【正文】 招商排號(hào)通知單 （招商部存檔） 尊敬的 ： 聯(lián)系電話 請(qǐng)到財(cái)務(wù)部交納（人民幣）￥ 作為 XX 項(xiàng)目租賃商鋪的排號(hào)押金，第 類，號(hào)碼為 號(hào)。 三、 簽訂《租賃合同》時(shí)所需繳交的費(fèi)用 租戶在簽訂《安丘市房地產(chǎn)租賃合同》時(shí)一次性向業(yè)主支付： 保證金 元（扣除已付之定金） 有關(guān)稅費(fèi)及其他費(fèi)用按國(guó)家及當(dāng)?shù)匾?guī)定執(zhí)行 (執(zhí)行所承諾的優(yōu)惠政策 ) 四、 交鋪標(biāo)準(zhǔn) 參照交鋪標(biāo)準(zhǔn)附件 XXX(項(xiàng)目 )商鋪認(rèn)租書 甲方： 地址： 電話： 乙方： 經(jīng)營(yíng)品牌： 法定地址： 經(jīng)營(yíng)范圍： 通信地址： 經(jīng)營(yíng)年期： 聯(lián)絡(luò)電話： 傳 真： 法定代表人： 身份證號(hào)碼： 現(xiàn)經(jīng)營(yíng)地址： 郵 編： 乙方同意根據(jù)本《認(rèn)租書》所列條件承租甲方在條款（ 1）中所指定的物業(yè)。 租金：第一年：￥ 元 /月（￥ 元 /平方米）。 1本《認(rèn)租書》一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。 負(fù)責(zé)對(duì)商鋪定期安全檢查，承擔(dān)商鋪主體結(jié)構(gòu)自然損壞的維修費(fèi)用，如因商鋪維修須乙方臨時(shí)搬遷時(shí)，甲方應(yīng)與乙方簽訂回遷協(xié)議；如因甲方維修責(zé)任而延誤商鋪維修造成他人人身傷亡，財(cái)產(chǎn)損失的，應(yīng)由甲方負(fù)責(zé)賠償。 將 商鋪轉(zhuǎn)租、分租的，適用以下第 點(diǎn)： （ 1）不得將商鋪轉(zhuǎn)租或分租。 乙方在承租的商鋪內(nèi)需要安裝或使用超過(guò)水、電表容量的任何水、電設(shè)備時(shí)，應(yīng)事前征得甲方同意，并由甲方負(fù)責(zé)到有關(guān)部門辦理增容手續(xù)，費(fèi)用由乙方負(fù)擔(dān)。 七、違約金、賠償金應(yīng)在確定責(zé)任后十日內(nèi)付清，每逾期一天，按應(yīng)付全 額 %支付滯納金。其補(bǔ)充協(xié)議經(jīng)雙方簽字蓋章后作為本合同附件，與本合同具有同等法律效力。 十二、本合同未盡事宜，雙方可另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，但內(nèi)容不得違反國(guó)家、自治區(qū)、市有關(guān)法律和法規(guī)。 租賃期屆滿，甲乙雙方未續(xù)定合同且甲方要求收回商鋪，乙方逾期不交出承租商鋪的，甲方除限期乙方遷出和補(bǔ)交占用期租金外，并有權(quán)按占用期內(nèi)租金總額的 100%收取違約金。因乙方過(guò)錯(cuò)延誤維修而造成他人人身傷亡、財(cái)產(chǎn)損失的，由乙方負(fù)責(zé)賠償。 嚴(yán)格按商鋪使用性質(zhì)使用該商鋪，乙方擅自改變商鋪的用途，甲方可不經(jīng)乙方同意，單方解除合同，隨時(shí)收回商鋪。 四、在 租賃期內(nèi)，甲方承擔(dān)下列責(zé)任： 依合同將商鋪及設(shè)備交付乙方使用。在退還所收首期定金后，本《認(rèn)租書》自動(dòng)終止，雙方權(quán)利義務(wù)即時(shí)終結(jié)。 裝修期： 天。 二、 認(rèn)租手續(xù) 商戶到《 XX 項(xiàng)目》招租處辦理認(rèn)租手續(xù)時(shí)需遞交的資料： （ A）承租人為公司 加蓋公章的有效營(yíng)業(yè)執(zhí)照原 件及復(fù)印件 加蓋公章的法定代表人及合同簽署人的身份證原件 公司法定代表人證明及授權(quán)委托書原件（法定代表人授權(quán)給簽署人簽署合同） 公司法定代表人證明書及授權(quán)委托書原件（法定代表人授權(quán)給合同登記辦理人辦理合同登記） （ B） 承租為個(gè)人 承租人的身份證原件 授權(quán)委托書原件（承租人授權(quán)給合同登記辦理人辦理合同登記） 開業(yè)前須提供合法有效的營(yíng)業(yè)執(zhí)照并須到出租方辦理租賃合同轉(zhuǎn)名手續(xù)（將承租人由個(gè)人名義轉(zhuǎn)為營(yíng)業(yè)執(zhí)照上載明的公司，該“個(gè)人”須為該公司法定代表人或負(fù)責(zé)人） 商戶并同時(shí)交一個(gè)月租金之定金并簽訂《認(rèn)租書》， 商戶必須在簽 訂《認(rèn)租書》的七個(gè)工作天內(nèi)到《 XX項(xiàng)目》招租處簽訂《安丘市房地產(chǎn)租賃合同》及有關(guān)補(bǔ)充協(xié)議，并交納保證金 (不同商鋪不同保證金，承租三年以上 )。 八）、客戶落定的信號(hào) 動(dòng)作、語(yǔ)言、神態(tài)等特征顯現(xiàn)類： 沉思、焦慮、找煙抽； 客戶兩人對(duì)視，相互交流眼神； 兩人在桌子下面拉衣角，踢對(duì)方的腳等小動(dòng)作； 因緊張?jiān)斐傻目诔?、臉紅等現(xiàn)象； 重復(fù)性語(yǔ)言，相互詢問(wèn)；“定還是 不定”； 重復(fù)性動(dòng)作，起來(lái)坐下又起來(lái)又坐下； 拿出手機(jī)等物品，卻不使用； 給自己倒水； 手指不停的敲打桌子； 用手觸摸自己身體的不同部位，如鼻子、耳朵等； 1 “煙灰缸真好看，能送給我嗎？”等要求贈(zèng)送物品的話語(yǔ)； 正常租房自然舉動(dòng)類 拿出其它項(xiàng)目的戶型圖作對(duì)比； 詢問(wèn)交定后的事宜； 詢問(wèn)定金如何交納； 第八章 招商各類表格及文書的應(yīng)用 招商排號(hào)通知單 （財(cái)務(wù)部存檔） 尊敬的 ： 聯(lián)系電話 請(qǐng)到財(cái)務(wù)部交納（人民 幣）￥ 作為 XX(項(xiàng)目 )租賃商鋪的排號(hào)押金，第 類，號(hào)碼為 號(hào)。 推同一套房 喊銷控，刺激客戶購(gòu)買欲。 未獲得明確的答復(fù)，就讓客戶離去。 沒(méi)有明查細(xì)考，就認(rèn)定對(duì)方必然會(huì)買，真是一廂情愿！這種自以為是，自我陶醉的心態(tài)，才是最基本的最常犯的錯(cuò)誤； 客戶問(wèn)什么，才答什么，這種一問(wèn)一答，最容易使自己陷于被劣勢(shì)。 斤斤計(jì)較型 A、心思細(xì)密，“大小通吃”，善于比較。 B、對(duì)策：穩(wěn)住立場(chǎng)，態(tài)度不卑不亢，尊敬對(duì)方，恭維對(duì)方，找對(duì)方的“弱點(diǎn)”。 柔寡斷型 A、特征：猶豫不決，反復(fù)不斷怯于作決定。 D、定工作成績(jī) E、診斷疑難問(wèn)題。 C、行為信號(hào)，頻繁 看房子和問(wèn)問(wèn)題多達(dá)三五次。周邊樓盤價(jià)格，樓盤獨(dú)特的品質(zhì)?！八煽趦r(jià)”指招商人員報(bào)價(jià)尚有還價(jià)的余地，所報(bào)的價(jià)位高于內(nèi)部控制的價(jià)格。售樓人員應(yīng)該認(rèn)真平靜地傾聽顧客提出的異議，為說(shuō)服顧客創(chuàng) 造良好的氛圍。 注意觀察顧客的表情態(tài)度，顧客的反應(yīng)，有針對(duì)性的時(shí)效介紹。 通過(guò)同事，朋友，鄰居等介紹，前來(lái)的顧客。其運(yùn)作模式是在大廈施工時(shí)預(yù)先鋪砌綜合布線系統(tǒng)全面操作。 12）、磚木平房：是指磚墻或泥墻承重的瓦面平房，如內(nèi)有閣樓，但閣樓面積不超過(guò)全棟房 屋的三分之二，閣樓層高不超過(guò) 2. 2 米，無(wú)固定樓梯的也作磚木平房計(jì)。 6）、樓花（期樓）：正處于施工階段，離交樓期甚遠(yuǎn)的樓。 《租鋪程序》 從平面圖選擇鋪位 對(duì)照收費(fèi)表了解收費(fèi) 選定鋪位，交付訂金 元并于第二天簽定《認(rèn)租書》 簽署《認(rèn)租書》，交付定金（扣除已付訂金），并于 7 天后須簽約 簽約（交押金） 交鋪并憑收據(jù)換領(lǐng)租金收據(jù)。 合同細(xì)則 雙方根據(jù)談判的條件，擬定合同細(xì)則。 四、市場(chǎng)現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手主要策略 分析當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)發(fā)展現(xiàn) 狀，找出本項(xiàng)目的市場(chǎng)空白點(diǎn)；與周邊的樓盤作比較，找出本項(xiàng)目的賣點(diǎn)與盈利點(diǎn)，采取差異化的策略對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)行有效的阻擊與擴(kuò)大本項(xiàng)目的知名度和提升本項(xiàng)目的形象。 著裝服飾 招商人員統(tǒng)一著工裝，整體要求是：干凈、整齊、筆挺。 1 當(dāng)顧客表示顧客表示對(duì) 樓盤不滿意而準(zhǔn)備離去時(shí)，售樓人員應(yīng)說(shuō)：“先生（小姐），能留下電話與聯(lián)系和聯(lián)系地址嗎？如果我們商鋪有新的優(yōu)惠措施，我們可以及時(shí)與您聯(lián)系。、 不講過(guò)分的玩笑話。 在為顧客服務(wù)時(shí)不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼的表情，不得扭捏作態(tài)、做鬼臉、吐舌頭、擠眉弄眼。 表情 微笑，是招商人員最起碼應(yīng)有的表情。男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋耳部及后衣領(lǐng)為適度；男員工不得化妝，不準(zhǔn)燙卷發(fā)，不準(zhǔn)留胡須，頭發(fā)不得有頭屑；女員工頭梳理整齊，不 得披頭散發(fā)。請(qǐng)人讓路要講“對(duì)不起”，不得橫沖直撞，粗俗無(wú)禮。 以坐姿工作的招商人員，必須坐姿端正。 B、 商業(yè) 地產(chǎn)招商對(duì)象的行為是一個(gè)投資行為，而這行為需要多個(gè)管理層的分析到最高層的決策，這就是要求招商人員須充分地分別與各管理層人員進(jìn)行多次溝通，因而交際工作十分必要且有效。 參展法 參加行業(yè)會(huì)展、企業(yè)營(yíng)銷展示會(huì)，主題研討會(huì)、大型樓盤、商號(hào)開盤、開業(yè)儀式等活動(dòng)，集中了解參會(huì)參展商戶近況、動(dòng)向、收 集營(yíng)銷推廣材料及區(qū)域市場(chǎng)信息。 房地產(chǎn)俱樂(lè)部 ,房地產(chǎn)銷 商業(yè)業(yè)種集聚、檔次、氣氛、建筑形態(tài)及專業(yè)店、專賣店、便利店、小吃店、服務(wù)店等，通過(guò)“線”觀察。l } 零售商業(yè)用語(yǔ)，現(xiàn)對(duì)零售消費(fèi)的各類商戶也使用此術(shù)語(yǔ)。 節(jié)點(diǎn) —— 規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指觀察者、步行入進(jìn)出、經(jīng)過(guò)的集中焦點(diǎn)，基本上是交叉口、交通轉(zhuǎn)換處、十字路口、建筑形態(tài)的變換點(diǎn)等，它們從某種功能或建筑特征的集聚、濃縮中獲取重要性。 區(qū)位 —— 帶綜合性的規(guī)劃學(xué)用語(yǔ)，指為某種經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì) 活動(dòng)所占據(jù)的場(chǎng)所，在某一城市（地區(qū)）中所處的空間位置。但商場(chǎng)真正的做法只有一個(gè)，就是現(xiàn)房。主力店是SHOPPINGMALL最關(guān)鍵的因素，如果其有一定的品牌就能夠形成一定的客流量。規(guī)模大的商業(yè)地產(chǎn)如 shoppingmall 項(xiàng)目，可以達(dá)到幾十萬(wàn)平方米，規(guī)模小的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)H幾百平方米，甚至更小。 二、商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)有什么區(qū)別？ 商業(yè)地產(chǎn)與住宅的前期規(guī)劃有很大差異。大型 SHOPPINGMALL關(guān)鍵是主力店招商，主力店不來(lái)或者檔次不夠，招商就不成功。 第二章 什么是市場(chǎng)調(diào)查？怎樣進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查？ 市場(chǎng)調(diào)查是商用物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)策劃的基礎(chǔ)性工作，“沒(méi)有調(diào)查就沒(méi)有發(fā)言權(quán)”，此言乃真理。商圈一般按層次分為核心商圈（離消 費(fèi)地最近，吸納總量 5080%顧客的范圍）、次級(jí)商圈（吸納 1525%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納 525%顧客的范圍）。 應(yīng)用：①上述概念常用，應(yīng)熟練掌握與區(qū)分，清晰界定市調(diào)范圍； ②上述概念的空間范圍，除不同商業(yè)業(yè)態(tài)、業(yè)種商店的商圈有一定伸縮彈性外，基本是從大到小排列，應(yīng)根據(jù)特定任務(wù)選擇市調(diào)區(qū)域。 業(yè)種 —— 指面向顧客某類用途的商店?duì)I業(yè)種類，特征是“賣什么”。 五、市調(diào) 方式方法 中國(guó) 地產(chǎn)商房地產(chǎn)論壇 為房地產(chǎn)專業(yè)人士提供基于房地產(chǎn)開發(fā)、營(yíng)銷、策 目前階段，我們主要采用簡(jiǎn)便、實(shí)用的方式方法： 實(shí)地觀察法 通過(guò)目測(cè)、筆記、攀談、購(gòu)物、消費(fèi)體驗(yàn)方式掌握商圈基本概貌。具體表現(xiàn)為要具備： A、 事業(yè)心：包括很強(qiáng)的敬業(yè)精神，創(chuàng)業(yè)精神，勇于進(jìn)取，勇于創(chuàng)新，具有執(zhí)著的奉獻(xiàn)精神； B、 責(zé)任感 :是對(duì)工作的高度負(fù)責(zé)精神，在面對(duì)重大責(zé)任或緊急關(guān)頭，應(yīng)敢于剛毅果斷，勇于權(quán)限內(nèi)的決策；敢于承擔(dān)責(zé)任，做到秉公辦事，不徇私情，堅(jiān)持公正的立場(chǎng)，充分發(fā)揮綜合能力。 具備良好的現(xiàn)象判斷能力和靈活應(yīng)變能力 A、 敏銳的觀察力通過(guò)察言觀色可捕捉對(duì)放的投資意圖和實(shí)力，通過(guò)對(duì)手的語(yǔ)言表達(dá)姿勢(shì)和動(dòng)作觀察、分析；進(jìn)而做出準(zhǔn)確的判斷，是獲取信息 ，了解對(duì)手的有效方法和手段之一。 以站姿工作時(shí)，雙手應(yīng)背在背后；以坐姿工作時(shí)，雙手平放臺(tái)面、自然下垂或放在腿上。 帶顧客看商鋪或工地現(xiàn)場(chǎng)時(shí)，所有人員均應(yīng)戴安全帽并在客戶的右前方指引。 不得佩戴過(guò)多飾物，不得帶吊墜耳環(huán)，不得帶戒指和手鏈，不得留長(zhǎng)指甲，女員工不得在指甲上涂色。其細(xì)微表情是：目光凝視、適度避閃。 言談 聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲