【正文】 15:37:0715:37:0715:372/14/2023 3:37:07 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 下午 3時(shí) 37分 7秒 下午 3時(shí) 37分 15:37: 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 2023年 2月 下午 3時(shí) 37分 :37February 14, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 :37:0715:37:07February 14, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :37:0715:37Feb2314Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 14, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 139 140 至此結(jié)束。 古運(yùn)河 72號 137 流動(dòng)的， 光澤的， 輕盈的， 閃耀的。 136 ? 總占地面積約 11萬平方米，總建筑面積約 24萬平米 ? 容積率為 。 129 貴墨御品 71號 顏色：晶瑩墨色，玄色 象征：天 性質(zhì)：高貴的，內(nèi)斂的 130 ? 古運(yùn)河南段延伸段，運(yùn)河景觀資源極佳 ? 占地約 20萬平方米，總建筑面積近 32萬平方米 ? 容積率為 ，無錫江南水鄉(xiāng)地域特色 ? 聯(lián)排別墅、花園洋房、高層等，新中式風(fēng)格高檔社區(qū) 古運(yùn)河 73號 131 金、 咖啡、 赭色、 棕色、 …… 132 溫暖的大地色系 133 沉著寧靜 磐石的力量 滋養(yǎng)萬物 134 澤石壹品 73號 ? 顏色：溫暖的大地色系 ? 象征：大地 ? 性質(zhì)：包容，養(yǎng)育，恩澤萬物 135 如果說 71號象征著沉靜莊嚴(yán)的天， 73號意味著恩澤萬物的地， 那么在天與地之間是什么？ 回答是風(fēng)和水。 玄 (黑 ) 色有派生一切色彩并高于一切色彩的功能。 128 黑白二色 , 是中國傳統(tǒng)審美最推崇的色彩。 127 一塊晶瑩剔透的墨玉。容積率 ? 直面古運(yùn)河景觀，基地內(nèi)保留老工業(yè)建筑遺產(chǎn)。三者皆為上品，但又各有側(cè)重，不盡相同。 他們彼此襯托，互相融合，但又以不同的特點(diǎn)成就自我的性格。 因此我們用一種 純中國的思考方式來開始 …… 說到新中式 125 九龍倉，將在無錫南長區(qū)造就一段地產(chǎn)傳奇。 三 “ 口 ” 合而為一 一 一品 121 73號地塊 九龍倉 ?融城一品 71號地塊 九龍倉 ?融城甲邸 72號地塊 九龍倉 ?融城中華 122 九龍倉無錫南長區(qū)地塊 案名提報(bào) 方案二 123 7 7 73三地塊 開發(fā)商：九龍倉 項(xiàng)目定位：無錫高端住宅區(qū)塊 立地條件：古運(yùn)河 產(chǎn)品特征：新中式 前提 124 如果僅有建筑形態(tài)這一物化的形態(tài)， 對于有 5000年歷史的中國文化來說， 那僅僅是一種失敗的模仿。 [演繹 ]品位：城市建筑中的經(jīng)典格調(diào)之作。 [演繹 ]住宅中的上等級品，九龍倉獻(xiàn)禮無錫的精品之作。 [演繹 ]無錫最好的住宅。 三組團(tuán)合之則為整體，視為“一”，故而“ 一品 ”。 品 73號產(chǎn)品系院落圍合式，雷同“口”字圍合形態(tài)。 [演繹 ]符合項(xiàng)目新亞洲風(fēng)格，具有融世界眼光、納中華智慧造城之意。適合“ 中 ”釋意：中心、核心。 [演繹 ]精英之城，符合樓盤目標(biāo)人群特征。 [演繹 ]華美之居。 中 72號地塊容積率為 ，系四塊地中最低者，預(yù)測為四塊地中檔次相對較低者，符合“ 中 ”之定位。 [演繹 ]無錫最好的高檔住宅。 [演繹 ]名列無錫第一的高檔住宅。古有“甲第連天”之說，甲第富豪顯貴的宅第 。 [演繹 ]符合樓盤目標(biāo)人群身份及所屬權(quán)貴圈層，易于營造尊貴感。府邸。 甲 71號地塊容積率低至 ，系四塊地中最低者，預(yù)測后期品質(zhì)將高于其它，故而取“ 甲 ”之意。 這就是 “城” 之演繹。 Classic 116 73號、 72號地塊、 71號地塊時(shí)尚簡潔的外立面、國際智慧的規(guī)劃設(shè)計(jì)，同時(shí)具有鮮明的地域傳統(tǒng)文化特色、和中國古典文化為共性的參數(shù)背景， 這就是對 “融” 的最好詮釋。早在春秋戰(zhàn)國 時(shí)期，已是當(dāng) 時(shí)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，孕育了許多文人墨客，至今仍保留著眾多的歷史遺跡。 淋漓盡致地發(fā)揮著作用，又在新舊文化中淋漓盡致的得以表現(xiàn)。 之精神，植根中華，深入無錫！因此，有了今天富足、人文、璀璨的無錫盛世！ 融 Classic 115 無錫 千百年來，無錫 一直延續(xù)著 外柔內(nèi)剛的性格和滴水穿石的堅(jiān)韌，以開放和包容的態(tài)度， 形成了獨(dú)特的無錫文化 —— “ 相融并蓄、內(nèi)外兼修” 。 古有桃園結(jié)義，歃血贏天下； 今有眾志成城，共抗天災(zāi)。 汲取精粹，融會(huì)貫通，為我所用！ 中國智慧成就今日華夏民族。 打造具有東方底蘊(yùn)樣板房 樣板區(qū) 110 九龍倉無錫南長區(qū)地塊 案名提報(bào) 方案一 111 九龍倉 ?融城 112 融城 113 民族精神縮影，成就華夏過去、今天和未來！ 融 114 融，華夏民族繁榮之道。 運(yùn)河段 106 一方天地， 直指內(nèi)心 取 。 使住戶在散步時(shí)也能體會(huì)書法藝術(shù)的深邃 。 混泥土仿木地坪連通了組團(tuán)空間 ， 創(chuàng)造了優(yōu)美的地面景觀 。 水中的荷花 、 墻面上的浮雕或者書法作品 ， 并配合燈光和噴泉 ， 營造一種安詳 、 深邃的意境 。 增加?xùn)|方主題元素來實(shí)現(xiàn)。 視線方向 幕墻盡量結(jié)合住宅觀景一側(cè)墻面設(shè)臵 外觀 造型 98 產(chǎn)品價(jià)值提升策略之 景觀營造 提純 。 ?能耗大 ， 成本及日后維護(hù)費(fèi)用高 。 外觀 造型 97 優(yōu)化方向 1—— 合理控制玻璃幕墻的使用范圍 ?玻璃幕墻用在本案中使用彰顯華麗大方 ， 但大面積用在住宅墻面上會(huì)產(chǎn)生如下問題： ?反光造成光污染 。 公共空間 —— 營造互動(dòng)、可交流的泛會(huì)所 圖示區(qū)域可作泛會(huì)所空間 公共 空間 95 ?泛會(huì)所旨在突破那種 “ 四壁合圍 ” 的傳統(tǒng)會(huì)所概念，充分挖掘 “ 泛 ” 的內(nèi)涵，將空間延伸至社區(qū)每一個(gè)角落。 花園洋房戶型空間情景化解決方案 1 參考方案 戶型 92 五復(fù)六層 建筑面積： 214㎡ 入戶 花園 7㎡ 客廳 挑高 8700 露臺 9㎡ 露臺 8㎡ 空間情景化解決方案：空中復(fù)式類別墅設(shè)計(jì) 帶電梯的頂層復(fù)式做高舒適型大面積產(chǎn)品，通過大面寬，挑高客廳，舒適主臥套房的設(shè)計(jì)增加空間情趣。 利用端套景觀面 ：在打進(jìn)深的情況下，將客廳布臵在中間，開向西側(cè)湖面，轉(zhuǎn)角 270度看風(fēng)景。 ?集中地下車庫 ， 每戶可直接停車入戶 ， 每戶 2個(gè)車位設(shè)計(jì) 優(yōu)化方向 2—— 聯(lián)排布局增加私密尊貴感 建筑面積： 217㎡ 設(shè)計(jì)院方案 戶型 88 希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容： ?一層盡量做足庭院面積 ， 送成品庭院 ?由于沒有電梯 ， 三 ~四層注意控制面積 ， 增加賣點(diǎn)：面積適中 ， 房型緊湊是中間層的優(yōu)勢 ， 但缺乏亮點(diǎn)也是其劣勢 ， 建議利用贈(zèng)送不計(jì)算面積的露臺增加賣點(diǎn) ， 面積盡量大于普通陽臺的感覺 ， 做到 20~30㎡ ， ?頂層解決豎向交通的問題：盡量控制在五層之內(nèi) ， 如做六層 ， 可加入電梯的設(shè)計(jì)或做五層復(fù)六層的復(fù)式戶型 。 建議 71地塊調(diào)整配比： 取消花園洋房（減少產(chǎn)品類型） 高層做足容積率，盡可能增加別墅 別墅產(chǎn)品面積做到 250~300的雙拼別墅（比 73別墅面積有所提升） 4 、公寓將 90戶型通過拼戶，做成 170左右的大平層舒適戶型 建筑風(fēng)格上，建議 71號采用更多中式細(xì)節(jié)，而 73號相對偏現(xiàn)代時(shí)尚感 解決方案： 86 ?希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容： ?增加創(chuàng)新戶型 ， 通過布局位臵的不同適應(yīng)多種客戶需求 ?端套戶型單獨(dú)設(shè)計(jì) ， 有效利用景觀面 ， 舒適度及面積均優(yōu)于中間套 ?在規(guī)劃排布允許情況下把一定量的 120~130戶型做成 二梯二戶 戶型 ?通過空中花園等手法提高產(chǎn)品附加值 優(yōu)化方向 1—— 高層公寓增加高附加值空間 設(shè)計(jì)院方案 戶型 87 ?希望在下一步深化設(shè)計(jì)中優(yōu)化如下內(nèi)容： ?改變規(guī)劃中的丁字形布局 ， 為不損失面積 ， 可增加為 6聯(lián) ， 戶型面積適當(dāng)放大 。 優(yōu)化連廊 布局 ：建議有效控制連接體體量。 房 院 房 院 西式 中式 規(guī) 劃 83 規(guī)劃優(yōu)化方向 2—— 改善公共空間功能性 因?yàn)橐獓铣山M團(tuán)院落，設(shè)臵了多處連廊及大型連接體，加強(qiáng)這部分空間的功能性并有效控制連接體所增加的成本，業(yè)主才會(huì)為這個(gè) “ 圍合 ” 的理念買單。 在景觀中體現(xiàn)純粹的中式院落理念：西式住宅院落布局與中式住宅院落布局的最大不同在于前者是“院包房”后者是“房包院”。 客戶認(rèn)知 71號 73號 資本主義 內(nèi)心富足 自我審美觀強(qiáng)烈 崇尚西方生活理念 對傳統(tǒng)文化向往 享受生活 擁有決斷力 更直接的表達(dá)個(gè)人的喜好 容易被感染 知本主義 年齡： 3550歲 3045歲 學(xué)歷：各類學(xué)歷比例均有 高學(xué)歷比例較高 職業(yè)：私營業(yè)主較多 企事業(yè)人員為主 來源：外區(qū)域比例較大 以南長去、崇安區(qū)比例較高 需求：改善與享受為主 首次置業(yè)與改善型比例接近 71號與 73號地塊客群錯(cuò)位 80 一次 居住體驗(yàn) 。 。 。 。值得一品再品的，才是價(jià)值所在。不以空間大小論富貴，而以宅院情趣談享受。對于文化身份的認(rèn)同遠(yuǎn)高于對于社會(huì)身份的認(rèn)同。 東方 》 西方。 精神 》 物質(zhì)。 物質(zhì) 》 精神。 。 。 77 財(cái)富榜 知本家 創(chuàng)富階層 新儒商 中堅(jiān)力量 。 。 。 。 目標(biāo)客群特征描述 。 對事物有獨(dú)到看法，不愿隨波逐流。 追求財(cái)富后開始追求生活品質(zhì)與品味。 別墅客群以私營業(yè)主、公務(wù)員、高管和核心技術(shù)人員為主。 物質(zhì)新貴 76 年齡 3545之間。 客戶認(rèn)知 75 目標(biāo)客群演繹 是 更是精神新貴 。 ?對于產(chǎn)品細(xì)節(jié)要求更高，比較注重后期的物業(yè)管理，景觀維護(hù)等。 ?購買人群分布較為分散，且婚房用途和投資用途皆集中在這個(gè)戶型段。且十分講究私密性。 ? 同樣對低層產(chǎn)品表現(xiàn)出抗性，樓層區(qū)間集中在中上層。 ?對總價(jià)有心里底線，普遍認(rèn)為不應(yīng)該超過150萬。 ?客戶區(qū)域來源比較分散，較多郊區(qū)企業(yè)主有在該區(qū)域購房的打算。 ?改善性需求為主，且對位民營業(yè)主家庭，家庭年收入在 50萬以上。 成交客戶基本面分析 客戶認(rèn)知 71 大戶型產(chǎn)品去化有限 成交客戶基本面分析 客戶主要意向目標(biāo)為小戶型的兩房，對于此類高端物業(yè)小戶型的去化速度較快，而 180㎡ 左右的大戶型由于總價(jià)較高，對于客戶購買力要求相對高，去化速度極為有限 . 這也說明無錫高端市場對于大戶型高層類產(chǎn)品有一定的抗性。而公務(wù)員和企業(yè)高管總占比達(dá)到30%. 說明南長區(qū)區(qū)域還是被強(qiáng)購買力的消費(fèi)人群所認(rèn)可。 湖濱區(qū)及郊區(qū)的強(qiáng)大購買力 —— 大戶型客戶中有近一半的客戶來自于新區(qū)或者郊區(qū)。 客戶認(rèn)知 67 萬豪國際公寓成交詳情 成交客戶基本面分析 成交特征總結(jié) 未成交原因分析 客戶認(rèn)知 68 南長、崇安區(qū)客戶為購買主力 忠實(shí)地域情結(jié) —— 購買人群主要來自南長區(qū)，崇安區(qū)。 客戶認(rèn)知 66 周邊項(xiàng)目客群特征 本地客群主要來自南長區(qū)，其次是新區(qū)和濱湖區(qū)，其他區(qū)域客群相對較少 。 現(xiàn)代人文院落！ 項(xiàng)目定位 64 區(qū)域案例剖析 調(diào)研項(xiàng)目 朗詩未來之家 萬豪國際公寓 金域藍(lán)灣 清揚(yáng)康臣 無錫世貿(mào)中心 客戶認(rèn)知 65 周邊項(xiàng)目客群特征 周邊項(xiàng)目購房人群年齡基本在3050歲之間。 表述 項(xiàng)目定位 63 以人為本 /擺脫建筑的形式主義 /遵循東方人居住習(xí)慣 / 現(xiàn)代化的生活理念 /西式手法、東方意境融合的 —— 城市中心 60 產(chǎn)品及居住理念的同質(zhì)化，將是