì)房?jī)r(jià)的承受能力也有所下降。他們要的是“住家般的辦公和辦公般的 住宅”。 2． 4． 3 需求特征分析 ●投資者 投資的目的當(dāng)然是為了獲利，對(duì)于投資者而言，他們最為看 重的是投資的回報(bào)。房產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 到今天，從昔日對(duì)于房型的追求，到現(xiàn)在對(duì)于小區(qū)環(huán)境的看重，可以預(yù)見的是今后住宅小區(qū)的科技含量將成為購房的新亮點(diǎn)，因?yàn)橹? 有高科技才能為居住者帶來更多的便捷的實(shí)惠。 在此基礎(chǔ)上，我們將從此為指導(dǎo)，針對(duì)本案的三個(gè)不同的物業(yè)形態(tài)分別給出產(chǎn)品規(guī)劃定位，從而在各個(gè)方面支撐起我們的總體定 位。 ●面積控制適當(dāng) 本案在戶型面積控制上比較適當(dāng)，經(jīng)過大致的框算，每產(chǎn)單元的平均建筑 面積在 92 平方米左右，這就使得在保持一定總價(jià)的同時(shí) 本案在銷售單價(jià)上有了比較充足的上升空間，為營(yíng)建住宅的高科技化提供了資金運(yùn)營(yíng)成本控制上的可行性。但是在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)必須與物業(yè)形象相統(tǒng)一。 ●智能化配套 既然本案要打造的是一個(gè)全新科技化住宅小區(qū)，則智能化、高科技技術(shù)的使用是提高產(chǎn)品力的關(guān)鍵。 2． 2． 3 強(qiáng)化產(chǎn)品支撐 ● 建筑單體 》 外立面 對(duì)于 SOHO 物業(yè)的外立面，建以采用玻璃幕墻和扣板，玻璃幕墻可以給人以辦公型物業(yè)的形象，而輔以扣板的使用一方面可 以降低建造成本，另一方面也是為了 SOHO 住宅為居家辦公型物 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 25 頁 共 32 頁 業(yè)，辦公 樓特征不易過于張揚(yáng)的要求。 ● 商務(wù)中心 SOHO 住戶在可充分享受到住宅用戶相同的生活配套的同時(shí)，其 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 26 頁 共 32 頁 更應(yīng)擁有商務(wù)功能的配套設(shè)施。同時(shí)由于貼近 SOHO 且與會(huì)所相鄰，故而主要以提供商務(wù)支持 為主，例如圖文輸出、文具銷售或是符合 SOHO 住戶需求的類似茶坊、咖啡館等休閑餐飲。 2． 3． 4 商鋪分割 考慮到較高的總價(jià)會(huì)減慢銷售速度，所以建議商鋪采用小面積分割，以 3— 4 米的開間為宜，同時(shí)因?yàn)槎巧啼伇旧泶嬖诘漠a(chǎn)品缺 陷，最好可以與一樓商鋪搭配銷售，以免出現(xiàn)去化不均的現(xiàn)象。 因此，我們要求做到“三位一體”，把握好三種物業(yè)形態(tài)各自的特點(diǎn)，互相利用，以達(dá)到共通共融的狀態(tài)，從而實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)的最 大化。首先表現(xiàn)出居家辦公物業(yè)的明顯特征，同時(shí)也指出了本案住宅部分有別與 其他的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，是一個(gè)符合現(xiàn)代社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)以及消費(fèi)者需求的優(yōu)秀物業(yè)產(chǎn)品 營(yíng)銷執(zhí)行篇 一、開盤時(shí)機(jī)的把握 本項(xiàng)目計(jì)劃動(dòng)工時(shí)間為 2020 年 12 月，按照常規(guī)工程進(jìn)度，可于2020 年 4 月進(jìn)入引導(dǎo)期，利用提早介入市場(chǎng)而規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，降 低競(jìng)爭(zhēng)激烈度，另一方面較長(zhǎng)的引導(dǎo)期可以為開盤做充分的準(zhǔn)備，積累大量人氣與買氣，為日后的開盤強(qiáng)銷 打下基礎(chǔ)。 這就是個(gè)性時(shí)代的先鋒。 SOH0 用“天馬座“為名，隱含有“天馬行空”的意思，向目標(biāo)客群描繪了一個(gè)自由自在的個(gè)性空間，從而引發(fā)他們對(duì)于物業(yè)的 好奇心和購買沖動(dòng)。 四、案名推薦 4． 1 總案名 卻驛 三、廣告推廣總精神 DOITMYSELF 詮釋： 曾經(jīng)的“隨大流”，曾經(jīng)的“趕時(shí)髦‘，那一切已經(jīng)離我們遠(yuǎn)去。也帶出了住宅有強(qiáng)大的商業(yè)支撐的優(yōu) 勢(shì)、居家辦 公有更為優(yōu)越的居家環(huán)境等，三類物業(yè)互惠互利的產(chǎn)品特色。待住宅去化順 利且價(jià)格有所攀升后，無疑給予市場(chǎng)一個(gè)明顯的信號(hào)， SOHO 的售價(jià)提升則為順理成章。 同時(shí)，隨著銷售部分的去化，若是商業(yè)經(jīng) 營(yíng)狀況較好，則可以將原有的出租部分以一個(gè)較高的售價(jià)出售，從而實(shí)現(xiàn)商業(yè)的完全去 化。 3． 2 業(yè)態(tài)規(guī)劃 本案的商業(yè)部分分布在西藏北路、蒙古路、晉元路沿線，主要為二層樓結(jié)構(gòu)。如在大堂設(shè)總服務(wù)臺(tái)、休息區(qū)、休閑咖啡吧等。 2． 2 SOH0 部分 2． 2． 1 產(chǎn)品規(guī)劃定位 社匡耀劃、日常主話設(shè)艟便刷晌高技 m 呂墨 gg 后癡住宅武力 2 2． 2． 2 產(chǎn)品力對(duì)定位的支撐 ● 物業(yè)性質(zhì) 原為辦公樓的規(guī)劃，在建筑形態(tài)、公用部分、設(shè)施上比較符合sOHO 物業(yè)所要求的條件，而且 SOHO 這種物業(yè)形態(tài)并不要求有煤 氣等日常生活設(shè)施，故而保證了 產(chǎn)品修正的可行性。同時(shí)，又考慮到， SOHO 物業(yè)低層物業(yè)去化存在障礙的情況，建議將會(huì)所設(shè)施在 SOHO 物業(yè)的一、二層樓，同 時(shí)利用環(huán)繞整個(gè)社區(qū)的商業(yè)面積，積極打造泛會(huì)所使商業(yè)滿足提供社區(qū)服務(wù)，商務(wù)支持的多功能。 ● 綠化 本案的綠化面積較集中，大多在兩幢住宅樓之間。 ● 商業(yè)配套 本案雖然總體的體量不大，尤其是對(duì)于建筑面積僅為 12000 多平方米的住宅小區(qū)而言， 4000 平方米的商業(yè)配套，可謂十分強(qiáng)大了。 對(duì)于本案而言，營(yíng)建 SOHO 物業(yè)，其對(duì)于智能化、科技化的要求原本就極高，那么于其投入高成本營(yíng)建的高科技設(shè)施僅服務(wù)于部 分物業(yè)，不如將其引伸至整體住宅小區(qū)上，建造一個(gè)以科技為先 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 18 頁 共 32 頁 的智能化社區(qū)。租賃價(jià)格才是他們最為重視的投資成本。 2． 4． 1 客群來源及構(gòu)成 商鋪的目標(biāo)客群由投資客和經(jīng)營(yíng)客兩種構(gòu)成。當(dāng)然，也不排除因?yàn)榭醇榇祟愇飿I(yè)的投資價(jià)值以及較低的總價(jià)，而購買 SOHO 物業(yè)作為 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 15 頁 共 32 頁 投資的投資客群。 ●對(duì)于非閘北區(qū)的居民，例如黃浦、虹口等地區(qū)，他們一般沒有 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 14 頁 共 32 頁 很重的區(qū)域情結(jié)或者說沒有相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力去支撐起他們的區(qū)域情結(jié)。 ●純辦公樓的問題。在區(qū)域周邊未見其他新盤開出，市場(chǎng)供應(yīng)處于一個(gè)停滯階段，為本案提供了一個(gè)很好的市 場(chǎng)空白點(diǎn)。從尸型上講其主力都為 40 多平 方米的小戶型，雖然單價(jià)一度沖高到 8500 元／平方米，但因?yàn)槊娣e小總價(jià)相對(duì)也較低，因此能讓各階層的購房者接受。目前精文的房?jī)r(jià)全裝修房?jī)r(jià) 55007200 元／平方米，均價(jià) 6300 元／平方米左右 。該地區(qū)內(nèi) 中國(guó)最大的管理資源中心 (大量免費(fèi)資源共享 ) 第 9 頁 共 32 頁 外來人口急劇增加，已令原本屬于綜合環(huán)境差、人文基礎(chǔ)薄弱的閘 北地區(qū)的治安及社會(huì)環(huán)境更為復(fù)雜。 另外，從該案本身來說較低的得房率也是影響著物業(yè)本身價(jià)值的重要因素。／天 │ │ │ │ │ │ │物管 0． 55 元／ in39。 而本案的商鋪部分，總面積為 4000 平方米，所占比重不大，另外可通過會(huì)所營(yíng)造去化部分面積，同時(shí)蒙古路原有的良好商業(yè) 氣氛，以及社區(qū)居民的集中，只要合理進(jìn)行業(yè)態(tài)布局，日后經(jīng)營(yíng)狀況看好。雖然距人民廣場(chǎng)不遠(yuǎn)，但是其周邊社區(qū)環(huán)境不 佳，目前地塊上為舊式住宅，十分破敗，蒙古路以南的蒙古小區(qū)也為 6 層多層住宅，從外面來看也十分陳舊，沿蒙古路兩側(cè)，現(xiàn)基 本類似集貿(mào)市場(chǎng)，沿街店鋪建造也十分簡(jiǎn)易，路面整潔狀況極差。 多種物業(yè)形態(tài)存在的最大的缺陷就在于營(yíng)銷推廣時(shí)由于目標(biāo)客群的不同，而導(dǎo)致主訴方向分散，無法取得理想的效果。 但由于緊貼著南北向的交通主干道恒豐路，面臨著大量噪聲和揚(yáng)灰的污染，緊鄰些老居民區(qū)，那里外來人員較為密集，影響著治 安管理，并且由于那些老居民區(qū)的物業(yè)建筑已相當(dāng)陳舊，也影響著該案的視覺景觀 物業(yè)配套： SOHO 商務(wù)中心：大小會(huì)議室、打印、復(fù)印、傳真、票務(wù)預(yù)訂代訂書報(bào)、代找保姆、律師、家教等一應(yīng)俱全。 》配套的商務(wù)服務(wù)齊全。 ●本案位于南北向的主干道西藏路，周邊擁有數(shù)十條公交線路及軌道交通，步行至輕軌站 15 分鐘，步行至地鐵一號(hào)線只需 10 分鐘， 步行到南京路商業(yè)街 15 分鐘。因此，區(qū)域環(huán)境對(duì)物業(yè)價(jià)格的影響不容忽視，不過從另一側(cè)面講隨著區(qū)域環(huán)境的改變， 本案所處區(qū)域的物業(yè)增值幅度