【正文】 若用澆灌、漫灌等，需看季節(jié)，早春、晚秋均以踵前后為好，其余則以晨昏為多。理論上講，只要灌溉水的量小于同期土壤的滲透能力，一天中任何時候都能灌溉。 ③雨季后至葉發(fā)黃前這一時期降水量少，蒸發(fā)量較大，而草坪仍處于生命活動 較旺盛階段，與前兩個時期相比，這一階段草坪需水量顯著提高，如不能及時灌水，不但影響草坪生長，還會引起枯黃。一般可分為三個時期： ①返青到雨季前。草坪的養(yǎng)護(hù)管理工作主要包括：灌水、施肥、修剪、除雜草等環(huán)節(jié)。 ： 對苗木進(jìn)行整形修剪，進(jìn)行越冬防寒，清除積草和秋季落葉、枯枝， 做好機具保養(yǎng)和檢修，安排專業(yè)隊伍培訓(xùn)，提高養(yǎng)護(hù)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)和水滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 44 平。 ： 草坪管理同七月份，本月是使用除莠劑和氨肥的最后月份，剪草間隔時間長，留草高度升高 2－ 3cm。 ： 重點是進(jìn)行常規(guī)修剪，繼續(xù)使用除莠劑，對草坪中的惡性雜草進(jìn)行防除。 ： 地被進(jìn)入夏季養(yǎng)護(hù)管理階段，應(yīng)加強杜鵑花等春花木本地被施花后肥，為孕育明年的花蕾做準(zhǔn)備。對杜鵑等地被植物進(jìn)行磷酸二 氫鉀和礬肥水施肥，滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 43 改善土壤 ph 值，防止黃化。由于該季節(jié)草坪長勢較快，應(yīng)增施一次含氮肥料，來滿足草坪生長需要。隨氣溫回升，一些蟲害開始活動，如蚜蟲、地老虎等注意防治。 ： 加強早春草坪的管理，檢查草坪萌芽芽返青情況。 11. 在每個月末，管理處對所負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)當(dāng)月的投訴處理材料進(jìn)行全面的統(tǒng)計，并作出質(zhì)量分析。 8. 各部門負(fù)責(zé)人員處理完投訴后，應(yīng)及時將處理情況反饋給事務(wù)部，以便管理處予以確認(rèn)統(tǒng)計。非工作時間投訴的責(zé)任人為當(dāng)值安全主管，當(dāng)值安全主管理在接到投訴后，要做好登記，聯(lián)系相關(guān)部門予以解決處理。經(jīng)上經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后再按實際情況分別通知相應(yīng)部門予以處理。 3. 業(yè)主的投訴處理分為投訴、接訴、處理、回復(fù)四個過程。 公司其他人員接到用戶對所提供的服務(wù)工作效果的意見均應(yīng)及時反饋到管處。 管理處每星期根據(jù)上星期的《維修單》安排人員對維修服務(wù)進(jìn)行回訪。 最后請業(yè)主試用，驗收后所在維修單上簽名，并禮貌地道別離開，不得無事逗留或閑聊。 維修時，應(yīng)尊重業(yè)主的各種習(xí)慣，并盡量注意對室內(nèi)外環(huán)境的影響，不擴散波及太大范圍。 （ 2） 4 小時可修復(fù)的故障應(yīng)馬上由工程部通過電話通知受影響的部門。 （ 2）關(guān)閉破裂管對上的用水設(shè)備。 3）排水系統(tǒng) 1．污水井 （ 1）發(fā)現(xiàn)或接報污水井水位過高，應(yīng)立即手動開啟污水泵抽水。 水噴淋系統(tǒng)破裂后 ,應(yīng)立刻關(guān)閉本層的水噴淋系統(tǒng)節(jié)門，并打開泄水閥門。 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 39 特別注意變壓器、照明與動力控制柜、電氣設(shè)備、電線槽附近發(fā)生漏水時。 ，上交上級主管部門及本部門存檔、備案。發(fā)現(xiàn)問題及時組織人員處理。 、冷靜、果斷地做出事故處理方案并通知事故有關(guān)部門給予協(xié)作。節(jié)約用電，杜絕長明燈現(xiàn)象。做好公共設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)、運行的管理包括管理區(qū)內(nèi)的上下水管網(wǎng)、落水管等。 、維護(hù)方案 設(shè)備管理和維修是業(yè)主工作和生活的基本保障，主樓是屬于中 層建筑，設(shè)備的安全運行也是業(yè)主人身安全的基本保障，我們計劃把設(shè)備、設(shè)施的日常管理、維修、巡檢、保養(yǎng)、維護(hù)、操作由管理處完成，把重、難、要、急修、搶險、等任務(wù)由公或配合完成 . 技術(shù) 支持和監(jiān)督、指導(dǎo)；以我們的管理實力和技術(shù)確保安全。 倒茶的幾種方式 從客人桌前倒水時，應(yīng)將茶杯置于身體距桌較遠(yuǎn)的一側(cè)倒水；從客人后側(cè)倒水時，應(yīng)注意選好角度，等待時機，拿杯、送杯要視臨座的空間大小采用弧度、直線方式。桌面上的杯子應(yīng)成一條線，放杯子時應(yīng)避免發(fā)出聲響。左手托托盤，持托盤時，五指微微張開，空出掌心，用大拇指外側(cè)，掌根，四指指肚托住托盤底部，大小臂呈 90176。左手握住暖瓶的手柄，右手輕輕放在暖瓶的右側(cè)，離底部約 3 指的距離，右手應(yīng) 5 指并攏，并有“請”的含意，右手不能用力，只是起到優(yōu)美的作用。到達(dá)電梯口時，應(yīng)先行一步，按滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 35 下電梯，并用手把住電梯門；隨后走出電梯，面帶微笑，與 業(yè)主雙手道別。整個過程要求，動作輕捷而迅速，做到安全、輕、緩、穩(wěn)，切忌座椅拖地出聲和讓來賓等候。 按規(guī)定著裝，戴帽子、扎腰帶（著襯衣時可不扎腰帶），佩戴領(lǐng)花、肩章、工號牌、上崗 證，著長袖襯衣、春秋裝時必須打領(lǐng)帶； 文明執(zhí)勤、禮貌待人，不得與業(yè)主或來訪人員發(fā)生爭吵，嚴(yán)格執(zhí)行機關(guān)和公司的管理規(guī)定； 配合門衛(wèi)值班人員做好來訪登記工作，和上訪人員引導(dǎo)工作，嚴(yán)禁上訪人員直接到領(lǐng)導(dǎo)辦公室影響機關(guān)正常工作秩序；嚴(yán)禁閑雜人員、商販進(jìn)入管理區(qū)； 做好停車場管理工作和來訪人員引導(dǎo)，機動車、非機動車按規(guī)定位置停放整齊，保持交通暢通； 執(zhí)勤期間，要堅守崗位，每小時在值班室休息 10 分鐘，不得在值班室滯留滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 33 時間過長或做工作以外的事； 值勤期間不得吸煙、吃東西，保持良好的工作狀態(tài)，執(zhí)勤時允許 背手，不得插手、袖手、翹腿，保持良好形象； 值班室內(nèi)不得看書、看報、聽收音機，中午換班吃飯要在區(qū)領(lǐng)下班后； 夜班保安值班人員值班標(biāo)準(zhǔn)： 提前 15 分鐘交接班，接班前不得飲酒，認(rèn)真履行交接班手續(xù)，接班人員未到不得擅自離崗。 當(dāng)值保安員收到當(dāng)值最高主管指令后： （ 1）啟用消防緊急廣播，通知業(yè)主緊急疏散； （ 2）向市消防部門報警，講清楚地點、起火樓層、火勢等； （ 3）將監(jiān)控鏡頭定在起火樓層密切監(jiān)視； （ 4）檢查 電梯有無困人，若出現(xiàn)電梯困人，即時向當(dāng)值主管報告，并利用電梯對講機安定被困者情緒。使用對講機時言語要文明； 六、若別的同事正在使用對講機通話，非特殊情況不準(zhǔn)打擾（特殊情況如：火警、盜警等）； 七、必須做好交接班的對講機檢查驗收工作，在交接檢查時，所發(fā)現(xiàn)損壞無合理原因，皆視為使用人的責(zé)任； 八、在工作中要愛護(hù)對講機，嚴(yán)禁不關(guān)機充電或更換電池。 十四、請假者必須辦理請假手續(xù)、寫請假條 ,隊長同意后由管理處主任簽字后方可，口頭請假一律無效，否則給予適當(dāng)?shù)奶幜P（緊急情況可另行處理） 。 保安人員日常工作標(biāo)準(zhǔn) 一、工作時間著制服、戴帽子、打領(lǐng)帶、戴工作牌、上崗；站崗時扎腰帶（著制式襯衣可不扎腰帶）成跨立姿勢； 二 、 不得留長發(fā) ,怪發(fā) ,不得染發(fā) ,發(fā)不過衣領(lǐng)； 三、 嚴(yán)禁服裝混穿 ,衣服保持干凈整齊，不得穿拖鞋、露趾涼鞋、白 色運動鞋； 四、 不遲到 ,不早退 ,不擅自離崗 ,不做工作以外的任何事； 五、上班期間不得吃零食 ,不吸流動煙 ,不讀書看報 ,不打瞌睡； 六、 嚴(yán)禁值班時間酗酒 ,鬧事 ,接待私人來訪； 七、多學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識 ,做到按規(guī)操作 ,按章辦事 ,禮貌待人； 八、 人員必須服從公司人事安排和管理處 ,隊長的管理，緊急情況 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 30 隨叫隨到； 九、 做好各部門之 間的協(xié)調(diào)工作和值班 ,巡邏工作 。 3．消防控制室 24 小時值班，不得擅離職守，做好檢查、操作等工作（待定）。 3．做好安全提示，防止交通事故的發(fā)生。 .亂畫 .亂張貼等不文明行為。 3. 對進(jìn)出物品要出具所轄部門的證明才能予以放行；物品出門需按照黨校相關(guān)規(guī)定，履行手續(xù)后方可放行。清潔煙灰缸及時整理清抹箱蓋、箱身 全面清潔一次 清洗一次 無溢出垃圾、異味 2 米以下墻面 每月一次，使用前檢查一次 目視干凈，無灰塵、污跡 地下設(shè)施 2 個月全面清理一次 目視干凈，無灰塵、污跡、無銹跡 四）室外環(huán)境衛(wèi)生及設(shè)施 射燈，路燈 配合清潔劑擦抹一次并隨時保潔 全面清洗一次 無灰塵、無污漬 單位名字跡 配合清潔劑擦抹一次 無灰塵、無污漬 旗桿 2 米以下擦抹一次 配合清潔劑擦抹一次 無灰塵、無污漬 旗幟 清洗一次 無灰塵、無污漬、無痕印、手印 滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 27 水溝、管道 清潔、通 每季度集中通一次 無垃圾、無污漬 樓房 2 米以下墻面 局部污漬隨時清潔 每周一次 無明顯污漬 四周平臺玻璃鋼架 配合玻璃清潔劑清洗一次 無灰塵無灰塵、無污漬 污水池 隔油池每天二次、污水池隨時處理 撈干凈，包裝無泄漏 垃圾桶、垃圾箱 換取垃圾袋一次，清潔煙灰缸及時整理清抹箱蓋、箱身 全面清一次 無溢出垃圾、異味 綠化帶 及時清潔 保持植物干凈，無落葉、枯葉、垃圾 消 殺 辦公樓及外圍 每 月一次 車 位 每天清掃局部污漬隨時清潔 全面清潔一次 無垃圾、無污漬 ： 安全保衛(wèi)工作職責(zé)、范圍 保安的管理內(nèi)容包括：治安管理、 外圍消防管理、安全防范、車輛管理， 來訪接待，管理的主要目的是保證業(yè)主的人身財產(chǎn)安全，保證正常的生活和工作秩序不受干擾。 生產(chǎn)區(qū)的公共部位走道、衛(wèi)生間、樓梯 、門窗的保潔； 室 外環(huán)境衛(wèi)生和生活、辦公垃圾收集和集中堆放。因此，公司將通過一系列行之有效的管理制度和工作方 法，加之護(hù)衛(wèi)人員恪 盡職守的敬業(yè)精神，竭力為“市委黨校 ”提供既有安全性、又富有人性化的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，給人以溫馨、自然、親切的感覺。要把酒店行業(yè)的這種“服務(wù)意識”和“服務(wù)效率”導(dǎo)入到物業(yè)管理中來，使得“客人投訴當(dāng)日有回音，故障維修處理不過夜”，努力使業(yè)主（用戶）的滿意率達(dá)到百分之百。我司將酒店服務(wù)與物業(yè)管理有機地結(jié)合起來，讓業(yè)主在所擁有的物業(yè)空間里，也同樣能享受到只有在酒店里才能提供的服務(wù)。 分項服務(wù)計劃 酒店式服務(wù)、人性化管理 為順應(yīng)時代和社會的需要， 我司不斷提高和自我完善物業(yè)管理水平， 并于 2020 年全面導(dǎo)入現(xiàn)代酒店管理理念和技術(shù)，變“物業(yè)管理”為“物業(yè)服務(wù)與管理”，更加強調(diào)突出“服務(wù)”的內(nèi)涵，將物業(yè)管理服務(wù)真正提高到一個新的高度。 （ 10） 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)毓矙C關(guān)進(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等保安工作（但不含人身、財產(chǎn)保險保管責(zé)任）。包括公共場地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清運等。包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、泵房、路燈、自行車房、停車場等。 （ 2） 房屋建筑本體共用設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、管理和運行服務(wù)。 前期 介入 分目錄 分項服務(wù)計劃 前期物業(yè)管理服務(wù) 從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)建議，方便日后的物業(yè)管理 , 如： （ 1） 建筑設(shè)計（地下室、地面、架空層、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面等）是否滿足物業(yè)管理的需求； （ 2） 設(shè)備機房的環(huán)境、通風(fēng)是否滿足要求； （ 3） 根據(jù)清潔管理 經(jīng)驗及整體規(guī)劃要求，對垃圾房建造位置的合理性及其建造價格提出建議； （ 4） 管理用房位置確定的原則及設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)，管理用房位置的參考意見以及管理用房的布局； （ 5） 根據(jù)當(dāng)前國家標(biāo)準(zhǔn)對原電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議； （ 6） 從消防設(shè)施設(shè)計布局、產(chǎn)品選型、施工進(jìn)度等方面提出建議； （ 7） 根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見，對設(shè)計中的缺陷提出糾正及修改建議； （ 8） 給排水專業(yè)從收集相關(guān)原始資料、氣象數(shù)據(jù)、城市配套工程等滁州市 委黨校 物業(yè)項目 策劃書 18 方面，提供修改意見； （ 9） 從治安管理、工作環(huán)境、社區(qū)文化活動需要等方面提出修改建議； （ 10） 根據(jù)公共部位建筑材料的選用 情況， 提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議。 (4) 工程部負(fù)責(zé)公共設(shè)施、設(shè)備的保養(yǎng)和維修管理工作；用戶提出的日常維修、提出的合理化建議等工作。 內(nèi)部管理架構(gòu)和機構(gòu)人員設(shè)置說明 由于 市 委黨校 全封閉式管理，需加強人防與技防的結(jié)合，管理層人員按照整體管 理層架構(gòu)設(shè)置，根據(jù)項目的具體情況，管理人員可酌情調(diào)整。 其主要表現(xiàn)在以下幾個方面： 運作模式、公司信息反饋機制、管理處客戶信息反饋機制、檢查監(jiān)督機制、專業(yè)化運作模式。 分開管理方式 根據(jù) 市 委黨校 自然環(huán)境優(yōu)勢， 將全部實行封閉式管理，加強人防與技放防相結(jié)合；強化技防，降低管理成本，提升服務(wù)質(zhì)量。 全面推行智能化物業(yè)管理。將通過管理保證環(huán)境的高度整潔與和諧，通過回歸自然的氛圍，培養(yǎng)物業(yè)使用人的自律意識，從而愛護(hù)環(huán)境、關(guān)心環(huán)境、關(guān)心生態(tài)的良好習(xí)慣，使 市 委黨校 成為 “ 環(huán)保 校園 ”。 在 滁州 市委黨校 物業(yè)項目 物管中全面 引用 ISO9000 國際 質(zhì)量體系。 (2) 身體健康、五官端正。 (2) 身