【正文】 理工作中的重點(diǎn)和難點(diǎn)等。 ? 定期對(duì)項(xiàng)目管理商進(jìn)行全方位考核，并提出整改意見。 ? 對(duì)駐場(chǎng)顧問的工作予以考察、評(píng)價(jià)和完善。 顧問工作安排（詳見下頁表） 工 作 階 段 人 員 構(gòu) 成 工 作 方 式 現(xiàn) 場(chǎng) 工 作 安 排 前期介入階段（ 10 個(gè)月） 顧問團(tuán) 3— 5人 駐場(chǎng)經(jīng)理 1人（開盤前后各一個(gè)月） 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場(chǎng) 工作 2 次 實(shí)操指導(dǎo) （ 12 個(gè)月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察指導(dǎo) 建議赴現(xiàn)場(chǎng)工作 2 次。 駐場(chǎng)顧問 1人 常駐現(xiàn)場(chǎng)作日常指導(dǎo) 本階段內(nèi)常駐現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地工作。 中國(guó)最大管理資源中心 第 8 頁 共 36 頁 服務(wù)質(zhì)量跟蹤 （ 3 個(gè)月） 顧問團(tuán) 3~5人 定期赴現(xiàn)場(chǎng)考評(píng)指導(dǎo) 建議本階段末赴現(xiàn)場(chǎng)工作 1次。 另：除上表中所列顧問團(tuán)定期赴現(xiàn)場(chǎng)考察的安排之外，在顧問期內(nèi)，顧問商還可應(yīng)發(fā)展商及管理商的要求，并結(jié)合顧問管理服務(wù)的實(shí)際需要，不定期派遣顧問團(tuán)人員到項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地工作指導(dǎo)，并對(duì)管理商進(jìn)行相應(yīng)的考核評(píng)價(jià)。顧問團(tuán)不定期赴現(xiàn)場(chǎng)的費(fèi)用另計(jì) ,收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為人民幣 元 /次（往返差旅費(fèi)及現(xiàn)場(chǎng)食宿由發(fā)展商承擔(dān)）。 說明： ，由包含有質(zhì)量管理、機(jī)電設(shè)備、土建、空調(diào)、消防、電梯、樓宇智能化、園藝綠化、酒店管理等物業(yè)管理需涉及的各專業(yè)資深管理人仕組成，并長(zhǎng)期為該項(xiàng)目服務(wù)。 ，顧問團(tuán)除完成上表中提及的現(xiàn)場(chǎng)工作外，同時(shí)將全程跟進(jìn)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收、投入使用以及之后的日常物業(yè)管理工作，并隨時(shí)提供相應(yīng)的咨詢指導(dǎo)服務(wù)。 ◆ 為了配合發(fā)展商的開盤銷售工作，我司將在項(xiàng)目開盤前后的一個(gè)月派駐駐場(chǎng)經(jīng)理一名，配合開發(fā)商開展以下工作： 對(duì)售樓 人員進(jìn)行物業(yè)管理方面的培訓(xùn) 職業(yè)禮儀培訓(xùn) 售樓現(xiàn)場(chǎng)的布置及人員崗位職責(zé)指導(dǎo) 第二節(jié) 顧問管理工作范圍 一、 樓盤銷售、廣告宣傳、銷售人員培訓(xùn)等工作中關(guān)于物業(yè)管理方面的指導(dǎo)。 二、 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、設(shè)備機(jī)房等。 中國(guó)最大管理資源中心 第 9 頁 共 36 頁 三、 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運(yùn)行服務(wù)。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天線、中央空調(diào)、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中水系統(tǒng)等。 四、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)屬物業(yè)管 理范圍的公用設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、停車場(chǎng)等。 五、 本物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理。 六、 專業(yè)裝修工程質(zhì)量監(jiān)理與裝修管理。 七、 公用綠地、花木的綠化養(yǎng)護(hù)與管理。 八、 公共環(huán)境的酒店式清潔服務(wù)。包括公共場(chǎng)地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運(yùn)等。 九、 交通、車輛行駛及停泊秩序與安全的專業(yè)管理。 十、 對(duì)本物業(yè)實(shí)行二十四小時(shí)全封閉式安全管理，確保安全。 十一、 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、租用戶 檔案與竣工驗(yàn)收資料。 十二、 接受物業(yè)使用人就房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的專業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)提出的委托并合理收費(fèi)。 十三、 全方位商務(wù)服務(wù)支持。 十四、 協(xié)助管理商向物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)等政府規(guī)定的各項(xiàng)費(fèi) 中國(guó)最大管理資源中心 第 10 頁 共 36 頁 用，維護(hù)全體物業(yè)使用人的公共利益。 十五、 理禮并用、德法共行，對(duì)物業(yè)使用人違反物業(yè)管理法規(guī)政策的行為進(jìn)行處理。 第三節(jié) 顧問管理工作內(nèi)容 一、前期介入階段 時(shí)限界定： 由簽約之日起至銀信商座入伙之日前二個(gè)月（預(yù)計(jì) 2020 年 3 月至 2020年 12 月） 結(jié)合物業(yè)管理角度在項(xiàng)目施工驗(yàn)收階段提供合理化建 議，為今后開展物管工作及控制管理成本打下良好的基礎(chǔ)，同時(shí)為進(jìn)入實(shí)操指導(dǎo)階段做好充分的準(zhǔn)備工作。 （一） 由顧問團(tuán)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，通過研讀、消化、理解發(fā)展商所提供的項(xiàng)目方案、可行性研究報(bào)告、初步規(guī)劃、設(shè)計(jì)施工圖、項(xiàng)目模型等資料，了解項(xiàng)目的規(guī)劃意圖、設(shè)計(jì)內(nèi)容和規(guī)范，確定項(xiàng)目檔次，協(xié)助管理商對(duì)管理檔次進(jìn)行定位。 中國(guó)最大管理資源中心 第 11 頁 共 36 頁 （二） 顧問團(tuán)根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，從提高物業(yè)管理水平的角度，就設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)、樓宇綠化保養(yǎng)、樓宇智能化建設(shè)、保安隊(duì)伍建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)等內(nèi)容提出合理化建議，就相關(guān)問題給出整改意見。 （三） 根據(jù)我司長(zhǎng)期從事物業(yè)管 理實(shí)踐積累的豐富經(jīng)驗(yàn)，從物業(yè)管理的角度對(duì)項(xiàng)目的各種設(shè)施、設(shè)備、材料的設(shè)計(jì)、選型、選材、安裝等方面提供專業(yè)建議，使發(fā)展商在項(xiàng)目的投入上既能準(zhǔn)確把握未來業(yè)主的實(shí)際需要，又有利于日后物業(yè)管理的成本控制及提高管理質(zhì)量。 考查整體工程進(jìn)度，協(xié)助發(fā)展商各專業(yè)工程的階段性實(shí)施進(jìn) 度計(jì)劃提議方案； 建筑設(shè)計(jì)（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物 業(yè)管理的需求； 設(shè)備機(jī)房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； 對(duì)樓宇室外空調(diào)機(jī)位置確定，冷凝水的排放處理等問題的建 議； 根據(jù)清潔管理經(jīng)驗(yàn)及物業(yè)規(guī)劃要求，提出垃圾房的建造位置 和建造價(jià)格建議； 管理用房位置確定的原則及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置 的參考意見以及管理用房的布局； 在不增加發(fā)展商總投資的情況下，為配合國(guó)際環(huán)保理念的推 行，對(duì)適當(dāng)設(shè)置一些環(huán)保設(shè)施，如感應(yīng)式開關(guān)、自閉式水喉、分類垃圾箱（房）等提出建議； 在空調(diào)工程施工前，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙從節(jié)能和便于管理的角度 提出對(duì)設(shè)計(jì)的修改建議；在空調(diào)設(shè)施安裝時(shí)，為便于以后維修管理，對(duì)需改變安裝位置和工藝的地方提出建議； 從消防設(shè)施設(shè)計(jì)布局、產(chǎn)品選型等方面提出建議； 根據(jù)國(guó)家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對(duì)設(shè)計(jì)中 的缺陷 (例如布局 不合理造成人力浪費(fèi)等 )，提出糾正及修改建議； 1 根據(jù)物業(yè)所在地的氣候特點(diǎn)，審查植物設(shè)計(jì)圖紙，選擇因地 中國(guó)最大管理資源中心 第 12 頁 共 36 頁 制宜的環(huán)境綠化植物，使其既美觀又方便長(zhǎng)期養(yǎng)護(hù)，對(duì)不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議； 1 從治安管理、員工生活、社區(qū)文化活動(dòng)需要等方面提出修改 建議； 1 根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建 議； 1 對(duì)建筑外墻的選材和設(shè)計(jì)提供專業(yè)建議，以方便外墻清洗， 使之保持長(zhǎng)久的美觀； 1 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、物業(yè)管理目標(biāo)及服務(wù)范圍、深度、當(dāng)?shù)匦袠I(yè) 管理相關(guān)法規(guī)政策等，對(duì)管理商的機(jī)構(gòu)設(shè)置、定崗定編、各級(jí)各類員工的任職條 件和素質(zhì)要求等提出建議； （四）從業(yè)主 /住戶使用的角度，提出專業(yè)建議： 從居家生活及安全角度考慮，提出是否增設(shè)安防設(shè)施的建議。 用電負(fù)荷是否滿足現(xiàn)代家庭需要。 住戶門是否有明顯標(biāo)識(shí)。 是否有方便殘疾人進(jìn)出、行走的通道，是否有非機(jī)動(dòng)車停車位。 （五） 從智能化的角度，提出專業(yè)建議： 考察整體工程進(jìn)度，提出智能化工程的階段性實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃； 針對(duì)發(fā)展商對(duì)智能化工程的要求，對(duì)原智能化設(shè)計(jì)提出合理化建議，并根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)情況，提出增加智能化功能的建議； 根據(jù)發(fā)展商的最終要求提出智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案， 方案要求功能完善、先進(jìn)，設(shè)計(jì)合理、實(shí)用； 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方面確定最優(yōu)方案，并對(duì)智能化設(shè)備的選型提出建議。 （六）從環(huán)保的角度，提出專業(yè)建議： 根據(jù)我司在給排水、供電、垃圾處理等方面的節(jié)能、環(huán)保的成功經(jīng)驗(yàn) 中國(guó)最大管理資源中心 第 13 頁 共 36 頁 提供專業(yè)建議； 根據(jù)會(huì)所增設(shè)的項(xiàng)目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池、餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保角度，提出建議。 （七）從物業(yè)管理角度提供專業(yè)咨詢、服務(wù)以降低成本提高效益： 物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)ぁ⒗修D(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等； 公共部分裝修材料的選用； 協(xié)助發(fā)展商對(duì)多家電梯品牌進(jìn)行優(yōu)化選擇，從性能價(jià)格比等多方 面確定最優(yōu)方案，最終幫助擬定電梯品牌、型號(hào)、規(guī)格； 滿足消防規(guī)范的前提下，提供最新的設(shè)備技術(shù)或施工方法；協(xié) 助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的消防產(chǎn)品和分包商； 根據(jù)管理商要求，提供我方在建筑給水與排水方面的技術(shù)、設(shè)計(jì)、 施工等的成功經(jīng)驗(yàn)； 根據(jù)項(xiàng)目和各項(xiàng)工作的程序提供測(cè)算實(shí)際需要配備的人員和費(fèi) 用的咨詢； 解答發(fā)展商及管理商關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供 相關(guān)法規(guī)、政策文本； （八）在施工過程中， 協(xié)助發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)工程的進(jìn)展情況，盡力提高工程施工質(zhì)量，確保工程按計(jì)劃完工，同時(shí)可以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。 （九）指導(dǎo)發(fā)展商監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。 （十）指導(dǎo)發(fā)展商組織各專業(yè)工程、設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收工作，對(duì)不合格處提出整改意見，由發(fā)展商責(zé)成有關(guān)施工單位進(jìn)行整改，然后進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，最后協(xié)助收集驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。 指導(dǎo)發(fā)展商及管理商制定工程、設(shè)備驗(yàn)收程序及發(fā)現(xiàn)相關(guān)問題的處理程序。 中國(guó)最大管理資源中心 第 14 頁 共 36 頁 指導(dǎo)開發(fā)商進(jìn)行資料驗(yàn)收，包括產(chǎn)權(quán)資料、工程技術(shù)資料等。 樓宇質(zhì)量及使用功能的檢驗(yàn)。 公共配套設(shè)施設(shè)備的驗(yàn)收。 協(xié)助制 定工程及設(shè)備的驗(yàn)收記錄 （十一）根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目檔次定位、物業(yè)當(dāng)?shù)毓芾碣M(fèi)市場(chǎng)情況和當(dāng)?shù)卣飪r(jià)主管部門有關(guān)物業(yè)管理收費(fèi)政策，指導(dǎo)發(fā)展商制訂物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 （十二）配合發(fā)展商樓宇營(yíng)銷宣傳、推廣工作之需要，提供中海物業(yè)企業(yè)簡(jiǎn)介、主要業(yè)績(jī)證書、在管物業(yè)圖片及資質(zhì)等級(jí)證書等資料。 （十三）配合發(fā)展商樓盤租售工作： 、職業(yè)禮儀培訓(xùn)。 、車輛管理、導(dǎo)向工作。 答疑。 ，提出專業(yè)化建議。 （十四）小區(qū)會(huì)所前期建議 會(huì)所的規(guī)模和格局：根據(jù)小區(qū)的面積、住戶數(shù)量以及小區(qū)所處的位置和環(huán)境，向發(fā)展商提出會(huì)所的規(guī)模和格局建議。 會(huì)所的功能設(shè)置：根據(jù)市場(chǎng)情況結(jié)合小區(qū)特點(diǎn)（住戶的結(jié)構(gòu)性質(zhì)等），提供較合理的功能配置方案，盡量做到全面而實(shí)用。 會(huì)所項(xiàng)目的面積要求：根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和市場(chǎng)需求，測(cè)算出精確的（某些體育項(xiàng)目）、科學(xué)又合理的面積數(shù)據(jù)。 會(huì)所的裝修格局：會(huì)所裝修的格局和用料與會(huì)所的后期經(jīng)營(yíng) 有著密切的關(guān)聯(lián)，應(yīng)結(jié)合小區(qū)環(huán)境和項(xiàng)目要求，提出相宜的裝修建議。 會(huì)所的器材配置：向發(fā)展商提出較為詳盡的器材清單和器材合理功能搭配等方面建議。