房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析(1)(參考版)
2025-05-18 21:39本頁面
【正文】 ? 完善 房地產(chǎn)統(tǒng)計和信息披露制度 。制止擅自變更項目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價行為。 ? 合理控制城市 房屋拆遷 規(guī)模和進度，減緩被動性住房需求過快增長。嚴格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，引導和調(diào)節(jié)住房需求。重點發(fā)展中低價位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟適用住房和廉租住房。 政府 為了確保樓價平穩(wěn)，立刻調(diào)整政策穩(wěn)定樓市，推出多項穩(wěn)定樓市措施，包括暫停賣地 9個月、放寬銀行 4成物業(yè)借貸及 7成按揭、建立土地儲備制度等，樓市在各項就市措施下，終于在 1999年逐步回穩(wěn)。股價滑落至 6660點，比 1997年同期跌落 10000點，跌幅達 60％。 1995年進入調(diào)整期，至 1997年，大部分香港人均認為 香港回歸 中國是正面的利好因素，因此樓股炒賣風氣極度熾熱，各類物業(yè)價格創(chuàng)歷史新高。 1990年 波斯灣戰(zhàn)爭 ，樓市放緩了一段時間，但經(jīng)過調(diào)整后， 199 199 1993年樓市回穩(wěn)上升。 案例研究：香港房地產(chǎn)業(yè)的波動 20世紀 80年代以來，香港房地產(chǎn)業(yè)有較大的波動。面對眾多競爭對手是個非常棘手的問題：第一你不能取消這些培訓機構(gòu)；第二你不能干涉那些培訓機構(gòu)的市場；第三你本身沒有下指令性文件要求別人接受培訓的權(quán)利。決不能躺在這些優(yōu)勢和以前的成績上，不再開發(fā)新的領域，不再拓展新的市場。 ? 從外部情況來看，這個單位由于自己的優(yōu)勢較多，所以它生存的機會、發(fā)展的機遇比較多。同時，它應迅速建立一支高質(zhì)量的員工隊伍，開始研究市場需求，并能講授市場上急需的課程。 ? 從內(nèi)部講，首先這個單位應充分利用自己目前的優(yōu)勢，如聲譽好、層次高、有資格認證等。因為它的優(yōu)勢是暫時的，隨著市場的發(fā)展和需求的變化，如果 不迅速擴大自己的市場范圍 ，提高產(chǎn)品質(zhì)量和服務意識，則勢必會遇到強勁的挑戰(zhàn)；如果不能適應，還會被淘汰。 ? 從以上 SWOT分析中可以看出，在目前的情況下，這個單位內(nèi)部和外部情況從總體上來講還是基本可以的。自滿感較強，服務意識不到位；管理機制未進一步理順，少部分人員由于福利較差而不穩(wěn)定；工作量安排不合理；激勵機制和獎勵制度不健全。同時，外地開發(fā)商帶來了先進的管理經(jīng)驗與新產(chǎn)品。 ? （內(nèi)部）已有許多待開發(fā)的項目，有能夠開拓創(chuàng)新的人，有能力執(zhí)行項目；還可以進行多個項目的同時開發(fā)，有成熟的員工隊伍。另外，行政后勤人員較多，大鍋飯的意識較濃，管理還不夠完善。 ? W：弱項，劣勢 ? （外部）沒有形成自己的網(wǎng)絡，信息反饋少；沒有在外面叫得響的、具有自己特色的項目；對外宣傳力度不夠，對外聯(lián)絡不夠廣泛、主動。避短 案例：國內(nèi)一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) swot分析 ? S：強項，優(yōu)勢 ? （外部）在區(qū)域市場上有一定的知名度，有成熟的商品房開發(fā)經(jīng)驗，具有幾個已經(jīng)完成的項目。 ? 苦樂參半 ： WO面臨外部機會，但自身內(nèi)部缺乏條件，應采取扭轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，改變企業(yè)內(nèi)部的不利條件，避短，補短，使優(yōu)勢不成為機會的障礙。 ? 最理想 ： SO擁有強大的內(nèi)部優(yōu)勢和眾多的機會，企業(yè)應采取增加投資，擴大生產(chǎn)，提高市場占有率的增長性戰(zhàn)略 ? 苦樂參半 ： ST盡管具有較大的內(nèi)部優(yōu)勢，但要面臨嚴峻的外部挑戰(zhàn)，企業(yè)應利用自身優(yōu)勢，開展多元化經(jīng)營，避免或降低外部威脅的打擊，分散風險，尋找新的發(fā)展機會。 ? （ 3）制定選擇行動對策 ? 思路：發(fā)揮優(yōu)勢因素，克服弱點因素，利用機會因素，化解威脅，考慮過去，立足當前，著眼未來。 ? 競爭優(yōu)勢體現(xiàn)在 ：市場份額，盈利率，增長速度等 ? 弱勢 ：缺乏具有競爭意義的技能技術(shù) ? 缺乏有競爭力的有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、人力資源等 ? 關(guān)鍵領域里的競爭能力正在喪失 ? 競爭優(yōu)勢 : ? 技術(shù)技能優(yōu)勢：獨特的生產(chǎn)技術(shù)，低成本生產(chǎn)方法，領先的革新能力，雄厚的技術(shù)實力等 ? 有形資產(chǎn)優(yōu)勢：先進生產(chǎn)流水線，現(xiàn)代化車間和設備，充足資金，完備的資料信息 ? 無形資產(chǎn)優(yōu)勢：優(yōu)秀的品牌形象，良好的商業(yè)信用，積極進取的公司文化 ? 人力資源優(yōu)
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