【正文】 的層次感。開放空間的規(guī)劃要考慮到滿足各種居者的生活、休閑需求，這里也是社區(qū)內(nèi)的動人場景發(fā)生的地方。 以 多戶型六層住宅為主，少量沿街兩層建筑， 受項目地的地形、 項目的盈利性和可操作性、項目的容積率 應(yīng)盡量 接近 。一個社區(qū)會所的品質(zhì)往往代表著這個社區(qū)的品質(zhì)。從 內(nèi)部 回廊可以方便地到達(dá) 外部商業(yè)街和負(fù)一層的其它設(shè)施處。 B、社區(qū)入口 西地塊 ：沿西地塊東側(cè)規(guī)劃道路邊緣設(shè)置 1 個車輛出入口寬度 8 米左右及 1個人行主出入口寬度 12 米左右，沿西地塊西側(cè)水道邊緣設(shè)計 1 個人行入口，寬度 4 米左右； 東地塊： 沿東地塊西側(cè)規(guī)劃道路邊緣設(shè)置 1 個人行出入口。我們建議如下： 社區(qū)邊界 為避免大規(guī)模的 圍墻 ，又要達(dá)到總體上的安全效果，還要避免 “ 集中營 ” 式的不良視覺感受， 建議設(shè)計以綠色植物 +工藝鑄鐵柵欄 +安防警戒設(shè)施的“ 無邊界社區(qū) ”， 盡量 實現(xiàn)社區(qū) 視覺通透性。 B、對重點區(qū)域、重點部位每 1小時至少巡查 1 次；配有安 全監(jiān)控設(shè)施的，實施 24 小時監(jiān)控。 交通組織及停車設(shè)施規(guī)劃 由于住戶的車位安置在地下層集中車庫，應(yīng)充分考慮業(yè)主停車后的步行路線的舒適性。 通過對路面 幾何形狀的分割，人工設(shè)計小幅度的 地形變化起伏。 強調(diào)環(huán)境景觀的文化性 。創(chuàng)造自然、舒適、親近、宜人的景觀空間，是居住區(qū)景觀設(shè)計的又一趨勢。在居住區(qū)的入口或中心等地區(qū)，線與線的交織與碰撞又形成面的概念，面是全居住區(qū)中景觀匯集的高潮。 （ 3）親綠空間，硬軟景觀應(yīng)有機結(jié)合，充分利用車庫、 人車分流的道路系統(tǒng)、人工 坡地、 建筑內(nèi)部等 構(gòu)造充滿活力和自然情調(diào)的綠色環(huán)境。把有限的資金用在公共基礎(chǔ)建設(shè)的新材料新技術(shù)應(yīng)用上，如 節(jié)能環(huán)保護(hù)設(shè)計、 水處理設(shè)施等，借此形成一個賣點。 應(yīng)此部分涉及到具體的細(xì)節(jié)設(shè)計，我中心僅提出總體風(fēng)格建議。 裝修建議 公共部分的外立面裝修要大體符合社區(qū)整體風(fēng)格，要建筑風(fēng)格整體協(xié)調(diào)。按國家頒布的《智能建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 503142021）的定義，智能建筑是 “以建筑為平臺，兼?zhèn)浣ㄖO(shè)備、辦公自動化及通信網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，集結(jié)構(gòu)、系統(tǒng)、服務(wù)、管理及它們之間的最優(yōu)化組合，向人們提供一個安全、高效、舒適、便利的建筑環(huán)境 ”。 戶型參考 2：舒適三房 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 34 130 平米左右三室兩廳兩衛(wèi)（ A 戶型和 B戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 3. 朝南面寬 米的起居室 +朝南面寬 和 米的兩個臥室、一個次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺可做洗衣間； 4. 整個房型基本沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 5. 東向戶型獨享景觀陽臺和藏衣間 的設(shè)計比較獨到 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 35 戶型參考 3：舒適三房 130 平米左右三室兩廳兩衛(wèi)（ 1 戶型和 2戶型） 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米的 和 米的兩個臥室、一個次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向超大露臺可改做操作間； 2. 整個房型基本沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 36 戶型參考 4：標(biāo)準(zhǔn)三房 124 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米和朝南 米開窗的兩個 臥室、一個次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺可改做洗衣間； 2. 整個房型緊湊但不顯局促，沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 37 戶型參考 5：標(biāo)準(zhǔn)三房 129 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 3 個臥室全部設(shè)計朝南，并設(shè)計獨立小景觀陽臺；起居室、餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺可改做洗衣間； 2. 整個房型動靜分離，沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 38 戶型參考 6：標(biāo)準(zhǔn)三房 117 和 124 平米左右三室兩廳兩衛(wèi) 單元標(biāo)準(zhǔn)層 \一梯兩戶： 戶型評點 : 1. 朝南面寬 +朝南面寬 米和 3 米的兩個臥室、一個次臥室朝北 ,餐廳、廚房、衛(wèi)生間全明、北向小露臺可改做洗衣間； 2. 整個房型緊湊但不顯局促，基本做到動靜分離，沒有浪費面積，空間通透、自然采光能力強； 3. 這種布局適用于基地邊角不規(guī)則的項目，可以有效的利用土地面積。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 44 規(guī)劃布局參考 2： 點評： 因為該項目基地形狀比較 規(guī)整，沒有可以做大塊空間，通過建筑體間的小塊空地和彎曲的道路系統(tǒng)與錯落的植被，該項目內(nèi)部營造了關(guān)聯(lián)的、貫通的、有節(jié)奏的視覺空間體系。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 42 戶型參考 10：舒適兩房 88平米的兩室兩廳一衛(wèi) 1. 朝南 米面寬起居室、南向 米的一個臥室和一個北向臥室，面寬 米的舒適主衛(wèi)，廚房、衛(wèi)生間全明，北向小露臺可做洗衣間； 2. 布局規(guī)整，舒適度高，動靜分離，空間通透、自然采光能力強； 戶型推薦原則： 大面寬、短進(jìn)深、全明字采光、通風(fēng)、設(shè)計有功能間和儲藏間； 各方向都有較好的視線； 景觀陽臺、露臺、落 地飄窗可作為贈送面積增加品質(zhì)賣點。 抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 33 9. 本項目定位的參考范例 圖片參考 :外立面 \戶型 \景觀 \商業(yè) \道路等 。 在 室內(nèi)空間 裝修方面：因項目為毛坯房交付，建議在銷售前期就推出不同風(fēng)格的樣板間以滿足不同品位的客戶對住宅的不同心理訴求因幫助銷售。 戶型 設(shè)計 基于 “滿足家庭 生活舒適 化需要，充分享受人性化的居家生活 ”的原則 ， 項目可推出基于標(biāo)準(zhǔn)三房和舒適三房為主、兩房和躍層為輔的的多種變化戶型 。但應(yīng)注意 所有一切 即建筑本身是 以 服務(wù) 人的內(nèi)心 需求即對家和環(huán)境的需求來 規(guī)劃 。 能源與環(huán)境方面的建議 （一）注重能耗對環(huán)境的影響 ； （二）注重常規(guī)能源系統(tǒng)的優(yōu)化利用 ； （三）抉策地產(chǎn)研究中心文件 保密級別：一級 31 注重建筑主體節(jié)能 ； （四）注重住宅水環(huán)境（包括以下 5 點） ： 1．飲用水的處理 ，2．中水系統(tǒng)：污水處理與回收利用 ， 3．綠化用水、景觀用水 ， 4．節(jié)水器具與設(shè)施 ；（五） 新材料新技 術(shù)的應(yīng)用 。在現(xiàn)代居住區(qū)規(guī)劃中，傳統(tǒng)空間布局手法已很難形成有創(chuàng)意的景觀空間，必須將人與景觀有機融合，從而構(gòu)筑全新的空間網(wǎng)絡(luò)：（ 1）親地空間，增加居民接觸地面的機會，創(chuàng)造適合各類人群活動的室外場地和各種形式的屋頂花園等等。 環(huán)境景觀中的點，是整個環(huán)境設(shè)計中的精彩 所在。 強調(diào)環(huán)境景觀的藝術(shù)性 。 環(huán)境及景觀規(guī)劃 根據(jù)本項目的建議定位，實現(xiàn) 創(chuàng)造環(huán)境、 利用 建筑空間 的總體思想 ,提出以下 景觀規(guī)劃方面的建議 : 強調(diào)環(huán)境景觀的共享性 。 道路 交通布局 社區(qū)內(nèi)的道路 應(yīng)設(shè)計成為步行空間及公共景觀空間 ， 創(chuàng)造方便、安全和寧靜的居住環(huán)境。 D、對進(jìn)出小區(qū)的裝修、家政等勞務(wù)人員實行臨時出入證管理。以中央控制室為主體，設(shè)置邊界、道路、業(yè)主住宅（安全與消防）共三道智能化安防設(shè)施。 D、主題中心 在本項目 西地塊 我們 建議 做一個 以水系、綠色植物組成的社區(qū)舒適型 的 休閑中心綠地 ，因為我們項目本身 可用的綠地及會所面積較少，另外利用樓間距的空間設(shè)計與居民生活 主題 貼近的 主題植物區(qū) 。 會所 對外部分主要設(shè)置公益設(shè)施如郵局、銀行，以及商業(yè)服務(wù)設(shè)施如超市和各類型店鋪。 設(shè)計為對內(nèi)服務(wù)和對外服務(wù)兩個隔離的區(qū)域。 我們要注意的是在保持整個社區(qū)風(fēng)格基本統(tǒng)一的前提下， 兩 個組團(tuán)通過自然生態(tài)的科學(xué)性改良、景觀營造、建筑單體元素的變化、色彩的處理來獲得自己的特色，令人感受到組團(tuán)之間的轉(zhuǎn)換，從而增強社區(qū)的豐富性。 i\項目的盈利性和可操作性 規(guī)劃設(shè)計必須以盈利性和可操作性為前提 。景觀和開放空間的設(shè)計應(yīng)與基地條件及可能的開發(fā)機會相協(xié)調(diào)。 e\社區(qū)道路 ： 社區(qū)內(nèi)的道路 應(yīng)結(jié)合立體綠化設(shè)計造景來融合社區(qū)整體 景觀空間。我們社區(qū)的規(guī)劃理念建議如下： a\可識別性 ： 出入口及所有 開放 的公眾 空間、休閑設(shè)施均是造就特定的社區(qū)特色感的因素 ，應(yīng)該通過規(guī)劃視覺導(dǎo)引系統(tǒng)使 社區(qū)特色與其它的社區(qū)明顯地區(qū)分開來 ，因此應(yīng)強調(diào)舒適性與人性化的設(shè)計細(xì)節(jié) 。 沿西地塊東側(cè)商業(yè)街應(yīng)退讓出人行道路及休閑綠地廣場 , 底商樓上的屋頂花園應(yīng)設(shè)計為通透的視覺空間以提升商業(yè)街的環(huán)境品質(zhì)； 小區(qū)地面部分建設(shè)中央綠地、與道路的轉(zhuǎn)折及沿線的充分綠化 來優(yōu)化 整體地面 環(huán)境，實現(xiàn)建筑與環(huán)境的共生； 盡量結(jié)合綠化植物高差形成的視線引導(dǎo)設(shè)計為彎曲多變的人行道路與樓間綠化體系。 項目 價格 定位 根據(jù)東臺 住宅 市場供應(yīng)價格、本項目特質(zhì)、定位 ，并 依據(jù)房地產(chǎn)資產(chǎn)價值 1年內(nèi)的平均增幅，制定 1 年內(nèi)的銷售基價及價格控制幅度如 上 表，由于 目前宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的影響，根據(jù)我中心對市場的基本判斷及經(jīng)驗，東臺未來房地產(chǎn)市場商品房 價格變化率 會趨 小，以上的價格控制 是 假設(shè)市場繼續(xù)正常發(fā)展情況下的預(yù)測與設(shè)計。 其它露天公益設(shè)施 穿插在各幢樓梯間的綠化空間。 地下車庫 以出售式車位為主體，集中式地下 23 層建筑，位置在西地塊東側(cè)規(guī)劃道路邊緣的人行主出入口和東地塊社區(qū)中心廣場的地下， 沿西區(qū)東側(cè)的規(guī)劃道路邊設(shè)置出入口，建筑面積在6000 平米左右。 建筑面積 萬 平米 基地面積 約 萬平米 容積率 以內(nèi) 車位比 2： 1 以上 建筑體布置 西地塊 ： 8 幢左右的錯落布局 /南北朝向的 6 層多層住宅建筑，沿地塊南部邊緣設(shè)計為一二連層連家店及底商，面寬 6 米，拐進(jìn)東部邊緣處設(shè)計為原弧形，西地塊東側(cè)規(guī)劃道路人行主出入口和中心會所設(shè)計在西地塊東側(cè)拐進(jìn)約 50 米處，延續(xù)中心會所建筑，西地塊東 側(cè)邊緣設(shè)計為一層底商，面寬 5 米，其上的屋頂設(shè)計為西地塊內(nèi)部社區(qū)屋頂花園休閑區(qū)。 建筑面積： 建筑面積 萬 平米 ，容積率 以下。 主題商業(yè)街：由于基地被 12 米規(guī)劃道路天然分割為西區(qū) (約占基地位置的3/4)和東區(qū)約占基地位置的 1/4),建議規(guī)劃沿南面的 金海東路 主干道的連 家商鋪、西區(qū)的朝東向的建筑單位為沿街底商，并適當(dāng)退讓人行空間、綠地和公用休閑設(shè)施從而形成“ L”形的商業(yè)街。 購買誘因分析 比較內(nèi)容 本