【正文】 商圈 商業(yè)檔次尚處于低端消費(fèi) ? 項(xiàng)目四周目前正處于待開發(fā)階段，消費(fèi)力度基本是農(nóng)家樂作為市場主體經(jīng)營模式，商業(yè)氣氛不夠濃厚，硒都茶城和五菱國際建材城位于項(xiàng)目西面與南面。 ? 租金由北向南分布為： 12元 60元 80元 160元 80元 30元。 ? 大部分百貨商場都由于物業(yè)相對陳舊，裝修檔次不高，內(nèi)部配臵設(shè)施相對較差，無衛(wèi)生間、單部電梯、無休閑場所等現(xiàn)象普遍； 百貨類： ? 目前全市家居類綜合型大型集中商業(yè)僅喜福匯家居廣場一家，其他均為較小規(guī)模的專業(yè)賣場，該物業(yè)為近年新建，配套相對好，電梯、衛(wèi)生間、中央空調(diào)等內(nèi)部設(shè)施較為完善。 ? 其中陶瓷衛(wèi)浴、地板、門、定制家居、窗簾布藝壁紙家飾共占總面積的 63%。 品牌雜亂，品種不全，分散不集中是主要特點(diǎn) 專業(yè)市場調(diào)查 商業(yè)調(diào)研結(jié)論 58 項(xiàng)目名稱 區(qū)位 地段 經(jīng)營檔次 經(jīng)營環(huán)境風(fēng)格 經(jīng)營面積 客流量 入駐時(shí)間 享買樂 航空路 航空路 中 干凈良好 6000平方 晚 20： 00點(diǎn)八個(gè)收銀臺(tái) 5人 /次 2023 武商量販 恩施一中旁 舞陽大道 中 通風(fēng)不夠 8000平方 晚 20： 00點(diǎn)五個(gè)收銀臺(tái) 8人 /次 2023 中百倉儲(chǔ) 市實(shí)驗(yàn)小學(xué)對面 航空路 中 干凈良好 9000平方 晚 20： 00點(diǎn)六個(gè)收銀臺(tái) 3人 /次 享買樂 恩施廣場店 民族路 中 干凈良好 4500平方 晚 20： 00點(diǎn)五個(gè)收銀臺(tái) 11人 /次 2023 中百倉儲(chǔ) 舞陽壩店 東風(fēng)大道西 中 干凈良好 1800平方 晚 20： 00點(diǎn)七個(gè)收銀臺(tái) 8人 /次 恩施人口基數(shù)少，密度小，大型賣場人流量相對一般街鋪人流量相對偏大 超市人流量比較顯示，恩施超市商業(yè)供大于求，航空路段有大中型超市 3家，分別是中百倉儲(chǔ)，武商量販，享買樂，舞陽壩路段也具有 3家超市，分別是中百倉儲(chǔ)，武商量販，享買樂。該商圈以舞陽購物廣場為核心，覆蓋了周邊2公里的區(qū)域。 3. 調(diào)查顯示，該商圈發(fā)展已經(jīng)遇到瓶頸：升值潛力缺乏，人口容納量有限，交通擁擠，環(huán)境衛(wèi)生一般等。 本區(qū)域需求預(yù)測 1. 根據(jù)恩施城市規(guī)劃，政府北遷，紅廟區(qū)開發(fā)新城區(qū)，城市中心將北移； 2. 硒都茶城、武菱國際建材城搶占先機(jī)，目前紅廟商圈正在逐步成熟，檔次高端化。 城市商圈特征明顯，傳統(tǒng)商圈功能逐漸落后，有業(yè)態(tài)功能不足與運(yùn)營缺陷 商業(yè)調(diào)研結(jié)論 舞陽片區(qū) 1 崇文廣場服裝門 29000元 /平米（普裝） 2 服裝門面 26000元 ./平米（轉(zhuǎn)讓） 3 餐飲門面 15500元 /平米 4 便利店門面 35000元 /平米（整體轉(zhuǎn)讓） 5 服裝店 .25000元 /平米 航天路片區(qū) 6 福星城 28000元 /平米（普裝） 7 航空路 11000元 /平米 8 濱江花園 20230元 /平米（帶設(shè)備） 9 福星城兩層商業(yè) 20230元 /平米 學(xué)院路片區(qū) 10 賓館轉(zhuǎn)讓 8500元 /平米 11 臨街門面轉(zhuǎn)讓 15000元 /平米 6 1 7 8 2 3 4 10 11 5 9 恩施主城區(qū)二手售價(jià)主要集中在 1500030000元 /平米區(qū)間 商鋪售價(jià) 項(xiàng)目 武陵國際裝飾城 開發(fā)商 湖北新楚源臵業(yè)有限公司 地址 金桂大道與學(xué)院路的交界處 規(guī)模 總用地面積近 200畝，總建筑面積約 30萬平方米 物業(yè)分布 集建材裝飾城、五星級(jí)酒店、商住公寓、辦公和民族風(fēng)情步行街于一體。 產(chǎn)品定位 是恩施首個(gè) HOPSCA國際復(fù)合型街區(qū)，恩施州首席 30萬方專業(yè)（商業(yè)）地產(chǎn)。 項(xiàng)目位臵 項(xiàng)目商鋪以售為主，滾動(dòng)開發(fā)，對本案有較大競爭威脅和影響。（特殊商家除外） 東面緊接 42萬平米硒都國際茶城，一個(gè)以茶文化為主題的大型綜合體項(xiàng)目 文化廣場 購物中心 住宅區(qū) 寫字樓 酒店 公司總部 商務(wù)公寓 項(xiàng)目 中國硒都國際茶城 開發(fā)商 恩施眾森綠色產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司 地址 恩施城區(qū)金桂大道 規(guī)模 占地 200畝，總建筑面積 42萬平方米 功能分布 恩施經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)休閑娛樂中心、一站式購物中心、中國茶葉經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心、茶文化產(chǎn)業(yè)中心、茶文化長廊旅游中心、有機(jī)茶產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、全州茶產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)中心、硒茶產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟(jì)中心。 價(jià)格 800020230元 /平米（租金待定） 當(dāng)前情況 一期 19萬方，預(yù)計(jì) 7月開盤 ? 項(xiàng)目規(guī)劃占地面積 200畝，建筑總面積 ，其中茶葉博物館、茶藝館三層共 ；茶葉加工區(qū)標(biāo)準(zhǔn)化廠房 。 ? 項(xiàng)目建成后，可實(shí)現(xiàn)年產(chǎn)值 2億元，利稅 3000萬元以上。 與本項(xiàng)目的競爭關(guān)系： ? 地段上，與本項(xiàng)目只隔一條街，是直接競爭關(guān)系； ? 產(chǎn)品上，銷售產(chǎn)品涵蓋商鋪、住宅、公寓等，競爭產(chǎn)品主要以商鋪銷售為主，是部分直接競爭關(guān)系； ? 周期上，該項(xiàng)目開發(fā)周期為六年以上，與本項(xiàng)目是直接競爭關(guān)系 項(xiàng)目住宅與商業(yè)混合開發(fā)，滾動(dòng)開發(fā)，在商業(yè)與體量上對本項(xiàng)目造成較大壓力 未來新增商業(yè) 銷售情況與市場接受度判斷 新增商業(yè)小結(jié) 競爭程度 ： 兩個(gè)項(xiàng)目都與本項(xiàng)目一街之隔，都是以商業(yè)開發(fā)為主的項(xiàng)目 產(chǎn)品競爭： 兩個(gè)項(xiàng)目都是專業(yè)市場，以商鋪銷售為主 銷售均價(jià)： 一萬至一萬五左右每平米 租售策略 ：進(jìn)入經(jīng)營期后兩三年免租，返租三年，年均 8% 銷售情況： 完成 60%商鋪貨量，主要以一至兩層銷售為主 1 2 3 4 5 6 市場需求判斷： 以 50100平米為主，分割小鋪，一二層臨門面最為暢銷 7 競爭關(guān)系 比較優(yōu)勢： 體量較大，產(chǎn)品都為地上商鋪產(chǎn)權(quán)物業(yè)，較本項(xiàng)目有優(yōu)勢 Part 4 消費(fèi)者研究不商家訪談 | 需求分析對項(xiàng)目定位的意義 | 消費(fèi)者問卷調(diào)查 | 11個(gè)代表商家訪談 問卷調(diào)查 150份問卷有 141份為有效樣本，信息采集區(qū)域如下 喜福匯 學(xué)院路 航空路 鳳凰城 舞陽壩 141份有效樣本來源： ? 學(xué)院路發(fā)出 25份，回收 25份； ? 鳳凰城發(fā)出 25份，回收 21份； ? 航空路發(fā)出 25份，回收 23份； ? 喜福匯發(fā)出 25份，回收 24份； ? 舞陽壩發(fā)出 50份，回收 48份； 女性消費(fèi)高于男性消費(fèi) ? 隨機(jī)調(diào)查問卷中，女性比重大于男性 背景特征 —— 被調(diào)查者中，主力消費(fèi)群體以年輕人居多 消費(fèi)人群年齡在 30—— 34歲左右 ? 所調(diào)查的 150份問卷中，消費(fèi)比例 30歲 — 34歲是主要消費(fèi)年齡階層， 25歲 — 29歲為次要消費(fèi)階層，再次是 35歲 — 44歲， 55歲以上消費(fèi)偏少。 月消費(fèi)達(dá)到 3000元以上者較多 業(yè)主家庭月均各類消費(fèi)支出情況0%10%20%30%40%50%60%70%80%生活用品支出 % % % %小孩支出 % % % %購物支出 % % % %餐飲支出 % % % %娛樂支出 % % % %1 0 0 元以下 1 0 0 －3 0 0 元 3 0 0 －5 0 0 元 5 0 0 元以上? 從圖表可以看出，被調(diào)查者的家庭對于購物、餐飲、娛樂消費(fèi)具有較強(qiáng)的潛力。 家庭購物消費(fèi)、餐飲、娛樂消費(fèi)有較強(qiáng)潛力 問卷調(diào)查 ? 休閑娛樂 39%，男女服飾 37%，餐飲 23% ? 百貨商場 48%，男女服飾 28%，家電數(shù)碼類產(chǎn)品 10%，餐飲酒店 10%，家居建材 4% 消費(fèi)形式表現(xiàn)在餐飲，娛樂，服飾，三大板塊，屬于常規(guī)消費(fèi)特征 大多數(shù)人群認(rèn)同大賣場，百貨商場購物，原因是種類繁多便于挑選 居民消費(fèi)形式表現(xiàn)在餐飲，娛樂，服飾 問卷調(diào)查 家庭月均購物次數(shù)1—2次39%3—4次40%5次以 上21%喜歡去的購物場所%%%%0% 10% 20% 30% 40% 50%大型購物中心百貨商場專賣店超市專業(yè)市場? 月均購物 1－ 2次不 3－ 4次均占四成， 5次以上占二成。 居民消費(fèi)方式較偏向于中心百貨商場 問卷調(diào)查 居民在外用餐習(xí)慣，大多數(shù)人群思想觀念喜歡中式酒樓 問卷調(diào)查 ? 恩施人購物時(shí)候經(jīng)常在外用餐人群達(dá)到 30%，有時(shí)在外用餐人群達(dá)到 37%，很少用餐人群 23%，接近10%的人群丌在外用餐 ? 超市附近快餐店人群 26%，中式酒樓人群 39%，商場內(nèi)快餐19%，特色地方小吃 13%，西式正餐 3% 大多數(shù)消費(fèi)人群習(xí)慣在外用餐 中式酒樓是大多數(shù)恩斲人接受的用餐類型， 比較傳統(tǒng)的思維觀念 服務(wù)態(tài)度，商場環(huán)境，免費(fèi)車，促銷活動(dòng)是消費(fèi)人群考慮的首要因素 促銷活動(dòng)占 41%，購物環(huán)境占 23%，服務(wù)態(tài)度占 23%，其他因素 4% 臨街店鋪調(diào)查多數(shù)消費(fèi)人群喜好關(guān)注家居建材市場 日常生活用品 15%，男女服飾 9%，家電數(shù)碼類產(chǎn)品22%，家居建材 28% 項(xiàng)目測試：消費(fèi)人群對新區(qū)大型賣場在商業(yè)環(huán)境、促銷活動(dòng)方面較為關(guān)注 問卷調(diào)查 商鋪產(chǎn)權(quán)性質(zhì)購 買5%租 賃95%商鋪?zhàn)赓U來源開發(fā)商13%房東76%別的商家11%商家經(jīng)營情況不滿意想搬遷3%不滿意不搬遷1%很滿意12%基本維持27%基本滿意57%? 由于商鋪價(jià)格比較高以及商鋪擁有者統(tǒng)一管理等各方面因素，被調(diào)查商家 95％都是租賃商鋪。 ? 近七成受訪商家對經(jīng)營情況滿意或基本滿意，近三成表示現(xiàn)在的商鋪經(jīng)營基本可以維持房租，從中反映出恩施的零售業(yè)經(jīng)營狀況都比較良好。 商家項(xiàng)目測試：多數(shù)商家希望租賃，對現(xiàn)狀滿意較多不愿意搬遷 問卷調(diào)查 商家對紅廟新區(qū)商業(yè)前景看好度現(xiàn)在不知道 17%一定很好12%未來會(huì)好71%投資本項(xiàng)目地下商業(yè)意向價(jià)格合適會(huì)考慮33%會(huì)考慮7%不考慮12%現(xiàn)在不一定 48%愿意接受的店面經(jīng)營模式純租金98%營業(yè)額抽成1%其它1%紅廟新區(qū)認(rèn)識(shí)度業(yè)主5%不是業(yè)主但了解39%聽說過但不了解54%沒聽說過2%?紅廟新區(qū)在商家心中的知名度較高。 ? 有三成以上商家表示若價(jià)格合適會(huì)考慮。 ? 商家大多認(rèn)為租賃，收取租金的方式比較能夠接受。 ? 業(yè)主經(jīng)常外出進(jìn)行家庭聚餐、朋友會(huì)餐以及相應(yīng)應(yīng)酬，其中被訪者家庭外出餐飲消費(fèi)成為業(yè)主的一種家庭休閑潮流，而從市場走訪的情況來看，這類餐館的生意也非常好。 ? 在購買的場所選擇中，大部分被訪者都選擇了大型購物中心百貨商場，其次是專賣店和超市，從中反映出業(yè)主對購物環(huán)境和檔次的要求比較高。 ? 被告訪者最希望的業(yè)態(tài)是家庭餐飲休閑娛樂，再一次驗(yàn)證了業(yè)主對休閑娛樂場所的需求和恩施現(xiàn)階段休閑娛樂場所的缺乏。 ? 恩施 商鋪的換手率不高，經(jīng)營比較穩(wěn)定。 ? 若有更好的商鋪，大部分商家還是會(huì)考慮的。 ? 商家基本只接受租賃，收取租金的經(jīng)營管理方式。 ?有了良好的市場定位及運(yùn)營管理 ， 隨著紅廟新區(qū)入住人口的增多 ， 商業(yè)氛圍將日益濃厚 ，商家的投資意向?qū)?huì)更濃 。 問卷調(diào)查小結(jié) 訪問人名稱： 肖生明 年齡： 3040 所在職位 :武商量販恩施分公司總經(jīng)理 商家地址（外地，本地） :東風(fēng)大道博文店 商家名稱 :武商量販恩施分公司 商家愿景 :對金桂大道地段無異議，目前正在與我司進(jìn)行接洽。 聯(lián)系電話 : 13995577716 商家問訪 語錄：紅廟區(qū)金桂大道未來是城市新中心，現(xiàn)在城市配套已經(jīng)跟上，批發(fā)市場已經(jīng)將這個(gè)地方炒起來了，商業(yè)升值潛力很大，只是人口量現(xiàn)在還是太少，是個(gè)瓶頸 武商量販旗臶鮮明的提出考慮以后在紅廟區(qū)開新店 訪問人名稱： 秦經(jīng)理 年齡： 3540 所在職位 :招商部經(jīng)理 商家地址（外地，本地） :金泰廣場 商家名稱 :中百倉儲(chǔ)恩施州分公司 商家愿景 :在距離本項(xiàng)目 2公里處意向拿一塊 85畝物流基地，對本項(xiàng)目持保留態(tài)度。 聯(lián)系電話 :無 商家問訪 語錄：我們已經(jīng)在進(jìn)行拿地自建開發(fā)，你們這個(gè)地段可以，我們再考慮考慮 中百倉儲(chǔ)已經(jīng)拿地，對本項(xiàng)目持保留態(tài)度 訪問人名稱：馬建 年齡： 3040 所在職位 :招商部經(jīng)理 商家地址（外地，本地） :恩施廣場 商家名稱 :享買樂 (原好又多）恩施州總公司 商家愿景 :對地段很認(rèn)可，對價(jià)格敏感。 聯(lián)系電話 : 15971818911 商家問訪 語錄 1：地下商業(yè)涉及到太多設(shè)計(jì)問題，設(shè)計(jì)如果沒做好的話，很難比得上一般地上大賣場 語錄 2：金桂大道很有發(fā)展?jié)摿?，但目前還處于發(fā)展階段，很多地還是空的，路是通了，但是周邊缺少大型居民區(qū)，短時(shí)間市場還要培育。 需要面積 : 800㎡ 具體條件 :同類別的百貨商店只能進(jìn)駐一家。有進(jìn)駐的