【正文】 （二）、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算 一、 人工工資 崗位 人數(shù) 月薪（元） 合計(jì)（元） 項(xiàng)目主管 1 人 1500 1500 收費(fèi)（客服） 1 人 900 900 維修 1 人 1200 1200 保安 13 人 1000 13000 保安班長(zhǎng)補(bǔ)貼 3 人 100 300 保潔 5 人 600 3000 保潔班長(zhǎng)補(bǔ)貼 1 人 100 100 綠化 1 人 700 700 消防監(jiān)控 3 人 1000 3000 共計(jì) 25 284400 年總計(jì)： 284400 元 二 、 辦公費(fèi)、福利費(fèi)明細(xì)表 費(fèi)用項(xiàng)目 測(cè)算依據(jù) 年費(fèi)用小計(jì)（元） 通訊費(fèi) 日常估算 1200 交通費(fèi) 1200 辦公用品 辦公室及班長(zhǎng)以上人員 1200 服裝費(fèi) 夏裝 2套； 200元 /套 春秋裝 2套： 400元 /套 （ 200+400） * 2 *25/ 2 15000 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 福利費(fèi)用 450元 *25人 11250 勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用 25人 *5000元 125000 費(fèi)用合計(jì) 154850 三。本公司選擇提供與“ XXXXX”硬件設(shè)施、市場(chǎng)定位及業(yè)戶層次相稱的管理與服務(wù)水平，依此作為物業(yè)管理費(fèi)預(yù)算的編制原則。次） 800 元 ∕月 不含周六、日 06 安裝排風(fēng)扇 1030 元 ∕部 不含材料 07 安裝洗衣機(jī) 1060 元 ∕部 不含材料 08 安裝燈具、門(mén)鈴、櫥柜等 1020 元 ∕個(gè) 不含材料 09 拆空調(diào)、熱水器、抽油煙機(jī) 10100 元 ∕次 不含材料 10 安裝窗簾、拉簾、毛巾架、晾衣繩等 1050 元 ∕次 11 安裝洗手間潔具 50150 元 ∕件 不含材料 12 木地板打蠟 13 元 ∕平方米 13 市內(nèi)傳真 3 元 ∕頁(yè) 收傳真 2 元 ∕頁(yè) 14 檢修電路 50200 元 ∕次 不含材料 15 修理防盜門(mén) 2535 元 ∕次 不含材料 16 修理家具配件 10100 元 ∕次 不含材料 17 修理木門(mén) 50100 元 ∕次 不含材料 18 修理窗簾、拉簾等 550 元 ∕次 不含材料 19 疏通下水管道（主管） 10200 元 ∕次 20 疏通下水管道（支管） 10100 元 ∕次 21 修理、更換電表、水表等 1050 元 ∕次 不含材料 22 修理、更換開(kāi)關(guān)、插座、電話盒 1050 元 ∕次 不含材料 23 洗臉盆、洗菜盆堵塞、滲水處理 1050 元 ∕次 不含材料 24 修理、更換門(mén)鈴、門(mén)鎖、信箱鎖等 1050 元 ∕次 不含材料 25 修理、更換燈泡、日光燈管、燈罩 120 元 ∕次 不含材料 26 修理、更換水閥、水龍頭及各類軟管 1030 元 ∕次 不含材料 27 修理洗臉盆、洗菜盆下水管及馬桶浮球 1050 元 ∕次 不含材料 注：收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)實(shí)際情況會(huì)臨時(shí)調(diào)整，以當(dāng)時(shí)公布或洽談的價(jià)格為準(zhǔn)。次） 450 元 ∕月 不含周六、日 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 04 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 3 小時(shí) ∕天人 02 定點(diǎn)長(zhǎng)期服務(wù)（ 1 小時(shí) ∕天 特色便民服務(wù) 為了方便“ XXXXX”居民的生活，體現(xiàn) XXXXX 物業(yè)管理公司“服務(wù)至誠(chéng)、精益求精、熱情奉獻(xiàn)、溫暖萬(wàn)家”的質(zhì)量方針，滿足居民的需求，特設(shè)立無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目 11 項(xiàng)，有償服務(wù)項(xiàng)目 31 項(xiàng)。憑借近年來(lái)所積累的豐富的經(jīng)驗(yàn)，根據(jù)小區(qū)業(yè)戶的實(shí)際需要，開(kāi)展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)文化活動(dòng)，以培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)高 品位居住和工作氛圍的目標(biāo)展開(kāi)。本公司提出的“ XXXXX”物業(yè)管理核心是“使每一位業(yè)戶都享受到個(gè)性化的服務(wù)”。 九、特色管理服務(wù) 個(gè)性化業(yè)戶服務(wù) 本公司倡導(dǎo)以“業(yè)主滿意為目標(biāo)”的物業(yè)管理與服務(wù)，購(gòu)置物業(yè)不僅是購(gòu)買(mǎi)一套居所，而更多的是擁有了一種生活，優(yōu)美、舒適的環(huán)境僅僅是提供了硬件設(shè)施，真 正擁有全新的生活體驗(yàn)很大程度取決于軟件 —— 物業(yè)管理服務(wù)。 發(fā) 揮專業(yè)公司優(yōu)勢(shì)，管理處將精心挑選保養(yǎng)承包商實(shí)施電梯、智能化系統(tǒng)等設(shè)施的保養(yǎng)計(jì)劃，建立技術(shù)為本、強(qiáng)化監(jiān)控的管理方式。 弱電系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使設(shè)備的運(yùn)行始終處于正常、安全運(yùn)行狀態(tài)； （ 2）按《設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求對(duì)設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)、記錄。 （ 6） 保證排水系統(tǒng)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防止阻塞； （ 7） 每半年檢修一次室外排水井，若有堵塞及時(shí)清除垃圾、雜物； （ 8） 每月對(duì)排水暗溝沖洗，做到無(wú)異味，無(wú)有害傳染，無(wú)淤積； （ 9） 對(duì)積水井、潛水泵、污水處理例行檢查消毒。 配電系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 供電及維護(hù)人員持證上崗， 24 小時(shí)有人員值班，發(fā)現(xiàn)故障及時(shí)排除； （ 2）建立嚴(yán)格的配送電運(yùn)行制度和電器維修制度； （ 3）配電間控制非必要人員進(jìn)入； （ 4）保證各控制柜，控制線路，指示燈等 的運(yùn)做始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕，手柄在自動(dòng)位置，每班檢查一次； （ 5）確保公共使用的照明完好，電器照明箱每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)照明燈泡、燈管損壞及時(shí)調(diào)換； （ 6）配電線路每半年檢查一次，負(fù)荷滿足業(yè)戶要求； （ 7）各電器設(shè)備接地裝置每半年檢查，確保安全運(yùn)行； （ 1） 對(duì)臨時(shí)施工工程有用電管理措施。 八、房屋設(shè)備設(shè)施管理與維護(hù) 房屋及設(shè)備的管理維護(hù) （ 1）公共部位門(mén)窗、墻地面、踢腳線、踏步、臺(tái)階每季檢查一次； （ 2）建筑物外墻、 屋頂、平臺(tái)、露天廣場(chǎng)、圍墻、大門(mén)、崗?fù)?、道路、垃圾房、?chē)庫(kù)車(chē)道等設(shè)施定期檢查，尤其是臺(tái)汛季節(jié)來(lái)臨之前要重點(diǎn)檢查； （ 3）對(duì)屋面隔熱層每季度檢查一次，確保完好無(wú)損傷，無(wú)滲漏； （ 4）對(duì)屋面泄水溝每月進(jìn)行一次檢查，清掃，確保泄水暢通。 簽訂《商業(yè)門(mén)店管理公約》、《門(mén)前三包合同》、《防火安全責(zé)任書(shū)》等具有法律效力的協(xié)議，配合政府有關(guān)部門(mén)聯(lián)合采取綜合管理。 七、商鋪管理服務(wù) 對(duì)商業(yè)門(mén)店采取規(guī)范管理措施，最大限度發(fā)揮其為 業(yè)戶生活帶來(lái)的真正便利，做好商務(wù)服務(wù)。 主要內(nèi)容為綠化區(qū)域清掃，樹(shù)木花草澆水、除蟲(chóng)、剪草、施肥、草坪養(yǎng)護(hù)補(bǔ)種，樹(shù)木及花草調(diào)整；及時(shí)處理綠化與其他公共設(shè)施的矛“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無(wú)枯枝敗葉，無(wú)明顯病、蟲(chóng)害、無(wú)藥害；提供時(shí)花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。對(duì)于這些空氣污染的污染源，采用如下控制措施： （ 1）硬化地面，以減少由地面裸露和基建粉塵所導(dǎo)致的塵煙污染； （ 2）密切監(jiān)控業(yè)戶裝修施工及材料的使用，防止空氣污染發(fā)生； （ 3）對(duì)垃圾收集、處理實(shí)行全過(guò)程封閉式管理； （ 4） 通過(guò)管理中心對(duì)地下車(chē)庫(kù)風(fēng)機(jī)設(shè)備進(jìn)行控制，以使經(jīng)過(guò)濾處理后從地下車(chē)庫(kù)排氣孔排出的氣體不會(huì)對(duì)小區(qū)空氣質(zhì)量形成影響。 防止噪音污染 具體措施主要包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容： “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ① 進(jìn)入小區(qū)車(chē)輛一律不準(zhǔn)鳴放喇叭，其車(chē)速不得超過(guò) 5 公里 /小時(shí)； ② 對(duì)商業(yè)門(mén)店和業(yè)戶所產(chǎn)生的 噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對(duì)超標(biāo)者以說(shuō)服教育為主，并責(zé)令其改正； ③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊(duì)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)作業(yè)，對(duì)于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。 (2) 垃圾回收資源化：通過(guò)再次分類收集，從中分撿出可回收物品進(jìn)行回收利用，避免資源浪費(fèi)，其中所獲收入可用于補(bǔ)貼物管費(fèi)。 對(duì)于業(yè)戶大件垃圾，將派專人上門(mén)收集，并予以集中處理，使小區(qū)在任何時(shí)候都不出現(xiàn)垃圾暴露和堆放現(xiàn)象。 管理處環(huán)保清潔組具體實(shí)施環(huán)境管理和環(huán)境保護(hù)的工作，內(nèi)容包括：擬定小區(qū)環(huán)境管理與環(huán)保的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范；組織環(huán)境監(jiān)測(cè)，掌握其環(huán)境狀況和發(fā)展趨勢(shì)；進(jìn)行環(huán)境科學(xué)研究；開(kāi)展具體的環(huán)保工作，加強(qiáng)環(huán)境的綠化、美化、凈化。 實(shí)施近宅停車(chē)管理方案 制定車(chē)位使用條例、收費(fèi)規(guī)定以及停車(chē)管理規(guī)定，近宅停車(chē)給業(yè)戶帶來(lái)方便，但必須確保車(chē)輛停放進(jìn)出井然有 序，車(chē)道暢通。 實(shí)施停車(chē)環(huán)保管理 機(jī)動(dòng)車(chē)輛的停放和行駛，可能帶來(lái)噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴(yán)格管理維護(hù)轄區(qū)內(nèi)的良好環(huán)境。 五 、車(chē)輛管理服務(wù) 實(shí)施交通規(guī)范管理 根據(jù)“ XXXXX”的實(shí)際情況，對(duì)交通車(chē)輛實(shí)行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范。此外，還將進(jìn)一步密切與當(dāng)?shù)毓膊块T(mén)聯(lián)系，積 極配合警署工作，加大治安綜合力度。 （ 1） 治安防范體系： 保安隊(duì)伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機(jī)動(dòng)崗 重點(diǎn)巡邏 主副出入口 快速反應(yīng) 機(jī)動(dòng)巡邏 車(chē)庫(kù)出入口 快速支援 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 全面防范實(shí)施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機(jī)動(dòng)崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點(diǎn)、線、面的配合與互動(dòng)； ① 保安巡邏采用重點(diǎn)巡邏和機(jī)動(dòng)巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時(shí)間，并利用智能巡更系統(tǒng)對(duì)巡邏進(jìn)行績(jī)效監(jiān)控； ② 機(jī)動(dòng)增援進(jìn)行“二級(jí)”調(diào)度，實(shí)施快速推進(jìn)體系。 ③ 車(chē)流控制。對(duì)物資流 動(dòng)實(shí)施申報(bào)制、盤(pán)查制和登記制。對(duì)裝修、搬運(yùn)人員采取辦理出入證管理，并交管理押金，對(duì)他們的活動(dòng)范圍進(jìn)行一定限制，配合警署清查戶口，把可疑分子請(qǐng)出小區(qū)；“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 對(duì)可疑陌生人，采取追蹤、監(jiān)控的措施，必要時(shí)可上前有禮貌地查驗(yàn)證件。 ① 人流控制。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)要求的指導(dǎo)思想，嚴(yán)抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實(shí)施“準(zhǔn)軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業(yè)務(wù)、績(jī)效考核與工資、職位掛鉤的機(jī)制，保持保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。 四、 治安管理服務(wù) 保安人員情況熟悉，有來(lái)訪登記、巡查記錄、應(yīng)急方案、交接班規(guī)程，實(shí)施三級(jí)防火責(zé)任制度，參與二級(jí)裝修管理，對(duì)公共設(shè)施設(shè)備定期巡視，配合地區(qū)公安、消防、綜合管理部門(mén)的工作，并接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域的平安。通過(guò)上述管理措施的實(shí)行，深信一定能做好裝 修管理的工作。業(yè)戶裝修申報(bào)手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書(shū)”和“裝修責(zé)任書(shū)”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。擬將通過(guò)房管局等上級(jí)主管部門(mén)，在業(yè)戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過(guò)行政壓力督促整改，同時(shí)將采取強(qiáng)制的方法，強(qiáng)制停止違章裝修施工。 （ 2）行政手段。業(yè)戶出現(xiàn)違章裝修，專職責(zé)任人在 2 小時(shí)內(nèi)，上門(mén)做好業(yè)戶的思想工作，禮貌地向業(yè)戶解釋裝修規(guī)定，耐心地向業(yè)戶說(shuō)明違章裝修造成的危害。業(yè)戶裝修垃圾實(shí)施袋裝化，指定地點(diǎn)投放。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 管理處對(duì)裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標(biāo)管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下： （ 1） 出現(xiàn)違章裝修， 2 小時(shí)內(nèi)未糾正，責(zé)任 人罰半月工資； （ 2） 出現(xiàn)違章裝修， 4 小時(shí)內(nèi)未糾正，責(zé)任人罰全月工資； （ 3） 出現(xiàn)違章裝修， 8 小時(shí)內(nèi)未糾正，撤換責(zé)任人，管理處經(jīng) 理負(fù)連帶責(zé)任。同時(shí)管理處的安全巡查、環(huán)境巡查、消防管理人員也要對(duì)裝修進(jìn)行監(jiān)管。 建立細(xì)致嚴(yán)密的裝修跟蹤監(jiān)管體系 業(yè)戶裝修施工，指定專職責(zé)任人，實(shí)施“全過(guò)程”追蹤監(jiān)管，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)巡查及與業(yè)戶溝通，了解施工方案、裝修工程進(jìn)展，把違章裝修消滅在初始階段。 （ 3） 裝修材 料符合防火規(guī)定。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。 裝修審批重點(diǎn)如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。 裝修審批，嚴(yán)把“三關(guān)” 依據(jù)多年來(lái)管理的經(jīng)驗(yàn)，在審批 過(guò)程中，將會(huì)出現(xiàn)一些不良 現(xiàn)象，例如某些覺(jué)悟較低的業(yè)戶為了個(gè)人利益，利用人情關(guān)系，或者在裝修方案上制造模糊概念，以達(dá)到違章裝修的目的。擬采取的違章裝修控制流程： 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對(duì)業(yè)戶、裝修施工隊(duì)伍裝修宣傳 申報(bào)裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責(zé)任事務(wù)主管監(jiān)管 裝修糾察、環(huán)境巡查、治安巡邏、消防管理 人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修， 1 小時(shí)內(nèi) 發(fā)出通知，上門(mén)工作，以便說(shuō)服業(yè)戶，以情打動(dòng)業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強(qiáng)制措施 向房地辦業(yè)委會(huì)等反映情況以取得支持 經(jīng)濟(jì)手段 ,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實(shí)到位 為加大裝修宣傳的力度，本