【正文】 施、會議室桌椅。 小件電器包括電子鐘電 池更換、開水器配件和水電維修輔材。 門窗維修包括門鎖、合頁窗戶鎖扣、風(fēng)撐。 照明系統(tǒng)更換包括燈泡、燈管、整流器、啟輝器、開關(guān)、插座。 衛(wèi)生間設(shè)施 項 1 照明系統(tǒng) 項 1 辦公家具 項 1 小件電器 項 1 門窗 項 1 年費用合計 8500 元 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 12 稅金： （ 稅金為上述費用的 %） （ 386976+6480+1605+8500） %=22599 元 管理費： 10%（ 管理費包括電話費、工具、器材費、 投入成本回收、公司利潤和不可預(yù)見的支出費用 ） （ 386976+6480+1605+8500+22599） 10%=42616 元 年服務(wù)費用合計： 468776 元（大寫：肆拾陸萬捌仟柒佰柒拾陸元整） 各類人員素質(zhì)標(biāo)準(zhǔn) 主任 ： （暫定，待業(yè)主方批準(zhǔn)） (1) 三十 四 周歲， 中 級職。 (2) 身體狀況：身體健康，身高 。 (3) 工作態(tài)度：服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認真負責(zé)。 (4) 工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項工作。 (5) 學(xué)歷職稱要求： 高中學(xué)歷，中級職稱 。 服務(wù)中心接待員： （擬定） (1) 年齡不超過 35 周歲，身體健康。 (2) 學(xué)歷要求：中?；蛲葘W(xué)歷以上。 (3) 工作態(tài)度：服從領(lǐng)導(dǎo)、聽從分配、積極主動、認真負責(zé)。 (4) 工作能力：要求能夠熟練處理本崗位的各項工作。 會議服務(wù)員： （擬定） (1) 年齡不超過 35 周歲，身體健康 ，形象端莊 。 (2) 學(xué)歷要求：大專及以上，初級以上職稱。 (3) 專業(yè)水平： 持有崗位證 書 。 (4) 工作態(tài)度：服務(wù)熱情、服從領(lǐng)導(dǎo)、積極主動、認真負責(zé)。 (5) 工作能力：要求能夠熟練處理本 崗位的各項工作。 維修工： (1) 年齡不超過 45 周歲，身體健康。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 13 (2) 學(xué)歷要求：高中、中技以上。 (3) 專業(yè)水平：必須有 3 年以上本專業(yè)工作經(jīng)驗。 水 電工： （暫定，待業(yè)主方批準(zhǔn)） 須持滁州市勞動局簽發(fā)或轉(zhuǎn)審的有效＜特種作業(yè)操作證 。普通維修工(水工、泥工、空調(diào)工等 )必須通過公司工程部安排的各類相應(yīng)專業(yè)知識考試或?qū)嵅倏己恕? 保 安 員： (1) 年齡： 3050 周歲之間。 (2) 身體狀況：健康、五官端正、身高 170CM 以上。 (3) 學(xué)歷：具 初 中 (同等學(xué)歷 )以上文化程度。 (4) 有較強的觀察、 記憶、分析和辨別能力，有責(zé)任心。 保潔員 ： (1) 年齡在 35— 45 周歲之間。 (2) 身體健康、五官端正。 (3) 具有初中以上文化程度。 管理服務(wù)整體設(shè)想 安徽 巾幗物業(yè)管理有限 公司經(jīng)過近 7 年的實踐摸索，不斷總結(jié)、創(chuàng)新發(fā)展，形成了一套嚴(yán)謹(jǐn)、先進的管理模式，并轉(zhuǎn)化成公司獨特的管理優(yōu)勢。對于 滁州市委黨校 物業(yè)項目 ，我公司必將把各項優(yōu)勢全部運用到實際工作中去，全力以赴，塑造精品，把 巾幗 物業(yè)的品牌濃縮在 滁州市委黨校 物業(yè)項目 的管理與服務(wù)之中。 在 滁州 市委黨校 物業(yè)項目 物管中全面 引用 ISO9000 國際 質(zhì)量體系。 滁州市 委黨校 作為物業(yè)管理主管單位 ， 我們 將通過實際的運作，結(jié)合市場的需要將 滁州 市 委黨校 物業(yè)項目 實際管理過程中全面 引用 ISO9000國際質(zhì)量體系。 在日常物業(yè)管理中引入環(huán)保理念，將 ISO14001 環(huán)境管理體系標(biāo)準(zhǔn)運用到日常管理中 。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 14 體現(xiàn) 市 委黨校 倡導(dǎo)的綠色、健康生態(tài)的 辦公 環(huán)境。將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍，培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識，從而愛護環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣，使 市 委黨校 成為 “ 環(huán)保 校園 ”。 全面推行酒店式物業(yè)管理， 公 寓管理于全面、細致的服務(wù) 之中 。 在公司多個項目成功實施的酒店式物管經(jīng)驗，并將由我司策劃部、質(zhì)量部會同 “ 市 委黨校 物業(yè)管理處” 提供 全天候、全方位、全過程 的酒店式服務(wù)，對建筑物、公共設(shè)施、機電設(shè)備、綠化清潔實行嚴(yán)格的管理，對業(yè)主及物業(yè)使用人則體現(xiàn)為熱情服務(wù)，提供全面的酒店式物業(yè)管理星級服務(wù)。物業(yè)管理公司與業(yè)主及物業(yè)使用人之間，不再僅僅局限于管理者與被管理者的關(guān)系，而是充分體現(xiàn)服務(wù)提供者與服務(wù)接受者的關(guān)系。 全面推行智能化物業(yè)管理。 我司下屬工程部曾給 多家單位 擔(dān)任智能化系統(tǒng)的前期介入和設(shè)計，對施工、維修、保養(yǎng)工作，有其豐富的經(jīng)驗 將用于 市委黨校 設(shè)置的樓宇智能化系統(tǒng)，對 智能化管理系統(tǒng)進行全面、專業(yè)性的維護與管理，以期發(fā)揮智能化設(shè)施安全、高效、方便之優(yōu)點。 公司將根據(jù)業(yè)主、用戶的實際需求提供“ 個性化” 服務(wù) 。 加大服務(wù)深度及廣度，在管理上營造的特定氛圍之下，使在 市 委黨校 工作 的人們處處感受到舒適、便利， 創(chuàng)造溫馨和諧的生活環(huán)境 。 分開管理方式 根據(jù) 市 委黨校 自然環(huán)境優(yōu)勢， 將全部實行封閉式管理，加強人防與技放防相結(jié)合；強化技防，降低管理成本，提升服務(wù)質(zhì)量。 創(chuàng)優(yōu) 條件具備后第一年創(chuàng)市優(yōu)秀 示范項目，第二年創(chuàng)省優(yōu) 。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 15 管理方式 分目錄 ISO9000 質(zhì)量體系管理模式 全面、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理模式 內(nèi)部管理架構(gòu)和機構(gòu)人員設(shè)置說明 公司計算機管理系統(tǒng) 控制方式 ISO9001 質(zhì)量體系管理模式 公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范遵循國際標(biāo)準(zhǔn)化組織的 ISO9000： 2020管理模式建立、實施，并 力爭 通過了 ISO9001 的質(zhì)量體系認證。 、嚴(yán)謹(jǐn)、系統(tǒng)的管理運作模式： 我司的每一個管理項目都“整合”于公司嚴(yán)謹(jǐn)系統(tǒng)的分 工體系之中，公司機關(guān)、各專業(yè)部門、各分公司與各管理處形成一個有機的 整體，而不像其它物業(yè)管理公司各管理處基本獨立、各自為政；我司對 每一個具體管理的項目都直接有公司總部強大的整體管理力量為技術(shù)支持，使其處于公司的有力控制之中。 其主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 運作模式、公司信息反饋機制、管理處客戶信息反饋機制、檢查監(jiān)督機制、專業(yè)化運作模式。 公司信息反饋機制： 我司參照 ISO90042 管理模式中的服務(wù)質(zhì)量建立信息反饋機制，以不斷提高管理質(zhì)量、服務(wù)水平，并不斷提升 品牌。除了正常的行政管理體系及檢查監(jiān)督體系中的信息反饋之外，在日常工作之中由質(zhì)量管理部全面負責(zé)業(yè)主及物業(yè)使用人對本公司管理服務(wù)諸意見的反饋，由各專業(yè)公司、專業(yè)部門、專業(yè)班組負責(zé)各專業(yè)信息反饋。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 16 專業(yè)化運作模式： 對于項目專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務(wù)，都由公司的各專業(yè)化隊伍提供專業(yè)服務(wù)，同時嚴(yán)格選聘社會上已發(fā)展成熟的初級勞務(wù)專業(yè)公司(如清潔公司、家政公司等 )，以降低成本，提高效率。 內(nèi)部管理架構(gòu)和機構(gòu)人員設(shè)置說明 由于 市 委黨校 全封閉式管理，需加強人防與技防的結(jié)合，管理層人員按照整體管 理層架構(gòu)設(shè)置，根據(jù)項目的具體情況，管理人員可酌情調(diào)整。 崗位職責(zé) (1) 管理處設(shè)服務(wù)中心 （包括保潔、大型活動和會議服務(wù)）、保安部、工程部三部 。 (2) 服務(wù)中心負責(zé)辦理檔案管理、問詢、投訴、報修和 特 色服務(wù)等所有接待工作；整個范圍內(nèi)的清潔綠化和樓層管理工作；管理處日常物資采購；內(nèi)部員工培訓(xùn)；員工宿舍和食堂的管理等。 (3) 保安部負責(zé)消防和公共安全保衛(wèi)工作；交通、停車場等管理工作。 (4) 工程部負責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修、提出的合理化建議等工作。 嚴(yán)格的人員管理和科學(xué)的目標(biāo)責(zé)任： 我司所特有的管理精神與服務(wù)質(zhì)量精神的宣傳貫徹及其所形成的企業(yè)文化已在廣大員工之中普遍形成了 “自覺自律的意識”，“嚴(yán)格苛求，精益求精” 是公司服務(wù)卓越質(zhì)量的重要前提。 (1) 管理人員全天候現(xiàn)場駐扎： 我司要求所有的管理處絕大部分管理人員 24 小時 在勤 ， 隨叫隨到， 實行半軍事化管理，這樣不僅可以使所有的管理人員熟悉物業(yè)及用戶情況，密切與用戶的溝通聯(lián)系，更可以提供及時服務(wù)并迅速應(yīng)對突發(fā)事件，同時確保了全面的質(zhì)量管理水準(zhǔn)，使我司最大限度地提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 (2) 目標(biāo)責(zé)任制： 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 17 具體管理項目之管理目標(biāo)的實現(xiàn)，與管理處主任的升遷、去留密切 掛鉤，這一點是公司管理中考評激勵機制的重要特色之一；同時具體管理項目以管理處主任為核心的全面負責(zé)，也提高了管理的效力。 前期 介入 分目錄 分項服務(wù)計劃 前期物業(yè)管理服務(wù) 從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理 , 如： （ 1） 建筑設(shè)計（地下室、地面、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求； （ 2） 設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； （ 3） 根據(jù)清潔管理 經(jīng)驗及整體規(guī)劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議； （ 4） 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； （ 5） 根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議； （ 6） 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、施工進度等方面提出建議； （ 7） 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對設(shè)計中的缺陷提出糾正及修改建議； （ 8） 給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 18 方面，提供修改意見； （ 9） 從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議； （ 10） 根據(jù)公共部位建筑材料的選用 情況， 提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。 從智能化的實用，經(jīng)濟角度，提出專業(yè)建議， 如： （ 1） 考察整體工程進度， 提出智能化工程的階段性實施進度計劃； （ 2） 針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對原智能化設(shè)計提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場情況，提出增加智能化功能的建議； 協(xié)助組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗收工作， 對不合格處提出整改意見， 由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進行整改， 然后進行復(fù)驗， 最后協(xié)助收集驗收報告。 日常物業(yè)管理服務(wù) （ 1） 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、 內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機房等。 （ 2） 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護、管理和運行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、照明、天線、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、中區(qū)供水系統(tǒng)等。 （ 3） 公用綠地、花木、建筑小品及辦公區(qū)域內(nèi)的園林式綠化養(yǎng)護與管理。 （ 4） 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 19 （ 5） 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的 維修、養(yǎng)護和管理。專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 （ 6） 公共環(huán)境的清潔服務(wù)。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。 （ 7） 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 （ 8） 對實行全封閉式安全管理，全天 24 小時三班輪值，確保安全。 （ 9） 結(jié)合地域特色和本物業(yè)的特點組織開展豐富多彩的娛樂活動以協(xié)調(diào)人際關(guān)系、溝通聯(lián)系。 （ 10） 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。 （ 11） 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙與竣工驗收資料。 （ 12） 接受業(yè)主 /住戶就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護提出的委托并合理 收費。 （ 13） 按照酒店式物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立服務(wù)中心服務(wù)， 實行“服務(wù)設(shè)計、菜單服務(wù)”。 分項服務(wù)計劃 酒店式服務(wù)、人性化管理 為順應(yīng)時代和社會的需要， 我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平， 并于 2020 年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變“物業(yè)管理”為“物業(yè)服務(wù)與管理”，更加強調(diào)突出“服務(wù)”的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個新的高度。 （ 1） 以業(yè)主為中心，提供酒店式專業(yè)化服務(wù) 傳統(tǒng)的物業(yè)管理，都是以物業(yè)管理公司為核心，先制定一整套規(guī)章制度與約束條例， 然后要求各位業(yè)主（住用戶）遵照執(zhí)行，較少考 慮業(yè)主的實際需求與感受。 而酒店式物業(yè)管理，完全以業(yè)主為核心，實行“針對性服務(wù)項目設(shè)計、菜單式系列特色服務(wù)”，通過訓(xùn)練有素的、既有星級酒店服務(wù)水準(zhǔn)的物業(yè)從業(yè)人員，提供熱情、高效、滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 20 優(yōu)質(zhì)的酒店式專業(yè)化服務(wù)。 （ 2） 以星級酒店為樣板，營造溫馨、愜意的