【正文】 開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質(zhì)量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質(zhì)工程目標，但是由于人力、技術(shù)、精力等方面的原因忽視對工程質(zhì)量的全面監(jiān)控。盡管建設(shè)項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結(jié)構(gòu)安全等大的質(zhì)量問題，對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質(zhì)量問題卻經(jīng)常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。此外，前期介入使物管公司能夠?qū)ξ飿I(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設(shè)備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。三、提前熟悉所安裝的設(shè)備設(shè)施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理單位能夠在物業(yè)建成后一開始投入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務(wù)。有的開發(fā)、設(shè)計單位在物業(yè)配套機電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設(shè)。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術(shù)規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關(guān)，就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題，避免了扯皮推委情況發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調(diào)試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防等各個設(shè)備系統(tǒng)中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設(shè)備設(shè)施在投入使用住前就能正常運行。其機電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患了如指掌；所發(fā)現(xiàn)的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營、使用之間的過渡期。如果在開發(fā)商的授權(quán)下，在竣工驗收合同中，開發(fā)商全權(quán)委托物業(yè)管理公司在保修期內(nèi)代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應(yīng)有的失誤，也給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務(wù)。第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “金色藍灣”項目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設(shè)提出優(yōu)化建議。一、 概念設(shè)計階段參加概念設(shè)計成果討論，提出專業(yè)意見，提交《概念設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。二、 方案設(shè)計階段對項目的總平設(shè)計，樓房的單體設(shè)計，各專業(yè)設(shè)計提出建議，提交《方案設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》。包含但不限于以下內(nèi)容：216。 總平面設(shè)計（含綜合管線和豎向設(shè)計）216。 各單體建筑設(shè)計216。 結(jié)構(gòu)工程設(shè)計216。 會所功能和設(shè)計216。 供電系統(tǒng)設(shè)計216。 供水、排水系統(tǒng)設(shè)計216。 電梯系統(tǒng)設(shè)計216。 環(huán)境、景觀設(shè)計216。 智能化系統(tǒng)設(shè)計重點內(nèi)容：交通組織、管理權(quán)屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項報告三、 初步設(shè)計和擴大初步設(shè)計階段在方案設(shè)計基礎(chǔ)上，對深化的初步設(shè)計圖紙進行會審，提交《初步設(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》?！冻醪皆O(shè)計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設(shè)計階段所有工作內(nèi)容的細化建議，對重點內(nèi)容做專項報告。如：216。 節(jié)能環(huán)保措施216。 設(shè)備選型216。 景觀設(shè)計優(yōu)化216。 燈光工程優(yōu)化216。 安防系統(tǒng)和交通組織優(yōu)化216。 對安裝、采購合同中關(guān)于售后服務(wù)部分、備品備件要求提出建議；四、 施工圖設(shè)計階段本階段主要針對各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實擴大初步設(shè)計的專業(yè)意見。并對施工圖中存在的細節(jié)問題提出改進建議。五、 施工跟進階段在項目施工階段，定期跟蹤工程進展，從物業(yè)管理角度提出建議，提交《施工階段物業(yè)顧問建議書》，包括但不限于以下內(nèi)容：216。 對項目施工階段對如何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議；216。 根據(jù)過往經(jīng)驗，在施工樣板房完成之后，提煉施工中容易出現(xiàn)的設(shè)計問題、質(zhì)量問題，及早提醒甲方并跟進整改情況；216。 針對設(shè)備安裝和裝修工程施工中出現(xiàn)的問題，從日后的使用角度提出相關(guān)整改建議；216。 對如何維護設(shè)備安全和進行現(xiàn)場施工跟蹤提出顧問建議；216。 對施工中不利于日后管理/不便于使用/不安全/不節(jié)能環(huán)保之處及時提出改進建議六、 設(shè)備選型的顧問內(nèi)容在設(shè)備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商對設(shè)備供應(yīng)商進行綜合考察。根據(jù)設(shè)計施工圖統(tǒng)計列出公用設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、技術(shù)參數(shù)，結(jié)合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設(shè)施設(shè)備使用情況與設(shè)備選型內(nèi)容參考模板，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，對同類產(chǎn)品進行價格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應(yīng)商，供甲方進行選擇確定設(shè)備選型，我們將提供如下主要設(shè)備選型的顧問服務(wù)工作：（1）供配電系統(tǒng)：高壓環(huán)網(wǎng)柜、干式變壓器、低壓配電箱柜、主開關(guān)、動力控制箱柜、發(fā)電機組、母線槽、橋架。（2）給排水系統(tǒng)：生活水變頻控制柜、生活水泵、排污泵、消防水泵、增壓泵。（3）電梯設(shè)備：客梯、觀光梯、貨梯、扶手梯。（4）公共安全設(shè)施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、N畫面分割器、攝像機與云臺、門禁管理主機、門禁管理單元主機、電控鎖與IC卡、電子巡更、火災(zāi)自動報警主機、防火設(shè)備聯(lián)動控制柜、消防廣播系統(tǒng)（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭，CD機）。（5）室內(nèi)安全設(shè)施：聯(lián)網(wǎng)報警器、門禁與進戶門鎖、緊急求助系統(tǒng)。（6）智能化設(shè)施：車輛出入自動道閘、車場收費管理系統(tǒng)、智能型一卡通管理系統(tǒng)、遠程自動抄表系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂廣播、設(shè)施設(shè)備遠程管理運行系統(tǒng)、小區(qū)網(wǎng)絡(luò)管理平臺、電子顯示牌。（7）公共網(wǎng)絡(luò)：電訊網(wǎng)絡(luò)、寬帶網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)。七、 建筑施工與設(shè)備安裝階段的顧問內(nèi)容在內(nèi)部建筑施工與設(shè)備安裝階段，物業(yè)管理顧問有15個工作要點，力爭通過對施工進行階段性抽查，及時發(fā)現(xiàn)設(shè)計中與施工中存在的技術(shù)、工藝、材料（管材，型材，線管、導線、開關(guān)、插座、燈具、門窗配件等安裝與裝修材料）等因各種原因產(chǎn)生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。（1）建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預(yù)留門洞、預(yù)留窗洞、衛(wèi)生間、空調(diào)等預(yù)留孔、空調(diào)支撐板、形位偏差、屋面防水、外墻防水。（2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺護欄。（3）室內(nèi)水電及配套設(shè)施安裝：室內(nèi)配電、室內(nèi)給水、室內(nèi)排水、排氣、通訊電話、寬帶網(wǎng)絡(luò)、安防報警、水電氣表。（4）供配電設(shè)備安裝：高壓環(huán)網(wǎng)柜、電力變壓器、開關(guān)柜、計量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設(shè)、發(fā)電機組。（5）供水設(shè)備安裝：水泵安裝。管道敷設(shè)。水箱、水池。水表。環(huán)網(wǎng)、閥門井。（6）排水設(shè)施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。（7）通風排煙設(shè)備安裝：風機與風管、煙道、風閥風口、室外風口、防雨百葉。（8）消防設(shè)備安裝：報警主機、聯(lián)動控制柜、消防廣播設(shè)備、線路敷設(shè)、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓、噴淋系統(tǒng)。（9）智能化設(shè)備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場收費記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。（10）電梯安裝：渦輪減速器、限速器、層門與外呼按鈕、樓層顯示器、與中心對講電話、中心迫降、閉路攝像機、報站鐘、舒適度、控制柜、電源柜。（11）室外景觀施工：道路、水系、雕塑、小品、綠化。（12）室外空調(diào)排水管道安裝。（13）有線電視安裝。（14）電話系統(tǒng)安裝。（15）寬帶網(wǎng)絡(luò)安裝。對上述事項，我們將及時編制《設(shè)計變更（改變或增加或減少）顧問建議報告》和《整改顧問建議報告》，并同建設(shè)單位、施工單位就發(fā)現(xiàn)的問題進行及時溝通，達成共識，并協(xié)助解決設(shè)計變更與整改建議落實中的問題。八、 金色藍灣驗收準備階段的顧問內(nèi)容在項目驗收準備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商擬定驗收項目的檢查內(nèi)容及有關(guān)的記錄表格：（1）機械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。（2）控制柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（3）高壓環(huán)網(wǎng)柜檢查內(nèi)容要求與記錄。（4）備用電源（發(fā)電機）接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（5）電力變壓器接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（6）低壓開關(guān)柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（7）低壓計量柜接管檢查內(nèi)容要求與記錄。（8）電表箱檢查內(nèi)容要求與記錄。（9）水表檢查內(nèi)容要求與記錄。（10）火災(zāi)報警系統(tǒng)檢查內(nèi)容要求與記錄。（11）閉路監(jiān)控檢查內(nèi)容要求與記錄。（12）機電設(shè)備運行檢查內(nèi)容要求與記錄。（13）房屋主體檢查內(nèi)容要求與記錄。（14）室內(nèi)綜合檢查內(nèi)容要求與記錄。（15）公共設(shè)施檢查內(nèi)容要求與記錄。（16）綠化工程檢查內(nèi)容要求與記錄。我們將協(xié)助建設(shè)單位和物業(yè)公司對查出各類施工缺陷分類整理，編制成《施工遺留問題整改報告》，提交建設(shè)單位，跟進督促并協(xié)助落實解決施工遺留問題，掌握施工遺留問題改進程度與改進結(jié)果，將交房遺留的工程施工問題控制在最小，以保證房屋順利交付給客戶。第四章 物業(yè)管理機構(gòu)籌建顧問工作 第一節(jié) 物業(yè)管理機構(gòu)成立顧問內(nèi)容招商局物業(yè)顧問組將了解湛江市物業(yè)管理項目招投標的有關(guān)規(guī)定，針對項目情況確定管理費標準和管理機構(gòu)的組織架構(gòu)，落實物業(yè)服務(wù)中心管理與生活用房，并對工作所需的物資裝備提交采購計劃并安排進行采購。1） 協(xié)助調(diào)查當?shù)匚飿I(yè)管理收費情況，根據(jù)湛江市物業(yè)服務(wù)收費管理有關(guān)要求，擬定“金色藍灣”物業(yè)管理收費標準，并報湛江市物價局核準。2） 指導簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同并辦理湛江市物業(yè)管理行政主管部門備案。3） 提交“金色藍灣”物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)。4） 提交“金色藍灣”物業(yè)服務(wù)中心人員編制與薪酬方案。5） 提交管理用房與生活用房設(shè)置方案。6） 提交物業(yè)服務(wù)中心開辦物資設(shè)備采購方案。第二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容招商局物業(yè)派駐項目的顧問經(jīng)理將協(xié)助建立如下規(guī)章制度體系：（1）公司級規(guī)章制度A、服務(wù)規(guī)范l 公司員工文明用語l 公司員工儀容儀表規(guī)范l 公司員工行為規(guī)范B、行政管理l 檔案管理規(guī)程l 文稿打印控制規(guī)程l 印章管理規(guī)程l 文件處理規(guī)程l 辦公用品管理規(guī)程l 辦公設(shè)備管理規(guī)程l 公司會議管理規(guī)定l 參觀接待工作規(guī)程l 員工宿舍管理規(guī)程l 前臺工作規(guī)范l 倉庫管理及庫存品防護運作規(guī)程l 員工工作服管理規(guī)程l 公司法律事務(wù)處理流程l 合同管理規(guī)程l 客戶投訴處理規(guī)程l 系統(tǒng)管理規(guī)程C、人力資源管理l 員工招聘規(guī)程l 員工調(diào)配管理規(guī)程l 新員工入職報到程序l 培訓體系管理規(guī)程l 兼職培訓講師管理規(guī)程l 管理層員工培訓管理規(guī)程l 操作層員工培訓管理規(guī)程l 考勤管理規(guī)程l 員工管理規(guī)程l 人事檔案管理規(guī)定l 勞務(wù)工管理規(guī)程l 管理層員l 工考核獎懲制度l 員工公司內(nèi)部調(diào)動規(guī)程l 員工離職規(guī)程l 員工請休假管理規(guī)程l 員工工資管理規(guī)程l 勞務(wù)工工資管理規(guī)程l 出差管理規(guī)程l 社會保險管理規(guī)程D、品質(zhì)管理l 監(jiān)督檢查規(guī)程l 品質(zhì)檢查結(jié)果處理規(guī)程l 質(zhì)量管理工作規(guī)程l 內(nèi)審員管理規(guī)程（2）物業(yè)服務(wù)中心規(guī)章制度A、綜合管理l 前期銷售服務(wù)配合工作規(guī)程l 接管驗收工作規(guī)程l 交付工作組織規(guī)程l 辦理入住工作規(guī)程l 裝修控制規(guī)程l 物業(yè)服務(wù)中心人力資源工作規(guī)程l 部門計劃考核管理規(guī)程l 物業(yè)服務(wù)中心專業(yè)口員工培訓規(guī)程l 食堂管理規(guī)定l 宿舍管理規(guī)定l 值班制度l 品質(zhì)管理工作規(guī)程l 管理報告規(guī)程l 檔案資料管理作業(yè)規(guī)程l 空置房管理作業(yè)規(guī)程l 突發(fā)事件或異常情況處理規(guī)程l 計收費運作規(guī)程l 押金收退規(guī)程l 公告管理規(guī)程l 物業(yè)服務(wù)中心與陽光投資集團溝通、協(xié)調(diào)作業(yè)規(guī)程l 鑰匙管理規(guī)定l 客戶違章處理作業(yè)規(guī)程l 物業(yè)服務(wù)中心業(yè)務(wù)督導管理規(guī)程l 物業(yè)管理創(chuàng)優(yōu)規(guī)程B、客戶服務(wù)管理l 前臺日常工作規(guī)程l 大堂助理工作規(guī)程l 投訴處理規(guī)程l 報修管理作業(yè)規(guī)程l 客戶求助服務(wù)管理作業(yè)規(guī)程l 有償便民服務(wù)工作規(guī)程l 小區(qū)社區(qū)文化管理規(guī)程l 訪問客戶工作規(guī)程l 客戶服務(wù)值班制度l 客服人員培訓規(guī)程l 客服人員考核規(guī)程C、安全管理l 安全管理員工作原則l 安全管理員招聘流程l 安全管理分隊長公開競聘規(guī)程l 安全工作督查規(guī)程l 消防器材配置及使用規(guī)定l 保安培訓規(guī)程l 防火責任人管理規(guī)程l 安全管理員交接班工作規(guī)程l 安全警用器械管理作業(yè)規(guī)程l 地面巡邏工作規(guī)程l 門崗（人員）工作規(guī)程l 門崗（車輛）工作規(guī)程l 中控崗工作規(guī)程l 停車場巡邏作業(yè)規(guī)程l 中控室消防、監(jiān)控系統(tǒng)計算機操作規(guī)程l 停車場收費系統(tǒng)計算機操作規(guī)程l 消防安全管理規(guī)定