【正文】 在實(shí)際操作中，這一原則主用于成本費(fèi)用的日?？刂浦?，因此在方案中應(yīng)綜合體現(xiàn)。 (4)在成本全面控制的基礎(chǔ)上，對(duì)一些重要的、不正常的、不符合常規(guī)鍵性成本費(fèi)用差異(例外情況)進(jìn)行重點(diǎn)控制。 (2)成本費(fèi)用控制應(yīng)與提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)相結(jié)合，不能為控制制，即不能為降低耗費(fèi)而不提供或少提供服務(wù)。投標(biāo)企業(yè)預(yù)測(cè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用為126萬(wàn)元／年，物業(yè)租賃收入為18～2l萬(wàn)元／年，合計(jì)收入約為144～147萬(wàn)元，而通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目成本、費(fèi)用的測(cè)算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)，測(cè)算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3．05元／m2，管理成本為128．1萬(wàn)元／年，即投標(biāo)企業(yè)在3元／m2的標(biāo)準(zhǔn)下有一定贏利的空間，根據(jù)投標(biāo)策定該項(xiàng)目的報(bào)價(jià)為2．9元／m2。 如建筑面積為4．5萬(wàn)m2的某政府公益設(shè)施項(xiàng)目，其中可進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U經(jīng)營(yíng)的面積為600m2，計(jì)收物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的面積為4．2萬(wàn)m2。這種方式要求投標(biāo)企業(yè)不僅要準(zhǔn)確合理測(cè)算出每一項(xiàng)的成本及費(fèi)用的支出，還要根據(jù)測(cè)算結(jié)果對(duì)其他相關(guān)項(xiàng)目的方案內(nèi)容進(jìn)行科學(xué)設(shè)計(jì)或調(diào)整，以期符合招標(biāo)方的要求。 2)根據(jù)預(yù)定的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算物業(yè)管理成本。該項(xiàng)目招標(biāo)方式為邀請(qǐng)招標(biāo)，收費(fèi)方式為酬金制，招標(biāo)文件明確規(guī)定低于成本價(jià)10％的報(bào)價(jià)將作為無(wú)效標(biāo)處理。首先依據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本資料、招標(biāo)方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構(gòu)和人員配置方案估算項(xiàng)目的各項(xiàng)管理成本，然后測(cè)算房屋保險(xiǎn)、設(shè)備保險(xiǎn)、公眾責(zé)任險(xiǎn)等費(fèi)用，并對(duì)管理期間可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)，估算不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用(一般按其他各項(xiàng)管理成本之和的2％一5％的比例進(jìn)行估算)，最后根據(jù)上述各項(xiàng)推算出項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區(qū)間的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，在此標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上根據(jù)投標(biāo)策略進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，測(cè)算出最接近標(biāo)底的投標(biāo)報(bào)價(jià)。 2)物業(yè)管理收入，主要包括主營(yíng)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收入、停車(chē)場(chǎng)收入、物業(yè)租賃及經(jīng)營(yíng)收入、有償特約服務(wù)收入等。 (2)費(fèi)用測(cè)算的內(nèi)容 測(cè)算的主要內(nèi)容包括項(xiàng)目所需的人力資源成本和日常管理成本的預(yù)測(cè)；物業(yè)收入項(xiàng)目的預(yù)測(cè)；管理風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和未來(lái)通貨膨脹率的評(píng)估、預(yù)測(cè)。工作計(jì)劃的內(nèi)容一般采用表格的方式進(jìn)行表述。 正常運(yùn)作期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括員工常規(guī)培訓(xùn)、物業(yè)管理方案的實(shí)施、設(shè)施設(shè)備管理的全面實(shí)施、社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施、便民服務(wù)的開(kāi)展、用戶(hù)意見(jiàn)調(diào)查評(píng)估、財(cái)務(wù)收支情況分析報(bào)告、質(zhì)量管理體系的導(dǎo)入、配套服務(wù)項(xiàng)目啟動(dòng)、國(guó)家省市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)、大廈等的創(chuàng)建基礎(chǔ)工作等。 籌備期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括擬訂物業(yè)管理方案、擬訂財(cái)務(wù)預(yù)算、簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議、籌建項(xiàng)目機(jī)構(gòu)、招聘培訓(xùn)員工、完善辦公住宿條件、前期介人參與設(shè)備安裝調(diào)試及建筑質(zhì)量把關(guān)，提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)、制訂交接驗(yàn)收計(jì)劃及作好相關(guān)準(zhǔn)備、物業(yè)管理供應(yīng)商的評(píng)審和確定等。工作計(jì)劃的制訂大體可以分成三個(gè)階段，即籌備期、交接期和正常運(yùn)作期。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車(chē)輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。 8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述 在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述，對(duì)于招標(biāo)人或招標(biāo)物業(yè)有特殊性服務(wù)需求的要進(jìn)行突出的描述。在制訂此部分內(nèi)容的方案時(shí)，需要依據(jù)物業(yè)的實(shí)際情況和工程進(jìn)度、存在的隱患或問(wèn)題進(jìn)行編制，并對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行合理安排，使方案能夠全面真實(shí)地反映物業(yè)管理在早期介人和前期物業(yè)管理中起到的重要作用。對(duì)于政府類(lèi)型的物業(yè)，在檔案資料的管理方案中應(yīng)重點(diǎn)突出保密性的管理措施。分類(lèi)應(yīng)嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于修訂全國(guó)物業(yè)管理示范大廈及有關(guān)考評(píng)驗(yàn)收工作的通知》的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。一般在方案中以表格的形式列出各項(xiàng)制度的目錄即可，招標(biāo)文件有具體要求的除外。 6)通過(guò)多種形式的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析以及提倡員工和業(yè)主開(kāi)展合理化建議活動(dòng)，挖掘管理潛力，降低管理的內(nèi)外部成本。 4)對(duì)房屋附屬設(shè)備、公共設(shè)施中相關(guān)設(shè)備以及項(xiàng)目機(jī)構(gòu)自有設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)嚴(yán)格按照內(nèi)部作業(yè)指導(dǎo)書(shū)的要求進(jìn)行作業(yè)，從設(shè)備的選型、能耗及完好率、利用率等方面分析臺(tái)班定額工效和臺(tái)班費(fèi)用成本，提高設(shè)備效率、延長(zhǎng)使用壽命及降低能耗。 3)從采購(gòu)、運(yùn)輸、倉(cāng)儲(chǔ)、使用等環(huán)節(jié)人手，控制各類(lèi)物資的質(zhì)量、數(shù)量以及采購(gòu)價(jià)格。 如某高層商業(yè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中關(guān)于項(xiàng)目機(jī)構(gòu)增收節(jié)支的有關(guān)措施為： 1)強(qiáng)化內(nèi)部管理，堅(jiān)持量人為出，在保障服務(wù)質(zhì)量基礎(chǔ)上降低成本。 4．管理指標(biāo)與措施 (1)管理指標(biāo) 管理指標(biāo)通常由物業(yè)管理質(zhì)量指標(biāo)和經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)兩部分組成，在招標(biāo)文件中一般都有具體的要求，在物業(yè)管理方案中要對(duì)捂標(biāo)人提出的各項(xiàng)管理指標(biāo)進(jìn)行明確的響應(yīng)。 (2)人員培訓(xùn) 人員培訓(xùn)方案要對(duì)各類(lèi)管理人員的培訓(xùn)內(nèi)容、培訓(xùn)計(jì)劃、方式、目標(biāo)進(jìn)行詳盡的描述，可以采取綜合性闡述與相關(guān)表格、流程圖相結(jié)合的方式。 3．人員的配備、培訓(xùn)與管理 (1)人員配備 人員配備包括擬為項(xiàng)目配置的各類(lèi)人員，各部門(mén)、各崗位的人員編制與專(zhuān)業(yè)素質(zhì)要求等。 (3)管理機(jī)制的確定 管理機(jī)制是反映物業(yè)管理企業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目物業(yè)管理服務(wù)目標(biāo)的基礎(chǔ)，一般由目標(biāo)管理責(zé)任制，激勵(lì)機(jī)制、監(jiān)督機(jī)制組成。 (2)運(yùn)作程序與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì) 運(yùn)作程序包括項(xiàng)目整體運(yùn)作流程、內(nèi)部運(yùn)作流程與客戶(hù)服務(wù)及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進(jìn)行展示，流程設(shè)計(jì)要遵循全面、高效、合理的原則，準(zhǔn)確、真實(shí)地反映組織架構(gòu)的功能和運(yùn)作方式。 (1)組織架構(gòu)的設(shè)置 組織架構(gòu)的設(shè)置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務(wù)內(nèi)容，在確保最大限度滿(mǎn)足業(yè)主服務(wù)需求的前提下，設(shè)計(jì)高效運(yùn)作的組織架構(gòu)。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級(jí)公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目的客戶(hù)定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場(chǎng)影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級(jí)酒店物業(yè)管理”為該項(xiàng)目的物業(yè)管理模式，通過(guò)吸收和借鑒五星級(jí)酒店的高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)理念和科學(xué)、嚴(yán)格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，滿(mǎn)足業(yè)主不斷變化的服務(wù)需求。 (5)物業(yè)管理服務(wù)模式 確定招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理服務(wù)模式，是在對(duì)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行深入調(diào)查分析的前提下，結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實(shí)際情況和業(yè)主需求的管理服務(wù)重點(diǎn)和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶(hù)定位和服務(wù)需求定位三方面的內(nèi)容。投標(biāo)人要根據(jù)物業(yè)性質(zhì)、類(lèi)型以及業(yè)主的構(gòu)成、服務(wù)需求確定物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)，其目的是有針對(duì)性地提出相應(yīng)的措施。 如在B市某國(guó)際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標(biāo)企業(yè)根據(jù)該項(xiàng)目是以高檔寫(xiě)字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務(wù)、酒店、會(huì)議中心于一體的項(xiàng)目特征，確定了該項(xiàng)目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項(xiàng)目展示現(xiàn)代化、國(guó)際化的商務(wù)辦公形象，塑造進(jìn)取、創(chuàng)新和富有效率的商務(wù)氛圍，樹(shù)立綠色環(huán)保的社會(huì)形象的總體服務(wù)要求。 (2)客戶(hù)服務(wù)需求分析 客戶(hù)服務(wù)需求分析即指簡(jiǎn)明介紹包括客戶(hù)群體的定位及服務(wù)需求特征等內(nèi)容。在當(dāng)?shù)卦O(shè)置分支機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。 (二)制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法 1．招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思 對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思必須在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行分析研究的基礎(chǔ)上實(shí)施，只有對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的需求進(jìn)行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學(xué)、合理、可行的方案，因此，項(xiàng)目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。 以上內(nèi)容一般是對(duì)招標(biāo)文件中物業(yè)管理服務(wù)需求的具體響應(yīng)，也是具體實(shí)施物業(yè)管理各項(xiàng)服務(wù)的實(shí)質(zhì)性方案。 以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢(shì)和企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過(guò)程中，需要認(rèn)真研究招標(biāo)文件、深入調(diào)查分析招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況和業(yè)主的服務(wù)需求，運(yùn)用科學(xué)、合理的方法編制切實(shí)可行的實(shí)施方案。（記憶） 上述各項(xiàng)內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標(biāo)活動(dòng)中所起的作用可分為以下幾個(gè)方面。如對(duì)于實(shí)行酬金制的物業(yè)管理項(xiàng)目，投標(biāo)方不能為了取得穩(wěn)定的利潤(rùn)而制訂加大成本投入的方案；實(shí)行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)而制訂影響服務(wù)質(zhì)量的方案。 (3)方案中對(duì)招標(biāo)文件要求作出的實(shí)質(zhì)性響應(yīng)內(nèi)容必須是投標(biāo)企業(yè)能夠履行的，包括各項(xiàng)服務(wù)承諾、工作目標(biāo)及計(jì)劃、具體項(xiàng)目的實(shí)施方案等。 二、制訂物業(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標(biāo)報(bào)價(jià)必須響應(yīng)并符合招標(biāo)文件(包括答疑文件)中對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求的規(guī)定，不能有缺項(xiàng)或漏項(xiàng)。 (8)對(duì)擬訂的物業(yè)管理方案進(jìn)行審核、校對(duì)、調(diào)整。 (6)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細(xì)的操作方案。 (4)確定組織架構(gòu)和人員配置。 (2)對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的基本情況進(jìn)行分析，收集相關(guān)信息及資料。 一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標(biāo)活動(dòng)后，應(yīng)組織相關(guān)人員在對(duì)招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目基本情況進(jìn)行分析和對(duì)物業(yè)管理模式進(jìn)行確定的基礎(chǔ)上，制訂切實(shí)可行的物業(yè)管理方案。 其中，投標(biāo)人簡(jiǎn)介的內(nèi)容包括但不限于以下各項(xiàng)： 投標(biāo)人簡(jiǎn)歷、規(guī)模、設(shè)施、現(xiàn)狀； 投標(biāo)人的組織機(jī)構(gòu)、投標(biāo)人的管理模式、管理制度； 投標(biāo)人的人員素質(zhì)表； 投標(biāo)人近3年的總資產(chǎn)、資產(chǎn)負(fù)債率、年?duì)I業(yè)額、凈利潤(rùn)、開(kāi)戶(hù)銀行出具的資信證明書(shū)； 投標(biāo)人近3年經(jīng)審計(jì)的資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表、損益表復(fù)印件； 提供投標(biāo)人近3年業(yè)績(jī)表(包括同類(lèi)物業(yè)管理業(yè)績(jī)表)； 投標(biāo)人的質(zhì)量認(rèn)證證書(shū)復(fù)印件。該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)設(shè)專(zhuān)門(mén)賬戶(hù)由招標(biāo)人和中標(biāo)人共同管理，材料購(gòu)置費(fèi)支付須報(bào)招標(biāo)人審批同意，如所列項(xiàng)目未發(fā)生或有結(jié)余，應(yīng)將余額退回招標(biāo)人，具體管理方法在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 2．報(bào)價(jià)均應(yīng)包含所有需受托方繳納的稅費(fèi)。 9．如我方被授予合同，我方承諾向招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)的支付本次招標(biāo)的中標(biāo)服務(wù)費(fèi)。 7．我方理解貴方不一定接受最低標(biāo)價(jià)或任何貴方可能收到的投標(biāo)。 5．我方明白并同意我方如在投標(biāo)有效期之內(nèi)撤回投標(biāo)，則投標(biāo)保證金將被貴方?jīng)]收。 3．我方已詳細(xì)研究了招標(biāo)文件的所有內(nèi)容，包括修正文(如果有)和所有已提供的參考資料以及有關(guān)附件，并完全明白，我方放棄在此方面提出含糊意見(jiàn)或誤解的一切權(quán)利。 我方已完全明白招標(biāo)文件的所有條款要求，并重申以下幾點(diǎn)： 1．我方已收到上述投標(biāo)項(xiàng)目所提供的一切有關(guān)招標(biāo)文件、圖紙等相關(guān)說(shuō)明資料，根據(jù)招標(biāo)文件、圖紙、答疑紀(jì)要和其他相關(guān)文件的要求和物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)結(jié)果，考慮本企業(yè)自身的實(shí)力及特點(diǎn)，我單位愿以人民幣(大寫(xiě))——元(小寫(xiě))——元的投標(biāo)報(bào)價(jià)(詳見(jiàn)投標(biāo)報(bào)價(jià)表)投標(biāo)承包上述服務(wù)項(xiàng)目。 在此提交的投標(biāo)文件，正本一份，副本四份，唱標(biāo)信封一份。 (2)評(píng)標(biāo)委員會(huì)以書(shū)面形式寫(xiě)出評(píng)標(biāo)結(jié)果，按綜合得分由高到低的排名順序推薦前兩位的投標(biāo)人(得分相同時(shí)以低價(jià)者優(yōu)先)為中標(biāo)候選人。 現(xiàn)場(chǎng)答辯評(píng)分的主要標(biāo)準(zhǔn)與權(quán)重： 1)答辯人物業(yè)管理知識(shí)