【正文】 如暫沒有此項(xiàng)維修人員，應(yīng)向業(yè)主解釋，再約定時(shí)間。加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)業(yè)主防火意識，建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤查及時(shí)消除火災(zāi)隱患13火災(zāi)發(fā)生率%≤%加強(qiáng)消防宣傳，增強(qiáng)業(yè)主防火意識，建立義務(wù)消防組織，定期進(jìn)行培訓(xùn)及消防演練，勤儉查及時(shí)消除火災(zāi)隱患14違章發(fā)生率及處理率無標(biāo)準(zhǔn)95%1%、 100%建立巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理并記錄，加強(qiáng)宣傳工作，取得業(yè)主的理解，杜絕違章現(xiàn)象的發(fā)生，建立回訪制度15業(yè)主對物業(yè)管理的滿意率95%95%在日常服務(wù)過程中，及時(shí)收集業(yè)主的需求信息，盡可能滿足業(yè)主的需求，加強(qiáng)雙方溝通，以確保業(yè)主對物業(yè)管理工作的滿意程度16業(yè)主有效投訴率、處理率及處理時(shí)限1%/月95%≤%/年100%按照政策規(guī)定，作好各項(xiàng)工作，提高管理人員素質(zhì)，加強(qiáng)業(yè)主之間的溝通，定期征求業(yè)主的意見，主動(dòng)改進(jìn)工作；了解業(yè)主的合理要求，將投訴及時(shí)處理及記錄并建立回訪制度（處理時(shí)限：立即處理，分類考慮可能處理的時(shí)間，一般不超過半天）17管理人員專業(yè)培訓(xùn)合格率80%100%建立培訓(xùn)考核制度，對員工分別進(jìn)行入職、在職、升值的培訓(xùn)，并予于考核，不和格者淘汰，對于特種作業(yè)人員，實(shí)行外送有關(guān)部門培訓(xùn)考核，并監(jiān)督其上崗作業(yè)證的有效期，確保培訓(xùn)合格率高達(dá)100%，以此確保員工的高素質(zhì)序號內(nèi) 容落實(shí)措施備注01上樓時(shí)間接到維修要求，跟用戶約定好維修時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)按預(yù)約時(shí)間到達(dá)目的地。實(shí)行巡查制度，建檔記錄,由維修主管監(jiān)督，以確保機(jī)電設(shè)備正常運(yùn)行及完好無損10公共文體設(shè)施、休息設(shè)施及小品雕塑95%98%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定期檢查維護(hù)保養(yǎng)。車場內(nèi)整潔，設(shè)施完好無損6化糞池、雨水井、污水井完好率100%定期疏通、清理、井蓋齊全完好，保證溝、渠、池、并完好，排放暢通7排水管、明暗溝完好率100%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，實(shí)行巡查制度，建檔記錄，由維修主管監(jiān)督，以確保排水暢通無阻、無積水、無塌陷8路燈完好率95%99%指定機(jī)電設(shè)備及公用設(shè)施管理人員負(fù)責(zé)維護(hù)，定期檢查維護(hù)保養(yǎng)。 、物資投入分目錄 行政備品 保安裝備 清潔、綠化用品 維修用品 行政備品項(xiàng)目單位數(shù)量備注辦公桌椅套3辦公室、主任電腦臺1辦公室、主任打印機(jī)臺1辦公室復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、電腦臺各1市內(nèi)照相機(jī)臺1自行車輛1維修工、巡邏護(hù)衛(wèi)電話部3辦公室、維修班、消防中心計(jì)算器臺1桌椅套1員工配備電風(fēng)扇臺2員工配備 保安裝備項(xiàng)目單位數(shù)量備注護(hù)衛(wèi)員冬裝套16*2各兩套護(hù)衛(wèi)員夏裝套16*2各兩套短袖襯衫件16*2各兩件寬皮帶條16停車場制服套2*2*2*2夏裝、冬裝、短袖各兩套迷彩服套16雨衣、雨靴套5部分巡邏崗、維修班對講機(jī)部15主管、服務(wù)中心及各崗位手電筒支8充電電池節(jié)8橡膠警棍根8大衣件8 清潔、綠化用品項(xiàng) 目單 位月用量備 注垃圾箕個(gè)8掃把B（國產(chǎn)）把32清掃地面拖頭A（進(jìn)口）把7拖大堂、走廊拖把B（國產(chǎn)）把30拖樓梯、洗手間蠟拖頭個(gè)2拖地打蠟毛巾?xiàng)l60塵推套個(gè)3刮刀膠條條4刮玻璃刀片盒5潔廁刷把10地刷個(gè)10手刷個(gè)10小排刷個(gè)10涂水毛套條4膠手套雙16百色墊（紅）塊5洗地百色墊（黑）塊5起蠟百色墊（白）塊5拋光 ：項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注剪草機(jī)臺1五年折舊自動(dòng)高程噴藥機(jī)臺1五年折舊鋁合金梯部2五年折舊高枝剪把1三年折舊平枝剪把7二年折舊油鋸把1三年折舊松土工具把2二年折舊鋤頭把2二年折舊鐵揪把2五年折舊背式噴霧器部2三年折舊雨衣、雨鞋套3一年折舊運(yùn)花平車部1五年折舊農(nóng)藥瓶5（每月）肥料包6（每月）膠管米200小鋤把3平板車臺1 項(xiàng) 目單位數(shù)量備 注沖擊鉆個(gè)2共用手槍鉆個(gè)2共用切割機(jī)臺1共用電焊機(jī)臺1共用管道疏通機(jī)臺1共用套絲板個(gè)1共用臺虎鉗臺1共用氣泵臺1共用電工工具套2每人一套管工工具套2管工一套萬用表塊4共用數(shù)字萬用表塊2共用工具柜套1兩人一套鋁合金梯（5步）部1共用鈔輪機(jī)臺1共用高空作業(yè)用具套1共用空調(diào)機(jī)具套1共用兆歐表塊1共用鉗工工具套1共用鉗形電流表塊1共用接地?fù)u表塊1共用場強(qiáng)儀臺1共用示波器臺1共用對講機(jī)部2共用網(wǎng)線測試儀部1共用RJ45壓線鉗雙1共用端子壓線鉗套1共用同軸電纜壓線鉗把1共用材料架個(gè)10共用高壓沖洗（地）機(jī)套1泳池、觀賞水池、洗地等用 、服務(wù)承諾分目錄 、落實(shí)措施、落實(shí)措施 序號項(xiàng)目國優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)承諾指標(biāo)內(nèi)容及實(shí)施措施1房屋完好率98%100%指定維修技術(shù)人員負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的房屋巡查，建檔記錄，確保房屋完好、整潔、無改變使用功能、無亂搭建、無隨意占用公用設(shè)使及通道2房屋零修、急修及時(shí)率99%100%接到維修單在承諾時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，零修及時(shí)完成，急修不過夜3維修工程質(zhì)量合格率、優(yōu)良率及回訪率合格率100%100%85%50%分項(xiàng)檢查，結(jié)合部位嚴(yán)格把關(guān)，按照工序一步到位，并按照維修回訪制度進(jìn)行回訪，以確保維修質(zhì)量4清潔保潔率99%100%區(qū)內(nèi)實(shí)行衛(wèi)生責(zé)任區(qū)包干，指定專職保潔員全天進(jìn)行保潔工作，實(shí)施巡查制度，建檔記錄，由保潔主管監(jiān)督，以確保垃圾日產(chǎn)日清，空氣清新，設(shè)施完好，環(huán)境無污染。 、高殘毒和彼此干擾的藥物，提高防治效果。 ，宜使用低濃度農(nóng)藥。 ：腐爛??；透翅蛾、木蠹蛾、天牛、吉丁蟲、介殼蟲等。 ： ：立枯病、根腐病、根癌病、蠐螬、螻蛄、金針蟲、地老虎、線蟲等。 ，未經(jīng)檢疫的種苗不得引進(jìn)或輸出。 。 ，加強(qiáng)蟲情預(yù)測預(yù)報(bào)，建立植保檔案。 。還可殺死在樹皮內(nèi)越冬的害蟲。 。 。 。在生長期適時(shí)適量施肥、灌水，促進(jìn)樹木健壯生長，使樹體內(nèi)積累較多的營養(yǎng)物質(zhì)與糖分，可以增強(qiáng)樹體的抗寒能力。 草坪隨過較大負(fù)荷或經(jīng)常受負(fù)荷的作用，土壤板結(jié)，可采用草坪垂直修剪機(jī)，、間距為25cm、深約18cm的溝，在溝內(nèi)填入多孔材料(如海綿土)，把挖出的泥土翻過來，并把剩余泥土運(yùn)走，施用高效肥料，以至補(bǔ)播草籽，加強(qiáng)肥水管理，草坪能很快生長復(fù)壯。一般要求50穴／m2，穴間距15cm5cm，穴深8cm左右，可用中空鐵釬人工扎孔，亦可采用草坪打孔機(jī)(恢復(fù)根系通氣性機(jī))施行。 即在草坪上扎孔打洞，目的是改善根系通氣狀況，調(diào)節(jié)土壤水分含量，有利于提高施肥效果。一旦發(fā)生雜草侵害，除用人工“挑除”外，還可用化學(xué)除草劑，；用西馬津、撲草凈、敵草隆等起封閉土壤，抑制雜草的萌發(fā)或殺死剛萌芽的雜草；用滅生性除草劑、敵草隆等作草坪建造前或草坪更新時(shí)防除雜草。 雜草的入侵會嚴(yán)重影響草坪的質(zhì)量，使草坪失去均勻、整齊的外觀，同時(shí)雜草與目的草爭水、爭肥、爭陽光，從而使目的草的生長逐漸衰弱，因而除雜草是草坪養(yǎng)護(hù)管理中必不可少的一環(huán)。草的葉片密度與覆蓋度也隨修剪次數(shù)的增加而增加。 一般的草坪一年最少修剪4－5次，修剪的次數(shù)與修剪的高度是兩個(gè)相關(guān)的因素。 修剪是草坪養(yǎng)護(hù)的重點(diǎn)，而且是費(fèi)工最多的工作。這樣 可增加枝葉密度，提高耐踩性。暖季型草種的施肥時(shí)間是晚春。第一次在返青后，可起促進(jìn)生長的作用；第二次在仲春，天氣轉(zhuǎn)熱后，應(yīng)停止追肥。在建造草坪時(shí)應(yīng)施基肥，草坪建成后在生長季需施追肥。 為保持草坪葉色嫩綠、生長繁密，必須施肥。一般草坪生長季節(jié)的干旱期內(nèi)，每周約需補(bǔ)水20－40mm；旺盛生長的草坪在炎熱和嚴(yán)重干旱的情況下，每周需補(bǔ)水50－60mm或更多。若用澆灌、漫灌等，需看季節(jié)，早春、晚秋均以踵前后為好，其余則以晨昏為多。如果應(yīng)用間歇噴霧或間歇噴溉(霧化度較高)，頂著太陽灌溉最好。理論上講，只要灌溉水的量小于同期土壤的滲透能力，一天中任何時(shí)候都能灌溉?？傊莘N不同，對水分的要求不同，必須根據(jù)氣候條件與草坪植物的種類來確定灌水時(shí)期。 ③雨季后至葉發(fā)黃前這一時(shí)期降水量少，蒸發(fā)量較大，而草坪仍處于生命活動(dòng)較旺盛階段，與前兩個(gè)時(shí)期相比，這一階段草坪需水量顯著提高，如不能及時(shí)灌水，不但影響草坪生長，還會引起枯黃。 ②雨季基本停止灌水。一般可分為三個(gè)時(shí)期： ①返青到雨季前。鑒于草坪生長季節(jié)內(nèi)，草坪與環(huán)境均處于不斷變化之中，水又是協(xié)調(diào)土壤肥力和改善小氣候的中心環(huán)節(jié)，澆灌不能按某個(gè)固定的模式實(shí)施，下面提出若干技術(shù)要點(diǎn)以供參考。草坪的養(yǎng)護(hù)管理工作主要包括：灌水、施肥、修剪、除雜草等環(huán)節(jié)。 種植施工完成后，一般經(jīng)過1－2周的養(yǎng)護(hù)就可長成豐滿的草坪。： 對苗木進(jìn)行整形修剪，進(jìn)行越冬防寒，清除積草和秋季落葉、枯枝， 做好機(jī)具保養(yǎng)和檢修，安排專業(yè)隊(duì)伍培訓(xùn)，提高養(yǎng)護(hù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水平。 ： 草坪養(yǎng)護(hù)同八月份，施完全肥或磷質(zhì)肥料以促進(jìn)草坪草根群強(qiáng)大，增加其抗病力和越冬能力，對秋花地被進(jìn)行施肥，繼續(xù)防治蚜蟲等病蟲害工作。 ： 草坪管理同七月份，本月是使用除莠劑和氨肥的最后月份，剪草間隔時(shí)間長，留草高度升高2－3cm。搞好防高溫工作。 ： 重點(diǎn)是進(jìn)行常規(guī)修剪，繼續(xù)使用除莠劑，對草坪中的惡性雜草進(jìn)行防除。注意蚜蟲、紅蜘蛛的發(fā)生量，及時(shí)打藥殺滅。 ： 地被進(jìn)入夏季養(yǎng)護(hù)管理階段，應(yīng)加強(qiáng)杜鵑花等春花木本地被施花后肥，為孕育明年的花蕾做準(zhǔn)備。本月是草坪植物進(jìn)入旺盛生長時(shí)期，因此要及時(shí)修剪，對修剪間隔天數(shù)不做硬性規(guī)定，視實(shí)際情況而定。對杜鵑等地被植物進(jìn)行磷酸二氫鉀和礬肥水施肥，改善土壤ph值，防止黃化。此月份是防治病蟲害的最佳季節(jié)，應(yīng)噴灑石硫合劑等藥物，殺滅或防治病蟲害的發(fā)生。由于該季節(jié)草坪長勢較快，應(yīng)增施一次含氮肥料，來滿足草坪生長需要。本月是臨安的雨季，注意做好綠地排澇工作。隨氣溫回升，一些蟲害開始活動(dòng)，如蚜蟲、地老虎等注意防治。進(jìn)行喬、灌木綠籬的冬季修剪，剪去病枯枝。 ： 加強(qiáng)早春草坪的管理，檢查草坪萌芽芽返青情況。工段配有園林植物專業(yè)工程師1名，公司配業(yè)技術(shù)員和技師2名，配合駐地園藝工統(tǒng)抓工作和協(xié)調(diào)。 11. 在每個(gè)月末，管理處對所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)當(dāng)月的投訴處理材料進(jìn)行全面的統(tǒng)計(jì)，并作出質(zhì)量分析?；蜃咴L投訴人，或回函投訴人，或打電話給投訴人，或按其投訴形式給予相應(yīng)的回復(fù)。 8. 各部門負(fù)責(zé)人員處理完投訴后，應(yīng)及時(shí)將處理情況反饋給事務(wù)部，以便管理處予以確認(rèn)統(tǒng)計(jì)。普通投訴的處理一般不超過1個(gè)工作日，特殊投訴的處理一般不超過3個(gè)工作日。非工作時(shí)間投訴的責(zé)任人為當(dāng)值安全主管，當(dāng)值安全主管理在接到投訴后，要做好登記，聯(lián)系相關(guān)部門予以解決處理。管理處在通知相關(guān)責(zé)任部門處理的同時(shí)應(yīng)將業(yè)主的投訴立即反映給上級領(lǐng)導(dǎo)，由上級領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行處理。經(jīng)上經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后再按實(shí)際情況分別通知相應(yīng)部門予以處理。5. 接訴人在受理業(yè)主投訴時(shí)，應(yīng)根據(jù)其投訴性質(zhì)的不同采取相應(yīng)的處理方式； 1) 普通投訴。 3. 業(yè)主的投訴處理分為投訴、接訴、處理、回復(fù)四個(gè)過程。 3）業(yè)主投訴處理規(guī)程1. 凡因工作不當(dāng)，造成損失及不良影響的、有損公司的外在形象，并引致業(yè)主不滿而向公司反映的行為，均視為投訴； 2. 業(yè)主的投訴方式分為來人投訴、來函投訴、來電投訴和其他投訴四種。 公司其他人員接到用戶對所提供的服務(wù)工作效果的意見均應(yīng)及時(shí)反饋到管處。 管理處安排人員對回訪結(jié)果進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，發(fā)現(xiàn)存在的不合格項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，安排人員限期解決。管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》安排人員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪。作為回訪、考評，核對領(lǐng)用材料。 最后請業(yè)主試用，驗(yàn)收后所在維修單上簽名，并禮貌地道別離開，不得無事逗留或閑聊。 維修完畢，收拾好維修工具，清理干凈所有維修垃圾。 維修時(shí)，應(yīng)尊重業(yè)主的各種習(xí)慣，并盡量注意對室內(nèi)外環(huán)境的影響，不擴(kuò)散波及太大范圍。 1）對維修人員的管理 維修人員