【正文】 產(chǎn)品類(lèi)型及配比 說(shuō)明：當(dāng)前戶型配比建議僅為測(cè)算粗排參考，非設(shè)計(jì)院排布所得，最終戶型配比以設(shè)計(jì)院排布最終結(jié)果為準(zhǔn) 產(chǎn)品類(lèi)型 建筑面積（㎡） 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù)（套） 占比 功能定位 產(chǎn)品定位 復(fù)式 12523 150160 7080 11% 不出容積率，但利潤(rùn)率較高，滿足區(qū)域外高端客戶需求，且有利于提高項(xiàng)目形象 價(jià)值標(biāo)桿 三房 16697 120130 130140 15% 市場(chǎng)認(rèn)知度和接納度較高產(chǎn)品，滿足區(qū)域內(nèi)外中高端客戶需求 次主力產(chǎn)品 小三房 33394 110120 270300 29% 市場(chǎng)認(rèn)知度和接納度較高產(chǎn)品，滿足對(duì)城市生活向往的客戶需求 回現(xiàn)主力 兩房 20871 8090 230160 18% 市場(chǎng)認(rèn)知度和接納度較高產(chǎn)品，滿足對(duì)城市生活向往的客戶需求 回現(xiàn)主力 商鋪 30000 40120 250750 26% 市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)單價(jià)較高，且利潤(rùn)較高，利于快速回現(xiàn)，平衡現(xiàn)金流 溢價(jià)主力 合計(jì) 113484 100% —— —— 1 項(xiàng)目?jī)r(jià)值挖掘 2 項(xiàng)目核心問(wèn)題界定 3 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì)挖掘 4 項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及定位 本次溝通的主要內(nèi)容 5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算及規(guī)劃 6 項(xiàng)目附件 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 項(xiàng)目規(guī)劃 1 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算 經(jīng)濟(jì)測(cè)算前提假設(shè) 物業(yè)銷(xiāo)售價(jià)格年增長(zhǎng)率取值： 6% 注：成本取值參考開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)一般水平，商業(yè)面積按 30000㎡計(jì)。 偶得客戶：晉江三緣客戶 年齡： 年齡在 3545歲之間 置業(yè)目的： 在家鄉(xiāng)購(gòu)置一套休閑度假房產(chǎn) 置業(yè)特征： 故土情節(jié)，戶型的靈活性 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 客戶定位 1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力梳理 3 產(chǎn)品定位 基于客戶定位，得出各戶型的需求排序如下：舒適型 3房和緊湊型 3房需求最普遍，其次為 4房和 2房， 客戶層級(jí) 典型客戶 需求戶型 核心客戶 企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 緊湊 3房和舒適 3房 大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者 舒適 3房和 4房為主，部分別墅 企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 舒適 3房，部分 4房 重要客戶 企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員一般職員 舒適 2房、舒適 3房 泉州客戶 舒適 3房、少部分 4房 晉江三緣客戶 舒適 3房、少部分 4房 游離客戶 廈門(mén)客戶 緊湊 2房、舒適 2房和緊湊 3房 僑胞客戶 緊湊 2房、舒適 2房和緊湊 3房 其他省市投資客 舒適 2房和緊湊 3房 ? 舒適 3房和緊湊型房需求最普遍 ? 復(fù)式和 2房有一定需求 戶型定位參考：區(qū)域內(nèi)高層主力戶型區(qū)間及各種戶型占比，舒適型戶型為主 項(xiàng)目 一房（ M2） 兩房（ M2） 三房（ M2） 四房（ M2） 復(fù)式 世貿(mào)御龍灣 （在售房源） — — 94168 — — 晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) — 89100 118170 186189 — 公園壹號(hào) — 102108 124134 142 156176 寶龍城市廣場(chǎng) 3577 97100 109139 — — 翰林春天 3267 7590 106117 122150 270 蘭峰城市花園 4060 90100 110150 190200 200300 ?區(qū)域內(nèi)供應(yīng)以緊舒適型 2房、 3房為主， 1房集中在4060平米； 2房集中在 90110平米的區(qū)間； 3房集中在 120140平米的區(qū)間； 4房集中在 140150平米的區(qū)間；復(fù)式集中在 160180。 ——廈門(mén)生意人陳先生 廈門(mén)國(guó)貿(mào)大嶝島 其他客戶梳理 —— 在晉江臺(tái)商約 2023多人，在大陸忙于事業(yè)，購(gòu)買(mǎi)需求較小 圈層效應(yīng) 產(chǎn)品品質(zhì) 文化內(nèi)涵 生活品質(zhì) 高品質(zhì)需求 ?注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)，要求很高 ?比較喜歡與統(tǒng)一圈層的人 買(mǎi)在一起 ?工作之余非常注重休閑生活 ?有品位，注重產(chǎn)品文化表現(xiàn)力 尚豪酒店股東訪談： 臺(tái)灣人收入不菲，購(gòu)房時(shí)價(jià)格不是首要因素，生活品質(zhì)、社區(qū)建設(shè)、鄰里生活、物業(yè)管理是他們首先考慮的方面 僑胞視野廣，選擇余地較大，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)要求較高，對(duì)本區(qū)域考慮較少 在前面分析的各類(lèi)可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們的主抓客戶呢？ —— 我們將對(duì)可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析 客戶類(lèi)型 居住現(xiàn)狀 購(gòu)買(mǎi)力 置業(yè)目的 置業(yè)特征 與項(xiàng)目的匹配 分析 匹配 度 大企業(yè)家及家族企業(yè)繼承者 ?自建別墅 ?廈門(mén)高品質(zhì)別墅 經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，價(jià)格不是其主要考慮因素 資源占有、 故土情節(jié) 身份彰顯、投資保值 ?能承受高總價(jià) ?選擇多，所以區(qū)域情結(jié)較弱 ?更偏好低密度物業(yè) ?故鄉(xiāng)情結(jié)濃 ?偏好低密度、洋房產(chǎn)品形式 ?選擇多，容易外流 企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 ?基本房子都在三房以上 經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，城市價(jià)值為其主要考慮因素，價(jià)格也會(huì)適當(dāng)考慮 改善居住環(huán)境、自住兼投資 ?能承受較高總價(jià) ?有區(qū)域情結(jié) ?需求面積 130平米以上 ?有區(qū)域情結(jié) ?追求居住品質(zhì)看重城市價(jià)值 企業(yè)白領(lǐng)及公務(wù)員一般職員 大部分租房，有房的也均為小戶型 有一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，價(jià)格是其考慮的關(guān)鍵 改善居住條件； 子女教育 ?接受總價(jià)有限 ?主要考慮價(jià)格、配套、戶型和生活的便利性 ?區(qū)域情節(jié)嚴(yán)重 ?對(duì)配套要求高 ?價(jià)格敏感 在前面分析的各類(lèi)可能目標(biāo)客戶中，哪些是我們的主抓客戶呢？ —— 我們將對(duì)可能目標(biāo)客戶細(xì)分后進(jìn)行匹配分析 客戶類(lèi)型 居住現(xiàn)狀 購(gòu)買(mǎi)力 置業(yè)目的 置業(yè)特征 與項(xiàng)目的匹配 分析 匹配 度 打工者 ?工廠宿舍 無(wú)購(gòu)買(mǎi)力 不考慮在晉江置業(yè) ?回老家蓋房 ?無(wú) 泉州客戶 ?生活重心均在泉州 ?于泉州有房產(chǎn) 收入穩(wěn)定，有一定購(gòu)買(mǎi)力 滿足投資需求 ?關(guān)注點(diǎn)：投資潛力 ?區(qū)域認(rèn)知 ?購(gòu)買(mǎi)力弱 ?對(duì)該區(qū)域存在抗性 晉江三緣客戶 ?居住在廈門(mén)等地 購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng) 滿足回老家度假休閑需求 ?故土情結(jié) ?關(guān)注點(diǎn)：價(jià)格和戶型功能空間為主要考慮因素 ?購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng) ?考慮創(chuàng)新性產(chǎn)品 廈門(mén)客戶 ?居住在廈門(mén) 購(gòu)買(mǎi)能力強(qiáng) 滿足投資需求 ?具備投資潛力 ?對(duì)該區(qū)域存在抗性 僑胞 ?居住臺(tái)灣，廈門(mén) 能接受較高的單價(jià) 投資 ?對(duì)投資回報(bào)率最敏感 ?更看重投資回報(bào)率 本項(xiàng)目以晉江市內(nèi)的中高端客戶為主，客戶看重城市價(jià)值，對(duì)居住環(huán)境和舒適度有改善需求 核心 客戶 次要客戶 偶得客戶 核心客戶：晉江市內(nèi)的企業(yè)高管及公務(wù)員管理層 年齡： 年齡在 40歲左右 置業(yè)目的： 改善現(xiàn)有居住環(huán)境和舒適度 承受總價(jià)： 6085萬(wàn) 置業(yè)特征： 客戶需求主要看重區(qū)域的城市價(jià)值，便利交通，成熟完善的生活配套。買(mǎi)房的話，看情況吧，價(jià)格優(yōu)惠的話，偏一點(diǎn)也可以考慮。 晉江工廠組長(zhǎng)： 小孩目前在這里讀書(shū)，一家三口租房子住。 ? 城市配套很關(guān)鍵 ， 小區(qū)環(huán)境我也會(huì)考慮 。 ? 愿意投資 ， 商鋪不考慮 ， 住宅會(huì)選三房的 ， 創(chuàng)新產(chǎn)品如果設(shè)計(jì)的好的話 ， 會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi) ， 最好有樣板房能看看 ， 怎么創(chuàng)新法 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值主要是地段優(yōu)勢(shì)，周邊有兩個(gè)公園，客戶主要為晉江客戶， 90%以上為自住需求，以公務(wù)員、企業(yè)老板為主，公務(wù)員比例過(guò)半， 主要為周邊的電力公司、交通局等政府單位， 其中電力公司就有 4050人在這里購(gòu)房，項(xiàng)目有兩棟復(fù)式戶型，開(kāi)盤(pán)就售完，客戶比較喜歡，上個(gè)月還有好幾組客戶咨詢(xún)復(fù)式戶型，有沒(méi)有客戶退房可以推薦。 ?你說(shuō)的 3+1的三房變四房的創(chuàng)新產(chǎn)品，我不太喜歡，這樣改了以后，房間面積會(huì)變小，我不喜歡。 ? 購(gòu)買(mǎi)住宅的話會(huì)首先考慮復(fù)式，面積在 170180平米之間最好，復(fù)式住宅用來(lái)自住，會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi) 4570平米的公寓做投資用途，兩房無(wú)論是自住還是投資都不考慮。 ? 會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪，最好是兩層的，一層是店面，約 6070平米，二層是辦公場(chǎng)地，面積約為一層的一半。看重不動(dòng)產(chǎn)所處區(qū)域的發(fā)展?jié)摿安豢蓮?fù)制性 目標(biāo)客戶訪談： ? 目前已有 45套房產(chǎn)，均在廈門(mén)。 ?晉江外來(lái)人口占據(jù)了中產(chǎn)階層的絕大多數(shù) ?2023年晉江小學(xué)生數(shù) 146,382人，其中外來(lái)生 91,388人，外來(lái)人口的學(xué)生超過(guò) 60%。）為主力 常規(guī)社區(qū)內(nèi)部園林 自身強(qiáng)勢(shì)城市資源配套 本項(xiàng)目差異方向研判 可占位中高端，與晉江萬(wàn)達(dá)城市廣場(chǎng)形成競(jìng)合，而非競(jìng)爭(zhēng) 占地 ；總建筑規(guī)模 萬(wàn)平米 規(guī)劃上可以新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化城市文化意象 滿足未來(lái)快速去化，需控制面積 本項(xiàng)目規(guī)模較小，園林發(fā)揮空間有限 優(yōu)質(zhì)文化資源配套 綜合評(píng)價(jià) 可突破 —— 可突破 有一定突破空間：需控制面積，控制總價(jià) —— 可差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打不同客戶 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 —— 晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、資源配套上與其差異化競(jìng)爭(zhēng) 檔次 規(guī)模 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型 園林 資源 百宏御璟天下 中高端 占地 ；總建筑規(guī)模 46萬(wàn)平米 項(xiàng)目建筑規(guī)劃形式較為常規(guī) 7080㎡經(jīng)典兩房、 110135平㎡舒適三房、140㎡簡(jiǎn)約四房 100畝的大中庭、6萬(wàn)平方米的御璟廣場(chǎng) 自身強(qiáng)勢(shì)城市資源配套 本項(xiàng)目差異方向研判 可占位中高端，與百宏共同引領(lǐng)中心價(jià)值提升 占地 ；總建筑規(guī)模 萬(wàn)平米 規(guī)劃上可以新穎的規(guī)劃設(shè)計(jì)來(lái)強(qiáng)化城市文化意象 滿足未來(lái)快速去化，需控制面積 本項(xiàng)目規(guī)模較小，園林發(fā)揮空間有限 優(yōu)質(zhì)文化資源配套 綜合評(píng)價(jià) —— —— 可突破 有一定突破空間：注重產(chǎn)品品質(zhì)和產(chǎn)品設(shè)計(jì) —— 可差異化競(jìng)爭(zhēng)，主打不同客戶 核心競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目點(diǎn)對(duì)點(diǎn)分析 —— 百宏御璟天下：可在建筑規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、資源配套上與其差異化競(jìng)爭(zhēng) 項(xiàng)目住宅物業(yè)定位 2 客戶定位 1 項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力梳理 3 產(chǎn)品定位 客戶梳理 —— 按區(qū)域坐標(biāo)將本項(xiàng)目的可能客戶群體可分為兩大類(lèi)，其中主要 來(lái)源于晉江 每類(lèi)客戶分析主要解決三個(gè)方面的問(wèn)題： 什么樣的客戶會(huì)在石鼓片區(qū)臵業(yè)？ 他們需要什么樣的產(chǎn)品？ 他們?yōu)槭裁丛谶@里買(mǎi)？ 客戶 晉江客戶 泉州客戶 其他客戶 廈門(mén)客戶 臺(tái)商客戶 晉江三緣客戶 高端 中高端 中端 低端 大企業(yè)家 家族企業(yè)繼承者 公務(wù)員管理層 企業(yè)高管 白領(lǐng) 公務(wù)員職員 打工者 晉江客戶梳理 —— 晉江常住人口呈現(xiàn)典型的啞鈴特征，財(cái)富兩極分化嚴(yán)重， 中產(chǎn)階層以外來(lái)人口為主 隨著城市化進(jìn)程，典型的人口結(jié)構(gòu)變化圖 晉江人口分布目前是典型的啞鈴型結(jié)構(gòu) 財(cái)富層級(jí)相對(duì)較高的私營(yíng)業(yè)主（以鞋業(yè)、服裝等為主） 存在數(shù)量較大的工廠打工者、農(nóng)民等 公務(wù)員、普通生意人、企業(yè)高管、白領(lǐng)人數(shù)較少 ?晉江市常住總?cè)丝?167萬(wàn)人，戶籍人口 107萬(wàn) , 外來(lái)人口 60萬(wàn)，海外晉江人 220多萬(wàn)。御景天下 桂山社區(qū)安臵房 梅青社區(qū)安臵房 青華社區(qū)安臵房 蔡厝社區(qū)安臵房 竹樹(shù)下社區(qū)安臵房 P202313地塊 本項(xiàng)目 五店市項(xiàng)目 安置房項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 蔡厝社區(qū)安置房 43895 168455 竹樹(shù)下社區(qū)安置房 18053 74734 青華社區(qū)安置房 57256 173413 梅青社區(qū)安置房 74873 293533 桂山社區(qū)安置房 126434 563361 合計(jì) 320511 1273496 商品房項(xiàng)目 用地面積 建筑面積 君悅灣 6800 35000 百宏御璟天下 107000 460000 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 170666 974530 P202313地塊 29656 112693 合計(jì) 314122 1461023 整體合計(jì) 634633 2734519 檔次 規(guī)模 規(guī)劃設(shè)計(jì) 戶型 園林 資源 晉江萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 中端 占地 17萬(wàn)平米；總建筑規(guī)模 97萬(wàn)平米 項(xiàng)目建筑規(guī)劃形式較為常規(guī) 舒適 3房（ 120140m178。 業(yè)態(tài)定位 ?突出中高檔、差異化的思路，進(jìn)行區(qū)域的業(yè)態(tài)補(bǔ)缺和檔次升級(jí)，重點(diǎn)打造精品及晉江品牌專(zhuān)賣(mài)的商業(yè)形態(tài)，注重商務(wù)休閑娛樂(lè)業(yè)態(tài)的打造。 BLOCK商業(yè)街區(qū)核心價(jià)值點(diǎn)： 萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng) 十字金街商業(yè)形式 集中商業(yè) 商 業(yè) 步 行 街 十字金街 推售商業(yè) 步行商業(yè)街