【正文】 l 機(jī)電設(shè)備巡視檢查管理規(guī)定E、清潔管理l 清潔工作管理規(guī)定l 保潔員工培訓(xùn)規(guī)程l 保潔員工考核規(guī)程l 清潔安全管理規(guī)定l 清潔機(jī)械管理規(guī)定l 清潔工具管理規(guī)定l 中控室清潔規(guī)程l 公共洗手間清潔規(guī)程l 辦公室清潔規(guī)程l 地下停車場清潔規(guī)程l 空置房清潔通風(fēng)規(guī)程l 樓層清潔規(guī)程l 外圍清潔規(guī)程l 水景清潔規(guī)程l 垃圾收集與處理作業(yè)規(guī)程l 衛(wèi)生消殺管理作業(yè)規(guī)程l 保潔工作應(yīng)急處理規(guī)程l 不銹鋼面清潔方法l 木板漆面清潔方法l 玻璃清潔方法l 油漆面清潔方法l 地毯清潔方法l 地面清潔方法l 噴涂墻面清潔操作方法l 大理石打蠟操作方法l 鋁板面清潔方法l 化工材料面清潔方法l 大理石面清潔方法l 墻面清潔方法l 綠化帶、盆花的清潔方法l 清潔保養(yǎng)常用的清潔劑使用方法l 玻璃刮使用方法l 清潔機(jī)械使用、保養(yǎng)、管理方法F、綠化管理l 綠化工作管理規(guī)定l 綠化員工培訓(xùn)規(guī)程l 綠化員工考核規(guī)程l 綠化環(huán)境布置規(guī)程l 水生植物栽培作業(yè)方法l 綠化帶管理作業(yè)方法l 時(shí)花養(yǎng)護(hù)管理方法l 綠籬養(yǎng)護(hù)作業(yè)方法l 室內(nèi)植物管理作業(yè)方法l 盆景管理作業(yè)方法l 殘花處理作業(yè)方法l 植物病蟲害防治作業(yè)方法l 錦鯉喂養(yǎng)方法l 綠化機(jī)具操作方法l 綠化機(jī)具維修保養(yǎng)方法l 園林綠化災(zāi)害預(yù)防作業(yè)方法G、公眾制度l 管理規(guī)約l 精神文明公約l 發(fā)布通告、懸掛橫幅管理規(guī)定l 房屋裝修管理規(guī)定l 裝修人員管理規(guī)定l 小區(qū)物品搬進(jìn)（出）管理規(guī)定l 治安管理規(guī)定l 消防管理規(guī)定l 環(huán)境保護(hù)管理規(guī)定l 供水、供電管理規(guī)定l 燃?xì)獍踩芾硪?guī)定l 電梯使用管理規(guī)定l 智能化設(shè)施使用管理規(guī)定l 臨時(shí)用電管理規(guī)定l 健身場所管理規(guī)定l 出租房管理規(guī)定l 停車場管理規(guī)定l 樓宇使用及維護(hù)管理規(guī)定第三節(jié) 人員招聘與培訓(xùn)顧問內(nèi)容人員招聘l 根據(jù)人員編制，確定各階段人員需求類別與數(shù)量。3） 提交“金色藍(lán)灣”物業(yè)服務(wù)中心組織架構(gòu)。我們將協(xié)助建設(shè)單位和物業(yè)公司對(duì)查出各類施工缺陷分類整理，編制成《施工遺留問題整改報(bào)告》，提交建設(shè)單位，跟進(jìn)督促并協(xié)助落實(shí)解決施工遺留問題，掌握施工遺留問題改進(jìn)程度與改進(jìn)結(jié)果，將交房遺留的工程施工問題控制在最小，以保證房屋順利交付給客戶。（13）房屋主體檢查內(nèi)容要求與記錄。（9）水表檢查內(nèi)容要求與記錄。（5）電力變壓器接管檢查內(nèi)容要求與記錄。八、 金色藍(lán)灣驗(yàn)收準(zhǔn)備階段的顧問內(nèi)容在項(xiàng)目驗(yàn)收準(zhǔn)備階段，顧問工作主要內(nèi)容為：協(xié)助開發(fā)商擬定驗(yàn)收項(xiàng)目的檢查內(nèi)容及有關(guān)的記錄表格：（1）機(jī)械部分檢查內(nèi)容要求與記錄。（13）有線電視安裝。（9）智能化設(shè)備安裝：紅外報(bào)警、閉路監(jiān)控、巡更系統(tǒng)、門禁（一卡通）、道閘、車場收費(fèi)記錄管理系統(tǒng)、背景音樂。環(huán)網(wǎng)、閥門井。（5）供水設(shè)備安裝：水泵安裝。（1）建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預(yù)留門洞、預(yù)留窗洞、衛(wèi)生間、空調(diào)等預(yù)留孔、空調(diào)支撐板、形位偏差、屋面防水、外墻防水。（5）室內(nèi)安全設(shè)施：聯(lián)網(wǎng)報(bào)警器、門禁與進(jìn)戶門鎖、緊急求助系統(tǒng)。根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖統(tǒng)計(jì)列出公用設(shè)施設(shè)備的名稱、數(shù)量、技術(shù)參數(shù)，結(jié)合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設(shè)施設(shè)備使用情況與設(shè)備選型內(nèi)容參考模板，結(jié)合市場調(diào)研結(jié)果，對(duì)同類產(chǎn)品進(jìn)行價(jià)格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應(yīng)商，供甲方進(jìn)行選擇確定設(shè)備選型，我們將提供如下主要設(shè)備選型的顧問服務(wù)工作：（1）供配電系統(tǒng)：高壓環(huán)網(wǎng)柜、干式變壓器、低壓配電箱柜、主開關(guān)、動(dòng)力控制箱柜、發(fā)電機(jī)組、母線槽、橋架。 根據(jù)過往經(jīng)驗(yàn)，在施工樣板房完成之后，提煉施工中容易出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題、質(zhì)量問題，及早提醒甲方并跟進(jìn)整改情況；216。 對(duì)安裝、采購合同中關(guān)于售后服務(wù)部分、備品備件要求提出建議；四、 施工圖設(shè)計(jì)階段本階段主要針對(duì)各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實(shí)擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)的專業(yè)意見。 設(shè)備選型216。 智能化系統(tǒng)設(shè)計(jì)重點(diǎn)內(nèi)容：交通組織、管理權(quán)屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項(xiàng)報(bào)告三、 初步設(shè)計(jì)和擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段在方案設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上，對(duì)深化的初步設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行會(huì)審，提交《初步設(shè)計(jì)階段物業(yè)顧問建議書》。 供電系統(tǒng)設(shè)計(jì)216。 總平面設(shè)計(jì)（含綜合管線和豎向設(shè)計(jì)）216。第二節(jié) 前期工程介入顧問事項(xiàng) “金色藍(lán)灣”項(xiàng)目將分多期建設(shè)，招商局物業(yè)將針對(duì)項(xiàng)目不同需求和不同時(shí)間點(diǎn)，從物業(yè)管理角度，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提出優(yōu)化建議。其機(jī)電設(shè)備管理人員可以提前熟悉相應(yīng)設(shè)備的操作、管理和維護(hù)，同時(shí)嚴(yán)格按照國家建設(shè)部頒布的《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》做好接管驗(yàn)收工作。有的開發(fā)、設(shè)計(jì)單位在物業(yè)配套機(jī)電設(shè)備的選購、施工中往往留下華而不實(shí)或考慮不周之處，造成可維護(hù)性不足，特別是在接管驗(yàn)收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細(xì)微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護(hù)帶來諸多不便，也對(duì)物業(yè)管理單位順利、及時(shí)地為業(yè)主提供良好的管理服務(wù)帶來影響?，F(xiàn)在的物業(yè)建設(shè)，特別是高層物業(yè)建設(shè)，其結(jié)構(gòu)、管線等十分復(fù)雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設(shè)施、設(shè)備帶來極大的困難，甚至導(dǎo)致極大的浪費(fèi)，特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)項(xiàng)目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對(duì)所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關(guān)系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴(yán)格，工作更細(xì)致、更周密。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，規(guī)劃設(shè)計(jì)人員往往只從設(shè)計(jì)技術(shù)角度考慮問題，其在制定設(shè)計(jì)方案時(shí)，不可能將后期的物業(yè)管理經(jīng)營中可能出現(xiàn)的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運(yùn)行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。一般而言，物業(yè)管理是指對(duì)竣工投入使用后的項(xiàng)目進(jìn)行管理，因此，很多人就把物業(yè)管理看成是房地產(chǎn)開發(fā)的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個(gè)獨(dú)立行業(yè)，但是，總結(jié)物業(yè)管理20多年的經(jīng)驗(yàn)，我們也不難發(fā)現(xiàn)，由于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中留下的缺憾，給房產(chǎn)使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時(shí)候也會(huì)對(duì)開發(fā)商本身的聲譽(yù)，對(duì)開發(fā)商今后開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)生很大的影響。工作計(jì)劃建議如下：序號(hào)時(shí)段人數(shù)時(shí)間備注一工程顧問團(tuán)天數(shù)1合同簽訂后一周內(nèi)工程顧問團(tuán)3人4由各專業(yè)工程師組成工程顧問團(tuán)赴現(xiàn)場，熟悉項(xiàng)目現(xiàn)場，對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)提出優(yōu)化建議2開盤前項(xiàng)目經(jīng)理和工程顧問團(tuán)2人4 負(fù)責(zé)指導(dǎo)對(duì)售樓處進(jìn)行驗(yàn)收，同時(shí)跟進(jìn)施工現(xiàn)場狀況 配合銷售員工培訓(xùn)二駐場顧問月數(shù)1入伙階段顧問經(jīng)理、工程顧問、安管顧問各1人2 顧問經(jīng)理入伙前2個(gè)月到場； 工程和安管顧問入伙前一個(gè)月至入伙后一個(gè)月。（3）“金色藍(lán)灣”物業(yè)管理服務(wù)不但有一流的服務(wù)效果，還能維持財(cái)務(wù)收支平衡。（5）嚴(yán)格把好裝修審批關(guān)和巡查關(guān)，杜絕違章裝修的現(xiàn)象，為今后的創(chuàng)優(yōu)達(dá)標(biāo)工作創(chuàng)造良好的條件。具體顧問目標(biāo)包括：（1）編制符合管理實(shí)際要求的前期管理協(xié)議、管理規(guī)約、裝修管理責(zé)任書等文件體系、設(shè)計(jì)一條龍的交付流程。（2）對(duì)不合格處提出整改意見，推動(dòng)施工單位進(jìn)行整改并復(fù)驗(yàn)。（4）擬定“金色藍(lán)灣”物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并編制物業(yè)管理服務(wù)預(yù)算。（1）確定銷售配合模式與服務(wù)定位（2）確定銷售配合各專業(yè)人員崗位和數(shù)量（3）建立銷售配合過程中各專業(yè)服務(wù)程序（4）跟進(jìn)銷售配合人員招聘和培訓(xùn)全過程，確保人員素質(zhì)達(dá)到要求（5）為銷售中心、樣板房及其他銷售區(qū)域提供高檔尊貴的服務(wù)（6）配合甲方編制銷售廣告中各項(xiàng)涉及物業(yè)管理的內(nèi)容“金色藍(lán)灣”物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建的顧問目標(biāo)招商局物業(yè)在顧問服務(wù)中，將針對(duì)“金色藍(lán)灣”的項(xiàng)目特點(diǎn)，組建滿足客戶服務(wù)需求和品牌宣傳需求的物業(yè)管理機(jī)構(gòu)，打造出湛江地區(qū)一流的物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)。（2）對(duì)不合格處提出整改意見，推動(dòng)施工單位進(jìn)行整改并復(fù)驗(yàn)。 客戶滿意度≥90%216。 項(xiàng)目質(zhì)量體系按ISO9001標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)行，可協(xié)助甲方物業(yè)公司獲得外部認(rèn)證216。三、顧問工作目標(biāo)“顧問+駐場”服務(wù)模式下，顧問工作目標(biāo)不僅包含純顧問項(xiàng)目的工作目標(biāo)，更注重現(xiàn)場的實(shí)際效果，考核顧問工作的指標(biāo)也更量化。這種顧問合作方式效果明顯，經(jīng)過多年檢驗(yàn)，已成為目前物業(yè)管理顧問市場上最常見的合作方式?！敖鹕{(lán)灣” 的管理服務(wù)效果將是“金色藍(lán)灣”開發(fā)銷售及物業(yè)升值的有力品牌支撐，同時(shí)也是湛江市鑫泰投資有限公司后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)的有力品牌保證。7） 在項(xiàng)目裝修階段，規(guī)范裝修管理并化解交付投訴高峰。3） 在項(xiàng)目銷售階段，通過招商局物業(yè)公司自身的品牌優(yōu)勢，及對(duì)銷售區(qū)域的管理和服務(wù)，為銷售工作提供支持。項(xiàng)目地理位置十分優(yōu)越，是湛江鑫泰投資有限公司開發(fā)的高尚樓盤，在當(dāng)?shù)囟ㄎ惠^高，擬建成湛江當(dāng)?shù)馗邫n住宅、商業(yè)樓房。金色藍(lán)灣物業(yè)管理顧問服務(wù)方案招商局物業(yè)管理有限公司二ＯＯ九年十二月目 錄第一章 項(xiàng)目簡介及顧問模式建議第一節(jié) 項(xiàng)目簡介第二節(jié) 金色藍(lán)灣項(xiàng)目顧問服務(wù)需求第三節(jié) 顧問模式建議第二章 物業(yè)顧問服務(wù)運(yùn)作方式概述第一節(jié) “顧問+駐場”服務(wù)模式第二節(jié) 顧問運(yùn)作方式第三章 物業(yè)前期介入顧問工作第一節(jié) 物業(yè)前期介入的必要性第二節(jié) 物業(yè)前期介入顧問工作事項(xiàng)第四章 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)籌建顧問工作第一節(jié) 物業(yè)管理機(jī)構(gòu)成立顧問內(nèi)容第二節(jié) 規(guī)章制度建立顧問內(nèi)容第三節(jié) 人員招聘與培訓(xùn)顧問內(nèi)容第五章 營銷配合和促進(jìn)工作第一節(jié) 定期舉行溝通會(huì)議第二節(jié) 參與營銷及租售中心的整體施工和裝飾第三節(jié) 規(guī)劃良好的銷售現(xiàn)場服務(wù)工作第四節(jié) 對(duì)銷售人員進(jìn)行物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)第五節(jié) 銷售現(xiàn)場派駐高級(jí)物業(yè)經(jīng)理第六節(jié) 宣傳自身背景和優(yōu)勢，展示強(qiáng)大服務(wù)商面貌第六章 驗(yàn)收和整改顧問工作 第一節(jié) 建筑質(zhì)量的驗(yàn)收顧問第二節(jié) 設(shè)備設(shè)施的驗(yàn)收顧問第三節(jié) 驗(yàn)收質(zhì)量問題的整改顧問第七章 交付和裝修管理顧問工作第一節(jié) 交付期物業(yè)管理的顧問內(nèi)容第二節(jié) 交付分工、安排與準(zhǔn)備內(nèi)容第三節(jié) 裝修管理期顧問內(nèi)容第四節(jié) 裝修管理的組織安排第八章 正常期管理顧問工作第一節(jié) 正常期物業(yè)管理的基本顧問事項(xiàng)第二節(jié) 正常期客戶服務(wù)的顧問內(nèi)容第三節(jié) 正常期安全管理的顧問內(nèi)容第四節(jié) 正常期設(shè)備及房屋養(yǎng)護(hù)維修的顧問內(nèi)容第五節(jié) 正常期清潔保潔的顧問內(nèi)容第六節(jié) 正常期環(huán)境綠化的顧問內(nèi)容第七節(jié) 正常期客戶室內(nèi)維修與商務(wù)服務(wù)的顧問內(nèi)容第九章 金色藍(lán)灣質(zhì)量跟蹤及保證措施第一節(jié) 質(zhì)量跟蹤階段第二節(jié) 質(zhì)量保證措施第十章 金色藍(lán)灣物業(yè)顧問服務(wù)安排和報(bào)價(jià)第十一章 服務(wù)承諾結(jié)束語第一章 項(xiàng)目簡介及顧問模式建議第一節(jié) 項(xiàng)目簡介米2