【正文】 在實際操作中，這一原則主用于成本費用的日?？刂浦?，因此在方案中應綜合體現(xiàn)。 (4)在成本全面控制的基礎上，對一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)鍵性成本費用差異(例外情況)進行重點控制。 (2)成本費用控制應與提供優(yōu)質的物業(yè)管理服務相結合，不能為控制制，即不能為降低耗費而不提供或少提供服務。投標企業(yè)預測物業(yè)管理服務費用為126萬元／年，物業(yè)租賃收入為18～2l萬元／年，合計收入約為144～147萬元，而通過對該項目成本、費用的測算和各種經營、管理風險的預測，測算出該項目的盈虧平衡點為3．05元／m2，管理成本為128．1萬元／年，即投標企業(yè)在3元／m2的標準下有一定贏利的空間，根據(jù)投標策定該項目的報價為2．9元／m2。 如建筑面積為4．5萬m2的某政府公益設施項目，其中可進行商鋪租賃經營的面積為600m2，計收物業(yè)管理服務費用的面積為4．2萬m2。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據(jù)測算結果對其他相關項目的方案內容進行科學設計或調整，以期符合招標方的要求。 2)根據(jù)預定的物業(yè)管理服務費用標準測算物業(yè)管理成本。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規(guī)定低于成本價10％的報價將作為無效標處理。首先依據(jù)招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現(xiàn)的各種風險進行預測，估算不可預見費用(一般按其他各項管理成本之和的2％一5％的比例進行估算)，最后根據(jù)上述各項推算出項目的盈虧平衡點，估算出在盈虧平衡點區(qū)間的物業(yè)管理服務費標準，在此標準的基礎上根據(jù)投標策略進行相應調整，測算出最接近標底的投標報價。 2)物業(yè)管理收入，主要包括主營物業(yè)服務費收入、停車場收入、物業(yè)租賃及經營收入、有償特約服務收入等。 (2)費用測算的內容 測算的主要內容包括項目所需的人力資源成本和日常管理成本的預測；物業(yè)收入項目的預測；管理風險、經營風險和未來通貨膨脹率的評估、預測。工作計劃的內容一般采用表格的方式進行表述。 正常運作期的工作計劃內容，主要包括員工常規(guī)培訓、物業(yè)管理方案的實施、設施設備管理的全面實施、社區(qū)文化活動的實施、便民服務的開展、用戶意見調查評估、財務收支情況分析報告、質量管理體系的導入、配套服務項目啟動、國家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎工作等。 籌備期的工作計劃內容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財務預算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項目機構、招聘培訓員工、完善辦公住宿條件、前期介人參與設備安裝調試及建筑質量把關，提供專業(yè)意見、制訂交接驗收計劃及作好相關準備、物業(yè)管理供應商的評審和確定等。工作計劃的制訂大體可以分成三個階段，即籌備期、交接期和正常運作期。在此項目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設施的管理包括管理重點和維護養(yǎng)護范圍、標準、計劃、實施細則等內容；機電設施設備管理包括前期介入管理、日常運行維護管理措施及運作程序、緊急故障的處理等內容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護管理、緊急事件的處理等內容；重大活動的實施方案等內容。 8．常規(guī)物業(yè)管理服務綜述 在編制常規(guī)物業(yè)管理服務綜述中需要把握的重點是將各項管理服務內容的工作要求、重點、運行管理及應急方案、計劃等進行詳細闡述，對于招標人或招標物業(yè)有特殊性服務需求的要進行突出的描述。在制訂此部分內容的方案時，需要依據(jù)物業(yè)的實際情況和工程進度、存在的隱患或問題進行編制，并對工作計劃進行合理安排，使方案能夠全面真實地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。對于政府類型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應重點突出保密性的管理措施。分類應嚴格按照建設部《關于修訂全國物業(yè)管理示范大廈及有關考評驗收工作的通知》的標準執(zhí)行。一般在方案中以表格的形式列出各項制度的目錄即可，招標文件有具體要求的除外。 6)通過多種形式的經濟活動分析以及提倡員工和業(yè)主開展合理化建議活動，挖掘管理潛力，降低管理的內外部成本。 4)對房屋附屬設備、公共設施中相關設備以及項目機構自有設備的運行、維護嚴格按照內部作業(yè)指導書的要求進行作業(yè)，從設備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺班定額工效和臺班費用成本，提高設備效率、延長使用壽命及降低能耗。 3)從采購、運輸、倉儲、使用等環(huán)節(jié)人手，控制各類物資的質量、數(shù)量以及采購價格。 如某高層商業(yè)寫字樓項目的物業(yè)管理方案中關于項目機構增收節(jié)支的有關措施為： 1)強化內部管理，堅持量人為出，在保障服務質量基礎上降低成本。 4．管理指標與措施 (1)管理指標 管理指標通常由物業(yè)管理質量指標和經濟效益指標兩部分組成，在招標文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對捂標人提出的各項管理指標進行明確的響應。 (2)人員培訓 人員培訓方案要對各類管理人員的培訓內容、培訓計劃、方式、目標進行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關表格、流程圖相結合的方式。 3．人員的配備、培訓與管理 (1)人員配備 人員配備包括擬為項目配置的各類人員，各部門、各崗位的人員編制與專業(yè)素質要求等。 (3)管理機制的確定 管理機制是反映物業(yè)管理企業(yè)實現(xiàn)項目物業(yè)管理服務目標的基礎，一般由目標管理責任制，激勵機制、監(jiān)督機制組成。 (2)運作程序與支持系統(tǒng)的設計 運作程序包括項目整體運作流程、內部運作流程與客戶服務及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。 (1)組織架構的設置 組織架構的設置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務內容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務需求的前提下，設計高效運作的組織架構。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務理念和科學、嚴格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務質量，滿足業(yè)主不斷變化的服務需求。 (5)物業(yè)管理服務模式 確定招標物業(yè)項目的管理服務模式，是在對項目基本情況進行深入調查分析的前提下，結合招標文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內容。投標人要根據(jù)物業(yè)性質、類型以及業(yè)主的構成、服務需求確定物業(yè)管理服務的重點及難點，其目的是有針對性地提出相應的措施。 如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務辦公形象，塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務要求。 (2)客戶服務需求分析 客戶服務需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務需求特征等內容。在當?shù)卦O置分支機構的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。 (二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 1．招標物業(yè)項目的整體設想與構思 對招標物業(yè)項目的整體設想與構思必須在對項目進行分析研究的基礎上實施，只有對招標物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進行詳盡深入的調查、分析，才能制訂出科學、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。 以上內容一般是對招標文件中物業(yè)管理服務需求的具體響應，也是具體實施物業(yè)管理各項服務的實質性方案。 以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關鍵內容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調查分析招標項目的基本情況和業(yè)主的服務需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。（記憶） 上述各項內容按其在物業(yè)管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經營風險而制訂影響服務質量的方案。 (3)方案中對招標文件要求作出的實質性響應內容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。 二、制訂物業(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。 (8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調整。 (6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內容制訂詳細的操作方案。 (4)確定組織架構和人員配置。 (2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。 一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應組織相關人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。 其中，投標人簡介的內容包括但不限于以下各項： 投標人簡歷、規(guī)模、設施、現(xiàn)狀； 投標人的組織機構、投標人的管理模式、管理制度； 投標人的人員素質表； 投標人近3年的總資產、資產負債率、年營業(yè)額、凈利潤、開戶銀行出具的資信證明書； 投標人近3年經審計的資產負債表、現(xiàn)金流量表、損益表復印件； 提供投標人近3年業(yè)績表(包括同類物業(yè)管理業(yè)績表)； 投標人的質量認證證書復印件。該項費用應設專門賬戶由招標人和中標人共同管理，材料購置費支付須報招標人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結余，應將余額退回招標人，具體管理方法在物業(yè)服務合同中約定。 2．報價均應包含所有需受托方繳納的稅費。 9．如我方被授予合同，我方承諾向招標代理機構的支付本次招標的中標服務費。 7．我方理解貴方不一定接受最低標價或任何貴方可能收到的投標。 5．我方明白并同意我方如在投標有效期之內撤回投標，則投標保證金將被貴方沒收。 3．我方已詳細研究了招標文件的所有內容，包括修正文(如果有)和所有已提供的參考資料以及有關附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見或誤解的一切權利。 我方已完全明白招標文件的所有條款要求，并重申以下幾點： 1．我方已收到上述投標項目所提供的一切有關招標文件、圖紙等相關說明資料，根據(jù)招標文件、圖紙、答疑紀要和其他相關文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場查驗結果，考慮本企業(yè)自身的實力及特點，我單位愿以人民幣(大寫)——元(小寫)——元的投標報價(詳見投標報價表)投標承包上述服務項目。 在此提交的投標文件，正本一份，副本四份，唱標信封一份。 (2)評標委員會以書面形式寫出評標結果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標人(得分相同時以低價者優(yōu)先)為中標候選人。 現(xiàn)場答辯評分的主要標準與權重： 1)答辯人物業(yè)管理知識