【正文】 針對二期產(chǎn)品發(fā)放紅、藍(lán)籌卡 現(xiàn)場銷售注意： 根據(jù)銷售情況，及時(shí)在 11月初或中旬，告之仍未下訂客戶房價(jià)將上漲的信息，在心理上給客戶造成壓迫，促使其迅速決策購買； 約老客戶參觀格林城市廣場規(guī)劃方案，加 強(qiáng)他們信心，促使購買。 雜志：推出《格林生活》雜志第二期，重點(diǎn)展示環(huán)球城市廣場、環(huán)球運(yùn)動(dòng)公園的方案。 二、如果前二個(gè)階段銷售情況不好，則最有可能是對板塊有抗性，為此本階段除了繼續(xù)去化一期的房源外，再次通過板塊炒作，重樹購房者信心。同時(shí)推出介紹新客戶有禮的 SP活動(dòng)，禮品是旅游券 1000元。利用價(jià)差去化抗性房源。 (2)、在簽約儀式當(dāng)日推出新房源，以現(xiàn)場簽約氛圍帶動(dòng)銷售，使購房者充分體會到產(chǎn)品的熱銷，激發(fā)其購買的欲望，最終實(shí)現(xiàn)銷售 的目的。 廣告宣傳： 證言廣告（如方案一） 蓄水廣告：訴求方向 —— 請到指定地點(diǎn)來參觀格林世界展示 我和格林有個(gè)約會 —— **地 *月 *日舉辦格林世界展示 媒體選擇：《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》《解放日報(bào)》 簽約儀式 11月 1日 內(nèi)容： (1)、將 10月 1日及 10月 18日已下訂的客戶聚集至售樓處進(jìn)行集中簽約儀式，以期形成區(qū)域內(nèi)良好的口碑傳播作用，并就簽約儀式舉辦“答謝會”活動(dòng)。 2）、 10月 18日，除城市展館外，啟動(dòng)生活體驗(yàn)中心（即部分會所休閑、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)設(shè)施），充分利用樣板房、城市展館、生活體驗(yàn)中心進(jìn)行現(xiàn)場宣傳，引導(dǎo)消費(fèi)者看完樣板房的同時(shí)，感受未來的生活實(shí)景色，爭取使其產(chǎn)生購買欲望，進(jìn)行現(xiàn)場下定。 內(nèi)容： ，邀請紅藍(lán)籌卡客戶參觀毛坯房，優(yōu)先挑選房源，并給予相應(yīng)的優(yōu)惠購房政策 邀請客戶至綠谷別墅參加冷餐會并根據(jù)第一波所推房源當(dāng)場下定 工程配合： 1）干凈的臨時(shí)看房通道； 2） 34戶不同房型的清房（毛坯）； 3）外立面已基本完成； 4）售樓大廳一樓已交付使用； 5）商業(yè)部分已初具雛形； 廣告配合： 產(chǎn)品廣告：（如方案一） 媒 體選擇：《新聞晨報(bào)》《新民晚報(bào)》《解放日報(bào)》 開盤銷售： 10月 18日 內(nèi)容： 1）、在 10月 3日 —— 10月 8日期間在普陀、虹橋、徐匯、靜安四地（每日一地）再舉辦格林世界展示“看房游園” —— 活動(dòng)，為吸引更多意向客戶當(dāng)日現(xiàn)場看房，凡看房客戶均由看房車直送現(xiàn)場，并能得到古漪園門票一張，凡當(dāng)日在現(xiàn)場購買綠籌卡客戶均可參加當(dāng)日價(jià)值500元的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 第二階段：三次銷售 迅速去化 本階段解決的難題：如何實(shí)現(xiàn)有效的銷售并形成口碑效應(yīng) 時(shí)間： 9月 20日 —— 11月 1日 工 作重點(diǎn)： 完成 8月 — 9月底的蓄水后， 10 月 1日正式內(nèi)部銷售進(jìn)行大訂； 在市區(qū)四個(gè)點(diǎn)繼續(xù)進(jìn)行全市區(qū)蓄水，并拉動(dòng)消費(fèi)者在 10月 3日 —— 8日至 現(xiàn)場進(jìn)行參觀； 在 10月 18日樣板房交付使用時(shí)，正式開盤，推出新房源，當(dāng)日下訂； 在 11月 1日 集中簽約，形成口碑運(yùn)動(dòng)，推出新房源，當(dāng)日下訂； 推出針對產(chǎn)品及開盤系列廣告。 道具準(zhǔn)備：格林世界沙盤、格林春曉規(guī)劃、格林春曉宣傳單片、金地企業(yè)宣傳資料、客戶登記表、現(xiàn)場看房車。 媒體選擇：理財(cái)周刊、新民周刊 第二波 潛銷運(yùn)動(dòng) 全市蓄水 時(shí)間： 8月 1日 — 9月 20日 格林世界展示會 時(shí)間： 8月 1日 — 9月 20日的每個(gè)周末 展示地點(diǎn)：靜安梅隴鎮(zhèn)廣場、普陀麥德龍、古北家樂福、徐家匯港匯中心以及安亭汽車城（星級賓館或俱樂部） 順序：靜安外 普陀 古北 徐家匯（注每周僅一處），安亭擇日進(jìn)行，不在排序內(nèi)。在調(diào)查中，采訪金地公司領(lǐng)導(dǎo)人，提出金地所倡導(dǎo)的中產(chǎn)階層生活方式，引導(dǎo)公眾關(guān)注中產(chǎn)階層生活動(dòng)向及格林世界作為中產(chǎn)階層第一生活板塊的誕生。此次座談拍攝成電視短片在房產(chǎn)專欄欄目和售樓現(xiàn)場進(jìn)行投放。 第二子階段：板塊營造 掩護(hù)市區(qū)蓄水 時(shí)間： 8月 1日 —— 10月 7日 第一波 板塊營造 時(shí)間： 8月 1日 10月 31日 主題：南翔 新上海黃金地帶 格林世界 新上海動(dòng)感世界 推廣目的： 在全市范圍內(nèi)形成熱點(diǎn)，讓南翔成為熱點(diǎn)房產(chǎn)板塊，改變消費(fèi)者對南翔固有認(rèn)識，了解南翔將全新推出“格林世界” 提出“中產(chǎn)階層生活”方式這一大話題營造這一全市范圍的潛在市場； 廣告宣傳： 內(nèi)容： 立體媒體組合 通過立體媒體組合進(jìn)行板塊熱點(diǎn)炒作，以電視為龍頭，結(jié)合網(wǎng)絡(luò)、雜志報(bào)刊連續(xù)三個(gè)月對格林板塊進(jìn)行密集型、轟炸式的滾動(dòng)播放，實(shí)現(xiàn)全方位立體宣傳，以使南翔板塊 短期內(nèi)成為家喻戶曉的熱點(diǎn)房產(chǎn)板塊。 備案：網(wǎng)上開工典禮儀式 考慮非典的影響，如果不能舉行較大規(guī)模的現(xiàn)場開工典禮新聞發(fā)布會，則利用網(wǎng)絡(luò)舉行網(wǎng)上開工典禮儀式，邀請嘉定區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，金地老總網(wǎng)上剪彩，同時(shí)準(zhǔn)備好新聞發(fā)布稿，通過以上媒體進(jìn)行全面宣傳。 活動(dòng)： 開工典禮新聞發(fā)布會 邀請對象：嘉定區(qū)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、市區(qū)及嘉定區(qū)新聞媒體記者、大眾公司嘉賓及其媒體記者； 現(xiàn)場道具：格林春曉的規(guī)劃看板、 格林世界各家爭標(biāo)方案的沙盤、金地公司宣傳資料。通過運(yùn)動(dòng)作戰(zhàn)，加長市區(qū)推廣縱深線，實(shí)施多次攻擊來實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 媒介預(yù)算（按第一套營銷策略）： 周期 媒體 階段 時(shí)間 報(bào)紙 電視 雜志 戶外 活動(dòng) 網(wǎng)絡(luò) 小計(jì) 總計(jì) 第一階段 第 一 子 階段 15 15 415 第 二 子 階段 30 5 20 320 10 15 400 第 二 階段 100 50 20 50 220 220 第 三 階段 60 25 85 85 第 四 階段 60 20 80 80 小計(jì) 250 80 40 320 95 15 單位：萬元（注：活動(dòng)費(fèi)含相應(yīng)廣告費(fèi)） 800 第二套策略： 假設(shè)： “十一”房展會不能舉辦、 10月 1日售樓處 未建好。 舒展空間的別墅（ L型別墅） 奇妙的雙玄關(guān)（疊加別墅） 直銷 除展開“介紹有禮”的客戶內(nèi)部銷售外，還在安亭大眾以及根據(jù)實(shí)際銷售情況獲得的重要區(qū)域進(jìn)行銷售單片的投遞。 第四階段：第二期產(chǎn)品推廣 本階段需解決的難題：解決抗性房源 時(shí)間： 11月 20日 —— 12 月 31日 重點(diǎn)任務(wù) 推出新的房源組合，造熱市場 推出兩套新的樣板房，造成新的看點(diǎn) 推出介紹有禮，格林會內(nèi)部銷售運(yùn)動(dòng)、強(qiáng)化口碑運(yùn)動(dòng) 如有精力可展開客戶公 關(guān)活動(dòng) 廣告宣傳 簽約有情 介紹有禮 注：在現(xiàn)場舉行簽約客戶的活動(dòng)，如周末冷餐會或格林之夜聯(lián)誼活動(dòng)。 。 第三波：樣板房參觀和開盤告之 時(shí)間：開盤前 1周或前 10天 廣告主題： 誰是格林生活第一人 文案訴求：格林春曉樣板房推出 明天 未來從這里開始 文案訴求：開盤告知廣告 新聞宣傳： 在雜志和其他房地產(chǎn)專業(yè)媒體上，如《上海樓市》發(fā)布樣板房照片和設(shè)計(jì)師采訪，進(jìn)行看房宣傳； 現(xiàn)場： 通知客戶看房； 對房源進(jìn)行進(jìn)一步的順位確認(rèn)； 加強(qiáng)對于產(chǎn)品空間訴求的說介； 可在現(xiàn)場設(shè)置電視，播放金地的宣傳資料和葉蓉對金地老板的采訪。 對于猶豫型客戶，加強(qiáng)客戶聯(lián)系，力爭潛在客戶等待參觀樣板房?？次磥怼钡南盗袌?bào)道推出圍繞“有產(chǎn)者生活方向”的主題宣傳系列報(bào)道。 從追蹤“游南翔 從房展會報(bào)道“嘉定房產(chǎn)雄起 —— 金地引領(lǐng)南翔新城”，如有可能，可以采訪嘉定及南翔的領(lǐng)導(dǎo)。 第二波：十一黃金周“游南翔 ? 到格林 ? 看未來” 廣告宣傳： A、產(chǎn)品訴求線 第一套方案： 格林世界的第一道風(fēng)景線 別墅要有別樣的味道 （暫定） 創(chuàng)造無限空間體驗(yàn)的森林庭院 文案訴求方向：古漪園畔迎來世界風(fēng)情小鎮(zhèn) 格林春曉獨(dú)創(chuàng)森林庭院 別墅要在別樣的地方 （暫定） 古韻豪情 森林庭院 別墅要有別樣的空間 （暫定） 每一種空間 每一種生活體驗(yàn) 別墅要有別樣的人生 （暫定） 有產(chǎn)者的生活方向 第二套方案： 中國三味 世界大觀 —— 創(chuàng)造無限空間體驗(yàn)的森林庭院 文案訴求方向：千年古鎮(zhèn)，禪韻名宅、庭深情長此謂 “古”“禪”“情”三味 世界風(fēng)情小鎮(zhèn)、現(xiàn)代空間體驗(yàn)、生態(tài)森林綠化此謂世界大觀 觀古、觀禪、觀情 —— 創(chuàng)造無限空間體驗(yàn)的森林庭院 光世界、林世界、庭世界 —— 創(chuàng)造無限空間體驗(yàn)的森林庭院 每一戶空間 每一種體驗(yàn) 每一家庭院 每一種風(fēng)情 —— 創(chuàng)造無限空間體驗(yàn) 的森林庭院 第三套方案： 一鎮(zhèn) 一城 千年南翔一鎮(zhèn) 世界風(fēng)情一城 一庭 一情 森林庭院 庭深情長 一戶 一觀 每一戶空間 每一種體驗(yàn) 一木 一生 竹藝綠林 時(shí)尚人生 媒體選擇：解放日報(bào) 新聞晨報(bào) 新民晚報(bào) B、活動(dòng)訴求線： 廣告推廣：金色南翔 世界格林 —— 游南翔 到格林 看未來 活動(dòng)準(zhǔn)備： ：在房展會設(shè)置游南翔看房車 ； ，并告之在現(xiàn)場還有游南翔的抽獎(jiǎng)活動(dòng)； ，啟動(dòng)生活體驗(yàn)中心（即部分會所休閑、運(yùn)動(dòng)、商業(yè)設(shè)施）； 為這一親近南翔的活動(dòng)設(shè)計(jì)獎(jiǎng)品和抽獎(jiǎng)活動(dòng)。 銷售說介：現(xiàn)場銷售人員訴求重點(diǎn)以板塊與格林春曉并重。 營銷組團(tuán)： 第一波：格林世界城市展館開幕（ 9月 20日） 廣告宣傳 格林世界真情告白 格林世界城市展館開幕 奠基 第一個(gè)中產(chǎn)階層生活樂園誕生 新聞發(fā)布會 請各界記者發(fā)布城市展館開放的新聞統(tǒng)發(fā)稿。 形象代言人助攻：推出“財(cái)富人生”主持人葉蓉為形象代言人，在現(xiàn)場拍攝“格林人生”節(jié)目在全市宣傳。 現(xiàn)場體驗(yàn)銷售：現(xiàn)場售樓處同時(shí)推出大型格林世界板塊沙盤和格林春曉樓盤沙盤，利用售樓處內(nèi)街、商業(yè)街、廣場努力營造生活場景推出酒店式服務(wù)，融銷售為服務(wù)。到格林 母子品牌聯(lián)動(dòng)：同時(shí)展開格林世界大板塊宣傳和格林春曉產(chǎn)品宣傳，通過兩波不同層面的 沖擊波促成最大的預(yù)定意向。 有產(chǎn)者的生活方向 大眾精英走向中產(chǎn)階層（備案） 以市電視臺或嘉定區(qū)電視臺為載體，邀請大眾公司白領(lǐng)代表和金地公司白領(lǐng)代表在電視臺進(jìn)行話題討論。 廣 告宣傳： 明天 你生活的好嗎？！ 上海白領(lǐng)挺進(jìn)中產(chǎn)階層 格林世界 —— 一幅有產(chǎn)者的世界風(fēng)情長卷 新生活宣言 格林世界有話要說 公關(guān)活動(dòng)： 中產(chǎn)階層居住與生活調(diào)查 金地同上海的部分時(shí)尚雜志簽約聯(lián)合發(fā)起針對中產(chǎn)階層代表人物的典型調(diào)查，其中加入對金地公司領(lǐng)導(dǎo)人的采訪，提出新的生活方式。 戶外廣告：路牌 第二子階段：城市營造 時(shí)間： 7月中旬 —— 9月 19日 主