【正文】 臺、空調(diào)安裝及管線走向。此外，本公司還將與業(yè)主委員會做好相關(guān)的協(xié)調(diào)管理工作。精心安排入戶程序，業(yè)主隨到隨辦，從進入辦公室到領(lǐng)鑰匙驗房 30 分鐘內(nèi)辦畢。通過這種不斷的、循序漸進的溝通和聯(lián)系，和業(yè)戶形成良好的關(guān)系，使后期的正常的物業(yè)管理打下基礎(chǔ)。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 第六節(jié) 住宅區(qū)檔案建立、管理設(shè)想 本公司歷來十分重視資料檔案的建立與管理，在管理處，我們將分小區(qū)工程建設(shè)資料、小區(qū)住戶資料和日常管理資料三部分進行檔案的建立和集中管理。 手電鉆 1 臺，室內(nèi)外疏通設(shè)備 1 套，電焊機 1 臺，砂輪機 1 臺，切割機 1 臺，手工套絲機 1 臺，臺鉆 1 只，扶梯 1 把，臺虎鉗、龍門鉗各 1 把，管工工具 1 套，電工萬用表等工具 2 套。管理處經(jīng)理的培訓(xùn)側(cè)重企業(yè)管理知識、人事管理技巧、領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)、公共關(guān)系等；一般管理人員的培訓(xùn)側(cè)重管理思想、管理藝術(shù)的培養(yǎng)，溝通技巧及物業(yè)管理相關(guān)知識；普通員工側(cè)重在專業(yè)技能、工作技巧及敬業(yè)樂業(yè)教育等。就 XXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司而言，培訓(xùn)的目標(biāo)就是使各級管理人員的專業(yè)素質(zhì)及管理水平達到甲類物業(yè)管理公司資質(zhì)要求，使其能為廣大業(yè)主（住戶）提供盡善盡美的服務(wù)。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 管理處主管：張云峰，女， 31 歲，大專學(xué)歷，房地產(chǎn)經(jīng)濟初級職稱， 2020 年取得全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理資格證書。 管理工作的控制方式 （ 1）科學(xué)、全面、嚴格的質(zhì)量保證體系及崗位責(zé)任制、各項規(guī)章管理制度。 在對內(nèi)部的管理中，管理處有定期與不定期的各種會議，比如每周一次的主管人員例會、各班組的班務(wù)會；每月一次的公司經(jīng)理會議等等，會議的內(nèi)容就是反映情況、溝通信息、協(xié)調(diào)關(guān)系和解決問題。各項指令下達后，執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程的信息通過反饋渠道回到指揮機構(gòu)，供經(jīng)理作出校正、判斷、總結(jié)。 確保因管理原因造成的治安火 災(zāi)事件發(fā)生率為零。 物業(yè)管理要追求全過程最佳效益的現(xiàn)代化管理模式，在物業(yè)的 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 建設(shè)階段就要充分考慮建成后的使用和管理的需要。在未來發(fā)展方面， XXXXX 物業(yè)管理有限公司責(zé)任公司將密切關(guān)注顧客之需求，加強員工培訓(xùn)，借此不斷提高服務(wù)素質(zhì)，以創(chuàng)造更好的經(jīng)濟效益及社會效益 。 養(yǎng)住戶的自律，杜絕任何形式的警告牌，將對住戶及來客的防范式管理轉(zhuǎn)換為疏導(dǎo)式。 住戶的責(zé)備批評投訴當(dāng)成神佛之聲 ，不論責(zé)備什么，都要欣然接受，“要聽聽住戶的聲音”是公司經(jīng)常向員工強調(diào)的重點，傾聽之后，要即刻有所行動，這是搞好對住戶管理的重要條件。公司領(lǐng)導(dǎo)對家屬們的支持表示深切的謝意使得她們很 感動，并表示今后將一如既往地支持公司的工作。 在用人方面，形成“能者上，庸者下”、“無功就是過，平平淡淡“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 就是錯”的企業(yè)人才觀，堅決屏棄論資排輩的陳舊觀念，明確考核管理處主任的唯一標(biāo)準(zhǔn)是能否為企業(yè)、為公司多創(chuàng)效益，包括社會效益和環(huán)境效益。公司下設(shè)三個部室，八個物業(yè)管理處，有各類專業(yè)技術(shù)及服務(wù)人員 150 余人。經(jīng)過十余年的探索與實踐，憑借超前的管理理念、規(guī)范化服務(wù)及富有特色的企業(yè)文化，現(xiàn)已發(fā)展成為 XXXXX 地區(qū)較有影響的物業(yè)管理企業(yè)。 建立有效的激勵機制，努力培養(yǎng)員工奮發(fā)向上的精神風(fēng)貌。 “以人為本”的思想所熏陶的企業(yè)公司是一個強化的溫室社會，處身其間的個人，逐步被培養(yǎng)起類似于家庭意識的社團意識，具有克已、忠誠、服務(wù)、“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 合作及效忠精神，愿把自己與公司結(jié)合起來，大多數(shù)人能為公司的利益和個人的尊嚴而努力工作。同時，也維護了員工的基本自尊。據(jù)悉，日“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 本近來借鑒中國企業(yè)民主管理經(jīng)驗，普遍推行職工提合理化建議等做法，使企業(yè)的凝聚力明顯增強，經(jīng)營管理者與被管理者的關(guān)系不斷改善。將人文精神融入小區(qū)的物業(yè)管理和 服務(wù)活動中，組織并配合業(yè)主開展多種形式的文化活動，豐富業(yè)主 的業(yè)余生活，滿足業(yè)主的精神追求，提高小區(qū)的文化品位。 3．社區(qū)文化和便民服務(wù)。 （三）、擬采取的管理方式 內(nèi)部管理架構(gòu) “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 運作機制 管理處在內(nèi)部管理上，采取的是 將管理活動和管理手段構(gòu)成一個封閉回路的做法，即注重封閉性，這樣才能形成有效的管理運動。 這個環(huán)節(jié)包括硬件和軟件兩個方面。同時，還要根據(jù)每個人當(dāng)時的個性心理傾向有針對性地做思想工作，使每個人都能在不同的時間、不同的環(huán)境得到不同的激勵。比如我們制定了《不合格服務(wù)的識別及處理程序》并填寫不合格報告。培訓(xùn)所要達到的目的，是最終培養(yǎng)出一大批領(lǐng)導(dǎo)干部中的職業(yè)經(jīng)理層管理人員；在普通職員中培養(yǎng)出一大批既有專業(yè)知識技能，又有現(xiàn)代管理水平的職業(yè)管理層人員；在保安員、保潔 員的臨時工隊伍中培養(yǎng)出一大批有理想、有覺悟、有能力、有綜合素質(zhì)、有現(xiàn)代意識的新時代打工一族（勞動者）。主要內(nèi)容包括： A、崗位職責(zé)； B、專業(yè)技能； “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 C、操作規(guī)程； D、言行舉止訓(xùn)練。評核工作是在員工工作一段時期后，由培訓(xùn)組織者檢查員工受訓(xùn)前與受訓(xùn)后的工作狀況，并做好記錄，以使員工“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 的直接上司、部門經(jīng)理或公司領(lǐng)導(dǎo)及時了解和掌握員 工工作或思想情況，并作為評核培訓(xùn)成績的依據(jù)。本公司目前有一整套完善的規(guī)章制度，這些制度的建立，不是憑空編造出來的，而是以政府的文件和公司的宗旨、經(jīng)營范圍和承擔(dān)的任務(wù)為依據(jù)，并在多年的實踐中反復(fù)補充修改，逐步健全完善和提高，概括的講，這些制度包括兩大方面：一是公司內(nèi)部管理制度，這是公司自身運作的章程，它包括公司的宗旨、任務(wù)、各類人員和各部門的職能、職責(zé)、言行舉止、著裝等，這一制度的建立，為公司造就一支良好的員工隊伍，樹立企業(yè)整體形象奠定了基礎(chǔ)。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 第七節(jié) 日常管理與特色服務(wù) 日常物業(yè)管理階段是物業(yè)管理單位實施管理與服務(wù)功能的重要 階段，針對“ XXXXX”的特點 ，本公司的物業(yè)管理工作將由介入期、常規(guī)期二個部分組成。 運用電腦輔助管理，開展日常服務(wù)，與業(yè)戶保持 緊密聯(lián)系，接受業(yè)戶監(jiān)督，定期分析、評議尋找須改進的工作環(huán)節(jié)。 業(yè)戶對新的場所均有一個了解、熟悉、認同的過程，為縮短這一心理過程，必須重視與業(yè)戶的首次接觸，展現(xiàn)未來物業(yè)管理人員的良好形象，為共同營造安寧、詳和、積極向上的社區(qū)物業(yè)所特有氛圍和良好的物業(yè)管理大環(huán)境，獲得一個良好的開端。 裝修審批重點如下： （ 1） 保證房屋設(shè)施的正常使用功能。同時管理處的安全巡查、環(huán)境巡查、消防管理人員也要對裝修進行監(jiān)管。 （ 2）行政手段。 四、 治安管理服務(wù) 保安人員情況熟悉，有來訪登記、巡查記錄、應(yīng)急方案、交接班規(guī)程，實施三級防火責(zé)任制度，參與二級裝修管理，對公共設(shè)施設(shè)備定期巡視，配合地區(qū)公安、消防、綜合管理部門的工作，并接受監(jiān)督，確保管理區(qū)域的平安。對物資流 動實施申報制、盤查制和登記制。 五 、車輛管理服務(wù) 實施交通規(guī)范管理 根據(jù)“ XXXXX”的實際情況，對交通車輛實行規(guī)范化管理，具體表現(xiàn)在標(biāo)志規(guī)范、指揮規(guī)范、制度規(guī)范。 對于業(yè)戶大件垃圾，將派專人上門收集，并予以集中處理，使小區(qū)在任何時候都不出現(xiàn)垃圾暴露和堆放現(xiàn)象。 主要內(nèi)容為綠化區(qū)域清掃，樹木花草澆水、除蟲、剪草、施肥、草坪養(yǎng)護補種，樹木及花草調(diào)整；及時處理綠化與其他公共設(shè)施的矛“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 盾，保持綠化景觀的完整，布局合理；無枯枝敗葉，無明顯病、蟲害、無藥害；提供時花、苗木、盆栽及室內(nèi)擺花等服務(wù)。 配電系統(tǒng)管理維護 （ 1） 供電及維護人員持證上崗， 24 小時有人員值班，發(fā)現(xiàn)故障及時排除； （ 2）建立嚴格的配送電運行制度和電器維修制度； （ 3）配電間控制非必要人員進入； （ 4）保證各控制柜，控制線路，指示燈等 的運做始終處于良好狀態(tài)，各類操作按鈕，手柄在自動位置，每班檢查一次； （ 5）確保公共使用的照明完好，電器照明箱每月檢查一次，發(fā)現(xiàn)照明燈泡、燈管損壞及時調(diào)換； （ 6）配電線路每半年檢查一次，負荷滿足業(yè)戶要求； （ 7）各電器設(shè)備接地裝置每半年檢查，確保安全運行； （ 1） 對臨時施工工程有用電管理措施。 九、特色管理服務(wù) 個性化業(yè)戶服務(wù) 本公司倡導(dǎo)以“業(yè)主滿意為目標(biāo)”的物業(yè)管理與服務(wù)，購置物業(yè)不僅是購買一套居所，而更多的是擁有了一種生活，優(yōu)美、舒適的環(huán)境僅僅是提供了硬件設(shè)施，真 正擁有全新的生活體驗很大程度取決于軟件 —— 物業(yè)管理服務(wù)。人 02 定點長期服務(wù)（ 1 小時 ∕天 （二）、物業(yè)服務(wù)費測算 一、 人工工資 崗位 人數(shù) 月薪（元） 合計（元） 項目主管 1 人 1500 1500 收費（客服） 1 人 900 900 維修 1 人 1200 1200 保安 13 人 1000 13000 保安班長補貼 3 人 100 300 保潔 5 人 600 3000 保潔班長補貼 1 人 100 100 綠化 1 人 700 700 消防監(jiān)控 3 人 1000 3000 共計 25 284400 年總計： 284400 元 二 、 辦公費、福利費明細表 費用項目 測算依據(jù) 年費用小計（元） 通訊費 日常估算 1200 交通費 1200 辦公用品 辦公室及班長以上人員 1200 服裝費 夏裝 2套； 200元 /套 春秋裝 2套： 400元 /套 （ 200+400） * 2 *25/ 2 15000 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 福利費用 450元 *25人 11250 勞動保險費用 25人 *5000元 125000 費用合計 154850 三。次） 450 元 ∕月 不含周六、日 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 04 定點長期服務(wù)（ 3 小時 ∕天本公司提出的“ XXXXX”物業(yè)管理核心是“使每一位業(yè)戶都享受到個性化的服務(wù)”。 （ 6） 保證排水系統(tǒng)的正常運轉(zhuǎn)，防止阻塞； （ 7） 每半年檢修一次室外排水井，若有堵塞及時清除垃圾、雜物； （ 8） 每月對排水暗溝沖洗，做到無異味，無有害傳染，無淤積； （ 9） 對積水井、潛水泵、污水處理例行檢查消毒。 七、商鋪管理服務(wù) 對商業(yè)門店采取規(guī)范管理措施，最大限度發(fā)揮其為 業(yè)戶生活帶來的真正便利，做好商務(wù)服務(wù)。 (2) 垃圾回收資源化：通過再次分類收集，從中分撿出可回收物品進行回收利用，避免資源浪費，其中所獲收入可用于補貼物管費。 實施停車環(huán)保管理 機動車輛的停放和行駛，可能帶來噪音、廢氣的污染，為此需加以嚴格管理維護轄區(qū)內(nèi)的良好環(huán)境。 ③ 車流控制。按高標(biāo)準(zhǔn)、嚴要求的指導(dǎo)思想，嚴抓招聘、培訓(xùn)、上崗、考核等關(guān)鍵環(huán)節(jié)，實施“準(zhǔn)軍事化管理”，選聘部分退伍軍人，建立業(yè)務(wù)、績效考核與工資、職位掛鉤的機制，保持保安人員的高素質(zhì)和戰(zhàn)斗力。擬將通過房管局等上級主管部門，在業(yè)戶一意孤行的情況下，向他們反映情況，取得支持，通過行政壓力督促整改，同時將采取強制的方法，強制停止違章裝修施工。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 管理處對裝修的追蹤監(jiān)管全面采取目標(biāo)管理制度，層層承諾，立下軍令狀，措施如下： （ 1） 出現(xiàn)違章裝修， 2 小時內(nèi)未糾正，責(zé)任 人罰半月工資； （ 2） 出現(xiàn)違章裝修， 4 小時內(nèi)未糾正，責(zé)任人罰全月工資； （ 3） 出現(xiàn)違章裝修， 8 小時內(nèi)未糾正，撤換責(zé)任人，管理處經(jīng) 理負連帶責(zé)任。 （ 2） 保證房屋外觀統(tǒng)一美觀。根據(jù)以往的裝修管理經(jīng)驗與教訓(xùn)，為打好裝修管理的攻堅 戰(zhàn)，對裝修管理人員績效實行獎勵與制裁相結(jié)合的管理方式，著重裝修宣傳簽約—— 裝修審批 —— 裝修跟蹤監(jiān)管 —— 違章裝修即時處理 —— 裝修驗收五個環(huán)節(jié)的工作，力爭“服務(wù)在一線，監(jiān)管在一線”。 二、業(yè)主入住管理 1） 由專職人員提供一條龍服務(wù)。擬通過有關(guān)單位和前任物業(yè)公司管理留用人員，從上門服務(wù)等方式，與業(yè)戶建立彼此之間的聯(lián)系、溝通?？傮w上講，規(guī)章制度的制定有以下幾方面：（ 1）公眾制度部分；（ 2）崗位責(zé)任制部分；（ 3）管