【正文】 近年來所積累的豐富的經(jīng)驗，根據(jù)小區(qū)業(yè)戶的實際需要，開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)文化活動，以培養(yǎng)精神文明、倡導(dǎo)高 品位居住和工作氛圍的目標(biāo)展開。 弱電系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 做好設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)，使設(shè)備的運行始終處于正常、安全運行狀態(tài)； （ 2）按《設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)程》的內(nèi)容要求對設(shè)備進(jìn)行周期檢查、保養(yǎng)、記錄。 簽訂《商業(yè)門店管理公約》、《門前三包合同》、《防火安全責(zé)任書》等具有法律效力的協(xié)議，配合政府有關(guān)部門聯(lián)合采取綜合管理。 防止噪音污染 具體措施主要包括以下幾個方面內(nèi)容： “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 ① 進(jìn)入小區(qū)車輛一律不準(zhǔn)鳴放喇叭，其車速不得超過 5 公里 /小時； ② 對商業(yè)門店和業(yè)戶所產(chǎn)生的 噪音進(jìn)行嚴(yán)格要求和控制，對超標(biāo)者以說服教育為主，并責(zé)令其改正； ③ 控制區(qū)內(nèi)裝修噪音，要求施工隊在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)，對于噪聲較大的工程，限制其在區(qū)外完成。 實施近宅停車管理方案 制定車位使用條例、收費規(guī)定以及停車管理規(guī)定，近宅停車給業(yè)戶帶來方便，但必須確保車輛停放進(jìn)出井然有 序，車道暢通。 （ 1） 治安防范體系： 保安隊伍結(jié)構(gòu)圖 巡邏崗巡邏 守衛(wèi)崗 機動崗 重點巡邏 主副出入口 快速反應(yīng) 機動巡邏 車庫出入口 快速支援 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 全面防范實施“三崗”結(jié)合，即巡邏崗、守衛(wèi)崗、機動崗三崗聯(lián)合防范，著重安全防范點、線、面的配合與互動； ① 保安巡邏采用重點巡邏和機動巡邏，統(tǒng)籌安排巡邏時間，并利用智能巡更系統(tǒng)對巡邏進(jìn)行績效監(jiān)控； ② 機動增援進(jìn)行“二級”調(diào)度，實施快速推進(jìn)體系。 ① 人流控制。業(yè)戶裝修申報手續(xù)中，管理處分別與業(yè)戶、裝修施工單位簽訂具有法律效力的“裝修協(xié)議書”和“裝修責(zé)任書”，分清管理處、業(yè)戶、裝修施工單位之間的責(zé)、權(quán)。業(yè)戶裝修垃圾實施袋裝化，指定地點投放。 （ 3） 裝修材 料符合防火規(guī)定。擬采取的違章裝修控制流程： 業(yè)戶辦理入住手續(xù) 對業(yè)戶、裝修施工隊伍裝修宣傳 申報裝修，嚴(yán)格審核裝修方案，簽訂裝修合約 責(zé)任事務(wù)主管監(jiān)管 裝修糾察、環(huán)境巡查、治安巡邏、消防管理 人員交叉監(jiān)督 發(fā)現(xiàn)違章裝修， 1 小時內(nèi) 發(fā)出通知，上門工作，以便說服業(yè)戶，以情打動業(yè)戶，讓業(yè)戶整改 采取強制措施 向房地辦業(yè)委會等反映情況以取得支持 經(jīng)濟(jì)手段 ,法律手段解決 裝修宣傳、簽約，切實到位 為加大裝修宣傳的力度，本公司將充分發(fā)揮社區(qū)文化的導(dǎo)向功 能、約束功能，并架起管理處與業(yè)戶單位的橋梁，真正提高業(yè)戶按章“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 裝修的自覺性。 2）提前與供電公司、自來水公司、燃?xì)夤?、電話公司、有線電視臺協(xié)調(diào)，代辦有關(guān)業(yè)務(wù)，方便業(yè)戶，減少麻煩。 積極開展對業(yè)戶的宣傳 隨著房產(chǎn)市場的高速發(fā)展，物業(yè)管理法規(guī)的逐步規(guī)范，購房 者的理性消費使業(yè)戶對物業(yè)管理的重視日益增加，為了更好地實施物業(yè)的管理和服務(wù)，作好對業(yè)戶的宣傳是本公司介入的一項重要工作，如有條件搞一些物業(yè)管理常規(guī)知識以及智能化設(shè)施的使用和裝修制度的宣傳。 在本公司進(jìn)駐后，我們希望能從原管理單位或者建設(shè)單位獲得完整的小區(qū)建筑竣工資料，這些資料包括：結(jié)構(gòu)、建筑、電氣、消防、給排水等方面的沒竣工圖紙及資料。 （四）、清潔綠化環(huán)保工 具 。 ④提高員工素質(zhì)培訓(xùn)：主要是在常規(guī)培訓(xùn)基礎(chǔ)上，結(jié)合公司業(yè)務(wù)發(fā)展或管理工作需要安排的專題培訓(xùn)，由公司辦公室負(fù)責(zé)組織落實。 培訓(xùn)方式 （ 1）培訓(xùn)的組織方式： 由下至上可分為班組自行組織、管理處組織和公司組織三種方式。 10 年房地產(chǎn)物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗。 （ 2）嚴(yán)格的考核、獎罰、晉升、辭退制度，多樣化的激勵手法。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 在軟件方面，管理處將十分重視尊重人、教育人、幫助人這種“以人為本”的管理方式，透過這種“人性化”的管理及時了解掌握員工的心理活動、思想狀態(tài)，將員工在言行中表露出來的各種消極情緒及時指導(dǎo)糾正，將可能發(fā)生的問題消滅在萌芽狀態(tài)中，確 保管理處的正常工作秩序不受到干擾和阻礙。在整個過程中，經(jīng)理還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)管理中存在的問題，并加以糾正，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證了管理的有效性。保安人員于小區(qū)內(nèi)、住宅外設(shè)守衛(wèi)崗、巡邏崗及機動崗，中央監(jiān)控調(diào)度室 24小時值班，接受報警及實施調(diào)動，實行全員義務(wù)消防員制。因此，本公司 如取得“ XXXXX”的物業(yè)管理權(quán)，即可安排包括保安、保潔在內(nèi)的人員進(jìn)現(xiàn)場工作，憑借本公司的專業(yè)管理與服務(wù)，能夠促進(jìn)物業(yè)銷售，幫助開發(fā)商進(jìn)一步樹立在房地產(chǎn)市場上的良好信譽和卓越品牌，亦將成為本公司的榮幸。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 二、擬采取的物業(yè)管理服務(wù)方案 第一節(jié) 物業(yè)管理的思路、重點，擬采取的管理方式 （ 一）、管理思路 通過與業(yè)主委員會部分成員的幾次接洽、信息溝通、答疑交流及對現(xiàn)場的觀察，根據(jù)“ XXXXX”的定位及管理與服務(wù)要求，并結(jié)合本公司多年來從事專業(yè)化物業(yè)管理的運作經(jīng)驗，“ XXXXX”的物業(yè)管理主題是“人性化服務(wù)”。比如，在我們的小區(qū)內(nèi)，沒有一塊“禁止隨地吐痰??違者罰款”等字樣的警告牌，清潔工默默地將住戶隨手丟棄的雜物撿起而不是粗暴地指責(zé)，這種跟蹤式清掃，令客人不好意思再亂扔亂吐。 待所有住戶都一視同仁，包括新老住戶、不同身份的住戶、通情達(dá)理或刻薄刁蠻干的住戶、臨時租房的住戶、公司戶等。公司十分關(guān)心員工的福利，努力爭取住房困難的解決，每年組織員工外出集體活動，既調(diào)節(jié)了身心機能，更開闊了眼界 努力塑造企業(yè)形象，增強員工的自信心和認(rèn)同感。 建立有效的激勵機制，努力提高員工的整體素質(zhì)。 本公司面向社會提供保安、保潔、維修、綠化等專項或全面的委托管理、顧問管理、物業(yè)管理 咨 詢等各類專業(yè)服務(wù)。 公司以“服務(wù)創(chuàng)造價值”為經(jīng)營理念，按照 ISO9001： 2020 標(biāo)準(zhǔn)要求，全面實施質(zhì)量管理，建立了完善的質(zhì)量管理體系，適應(yīng)業(yè)主需求，不斷提升服務(wù)水平。規(guī)定主任主管都要持證上崗，都必須會操作電腦，會駕駛機動車輛等。 公司倡導(dǎo)的是以人為中心的“人力資本”思想。因為讓外人看到領(lǐng)導(dǎo)斥責(zé)、爭吵的場面，會使他們感到厭惡難受和蔑視。一個企業(yè)要成為強者，就要領(lǐng) 先群體的作用，依靠團(tuán)結(jié)奮斗和拼搏的企業(yè)精神支撐。 貫徹“以人為本”的原則。 2．環(huán)境和環(huán)保建設(shè)，針對“ XXXXX”的景觀和環(huán)保要求，對小區(qū)噪音、水質(zhì)、空氣等環(huán)保要素進(jìn)行控制，對住戶進(jìn)行環(huán)保意識灌輸，使小區(qū)成為環(huán)保綠色住宅。管理上講情、講理、 講法，預(yù)防為主，加強監(jiān)管，不惜采取強制停電手段，或報行政執(zhí) 法部門予以約束，直至訴訟法律。 信息反饋渠道。因為當(dāng)人們對工作有“不樂意”的情感時，情感就成為阻力，從而產(chǎn)生消極性，降低人的活動能力和工作效果。 （ 5）另外本公司非常重視對外服務(wù)質(zhì)量的控制。 （四）、管理人員的培訓(xùn) 培訓(xùn)，是本公司內(nèi)部管理的一大特色，也是一大優(yōu)勢，不斷地對各級員工進(jìn)行不同階段的在職培訓(xùn)，也將是管理處能否圓滿完成合同期內(nèi)委托管理目標(biāo)的重要保障。 ②上崗前培訓(xùn)：由管理處負(fù)責(zé)，對新到崗員工上崗前進(jìn)行的培訓(xùn)。 （ 2）培訓(xùn)結(jié)束后需進(jìn)行現(xiàn)場考核及評核工作，現(xiàn)場考核分為實操和書面考核兩種形式。常言說：“沒有規(guī)矩，不成方圓”，必要的規(guī)章制度是做好物業(yè)管理的保證，要使小區(qū)的管理和服務(wù)走上正軌，實現(xiàn)科學(xué)化、規(guī)范化和制度化的管 理，必須從基礎(chǔ)抓起，而建立健全的經(jīng)營管理制度，是物業(yè)公司進(jìn)行工作的準(zhǔn)繩和依據(jù)。 在檔案資料保管方面，管理處將本著安全、完整、保密、方便查閱的原則設(shè)專人專柜保管。 “ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 有效控制開支：每半年以書面形式，向業(yè)戶公布維修費、設(shè)備運行費等按實結(jié)算帳目，向業(yè)主委員會提交公共設(shè)施維修費清單。 4）辦理入戶手續(xù)流程： 交領(lǐng)入戶資料 → 填寫資料，簽訂合約 →代收 、代繳費用→發(fā)鑰匙→交、驗房屋→開通水電氣。針對可能出現(xiàn)的特殊情況，以及裝修管理上對智能設(shè)施管線，公共管線保護(hù)的特殊要求，本公司將一方面對業(yè)戶申報的裝修方案進(jìn)行嚴(yán)格審批，一方面加強裝修審批人員的內(nèi)部管理，以確保裝修審批規(guī)范。管理處專門設(shè)置裝修糾察人員，對業(yè)戶裝修進(jìn)行巡回檢查，可在違章初期發(fā)現(xiàn)制止違章。做到以理說服業(yè)戶，以情感化業(yè)戶，爭取業(yè)戶的支持和諒解，讓業(yè)戶自覺接 受整改要求。 盡可能多為業(yè)戶著想 業(yè)戶在投入巨資進(jìn)行裝修時，面對物業(yè)公司的種種規(guī)定，往往不屑一顧，而裝修管理的好壞，將對以后的日常管理帶來很大影響，因此，除了多與業(yè)戶溝通，還應(yīng)盡可能多地為業(yè)戶著想，事先考慮到各種裝修的實際問題，提出相應(yīng)的解決方法，在業(yè)戶辦理裝修手續(xù)時逐一告知。 ② 物流控制。 （ 4） 完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢，任何不速之客想在此做案，將無功而返 （ 5） 治安承諾的相應(yīng)賠償 本公司承諾因管理原因而產(chǎn)生的治安事件發(fā)生率為零，凡經(jīng)主管單位鑒定屬于管理不到位、人員失職等管理者自身原因造成業(yè)戶損失的，本公司將視情況對業(yè)戶遭受的經(jīng)濟(jì)損失承擔(dān)不同程度的賠償。垃圾分流在狠抓環(huán)境管理和培育業(yè)戶環(huán)“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 保意識的基礎(chǔ)上，根據(jù)所在地區(qū)環(huán)衛(wèi)部門的要求擬對業(yè)戶的生活垃圾實施“三化”管 理，即垃圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，進(jìn)行有效的垃圾分流工作，使整個回收系統(tǒng)做到良性循環(huán)。 綠化管理服務(wù) 聘請專業(yè)綠化人員，維護(hù)小區(qū)的綠化，使小區(qū)綠化的管理服務(wù)長期處于較高的水準(zhǔn)。在“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 臺汛季節(jié)，每周進(jìn)行一次檢查清掃； （ 5）每年對避雷接地系統(tǒng)做全面測試。 （ 1）建立嚴(yán)密的對保養(yǎng)承包商的管理制度，控制設(shè)備運行、檢查和維修各個環(huán)節(jié)； （ 2）建立完備的設(shè)備臺帳、設(shè)備技術(shù)檔案、設(shè)備管理卡、執(zhí)行設(shè)備責(zé)任人制度； （ 3）實施設(shè)備的專業(yè)化管理，確保所有設(shè)備得到規(guī)范的維護(hù)。 無償服務(wù)項目： 序 號 服 務(wù) 項 目 備 注 01 代訂牛奶 02 代叫出 租車 03 電話留言服務(wù) 04 代辦收訂報紙雜志 05 介紹保姆 06 代請家教 07 開設(shè)活動場所 08 組織小區(qū)內(nèi)少兒活動 09 組織老年人活動 有償服務(wù)項目： 序號 服 務(wù) 項 目 收費標(biāo)準(zhǔn) 備 注 01 鐘點家庭服務(wù)（日常家務(wù)） 15 元 ∕小時所擬定的物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)既能保證服務(wù)的高水準(zhǔn)，又充分考慮業(yè)戶的承受能力。次） 600 元 ∕月 不含周六、日 05 定點長期服務(wù)（ 5 小時 ∕天 社區(qū)文化活動 不同的物業(yè)管理服務(wù)，將形成不同的文化氛圍， 本公司把社區(qū)“ XXXXX”物業(yè)管理服務(wù)方案 XXXXXXXXXX 物業(yè)管理有限責(zé)任公司 文化活動作為“面向新世紀(jì)的人性化服務(wù)”的重要組成部分，由公司物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)策劃。 消防（水電）系統(tǒng)管理維護(hù) （ 1） 按時對消防、噴淋、配電系統(tǒng)做啟動測試及管道養(yǎng)護(hù)工作，將水管內(nèi)污水排空，保證消防系統(tǒng)處于正常狀態(tài)； （ 2）對消防水電設(shè)施進(jìn)行例保，定期檢查消防栓和消防器械； （ 3）發(fā)現(xiàn)問題及時修理，消防栓每半年排水一 次，檢修一次，消防栓及水泵結(jié)合器每年油漆一次。 在商業(yè)門店的裝修管理中，抓好宣傳培訓(xùn)，裝修審批、裝修追蹤、違章處理和完工驗收五個環(huán)節(jié)，杜絕視覺污染，越線經(jīng)營等違規(guī)行為。 （ 3）垃圾處理無害化：再次分檢后出現(xiàn)的有害垃圾可統(tǒng)一交給環(huán)衛(wèi)部門集中處理，無害物運出小區(qū)。 （ 1）進(jìn)入轄區(qū)的車輛應(yīng)注意車身的清潔，嚴(yán)禁鳴笛，限速 5 公里 /小時行駛； （ 2）嚴(yán)禁裝有易燃、易爆、劇毒物品或有污染性物品的車輛駛?cè)胼爡^(qū)。針對實際情況，合理規(guī)劃車輛的停放位置和行駛路線，實現(xiàn)出入分流。 （ 2）對人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 （ 3）法律手段。 此外，加強監(jiān)管的同時，在業(yè)戶入住裝修高峰期，注意對綠地、樓前、樓梯通道兩側(cè)墻面及電梯的保護(hù)，使之不被破壞。審核重點：陽臺、窗臺、天