【正文】 比較案例 項目 案例一 案例二 案例三 案例名稱 物業(yè) 金寶創(chuàng)業(yè) 家園 欣欣花園 御景華城 2期 銷售均價（元 /M2） 2800 3500 2900 比較因素 權(quán)分 區(qū)域因素 地理位置 10 10 10 10 9 片區(qū)成熟度 12 12 12 12 11 周邊配套 10 9 9 9 9 城市規(guī)劃 10 9 9 9 8 交通條件 8 8 8 8 8 個別因素 外部景 觀 4 4 4 3 3 外觀形象 6 6 4 5 6 裝修檔次 4 4 3 3 4 環(huán)境及噪音 4 3 4 3 3 停車場 4 4 4 3 3 知名度 6 6 6 5 6 內(nèi)部配套 4 4 4 3 4 物業(yè)管理 4 4 3 3 4 使用年限 4 4 3 4 4 時間因素 銷售時機 10 10 7 8 8 合計 100 97 90 88 90 價格修正系數(shù) % % % 銷售價格加權(quán)分 加權(quán)平均值（元 /M2） 3350 b) 區(qū)域房地產(chǎn)價格變化趨勢 ? 近中期房地產(chǎn)市場價格受市場消化水平?jīng)Q定； ? 長期的房地產(chǎn)價格變動總體還是受成本水平的制約； ? 根據(jù)房地產(chǎn)價格變化規(guī)律，結(jié)合陳江 仲愷區(qū)域的未來發(fā)展走 勢，可以預計 810 年內(nèi)，區(qū)域房地產(chǎn)市場價格主要受城市發(fā)展水平變化的影響，由區(qū)域房地產(chǎn)需求能力決。 ? 住宅項目價格定位 a) 基點入市價格 高新區(qū)典型高檔住宅項目銷售價格表 項 目 均價 欣欣家園 3500元 /㎡ 金寶創(chuàng)業(yè)家園 2800元 /㎡ 御景華城 2期 2900元 /㎡（預計） 從區(qū)域 高檔住宅項目 的整體銷售情況來看，其均價約為 3300 元 /㎡ 。 ? 項目入市安排 序號 年份 1 2 3 4 5 6 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 2021上 2021下 1 項目一期銷售階段 ★ 2 項目二期銷售階段 ★ 說明： ★ 表示入市 價格定位方法及運用： ? 定位方法 a) 市場比較法； b) 價格預測法； ? 定位方法運用 a) 市場比較法的運用 根據(jù)惠州城區(qū)區(qū)域市場類似項目確定項目的基點入市價格，本項目選取已經(jīng)入市銷售的藍波灣、金山龍庭等項目測算本項目的 基點入市價格 。 客戶定位 ? 高新區(qū)內(nèi)企業(yè)員工（企業(yè)員工考慮到組織家庭、交通成本、生活與工作之間的便捷度的影響，看好高新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ纫蛩兀瑥亩x擇置業(yè)高新區(qū)） ? 高新區(qū)內(nèi)本地居民（出于對居住品質(zhì)的要求，尋求小區(qū)環(huán)境好，物業(yè)管理到位的小區(qū)，具有換房需求） ? 惠州 內(nèi)投資客戶（隨著其經(jīng)濟實力的增強，初步具備投資能力和投資意愿，看重高新區(qū)與惠城區(qū)樓盤價格差以及對高新區(qū)未來發(fā)展充滿信心，進而選擇高新區(qū)進行投資） ? 外地投資客戶（隨著珠三角經(jīng)濟一體化的進程，惠州房價與深圳等地 房價的巨大差異，看重高新區(qū)升值潛力 等因素） 價格定位 項目入市安排 本方案的項目開發(fā)總規(guī)模達到 220210 平方米，預計開發(fā)期 6 年，未來 6 年內(nèi)，項目區(qū)域城市發(fā)展、項目市場條件都將發(fā)生巨大的變化，本文中的價格定位是在現(xiàn)有的市場水平及預測條件下，對未來項目住宅銷售物業(yè)進行價格定位。 戶型面積 ? 商業(yè)產(chǎn)品定位 主力店 +特色街 打造仲愷高新區(qū)商業(yè)中心 項目的基本商業(yè)形態(tài)可由生活配套街區(qū)與商務配套街區(qū)組成，以超市、餐飲和娛樂、品牌專賣等進行組合。本項目 將 設(shè)置商務中心，同時配置休閑娛樂會所。 標準層面積：目前惠州寫字樓市場上標準層面積為 800— 1500 ㎡，主流面積在 1200 ㎡左右。 公寓（或酒店）部分：本片區(qū)與一般工業(yè)的區(qū)別在于大型集團式企業(yè)占絕對主導地位，而此類企業(yè)（尤其是跨國企業(yè)）與其他企業(yè)的交流參觀活動較多，形成對酒店或酒店式公寓的需求；除此之外，據(jù)我司調(diào)研部監(jiān)測，大量的企業(yè)高管或外籍工作人員亦對公寓（或店）有較強的租用及自住需 求。而居住區(qū)人口的不斷增加、新海關(guān)的遷入帶來可觀的人流量及片區(qū)商業(yè)規(guī)劃的集中效應，使得本項目商業(yè)物業(yè)具有較大的發(fā)展空間。 商業(yè)部分：本項目處于高新區(qū)核心地段，仲愷大道 的服務產(chǎn)業(yè)配套，使得住宅物業(yè)的要求有一定量的增長。 四、市場定位及項目評估 市場定位 根據(jù)項目所在片區(qū)的現(xiàn)狀及發(fā)展前景，結(jié)合未來經(jīng)濟、 人口、企業(yè)進駐狀況，本項目宜采取綜合性物業(yè)發(fā)展 定位，形成住宅、商業(yè)、寫字樓、公寓（或酒店 式公寓 ） 等四類產(chǎn)品相結(jié)合的綜合體物業(yè)，樹立片區(qū)綜合體物業(yè) 的標桿 ；即 總體定位為以酒店服務、商務辦公、居住、休閑購物、餐飲娛樂、文化交流“六位一體” 的城市功能濃縮綜合體。 ? 項目威脅分析 (T) T1. 高新區(qū)未來住宅及商業(yè)供應量將非常龐 大 ,競爭態(tài)勢嚴峻； ，使本項目銷售有一定難度； ，區(qū)域內(nèi)的需求量比較有限，面對開發(fā)商之間的直接競爭，對本項目今后的銷售產(chǎn)生一定的壓力； ，增加商業(yè)前期操作難度 ； 。 ? 項目劣勢分析（ W） ，因此吸引惠州城區(qū)的購買能力較弱； ，環(huán)境有待改善， 周邊小型工廠及宿舍尚未搬遷 ； ，有一定的噪音影響 ，； ，影響居住舒適度 。 規(guī)劃限制條件 項目總規(guī)劃面積約為 42280 ㎡，可利用建設(shè)土地面積為 35312 ㎡； 規(guī)劃建筑容積率小于或等于 ； 項目周邊環(huán)境 周邊環(huán)境： 項目南面、西面與北面為住宅樓或 住宅小區(qū)，居住氛圍比較濃 ； 項目南面市政綠化帶目前沒做，均是荒草，為了能使項目有更好的景觀資源與體現(xiàn)項目檔次，可改造市政綠化帶 ； 項目東面、東南面為廠房及宿舍樓，但對本項目的影響不大 ； 項目西南面為海關(guān)大廈，有政府部門辦公，對項目功能組合與檔次有所提升 。項目形狀呈碟形，南北扁，東西長 ,對規(guī)劃布局較為有利 。 地形、地勢 項目總規(guī)劃占地面積為 42280 平方米，可利用建設(shè)用地面積為 35312 平方米。 本片區(qū)路網(wǎng)比較完善，交通規(guī)劃前景良好，隨著交通配套的進一步完善，片區(qū)與周邊及市內(nèi)的往來將更加便捷。區(qū)內(nèi)交通有新園路、樂金路、紅旗路、中星路、松山路等多條交通干線連接周邊地帶。兩條主干道共同構(gòu)成本項目交通的“黃金十字”。陳江 仲愷區(qū)域作為深圳、東莞、廣州及惠城區(qū)之間交通的“咽喉要沖”，鐵路、輕軌、高速公路悉數(shù)穿區(qū)而過，而規(guī)劃中的前進西路、前進東路及南大道等快速路開通后，陳江 —— 仲愷片區(qū)外圍將形 成更為快捷方便的過境交通，減少過境車輛對仲愷大道作為城市道路功能的影響，使仲愷大道淡出公路功能，真正形成如深南大道般的景觀城市道路功能。 三、項目分析及評價 地塊解析 交通條件 本項目位于仲愷高新區(qū)行政、商務及口岸核心位置，地理位置優(yōu)越，在陳江 仲愷區(qū)域的規(guī)劃中居于重要地位，城市主干道仲愷大道與樂金路交匯于此，具有較高的商業(yè)價值及沿路昭示價值。 欣欣家園（ A、 B 棟） 項目名稱 欣欣家園（ A、 B 棟） 項目位置 仲愷大道與樂金路交匯處西北角 發(fā) 展 商 惠州市沃德房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑結(jié)構(gòu) 多層、小高層 物業(yè)管理 —— 占地面積（㎡） 31604（總） 建筑面積（㎡） 61500（總） 停車位（個） 200 戶型結(jié)構(gòu) 一房（ 4449） 30% 兩房（ 7484） 50% 三房（ 9497） 20% 總 套 數(shù) 500（總） 銷 售 率 80% 銷售價格（元 /㎡） 3500 管 理 費 元 /㎡月 開盤日期 2021428 入伙日期 20216 主打宣傳口號 時尚筑居 *精英聚落 客戶群構(gòu)成 高新區(qū)企業(yè)員工，當?shù)鼐用裾贾髁Γs 70%）投資客戶占 30% 點評及借鑒 項目地處高新區(qū)核心位置，在建筑設(shè)計上，南北通透，戶型方正實用，雙陽臺設(shè) 計，主臥大凸窗，其戶型設(shè)計以 2 房的小戶型單位為主，較為符合目前高新區(qū)的客戶需求，但由于其占地面積較小，小區(qū)園林景觀得不到較好展現(xiàn)，該項目的主要借鑒點在于主打口岸物業(yè)特點 ,強調(diào)其保值增值潛力 御景華城 2 期 項目名稱 御景華城 2 期 項目位置 仲愷大道和白云山路交匯處東北 發(fā) 展 商 惠陽區(qū)盈富實業(yè)有限公司 建筑結(jié)構(gòu) 小高層、高層 物業(yè)管理 金迪物管 占地面積（㎡） 40000（總） 建筑面積（㎡） 130000（總） 車位比 2： 1 戶型結(jié)構(gòu) 兩房（ 78） 17% 總 套 數(shù) 679 三房（ 110125） 73% 四房（ 150） % 復式（ 180220） % 銷 售 率 70% 銷售價格（元 /㎡） 2900 管 理 費 元 /㎡月 開盤日期 2021414 入伙日期 202110 主打宣傳口號 陳江首席園林式商住社區(qū) 客戶群構(gòu)成 陳江本地居民及當?shù)仄髽I(yè)員工占 80%，惠州本地及外地投資客戶占 20% 點評及借鑒 項目地處陳江中心區(qū)域，也為陳江地一個真正意義上的商品房項目，核心地段加 上核心價值是其樓盤主要訴求點，在建筑設(shè)計上有入戶花園，主臥、次臥均有景觀凸窗，配備獨立工人房，獨立儲物間設(shè)置，引進專業(yè)化物管公司提升項目檔次，該項目主要借鑒點在于根據(jù)自身項目地段及配套優(yōu)勢最大化地挖掘其價值，并且在陳江最高級酒店三陽酒店設(shè)立有樓書取閱處，最大限度地吸引外來客戶，其推廣手法值得借鑒 口岸外商公寓 項目名稱 口岸外商公寓 項目位置 仲愷高新區(qū)口岸新區(qū)（新海關(guān)） 發(fā) 展 商 惠州市豐捷口岸發(fā)展有限公司 建筑結(jié)構(gòu) 小高層 物業(yè)管理 金迪物管 占地面積（㎡） 2200 建 筑面積（㎡） 20210 停車位（個） 室外停車 戶型結(jié)構(gòu) 單房（ ） 92% 1 房（ ） 8% 總 套 數(shù) 288 銷 售 率 93% 銷售價格（元 /㎡） 4500（精裝修500 元 /㎡） 管 理 費 元 /㎡月 開盤日期 2021414 入伙日期 20211031 主打宣傳口號 口岸經(jīng)濟圈 *酒店式金裝公寓 客戶群構(gòu)成 高新區(qū)中高層管理人員以及看好高新區(qū)未來發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y 客戶 點評及借鑒 項目地處高新區(qū)黃金位置，主打投資性商用物業(yè)性質(zhì)，以公寓為主導， 周到的物管服務，并且提供物業(yè)代租代管服務，其樓盤最大的亮點在于光纖直接接入海關(guān)系統(tǒng)自動報關(guān)，這也是吸引其客戶的重要原因之一，其主打口岸商務概念及強調(diào)海關(guān)影響力等營銷手法值得借鑒 市場分析有關(guān)結(jié)論 從市場分析來看，仲愷高新區(qū)作為新興的城市區(qū)域，整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)有較大的發(fā)展機會。 目前其二手房轉(zhuǎn)讓也達到 18002600 元 /平方米的水平。 金寶 .創(chuàng)業(yè)家園戶型統(tǒng)計： 戶型 1 房 2 房 3 房 4 房 總計 套數(shù) 32 444 580 56 1112 比例 % % % % 100% 金寶創(chuàng)業(yè)家園花園的各種戶型供應比較齊全，但供應以中大戶型為主，三房比例最高，為 %，其次是兩房比例占到 %。 項目占地面積約為 8 萬平方米，容積率為 ，總建筑面積為 萬平方米 ，綠化率為 38%，擁有 350 個停車位。 由上所示，未來 2 年內(nèi)區(qū)域內(nèi)的新增房產(chǎn)供應將大幅增加，且均以中高檔次產(chǎn)品進入市場，滿足目 前區(qū)域內(nèi)中高檔次物業(yè)的需求；未來中高檔物業(yè)會是市場供應的主流，但同時陳江 仲愷區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和發(fā)展，將催生一定規(guī)模的對高檔次物業(yè)的消費群體，未來高端產(chǎn)品的發(fā)展存在很大的市場機會和競爭力。仲愷高新區(qū)商業(yè)化改造項目包括惠州仲愷高新區(qū)軟件園、惠州仲愷高新區(qū)創(chuàng)業(yè)廣場、 TCL 棕櫚園、惠州金大 洲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、惠州仲愷高新區(qū)總部經(jīng)濟中心等。 未來競爭： 2021 年 4 月 13 日，惠州仲愷高新區(qū)投資環(huán)境推介會暨項目奠基竣工慶典儀式舉行。 分析結(jié)論：區(qū)域內(nèi)的樓盤銷售進展都比較好，隨著經(jīng)濟的進一步發(fā)展，片區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)市場有較好的發(fā)展機會，同時，隨著片區(qū)企業(yè)的發(fā)展和壯大，置業(yè)需求也更加旺盛。各類型工廠企業(yè)達到 460 家，其中 500 萬元以上的企業(yè)有 47 家，先后與日本、韓國、臺灣、香港等國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)合作關(guān)系。 區(qū)域需求情況： 仲愷高新區(qū)云集了一批知名企業(yè)，如 TCL、 LG、德賽等大型