【正文】 灌水量 每次灌水量應(yīng)根據(jù)土質(zhì)、生長期、草種等因素而確定。不僅滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 45 能補充水分，而且能明顯地改善小氣候，有利于蒸騰作用、氣體交換和 光合作用等，有助于協(xié)調(diào)土壤水、氣、肥、熱，有利于根系及地下部營養(yǎng)器官的擴展，同時可以帶動整個植株物質(zhì)的轉(zhuǎn)運貯存，調(diào)整呼吸，促進草坪的繁茂。其次得看灌溉方式。 ④一天之中，何時實施灌溉為好，首先要看怎樣灌溉。在這一階段，可根 據(jù)情況灌水 4－ 5 次。這一時期空氣濕度較大，草的蒸騰量下降，而土壤含水量已提高到足以滿足草坪生長需要的水平。這一階段氣溫高，蒸騰量大，需水量大，是一年中最關(guān)鍵的灌水時期，根據(jù)土壤保水性能的強弱及雨季來臨的時期可灌木 2－ 4 次。 灌水時間 生長季節(jié)，根據(jù)不同時期的降水量及不同的草種適時灌水是極為重要的。 灌溉可以改善草坪生育環(huán)境，補充草坪植物的水分，是草坪正常生育的保證。草 坪長成后，還要進行經(jīng)常性的養(yǎng)護管理，才能保證草坪景觀長久地持續(xù)下去。 十二月份： 繼續(xù)對苗木進行修 剪，做好全年工作總結(jié)，制定第二年養(yǎng)護工作計劃。 十月份： 使用殺蟲劑，對地被進行整理，去除長枝、豎向枝，加大覆蓋面積。本月要加強土壤和空氣的管理，經(jīng)常澆水和噴水，及時清理 謝花。繼續(xù)防治蚜蟲、紅蜘蛛和植物病害工作。對綠地結(jié)合澆水施肥，增加噴霧次數(shù)，提高空氣濕度，減少葉子莠蔫。對綠籬進行生長季修剪，繼續(xù)剝芽，剔除草坪雜草，對高大苗木進行扶架及樹冠的修剪工作。采集春花種粒，去謝花，保持地被群落的觀賞效果。加強地被植物病蟲害防治工作，要進行防旱澆水，中耕除草、苗木扶正、剝芽等工作，對早春開花的灌木進行整形修剪。 ： 本月是廊坊市的干旱季，應(yīng)繼續(xù)注意抗旱。加強地被植物的管護，及時清理枯枝殘株。春季雜草生長比較快，要及時噴灑除草劑。 四月份： 綠地進行迅速生長階段應(yīng)設(shè)置明顯標(biāo)志，防止過度踩踏，損傷嫩芽，開始第一次剪草。如施春肥，促進地被花蕾的形成和發(fā)育。 ： 全面檢查草坪土壤的平整狀況，對草坪的低洼處適當(dāng)增添薄層肥鋪平，如發(fā)現(xiàn)有成片空禿的質(zhì)量差的 草坪，要及時補種。本月正是春節(jié)前后，公共綠地游人量多，為使地被早春正常生長，要做好地被的保護管理工作，以減少損失。 ： 做好本年度的綠地養(yǎng)護工作計劃安排，包括藥劑、肥料、機具設(shè)備等材料的采購及損壞草坪的補種，對地被植物割去已枯黃的地上病枯枝。 綠化維護 方案 ： 將本單位專職養(yǎng)護工段分為四個組：即樹木及花灌木養(yǎng)護組 (負(fù)責(zé)遮蔭等措施 )；專職機械養(yǎng)護組 (負(fù)責(zé)澆水、降溫、白天噴霧等 )；草坪養(yǎng)護組和植保組。 10. 整個投訴處理完畢，管理處對投訴的材料應(yīng)分別進行整理和歸檔，以備查滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 42 用。 9. 當(dāng)投訴的問題提到解決后，各相關(guān)部門應(yīng)根據(jù)業(yè)主的投訴方式分別給予不同的回復(fù)。 7. 各部門負(fù)責(zé)人在處理投訴過程中，應(yīng)公正廉明，認(rèn)真負(fù)責(zé)，不得向業(yè)主索取賄賂或進行其他不良行為。 6. 業(yè)主的投訴處理要求及時。 3) 非工作時間的投訴。 2) 特殊投訴或緊急投訴。接訴人應(yīng)將業(yè)主的投訴轉(zhuǎn)到相關(guān)的責(zé)任部門，由所屬部門的負(fù)責(zé)人根據(jù)投訴的具體情況，進行核實和確認(rèn)，并在進行詳細了解以后及時做好登記，向上級領(lǐng)導(dǎo)匯報，提出得理意見。 4. 當(dāng)業(yè)主投訴時，投訴人均應(yīng)以高度的熱情服務(wù)態(tài)度予以受理，不能對投訴置之不理。根據(jù)投訴的性質(zhì)又可分為普通投訴和特殊投訴或緊急投訴兩種。 回訪的記錄由管理處文件進行統(tǒng)一管理，整理上報公司。并再次進行回訪，直至業(yè)主滿意。 回訪工作根據(jù)維修內(nèi)容可采取與用戶交談、現(xiàn)場查看、電話咨詢等方式綜合進行。 2）維修工作回訪 管理處按照《用戶投訴記錄》對維修 100%進行回訪，回訪時間按投訴內(nèi)容具體確定。 維修人員將簽名的維修單整理好集中上交。將因維修所移動的物件放回原位。嚴(yán)禁高聲喧嘩，散漫浪蕩和隨意翻動與維修無關(guān)物件以及抽煙、吃東西等。身著整潔工裝，佩帶工作牌，準(zhǔn)時到達維修場所，按門鈴或敲門待用戶開門后首先問“您好！”；然后禮貌客氣地詢問是否有某項目需要維修，待用戶首肯后方才進戶維修。 （ 3）需超過 4 小時修復(fù)的故障，工程部應(yīng)書面通知受影響的部門。 3．通知相關(guān)部門 （ 1）給排水系統(tǒng)發(fā)生故障后應(yīng)馬上由主管工程師與主管預(yù)計修復(fù)時 間。 （ 3）調(diào)集沙包擋住電梯口和強電井。 2．排污管道 （ 1）排污管道漏水應(yīng)立刻用布綁緊裂口。 （ 2）污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。 （ 3）及時報告主管工程師安排維修。 2）恒壓給水系統(tǒng) （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報生活水泵故障，應(yīng)停止故障水泵，開啟備用水泵。 消火栓水系統(tǒng)破裂請立刻前往關(guān)閉消火栓水系統(tǒng)供回水總閥門 ,在跑水的消火栓附近用正常的消火栓在水 管井瀉水 ,在壓力降低后設(shè)法封堵?lián)p壞的管路與節(jié)門。如果不能避免漏電，關(guān)閉電閘確保員工安全及設(shè)備安全。 利用一切可用之物 ,防止漏水滲入電梯、強電豎井等危險部位 ,并將電梯升到最高樓層 ,防止機件受損。 給排水的維修與管理 1）給水系統(tǒng) 漏水一般引起原因是由于管件老 化引起的管道破裂、低溫、供水系統(tǒng)壓力的變化等。 、仔細地調(diào)查，分析原因，查清責(zé)任，并制定出杜絕事后再發(fā)生同類事故的方案。 ，應(yīng)馬上恢復(fù)正常運行。 ，組織各專業(yè)人員檢查事故所引起的連鎖反應(yīng)。 。 、專業(yè)人員必須馬上到達現(xiàn)場，迅速準(zhǔn)確地判斷事故原因。 5)維修及時準(zhǔn)確，做到急修隨叫隨到，小修不過夜，大修向業(yè)主報告，限時作業(yè)，并做好回訪工作。 4)節(jié)約用水，防止跑、冒、滴、漏，杜絕長流水現(xiàn)象。做到正確使用，精滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 38 心維護。 2)針對設(shè)備特點，制定科學(xué)、嚴(yán)密且切實可行的操作規(guī)程。 工程人員職責(zé)范圍 1)定期對管理區(qū)內(nèi)的電梯、中央空調(diào)、水泵房、配電房、路燈等公共設(shè)施進行檢查、養(yǎng)護，正確詳細填寫維修、保養(yǎng)記錄，并建立設(shè)備檔案。盡可能全部播放，發(fā)現(xiàn)問題要立 即上報； （ 7） 調(diào)試音像設(shè)備、燈光及空調(diào)； （ 8） 請會議組織者驗收； （ 9） 保潔人員徹底清理現(xiàn)場； （二）會議現(xiàn)玚的工作流程 （ 1） 大會，服務(wù)人員提前 1 小時左右打開門窗通風(fēng)，保證會場無異味； 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 37 （ 2） 提前 1 小時左右擺放鮮花、果盤，并對所有保障的設(shè)備部分進行最后調(diào)試； （ 3） 會前半小時左右關(guān)閉門窗，打開空調(diào)，打開音響； （ 4） 會前半小時，服務(wù)人員茶水、茶具必須準(zhǔn)備完畢，人員就位； （ 5） 會前十五分鐘，無關(guān)人員撤離或退回保障人員休息室，服務(wù)員為提前到會人員做好茶水服務(wù)； （ 6） 會議進行中，服務(wù)人員按要求做好服務(wù)工作，其它保障人員做到隨叫隨到，服務(wù)人員不得離開會場； （三）會議結(jié)束后工作流程 （ 1） 關(guān)閉音像、投影、空調(diào)及其它設(shè)備，打開門窗通風(fēng)； （ 2） 歸還席卡、盆景、撤消會標(biāo)并檢查會場有無與會人員遺留的物品，盡快找到失主或交與會議主辦部門； （ 3） 保潔員清理現(xiàn)玚，保潔； （ 4） 關(guān)閉門窗、電源，檢查有無火種隱患，所有人員撤離。 注意事項： 向茶杯中放置茶葉時，一定要注意將茶屑篩出； 倒茶時，要保持茶水七分滿； 如果來賓自帶茶具，應(yīng)把原有茶杯撤掉； 主席臺倒水時，應(yīng)先倒中間者，職位高者； 倒水時，應(yīng)避免在客人面前進行； 在倒茶時一定要設(shè)計好行走的路線 ,做到最省時省力。右腳向前邁一步，同時右手的小指和無名指將杯蓋夾起（如果杯蓋被粘在杯體上，應(yīng)用力按一下即可），手心朝上，做個控杯的姿勢，以防水珠落在桌子上或打濕文件，然后收腿以 站立姿勢于身體一側(cè)倒水，（這過程應(yīng)是一個弧形路線，以防客人碰到茶杯）并按原路放回（根據(jù)客人滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 36 的要求和習(xí)慣將茶杯放置在相應(yīng)的位置），輕拿輕放，然后將杯蓋蓋好，調(diào)整杯柄角度，然后做個“請”的手勢。 倒茶時的規(guī)范姿勢 按照標(biāo)準(zhǔn)的持暖瓶的要求，走到客人面前（將壺蓋放在服務(wù)車上），保持站立姿勢。從托盤內(nèi)取茶杯時，應(yīng)遵循從外到內(nèi)、從右到左的順序，先拿托盤內(nèi)最外面的一個杯子，并及時調(diào)整托盤重心，依次將杯子擺放整齊，杯子應(yīng)放在 椅子的右上側(cè)，杯子與椅子的垂直線成 45186。角，手臂放松，起托時應(yīng)保持托盤輕而穩(wěn)，行走時右手臂自然前后擺動（或?qū)⒂沂终撇n，保持一定的傾斜角度，輕輕扶在托盤靠近身體的一角，手掌不能發(fā)力，以保持托盤始終處于水平狀態(tài)），保持托盤始終處于靜止?fàn)顟B(tài)。將茶杯依次擺 放整齊。這時暖瓶上下垂直，頂部應(yīng)與領(lǐng)結(jié)成一條直線，暖瓶離身體約三指的距離。 持暖瓶的規(guī)范姿勢： 按照站姿站立，一般都以左手來服務(wù)，因此，左手的力度應(yīng)比右手大。如需要，也可隨后進入電梯。若客人不識行進路線，應(yīng)在前方帶路。 送客時 會議期間，主動為出入來賓開門，動作要輕，避免弄出聲響，影響會場秩序。 入座 當(dāng)來賓走近位置時，應(yīng)迅速到達位置，雙手握住椅背兩側(cè)，一側(cè)腿屈膝頂住椅背下端，將座椅離地輕輕拉出，幅度適中，然后，撤身立于本列后側(cè)，一側(cè)手指向位置，面帶微笑。 按規(guī)定著裝，佩戴領(lǐng)花、肩章、工號牌、上崗證，著長袖襯衣、春秋裝時必須打領(lǐng)帶； 嚴(yán)禁非機關(guān)工作人員、閑雜人員進入管理區(qū)； 業(yè)主下班后半小時關(guān)閉大門，隨來隨開；嚴(yán)禁未經(jīng)許可的、外單位車輛進入院內(nèi)； 主動引導(dǎo)業(yè)主車輛按規(guī)定停放，保證院內(nèi)交通通暢； 值班室內(nèi)夜間 不得熄燈，對講機保持通暢； 積極配合巡邏人員做好檢查工作， 保持好門前衛(wèi)生和值班室衛(wèi)生，并在交班前將衛(wèi)生打掃干凈； 值班室內(nèi)不得有閑雜人員滯留； 值班期間不得睡崗、打瞌睡，保持良好的工作狀態(tài)，不得趴、臥、翹腿現(xiàn)象，保持良好形象； 12 點鐘之前不得穿大衣； ： 會議服務(wù)內(nèi)容包括貴校 接待室、會議室、洽談室的保潔、茶水服務(wù)等，此項工作的工作量不穩(wěn)定，所以，我們將培訓(xùn)素質(zhì)和形象較好的保潔員暫時兼職，如以后工作量很大，確實需要配專職服務(wù)員，再與貴方協(xié)調(diào) . 會 議服務(wù)人員服務(wù)要求 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 34 按規(guī)定著裝，配戴公司標(biāo)志牌、上崗證； 做好個人衛(wèi)生，服裝整潔、保障時著職業(yè)裝； 不得濃妝、不準(zhǔn)素面、保障時化端莊的淡妝、發(fā)不過領(lǐng)； 不得配戴與工作無關(guān)的明顯飾物，不準(zhǔn)戴有色眼鏡； 職業(yè)裝每周熨燙一次，保障時衣服不得粘有頭發(fā)、頭屑、服裝不得折皺； 不準(zhǔn)留長指甲，不準(zhǔn)戴大耳環(huán)、不準(zhǔn)戴頭飾； 保障時動作敏捷，行走端莊，不準(zhǔn)發(fā)出任何聲響； 保障主席臺茶水時，只準(zhǔn)由背后穿行，攝像、拍照時應(yīng)盡量避開； 茶葉應(yīng)根據(jù)情況，三遍之應(yīng)更換； 保障時不準(zhǔn)有多余的動作， 茶水不得外溢，淺于杯口 公分； 1保障工作暫停時應(yīng)退回保障人員休息室或門外； 1保障時不得與熟人打招呼、交談、回答問題時聲音要輕； 會議服務(wù)人員服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 引領(lǐng)客人時 引領(lǐng)客人時，應(yīng)立正站立，手臂平伸，五指并攏，手心朝上，指向前進方向做“請”的姿勢，并在前方保持距客人約 3 米的距離帶路。 白班保安人員值勤標(biāo)準(zhǔn)： 提前 15 分鐘交接班，接班前不得飲酒，認(rèn)真履行交接班手續(xù)，接班人員未到，不得擅自離崗。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 32 義務(wù)消防隊接到指令后： （ 1）以最快速度到達現(xiàn)場，組織滅火； （ 2）關(guān)閉防火分區(qū)的防火門或卷閘； （ 3）安排人員攜帶滅火工具檢查相鄰房間和上下樓層通道是否有火勢蔓延； （ 4）針對燃燒性質(zhì)不同采取相應(yīng)的滅火方法。 （ 2）用緊急廣播系統(tǒng)通知業(yè)主緊急疏散； （ 3）第一時間到達現(xiàn)場，決定是否向消防局報警求救。 火災(zāi)緊急處理方案 初期火警撲救無效，火勢無法控制 并進一步蔓延時，在場主管應(yīng)該即時向當(dāng)值最高主管報告。 十八、值班室、消防控制室隨時保持潔凈 ,物品擺放整齊 ,嚴(yán)禁停放自行車、放置雜物等 十九、門衛(wèi)值班人員必須嚴(yán)格盤查出入的人員、嚴(yán)格會客登記制度；車輛現(xiàn)場管理人員負(fù)責(zé)來訪人員引導(dǎo)、車輛停放、現(xiàn)場次序管理； 夜間巡邏制度 一 ,夜間巡邏之前做好隨身攜帶警用器具及照明燈具 ,不定時巡邏； 二 ,在晚上七點后開始時清場 ,開燈、關(guān)門、關(guān)開水器、鎖好電梯等 ,檢查有無安全隱患； 三 ,巡邏管理區(qū)每 一個角落 ,大樓的門窗是否完好 ,做好隨時發(fā)現(xiàn) ,隨時解決不能處理的要立即報告上級領(lǐng)導(dǎo)解決 . 四 ,在巡邏停車場時注意車輛有無損傷 ,如有應(yīng)作好記錄 ,發(fā)現(xiàn)問題要及時報告； 五 ,夜間巡邏時 ,發(fā)現(xiàn)問題及時用對講機通知其他人員，并說明情況、協(xié)助方法 六 ,在交接班時作好值班、巡邏的交接記錄，情況、物品、裝備要交接清楚； 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 31 對講機使用管理制度 一、警衛(wèi)上班時必須佩戴對講機，并確保對講機處于工作狀