【正文】 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 44 規(guī)劃布局參考 2： 點(diǎn)評(píng)： 因?yàn)樵擁?xiàng)目基地形狀比較 規(guī)整，沒有可以做大塊空間，通過建筑體間的小塊空地和彎曲的道路系統(tǒng)與錯(cuò)落的植被，該項(xiàng)目內(nèi)部營造了關(guān)聯(lián)的、貫通的、有節(jié)奏的視覺空間體系。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 42 戶型參考 10：舒適兩房 88平米的兩室兩廳一衛(wèi) 1. 朝南 米面寬起居室、南向 米的一個(gè)臥室和一個(gè)北向臥室，面寬 米的舒適主衛(wèi)，廚房、衛(wèi)生間全明，北向小露臺(tái)可做洗衣間； 2. 布局規(guī)整，舒適度高，動(dòng)靜分離，空間通透、自然采光能力強(qiáng)； 戶型推薦原則： 大面寬、短進(jìn)深、全明字采光、通風(fēng)、設(shè)計(jì)有功能間和儲(chǔ)藏間； 各方向都有較好的視線； 景觀陽臺(tái)、露臺(tái)、落 地飄窗可作為贈(zèng)送面積增加品質(zhì)賣點(diǎn)。 戶型參考 2：舒適三房 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 34 130 平米左右三室兩廳兩衛(wèi)（ A 戶型和 B戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評(píng)點(diǎn) : 3. 朝南面寬 米的起居室 +朝南面寬 和 米的兩個(gè)臥室、一個(gè)次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺(tái)可做洗衣間； 4. 整個(gè)房型基本沒有浪費(fèi)面積，空間通透、自然采光能力強(qiáng)； 5. 東向戶型獨(dú)享景觀陽臺(tái)和藏衣間 的設(shè)計(jì)比較獨(dú)到 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 35 戶型參考 3：舒適三房 130 平米左右三室兩廳兩衛(wèi)（ 1 戶型和 2戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評(píng)點(diǎn) : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米的 和 米的兩個(gè)臥室、一個(gè)次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向超大露臺(tái)可改做操作間； 2. 整個(gè)房型基本沒有浪費(fèi)面積，空間通透、自然采光能力強(qiáng)； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 36 戶型參考 4：標(biāo)準(zhǔn)三房 124 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評(píng)點(diǎn) : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米和朝南 米開窗的兩個(gè) 臥室、一個(gè)次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺(tái)可改做洗衣間； 2. 整個(gè)房型緊湊但不顯局促，沒有浪費(fèi)面積，空間通透、自然采光能力強(qiáng)； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 37 戶型參考 5：標(biāo)準(zhǔn)三房 129 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評(píng)點(diǎn) : 1. 3 個(gè)臥室全部設(shè)計(jì)朝南，并設(shè)計(jì)獨(dú)立小景觀陽臺(tái)；起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺(tái)可改做洗衣間； 2. 整個(gè)房型動(dòng)靜分離，沒有浪費(fèi)面積，空間通透、自然采光能力強(qiáng)； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 38 戶型參考 6：標(biāo)準(zhǔn)三房 117 和 124 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評(píng)點(diǎn) : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米和 3 米的兩個(gè)臥室、一個(gè)次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺(tái)可改做洗衣間； 2. 整個(gè)房型緊湊但不顯局促，基本做到動(dòng)靜分離，沒有浪費(fèi)面積，空間通透、自然采光能力強(qiáng)； 3. 這種布局適用于基地邊角不規(guī)則的項(xiàng)目，可以有效的利用土地面積。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 33 9. 本項(xiàng)目定位的參考范例 圖片參考 :外立面 \戶型 \景觀 \商業(yè) \道路等 。按國家頒布的《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 503142021）的定義，智能建筑是 “以建筑為平臺(tái)，兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備、辦公自動(dòng)化及通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個(gè)安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境 ”。 在 室內(nèi)空間 裝修方面：因項(xiàng)目為毛坯房交付，建議在銷售前期就推出不同風(fēng)格的樣板間以滿足不同品位的客戶對(duì)住宅的不同心理訴求因幫助銷售。 裝修建議 公共部分的外立面裝修要大體符合社區(qū)整體風(fēng)格，要建筑風(fēng)格整體協(xié)調(diào)。 戶型 設(shè)計(jì) 基于 “滿足家庭 生活舒適 化需要，充分享受人性化的居家生活 ”的原則 ， 項(xiàng)目可推出基于標(biāo)準(zhǔn)三房和舒適三房為主、兩房和躍層為輔的的多種變化戶型 。 應(yīng)此部分涉及到具體的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)，我中心僅提出總體風(fēng)格建議。但應(yīng)注意 所有一切 即建筑本身是 以 服務(wù) 人的內(nèi)心 需求即對(duì)家和環(huán)境的需求來 規(guī)劃 。把有限的資金用在公共基礎(chǔ)建設(shè)的新材料新技術(shù)應(yīng)用上，如 節(jié)能環(huán)保護(hù)設(shè)計(jì)、 水處理設(shè)施等，借此形成一個(gè)賣點(diǎn)。 能源與環(huán)境方面的建議 （一）注重能耗對(duì)環(huán)境的影響 ； （二）注重常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化利用 ； （三）抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級(jí)別：一級(jí) 31 注重建筑主體節(jié)能 ； （四）注重住宅水環(huán)境（包括以下 5 點(diǎn)） ： 1．飲用水的處理 ，2．中水系統(tǒng)：污水處理與回收利用 ， 3．綠化用水、景觀用水 ， 4．節(jié)水器具與設(shè)施 ；（五） 新材料新技 術(shù)的應(yīng)用 。 （ 3）親綠空間，硬軟景觀應(yīng)有機(jī)結(jié)合，充分利用車庫、 人車分流的道路系統(tǒng)、人工 坡地、 建筑內(nèi)部等 構(gòu)造充滿活力和自然情調(diào)的綠色環(huán)境。在現(xiàn)代居住區(qū)規(guī)劃中，傳統(tǒng)空間布局手法已很難形成有創(chuàng)意的景觀空間，必須將人與景觀有機(jī)融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：（ 1）親地空間，增加居民接觸地面的機(jī)會(huì)，創(chuàng)造適合各類人群活動(dòng)的室外場地和各種形式的屋頂花園等等。在居住區(qū)的入口或中心等地區(qū)，線與線的交織與碰撞又形成面的概念，面是全居住區(qū)中景觀匯集的高潮。 環(huán)境景觀中的點(diǎn)，是整個(gè)環(huán)境設(shè)計(jì)中的精彩 所在。創(chuàng)造自然、舒適、親近、宜人的景觀空間，是居住區(qū)景觀設(shè)計(jì)的又一趨勢。 強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的藝術(shù)性 。 強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的文化性 。 環(huán)境及景觀規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目的建議定位，實(shí)現(xiàn) 創(chuàng)造環(huán)境、 利用 建筑空間 的總體思想 ,提出以下 景觀規(guī)劃方面的建議 : 強(qiáng)調(diào)環(huán)境景觀的共享性 。 通過對(duì)路面 幾何形狀的分割，人工設(shè)計(jì)小幅度的 地形變化起伏。 道路 交通布局 社區(qū)內(nèi)的道路 應(yīng)設(shè)計(jì)成為步行空間及公共景觀空間 ， 創(chuàng)造方便、安全和寧靜的居住環(huán)境。 交通組織及停車設(shè)施規(guī)劃 由于住戶的車位安置在地下層集中車庫，應(yīng)充分考慮業(yè)主停車后的步行路線的舒適性。 D、對(duì)進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實(shí)行臨時(shí)出入證管理。 B、對(duì)重點(diǎn)區(qū)域、重點(diǎn)部位每 1小時(shí)至少巡查 1 次；配有安 全監(jiān)控設(shè)施的，實(shí)施 24 小時(shí)監(jiān)控。以中央控制室為主體，設(shè)置邊界、道路、業(yè)主住宅（安全與消防）共三道智能化安防設(shè)施。我們建議如下： 社區(qū)邊界 為避免大規(guī)模的 圍墻 ，又要達(dá)到總體上的安全效果，還要避免 “ 集中營 ” 式的不良視覺感受， 建議設(shè)計(jì)以綠色植物 +工藝鑄鐵柵欄 +安防警戒設(shè)施的“ 無邊界社區(qū) ”， 盡量 實(shí)現(xiàn)社區(qū) 視覺通透性。 D、主題中心 在本項(xiàng)目 西地塊 我們 建議 做一個(gè) 以水系、綠色植物組成的社區(qū)舒適型 的 休閑中心綠地 ，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目本身 可用的綠地及會(huì)所面積較少，另外利用樓間距的空間設(shè)計(jì)與居民生活 主題 貼近的 主題植物區(qū) 。 B、社區(qū)入口 西地塊 ：沿西地塊東側(cè)規(guī)劃道路邊緣設(shè)置 1 個(gè)車輛出入口寬度 8 米左右及 1個(gè)人行主出入口寬度 12 米左右，沿西地塊西側(cè)水道邊緣設(shè)計(jì) 1 個(gè)人行入口，寬度 4 米左右； 東地塊： 沿東地塊西側(cè)規(guī)劃道路邊緣設(shè)置 1 個(gè)人行出入口。 會(huì)所 對(duì)外部分主要設(shè)置公益設(shè)施如郵局、銀行，以及商業(yè)服務(wù)設(shè)施如超市和各類型店鋪。從 內(nèi)部 回廊可以方便地到達(dá) 外部商業(yè)街和負(fù)一層的其它設(shè)施處。 設(shè)計(jì)為對(duì)內(nèi)服務(wù)和對(duì)外服務(wù)兩個(gè)隔離的區(qū)域。一個(gè)社區(qū)會(huì)所的品質(zhì)往往代表著這個(gè)社區(qū)的品質(zhì)。 我們要注意的是在保持整個(gè)社區(qū)風(fēng)格基本統(tǒng)一的前提下， 兩 個(gè)組團(tuán)通過自然生態(tài)的科學(xué)性改良、景觀營造、建筑單體元素的變化、色彩的處理來獲得自己的特色，令人感受到組團(tuán)之間的轉(zhuǎn)換，從而增強(qiáng)社區(qū)的豐富性。 以 多戶型六層住宅為主，少量沿街兩層建筑， 受項(xiàng)目地的地形、 項(xiàng)目的盈利性和可操作性、項(xiàng)目的容積率 應(yīng)盡量 接近 。 i\項(xiàng)目的盈利性和可操作性 規(guī)劃設(shè)計(jì)必須以盈利性和可操作性為前提 。開放空間的規(guī)劃要考慮到滿足各種居者的生活、休閑需求，這里也是社區(qū)內(nèi)的動(dòng)人場景發(fā)生的地方。景觀和開放空間的設(shè)計(jì)應(yīng)與基地條件及可能的開發(fā)機(jī)會(huì)相協(xié)調(diào)。在建筑外觀效果方面， 重視豎向規(guī)劃設(shè)計(jì) ； 車行道、人行道、庭院、建筑基地之間均有不同程度的高差變化， 因盡量 形成相互 的景觀因借關(guān)系，增加空間的層次感。 e\社區(qū)道路 ： 社區(qū)內(nèi)的道路 應(yīng)結(jié)合立體綠化設(shè)計(jì)造景來融合社區(qū)整體 景觀空間。 c\組團(tuán)劃分 ： 本項(xiàng)目社區(qū)規(guī)模 中等 ，須通過 34 個(gè)建筑視覺 組團(tuán)加以組織，每 個(gè)組團(tuán)可以以小型公園、公用健身器材、某一移植的古樹名木、 公益活動(dòng)設(shè)施 等等為中心。我們社區(qū)的規(guī)劃理念建議如下： a\可識(shí)別性 ： 出入口及所有 開放 的公眾 空間、休閑設(shè)施均是造就特定的社區(qū)特色感的因素 ，應(yīng)該通過規(guī)劃視覺導(dǎo)引系統(tǒng)使 社區(qū)特色與其它的社區(qū)明顯地區(qū)分開來 ，因此應(yīng)強(qiáng)調(diào)舒適性與人性化的設(shè)計(jì)細(xì)節(jié) 。；各高度建筑的 所有住戶的景觀陽臺(tái)再進(jìn)行樓體綠化。 沿西地塊東側(cè)商業(yè)街應(yīng)退讓出人行道路及休閑綠地廣場 , 底商樓上的屋頂花園應(yīng)設(shè)計(jì)為通透的視覺空間以提升商業(yè)街的環(huán)境品質(zhì)； 小區(qū)地面部分建設(shè)中央綠地、與道路的轉(zhuǎn)折及沿線的充分綠化 來優(yōu)化 整體地面 環(huán)境，實(shí)現(xiàn)建筑與環(huán)境的共生； 盡量結(jié)合綠化植物高差形成的視線引導(dǎo)設(shè)計(jì)為彎曲多變的人行道路與樓間綠化體系。 全程營銷 與焦點(diǎn)群體的營銷表達(dá)形式 主要依托 賣場營造、樣板區(qū)域設(shè)計(jì)、可接觸式的產(chǎn)品體驗(yàn)活動(dòng)、 營銷 進(jìn)程 管理 和 物業(yè)管理文化的打造 等各方面。 項(xiàng)目 價(jià)格 定位 根據(jù)東臺(tái) 住宅 市場供應(yīng)價(jià)格、本項(xiàng)目特質(zhì)、定位 ，并 依據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值 1年內(nèi)的平均增幅，制定 1 年內(nèi)的銷售基價(jià)及價(jià)格控制幅度如 上 表，由于 目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，根據(jù)我中心對(duì)市場的基本判斷及經(jīng)驗(yàn)，東臺(tái)未來房地產(chǎn)市場商品房 價(jià)格變化率 會(huì)趨 小，以上的價(jià)格控制 是 假設(shè)市場繼續(xù)正常發(fā)展情況下的預(yù)測與設(shè)計(jì)。 主要設(shè)置在中心會(huì)所和部分地下車庫負(fù)一層。 其它露天公益設(shè)施 穿插在各幢樓梯間的綠化空間。 層高標(biāo)準(zhǔn) 居住層計(jì)為 3 M 層高、 層高、地下車庫 3M層高。 地下車庫 以出售式車位為主體，集中式地下 23 層建筑，位置在西地塊東側(cè)規(guī)劃道路邊緣的人行主出入口和東地塊社區(qū)中心廣場的地下， 沿西區(qū)東側(cè)的規(guī)劃道路邊設(shè)置出入口，建筑面積在6000 平米左右。 道路標(biāo)準(zhǔn) 因?yàn)樵O(shè)計(jì)集中式地下車庫 +地下人防，可以實(shí)現(xiàn)小區(qū)內(nèi)部只設(shè)計(jì)人行道路系統(tǒng)。 建筑面積 萬 平米 基地面積 約 萬平米 容積率 以內(nèi) 車位比 2： 1 以上