【正文】 其中，例外情況的常用判斷標(biāo)金額的大小、持續(xù)時間的長短以及是否可控等。 12．成本控制 (1)成本費(fèi)用控制在充分調(diào)動全體職工控制成本費(fèi)用的積極性的基礎(chǔ)上成本費(fèi)用控制貫穿于成本費(fèi)用形成的全過程，而不僅僅是對于部分費(fèi)用支控制。 在實(shí)行包干制收費(fèi)方式的項(xiàng)目中，費(fèi)用測算有時需要將上述兩種測算方式有機(jī)結(jié)合，以確保成本控制和風(fēng)險預(yù)測的全面和準(zhǔn)確。投標(biāo)企業(yè)依據(jù)各項(xiàng)成本及費(fèi)用測算出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)為3．10元／m2，由于招標(biāo)文件關(guān)于報價的要求和項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)定位等因素，投標(biāo)企業(yè)根據(jù)投標(biāo)策略將投標(biāo)報價確定為3．30元／m2。 (3)費(fèi)用測算的方法 1)根據(jù)管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)單價。 11．費(fèi)用測算 (1)費(fèi)用測算的依據(jù) 在測算費(fèi)用的過程中，物業(yè)管理企業(yè)要依據(jù)所接管的物業(yè)類型、性質(zhì)、市場定位、配套設(shè)施設(shè)備的具體情況及管理要求和服務(wù)項(xiàng)目，并參考招標(biāo)物業(yè)所在區(qū)域物業(yè)管理市場同類同質(zhì)物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及企業(yè)現(xiàn)有日常綜合管理的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行全面、具體的測算。 交接期的工作計(jì)劃內(nèi)容，主要包括簽訂《前期物業(yè)管理協(xié)議》或《物業(yè)管理委托合同》、制訂《業(yè)主臨時公約》、完善物業(yè)管理方案、建筑物本體和設(shè)備資料的接收建檔、樓宇設(shè)施設(shè)備的交接驗(yàn)收試運(yùn)行、用戶入住搬遷服務(wù)，檔案建立分類管理等。 9．工作計(jì)劃 在物業(yè)管理方案中，整體工作計(jì)劃的制訂應(yīng)該緊扣物業(yè)管理項(xiàng)目總體策劃中的指導(dǎo)思想、工作重點(diǎn)，并結(jié)合招標(biāo)文件的具體要求綜合考慮。 如在物業(yè)項(xiàng)目的管理方案中，早期介入及前期管理方案的內(nèi)容主要包括物業(yè)管理前期介人工作流程、施工期物業(yè)管理工作、設(shè)施設(shè)備調(diào)試期物業(yè)管理、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收及接管驗(yàn)收期物業(yè)管理、其他前期準(zhǔn)備工作、人駐準(zhǔn)備預(yù)案、二次裝修管理、物業(yè)接管工作進(jìn)度計(jì)劃、后續(xù)工程的前期介入管理等。檔案資料的體系內(nèi)容可以用表格的形式進(jìn)行闡述，具體的管理可以采用流程圖與文字表述相結(jié)合的方式。 5．管理制度的制訂 管理制度主要由公眾制度和內(nèi)部管理制度兩大部分組成，其中公眾制度主要包括精神文明建設(shè)、業(yè)主公約、裝修管理、消防管理、入住管理、電梯使用管理、物業(yè)接管驗(yàn)收管理、公用設(shè)施維護(hù)管理、臨時用水電管理、清潔衛(wèi)生及垃圾處理等內(nèi)容；內(nèi)部管理制度包括崗位職責(zé)、員工考核、行政管理、財務(wù)管理、客戶服務(wù)、工程技術(shù)管理、安防管理等內(nèi)容。對節(jié)約代用、修舊利廢、量材使用等方面取得效果的集體和個人給予相應(yīng)的物質(zhì)獎勵。 (2)管理措施 管理措施是物業(yè)管理企業(yè)為完成招標(biāo)文件規(guī)定的各項(xiàng)管理指標(biāo)和承諾擬采取的措施，可以采用表格的形式將管理指標(biāo)與主要的管理措施相對應(yīng)，進(jìn)行詳細(xì)的闡述。人員配備一般依據(jù)物業(yè)類型、規(guī)模、服務(wù)內(nèi)容及需求標(biāo)準(zhǔn)、工作重點(diǎn)來確定，并可參照物業(yè)所在地區(qū)政府制訂的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)和同類物業(yè)的管理經(jīng)驗(yàn)。 支持系統(tǒng)一般也設(shè)計(jì)為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構(gòu)建對項(xiàng)目的支持體系。 2．管理方式與運(yùn)作程序 管理方式與運(yùn)作程序一般由組織架構(gòu)的設(shè)置、流程與支持系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和管理機(jī)制的確定等內(nèi)容組成。 一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設(shè)施設(shè)備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務(wù)需求；—政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護(hù)政府形象、內(nèi)部特約服務(wù)、會議接待及慶典服務(wù)、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點(diǎn)主要集中在基礎(chǔ)性的物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務(wù)的重點(diǎn)及難點(diǎn)主要在于確保公用設(shè)施無故障的正常運(yùn)行，對緊急事件的預(yù)防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災(zāi)害等)。 (3)項(xiàng)目的可行性研究與定位 項(xiàng)目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標(biāo)物業(yè)的市場定位，投標(biāo)企業(yè)承擔(dān)該項(xiàng)目的管理服務(wù)優(yōu)勢。 物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標(biāo)方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進(jìn)行詳細(xì)、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡(luò)等手段獲取相關(guān)信息。 2．實(shí)質(zhì)性內(nèi)容 (1)管理制度的制訂； (2)檔案的建立與管理； (3)人員培訓(xùn)及管理； (4)早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容； (5)常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述； (6)管理指標(biāo)； (7)物資裝備； (8)工作計(jì)劃。 三、制訂物業(yè)管理方案的要點(diǎn)及方法 (一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的整體設(shè)想與構(gòu)思、管理方式與運(yùn)作程序、組織架構(gòu)與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述、費(fèi)用測算與成本控制、管理指標(biāo)與管理措施、物資裝備與工作計(jì)劃等。 (2)方案的各項(xiàng)具體實(shí)施內(nèi)容必須是根據(jù)招標(biāo)物業(yè)的基本情況和特點(diǎn)制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎(chǔ)上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (7)測算物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用(合同總價和單價)。 (3)根據(jù)招標(biāo)文件規(guī)定的需求內(nèi)容進(jìn)行分工、協(xié)作。 物業(yè)管理方案的制訂 第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂（掌握） 本節(jié)的內(nèi)容是重點(diǎn)，作為一個物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對這部分內(nèi)容要給與足夠的重視。 3．物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)投標(biāo)總報價由人工服務(wù)費(fèi)和材料購置費(fèi)兩部分構(gòu)成，其中材料購置費(fèi)指在本物業(yè)設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)過程中屬于中標(biāo)人責(zé)任范圍，由中標(biāo)人支付并可納入物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的設(shè)備及各種物料的購置費(fèi)用。 8．我方如果中標(biāo)，將保證履行招標(biāo)文件以及招標(biāo)文件修改書(如果有的話)中的全部責(zé)任和義務(wù)，在中標(biāo)通知書規(guī)定的時間內(nèi)簽訂《物業(yè)管理委托合同》。 4．我方承諾投標(biāo)文件夾中的一切資料、數(shù)據(jù)是真實(shí)的，并承擔(dān)由此引起的一切責(zé)任。包括如下內(nèi)容： (一)投標(biāo)函； (二)投標(biāo)報價表； (三)全套資格證明文件； (四)技術(shù)、商務(wù)響應(yīng)文件； (五)物業(yè)管理投標(biāo)方案文件； (六)應(yīng)招標(biāo)文件要求的其他文件。 (三)得分統(tǒng)計(jì)及評標(biāo)結(jié)果 (1)將每份人圍投標(biāo)統(tǒng)計(jì)得出技術(shù)、商務(wù)、答辯和價格評分分別乘以權(quán)重得出其技術(shù)得分、商務(wù)得分、現(xiàn)場答辯和價格得分，各得分相加即為綜合得分。 (7)評標(biāo)委員會將按上述修正錯誤的方法調(diào)整入圍投標(biāo)文件中的投標(biāo)報價，調(diào)整后的價格對投標(biāo)人具有約束力。 (3)業(yè)績(20％)： 1)投標(biāo)人近3年的物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績(附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托書評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(8％)； 2)投標(biāo)人近3年的同類物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(7％)； 3)投標(biāo)人2000年至今的物業(yè)管理業(yè)績(附部分合同復(fù)印件，業(yè)主或委托人評價意見并注明聯(lián)系部門及電話)(5％)。 (7)各項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)、物業(yè)維護(hù)計(jì)劃和實(shí)施方案(10％)。 (3)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)設(shè)立方案、運(yùn)作流程(10％)： 1)機(jī)構(gòu)設(shè)立方案(5％)； 2)運(yùn)作流程(5％)。評標(biāo)委員會決定投標(biāo)文件的響應(yīng)性只根據(jù)投標(biāo)文件本身的內(nèi)容，而不尋找外部的證據(jù)。 在詳細(xì)評標(biāo)之前，評標(biāo)委員會要審查每份投標(biāo)文件是否實(shí)質(zhì)上響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求。對各評委的評分去掉一個最高分和一個最低分，余下的評分的算術(shù)平均值即為該投標(biāo)人的技術(shù)評分、商務(wù)評分和現(xiàn)場答辯評分。 (四)如合同項(xiàng)目內(nèi)容沒有增減，投標(biāo)人所報的投標(biāo)價在合同執(zhí)行期間是固定不變的，沒有招標(biāo)人同意不得以任何理由予以變更。 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 地址：G市xxx路xx大廈10樓 聯(lián)系人：張xx電話：xxxxxxx傳真：xxxxxxx郵編：xxxxx 招標(biāo)人：A省政府 地址：xxx中路216號 電話：xxxxxx傳真：xxxxxx郵編：xxxxx聯(lián)系人：陳xx 招標(biāo)人：A省政府 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)：G市國際工程咨詢公司 2004年3月28日 附錄3：投標(biāo)人須知(部分) 一、投標(biāo)報價說明 (一)投標(biāo)人應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件中的要求，按投標(biāo)文件格式規(guī)定填寫報價表。 時間：2003年4月5日上午10：00 地點(diǎn)：xx中路36號A省政府一樓 2004年4月4日上午11：30時前各投標(biāo)人將需解答的問題傳真給招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)。 1．本次招標(biāo)的投標(biāo)報名及購買招標(biāo)文件時間：2003年4月1日上午9：30～11：30；下午2：30～16：00 2．遞交投標(biāo)文件：2004年4月18日上午9：00 3．投標(biāo)截止和開標(biāo)時間：2004年4月18日上午9：30 三、本招標(biāo)文件規(guī)定的地點(diǎn)。 (四)招標(biāo)文件示例 A省政府大樓的招標(biāo)文件(部分內(nèi)容)：該項(xiàng)目位于G市T區(qū)，總建筑面積為84350m2，招標(biāo)方式為邀請招標(biāo)，由招標(biāo)人委托代理機(jī)構(gòu)于2004年4月組織具體的招標(biāo)活動。 6．簽約談判的技巧 (1)在簽約談判時要準(zhǔn)確把握對方的真實(shí)意圖，準(zhǔn)確判斷對方履行合同的誠意和能力，對進(jìn)駐物業(yè)和實(shí)施常規(guī)物業(yè)管理必備的條件應(yīng)明確約定。在開標(biāo)前應(yīng)對答辯人員進(jìn)行模擬演練，正確把握招標(biāo)文件的要點(diǎn)、投標(biāo)文件的重點(diǎn)內(nèi)容、對項(xiàng)目的熟悉程度等，對重點(diǎn)問題、難點(diǎn)問題、普遍性的問題一一準(zhǔn)備答辯要點(diǎn)。在邀請招標(biāo)或議標(biāo)的方式中，由于招標(biāo)文件不明確或項(xiàng)目本身有多方案存在，投標(biāo)人對項(xiàng)目原方案提出在經(jīng)濟(jì)上、技術(shù)上更合理可行的方案，即準(zhǔn)備兩個或兩個以上的報價，最后與招標(biāo)方進(jìn)行協(xié)商處理。投標(biāo)報價的策略主要有： (1)對項(xiàng)目運(yùn)作的經(jīng)營管理成本進(jìn)行準(zhǔn)確測算，確定項(xiàng)目運(yùn)作的盈虧平衡點(diǎn)和利潤空間，在此基礎(chǔ)上預(yù)測標(biāo)底和競爭對手的報價范圍。 7)包裝整潔美觀。 5)計(jì)算數(shù)字必須準(zhǔn)確無誤。 3)填寫方式規(guī)范。 1)確保填寫無遺漏，無空缺。 5)確保資料的真實(shí)性。投標(biāo)書的文字與圖紙是投標(biāo)者借以表達(dá)其意圖的語言，必須能準(zhǔn)確表達(dá)投標(biāo)公司的投標(biāo)方案。 3)使用國家統(tǒng)一頒布的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)范。 作為評標(biāo)的基本依據(jù)，投標(biāo)文件必須具備統(tǒng)一的編寫基礎(chǔ)，以便于評標(biāo)工作的順利進(jìn)行。這些情況可由投標(biāo)人自行安排人員與時間進(jìn)行調(diào)查。 2．項(xiàng)目的現(xiàn)場踏勘 在踏勘現(xiàn)場過程中，招標(biāo)人還會就投標(biāo)公司代表提出的問題作出口頭回答，但這種口頭答復(fù)并不具備法律效力，只有在投標(biāo)者以書面形式提出問題并由招標(biāo)人作出書面答復(fù)時，才能產(chǎn)生法律約束力。 (5)靈活運(yùn)用公共關(guān)系，多渠道獲取相關(guān)信息，確保報價的合理性。