【正文】 的附屬，并不把物業(yè)管理行業(yè)看成是一個獨立行業(yè)，但是，總結物業(yè)管理 20 多年的經驗，我們也不難發(fā)現，由于房地產開發(fā)建設過程中留下的缺憾，給房產使用人和物業(yè)管理單位帶來了諸多影響，很多時候也會對開發(fā)商本身的聲譽，對開發(fā)商今后開發(fā)的項目產生很大的影響。隨著物業(yè)管理行業(yè)的不斷發(fā)展，人們對物業(yè)管理的作用有了相當的認識和重視。讓物業(yè)管理提前介入物業(yè)建設：在物業(yè)開『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 發(fā)項目未竣工前，直至規(guī)劃設計階段即開始介入；從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現問題、解決問題，避免出現入住后的管理、使用難題，這已逐漸成為現代物業(yè)對后續(xù)建設和開發(fā)工作的 必然趨勢。以下是物業(yè)管理前期介入在各個環(huán)節(jié)上的意義及內容： 一、從項目設計開始提前介入，參與物業(yè)建設項目的優(yōu)化設計，對物業(yè)實施超前 管理，為完善物業(yè)建設提出建設性意見，避免物業(yè)建成后的使用和管理問題。 項目的設計人員不是專業(yè)的物業(yè)管理者，在項目規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員往往只從設計技術角度考慮問題，其在制定設計方案時，不可能將后期的物業(yè)管理經營中可能出現的問題考慮的那么全面，或者很少從業(yè)主長期使用和后續(xù)物業(yè)管理正常運行的角度考慮問題，造成物業(yè)建成后管理上的漏洞和功能布局上的缺陷。同時由于設計階段與物業(yè)的建成 存在較長間隔，建筑、設施的技術進步和業(yè)主需要的不斷提高都有可能使設計方案落伍。而物業(yè)管理企業(yè)作為物業(yè)的管理經營維護者，對物業(yè)可能出現的問題有比較清楚的了解，其前期介入，可以從業(yè)主和管理者的角度參與規(guī)劃設計方案的討論，完善設計細節(jié)，提出一些合理的建議，使物業(yè)的功能設計更有利于日后的使用和管理，可以有效的避免因設計的缺陷或不足而給業(yè)主使用和物業(yè)管理帶來的麻煩。 二、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對工程施工、設備安裝的質量進 行全面監(jiān)控，及早發(fā)現問題，及早解決問題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務帶來的缺憾 。 物業(yè)項目一旦建成，物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道，并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題，在關系到切身利益的條件下，它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格，工作更細致、更周密。在建設施工階段，施工環(huán)節(jié)多，施工單位參差不齊，設備安裝、管線布置錯綜復雜，對工程質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期，開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上，盡管從開發(fā)商的本意來說，總是希望能保證工程質量，使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標，但『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 是由于人力、技術、精力等方面的原因忽視對工程質量的全面監(jiān)控。盡管建設 項目都有監(jiān)理公司監(jiān)理，但監(jiān)理公司與開發(fā)商往往只注重結構安全等大的質量問題，對物業(yè)使用過程中經常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經常忽視，而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的，通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入，為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩?，F在的物業(yè)建設，特別是高層物業(yè)建設，其結構、管線等十分復雜，安裝、施工工程中，粗心大意或隨心所欲就很可能給業(yè)主今后順利使用設施、設備帶來極大的困難，甚至導致極大的浪費，特別是在目前房地產施工安裝單位尚不很了解重視物業(yè)管理工作的情況下，某些作業(yè)者很可能為 了自己工作的方便，而不是以人為本、從有利于業(yè)主今后幾十年的使用的角度去安裝施工，從而給入住后的物業(yè)管理帶來諸多難以解決的問題。物業(yè)管理派出專業(yè)人員入住樓盤，從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作，從物業(yè)管理的角度提出整改建議，確保了施工中不出現不利于物業(yè)管理的弊端，為業(yè)主爭得了良好的硬件條件。此外，前期介入使物管公司能夠對物業(yè)的每一單元逐一檢查驗收，建立工程設備檔案，為業(yè)主日后裝修、使用、維修提供了極大的方便。 三、提前熟悉所安裝的設備設施，嚴格按規(guī)范做好接管驗收工作，確保物業(yè)管理 單位能夠在物業(yè)建成后一開始投 入使用即能為業(yè)主提供良好的物業(yè)管理服務。 有的開發(fā)、設計單位在物業(yè)配套機電設備的選購、施工中往往留下華而不實或考慮不周之處，造成可維護性不足，特別是在接管驗收階段，開發(fā)商往往只注重物業(yè)整體的交付使用，而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要，給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便，也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。有物業(yè)管理公司提前介入后，開發(fā)商可以得到物業(yè)管理公司的緊密配合，使其專心開發(fā)建設。物業(yè)管理公司可以根據物業(yè)管理的技術規(guī)范要求，對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關，就日常管理維 護工作中可能出現的問題直接與建筑安裝單位交涉，監(jiān)督并促使改進發(fā)現的問題，避免了扯皮推委情況發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中，對給排水、照明、通訊、暖通、氣體動力、供電、防震防雷、電梯、消防『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 等各個設備系統中所存在的不同程度的問題，促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決，確保各項設備設施在投入使用住前就能正常運行。其機電設備管理人員可以提前熟悉相應設備的操作、管理和維護，同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。同時，由于有了提前介入，物業(yè)管理單位對物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結構和 管線布置、設備設施基本做到心中有數，對物業(yè)可能出現的隱患了如指掌；所發(fā)現的問題在施工安裝方尚未退場之前即已解決，既節(jié)省了費用，也大大縮短了了物業(yè)開發(fā)、經營、使用之間的過渡期。如果在開發(fā)商的授權下，在竣工驗收合同中，開發(fā)商全權委托物業(yè)管理公司在保修期內代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質量進行監(jiān)督、協調，確保物業(yè)建設質量，物業(yè)管理單位就能夠確保接管驗收工作順利，接管后即能投入使用，及時為業(yè)主提供可靠的服務。此外，物業(yè)投入使用時才進入的物業(yè)管理隊伍，往往倉促上陣，難免在初期的管理中導致很多不應有的失誤，也 給業(yè)主留下了不好的印象，而提前介入，物業(yè)管理企業(yè)就可以有充裕的時間熟悉物業(yè)，更好的提供服務。 第二節(jié) 前期工程介入顧問事項 “ 金色藍灣 ” 項目將分多期建設，招商局物業(yè)將針對項目不同需求和不同時間點，從物業(yè)管理角度，對項目建設提出優(yōu)化建議。 一、 概念設計階段 參加概念設計成果討論，提出專業(yè)意見，提交《概念設計階段物業(yè)顧問建議書》。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 二、 方案設計階段 對項目的總平設計，樓房的單體設計，各專業(yè)設計提出建議，提交《方案設計階段物業(yè)顧問建議書》。包含但不限于以下內容： ? 總平面設計（含綜合管線和豎向設計） ? 各 單體建筑設計 ? 結構工程設計 ? 會所功能和設計 ? 供電系統設計 ? 供水、排水系統設計 ? 電梯系統設計 ? 環(huán)境、景觀設計 ? 智能化系統設計 重點內容：交通組織、管理權屬界定、安全防范、節(jié)能、環(huán)保、居住便利性、物業(yè)管理用房等做專項報告 三、 初步設計和擴大初步設計階段 在方案設計基礎上，對深化的初步設計圖紙進行會審，提交《初步設計階段物業(yè)顧問建議書》。 《初步設計階段物業(yè)顧問建議書》包含以上方案設計階段所有工作內容的細化建議，對重點內容做專項報告。如： ? 節(jié)能環(huán)保措施 ? 設備選型 ? 景觀設計優(yōu)化 ? 燈光工程優(yōu)化 ? 安防系統和交通組織優(yōu)化 ? 對 安裝、采購合同中關于售后服務部分、備品備件要求提出建議； 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 四、 施工圖設計階段 本階段主要針對各專業(yè)、各建筑施工圖提出建議，落實擴大初步設計的專業(yè)意見。并對施工圖中存在的細節(jié)問題提出改進建議。 五、 施工跟進階段 在項目施工階段，定期跟蹤工程進展，從物業(yè)管理角度提出建議，提交《施工階段物業(yè)顧問建議書》，包括但不限于以下內容： ? 對項目施工階段對如何營造良好形象，創(chuàng)造開發(fā)單位品牌提出顧問建議； ? 根據過往經驗，在施工樣板房完成之后，提煉施工中容易出現的設計問題、質量問題，及早提醒甲方并跟進整改情況； ? 針對設備安裝和裝修工程施 工中出現的問題，從日后的使用角度提出相關整改建議； ? 對如何維護設備安全和進行現場施工跟蹤提出顧問建議； ? 對施工中不利于日后管理 /不便于使用 /不安全 /不節(jié)能環(huán)保之處及時提出改進建議 六、 設備選型的顧問內容 在設備選型階段，物業(yè)管理顧問工作主要內容為：協助開發(fā)商對設備供應商進行綜合考察。根據設計施工圖統計列出公用設施設備的名稱、數量、技術參數，結合使用要求，參照招商局物業(yè)掌握的大量設施設備使用情況與設備選型內容參考模板，結合市場調研結果，對同類產品進行價格、可靠性、性能比較，最終確定候選供應商，供甲方進行選擇確定設 備選型，我們將提供如下主要設備選型的顧問服務工作： （ 1）供配電系統： 高壓環(huán)網柜、干式變壓器、 低壓配電箱柜、主開關、動力控制箱柜、發(fā)電機組、母線槽、橋架。 （ 2）給排水系統：生活水變頻控制柜、生活水泵、排污泵、消防水泵、增壓泵。 （ 3）電梯設備：客梯、觀光梯、貨梯、扶手梯。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）公共安全設施：硬盤式錄像電腦、畫面監(jiān)視器、 N畫面分割器、攝像機與云臺、門禁管理主機、門禁管理單元主機、電控鎖與 IC 卡、電子巡更、火災自動報警主機、防火設備聯動控制柜、消防廣播系統（前置放大器，功率放大器，廣播分區(qū)控制器，喇叭， CD機）。 （ 5）室內安全設施：聯網報警器、門禁與進戶門鎖、緊急求助系統。 （ 6）智能化設施：車輛出入自動道閘、車場收費管理系統、智能型一卡通管理系統、遠程自動抄表系統、 小區(qū) 背景音樂廣播、設施設備遠程管理運行系統、 小區(qū) 網絡管理平臺、電子顯示牌。 （ 7）公共網絡：電訊網絡、寬帶網絡、有線電視網絡。 七、 建筑施工與設備安裝階段的顧問內容 在內部建筑施工與設備安裝階段，物業(yè)管理顧問有 15 個工作要點，力爭通過對施工進行階段性抽查，及時發(fā)現設計中與施工中存在的技術、工藝、材料（管材，型材，線管、導線、開關、插座、燈具、門窗配 件等安裝與裝修材料）等因各種原因產生的各類將影響未來交房與物業(yè)管理的問題。 （ 1） 建筑施工：砌分割墻體、墻面批灰、貼墻磚、預留門洞、預留窗洞、衛(wèi)生間、空調等預留孔、空調支撐板、形位偏差、屋面防水、外墻防水。 （ 2）建筑安裝：門、窗、潔具、樓梯扶手、陽臺護欄。 （ 3）室內水電及配套設施安裝：室內配電、室內給水、室內排水、排氣、通訊電話、寬帶網絡、安防報警、水電氣表。 （ 4）供配電設備安裝：高壓環(huán)網柜、電力變壓器、開關柜、計量柜、控制柜、電表箱、母線槽與橋架線槽、電纜敷設、發(fā)電機組。 （ 5）供水設備安裝：水泵安 裝。管道敷設。水箱、水池。水表。環(huán)網、閥門井。 （ 6）排水設施施工安裝：主管道、支管道、檢查井、化糞池。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 （ 7）通風排煙設備安裝：風機與風管、煙道、風閥風口、室外風口、防雨百葉。 （ 8）消防設備安裝：報警主機、聯動控制柜、消防廣播設備、線路敷設、中繼器（模塊）、水流繼電器、各類探測器、廣播喇叭、手報按鈕、電話插（孔）板、警鈴、消火栓、噴淋系統。 （ 9）智能化設備安裝：紅外報警、閉路監(jiān)控、巡更系統、門禁（一卡通）、道閘、車場收費記錄管理系統、背景音樂。 （ 10）電梯安裝：渦輪減速器、限速器、層門與外呼按鈕、樓 層顯示器、與中心對講電話、中心迫降、閉路攝像機、報站鐘、舒適度、控制柜、電源柜。 （ 11）室外景觀施工：道路、水系、雕塑、小品、綠化。 （ 12）室外空調排水管道安裝。 （ 13）有線電視安裝。 （ 14）電話系統安裝。 （ 15）寬帶網絡安裝。 對上述事項，我們將及時編制《設計變更（改變或增加或減少）顧問建議報告》和《整改顧問建議報告》，并同建設單位、施工單位就發(fā)現的問題進行及時溝通，達成共識，并協助解決設計變更與整改建議落實中的問題。 八、 金色藍灣 驗收準備階段的顧問內容 在項目驗收準備階段，顧問工作主要內容為：協助 開發(fā)商擬定驗收項目的檢查內容及有關的記錄表格： （ 1）機械部分檢查內容要求與記錄。 （ 2）控制柜接管檢查內容要求與記錄。 （ 3）高壓環(huán)網柜檢查內容要求與記錄。 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 （ 4）備用電源（發(fā)電機）接管檢查內容要求與記錄。 （ 5）電力變壓器接管檢查內容要求與記錄。 （ 6）低壓開關柜接管檢查內容要求與記錄。 （ 7）低壓計量柜接管檢查內容要求與記錄。 （ 8）電表箱檢查內容要求與記錄。 （ 9）水表檢查內容要求與記錄。 （ 10）火災報警系統檢查內容要求與記錄。 （ 11）閉路監(jiān)控檢查內容要求與記錄。 （ 12）機電設備運行檢查內容要 求與記錄。 （ 13）房屋主體檢查內容要求與記錄。 （ 14）室內綜合檢查內容要求與記錄。 （ 15）公共設施檢查內容要求與記錄。 （ 16）綠化工程檢查內容要求與記錄。 我們將協助建設單位和物業(yè)公司對查出各類施工缺陷分類整理，編制成《施工遺留問題整改報告》，提交建設單位，跟進督促并協助落實解決施工遺留問題，掌握施工遺留問題改進程度與改進結果，將交房遺留的工程施工問題控制在最小，以保證房屋順利交付給客戶。 第四章 物業(yè)管理機構籌建顧問工作 『學習改變人生做成功物業(yè)管理人！』 第一節(jié) 物業(yè)管理機構成立顧問內容 招商局物業(yè)顧問組將了解湛江市物業(yè)管理項目招投標的有關規(guī)定，針對項目情況確定管理費標準和