【正文】 第1年物業(yè)管理服務費投標總報價 其中人工服務費投標報價 材料購置費投標報價大寫：(￥) 大寫：(￥) 大寫：(￥) 第3年物業(yè)管理服務費投標總報價平均值 其中人工服務費投標報價 材料購置費投標報價大寫：(￥) 大寫：(￥) 大寫：(￥) 3年物業(yè)管理服務費投標總報價合計 其中人工服務費投標報價 材料購置費投標報價大寫：(￥) 大寫：(￥) 大寫：(￥) 注：1．表的總計是根據(jù)招標文件要求包含所有需委托方支付給受托方的費用。 2．報價均應包含所有需受托方繳納的稅費。 3．物業(yè)管理服務費投標總報價由人工服務費和材料購置費兩部分構成，其中材料購置費指在本物業(yè)設施設備日常運行、維護和保養(yǎng)過程中屬于中標人責任范圍，由中標人支付并可納入物業(yè)管理服務費的設備及各種物料的購置費用。該項費用應設專門賬戶由招標人和中標人共同管理，材料購置費支付須報招標人審批同意，如所列項目未發(fā)生或有結余，應將余額退回招標人，具體管理方法在物業(yè)服務合同中約定。 附錄6：資格證明文件種類 [說明]投標人應按照招標文件的要求提交以下格式(包括但不限于以下各 項)的內(nèi)容： 《營業(yè)執(zhí)照》和《稅務登記證》復印件； 《物業(yè)管理資格證書》復印件； 投標人簡介(投標人自行編寫)。 其中，投標人簡介的內(nèi)容包括但不限于以下各項： 投標人簡歷、規(guī)模、設施、現(xiàn)狀； 投標人的組織機構、投標人的管理模式、管理制度； 投標人的人員素質表； 投標人近3年的總資產(chǎn)、資產(chǎn)負債率、年營業(yè)額、凈利潤、開戶銀行出具的資信證明書； 投標人近3年經(jīng)審計的資產(chǎn)負債表、現(xiàn)金流量表、損益表復印件； 提供投標人近3年業(yè)績表(包括同類物業(yè)管理業(yè)績表)； 投標人的質量認證證書復印件。 物業(yè)管理方案的制訂 第三節(jié) 物業(yè)管理方案的制訂（掌握） 本節(jié)的內(nèi)容是重點，作為一個物業(yè)管理師，編制物業(yè)管理方案是最基本的執(zhí)業(yè)要求，因此，對這部分內(nèi)容要給與足夠的重視。 一、制訂物業(yè)管理方案的一般程序 物業(yè)管理企業(yè)在確定參與招標活動后，應組織相關人員在對招標物業(yè)項目基本情況進行分析和對物業(yè)管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業(yè)管理方案。制訂物業(yè)管理方案的一般程序為： (1)組織經(jīng)營、管理、技術、財務人員參與物業(yè)管理方案的制訂。 (2)對招標物業(yè)項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。 (3)根據(jù)招標文件規(guī)定的需求內(nèi)容進行分工、協(xié)作。 (4)確定組織架構和人員配置。 (5)根據(jù)物業(yè)資料及設施設備技術參數(shù)、組織架構及人員配置、市場信息、管理經(jīng)驗等情況詳細測算物業(yè)管理成本。 (6)根據(jù)招標文件規(guī)定的物業(yè)管理需求內(nèi)容制訂詳細的操作方案。 (7)測算物業(yè)管理服務費用(合同總價和單價)。 (8)對擬訂的物業(yè)管理方案進行審核、校對、調(diào)整。 (9)排版、印制、裝幀。 二、制訂物業(yè)管理方案的要求 (1)物業(yè)管理方案的內(nèi)容、格式、投標報價必須響應并符合招標文件(包括答疑文件)中對物業(yè)管理服務需求的規(guī)定，不能有缺項或漏項。 (2)方案的各項具體實施內(nèi)容必須是根據(jù)招標物業(yè)的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調(diào)研、評估的基礎上制訂；方案的內(nèi)容必須符合國家及地方法律、法規(guī)的規(guī)定。 (3)方案中對招標文件要求作出的實質性響應內(nèi)容必須是投標企業(yè)能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。 (4)制訂物業(yè)管理服務費用價格必須合理，具體實施內(nèi)容應該在滿足招標方(或業(yè)主)需求的基礎上制訂設計科學、運行經(jīng)濟的方案。如對于實行酬金制的物業(yè)管理項目，投標方不能為了取得穩(wěn)定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業(yè)管理企業(yè)不能為了控制經(jīng)營風險而制訂影響服務質量的方案。 三、制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 (一)物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容 物業(yè)管理方案的基本內(nèi)容主要包括招標物業(yè)項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容、常規(guī)物業(yè)管理服務綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。（記憶） 上述各項內(nèi)容按其在物業(yè)管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。 1．關鍵性內(nèi)容 (1)項目的整體設想與構思(包括項目總體模式與物業(yè)管理服務工作重點的確定)； (2)組織架構與人員的配置； (3)費用測算與成本控制； (4)管理方式、運作程序及管理措施。 以上是體現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)管理理念、管理優(yōu)勢和企業(yè)綜合競爭實力的關鍵內(nèi)容，因此，在物業(yè)管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調(diào)查分析招標項目的基本情況和業(yè)主的服務需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。 2．實質性內(nèi)容 (1)管理制度的制訂； (2)檔案的建立與管理； (3)人員培訓及管理； (4)早期介入及前期物業(yè)管理服務內(nèi)容； (5)常規(guī)物業(yè)管理服務綜述； (6)管理指標； (7)物資裝備； (8)工作計劃。 以上內(nèi)容一般是對招標文件中物業(yè)管理服務需求的具體響應，也是具體實施物業(yè)管理各項服務的實質性方案。在制訂方案時要結合物業(yè)的實際情況，在滿足招標文件的規(guī)定和招標人需求的基礎上，綜合反映企業(yè)的管理服務水平和管理特色，并注意不能缺失或遺漏，包括細節(jié)或單個項目的闡述。 (二)制訂物業(yè)管理方案的要點及方法 1．招標物業(yè)項目的整體設想與構思 對招標物業(yè)項目的整體設想與構思必須在對項目進行分析研究的基礎上實施，只有對招標物業(yè)項目的基本情況和業(yè)主的需求進行詳盡深入的調(diào)查、分析，才能制訂出科學、合理、可行的方案，因此，項目分析是編制物業(yè)管理方案的前提條件。 物業(yè)管理企業(yè)除了通過現(xiàn)場踏勘、招標方答疑會等渠道獲取資料外，主要是要對物業(yè)所在區(qū)域進行詳細、深入的市場調(diào)查，并借助公共媒介、網(wǎng)絡等手段獲取相關信息。在當?shù)卦O置分支機構的物業(yè)管理企業(yè)，可以形成周期性的物業(yè)管理市場調(diào)查報告，為物業(yè)管理方案的制訂提供便利條件。 (1)項目簡介 項目簡介即指運用簡明扼要的語言介紹招標物業(yè)的基本概況，如物業(yè)占地面積、建筑面積，物業(yè)的性質、類型與使用功能等，篇幅不宜過長。 (2)客戶服務需求分析 客戶服務需求分析即指簡明介紹包括客戶群體的定位及服務需求特征等內(nèi)容。 (3)項目的可行性研究與定位 項目的可行性研究與定位也力求用簡練的語言概括招標物業(yè)的市場定位，投標企業(yè)承擔該項目的管理服務優(yōu)勢。 如在B市某國際大廈(建筑面積79000m2)的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據(jù)該項目是以高檔寫字樓為主，集商業(yè)零售、金融服務、酒店、會議中心于一體的項目特征，確定了該項目“現(xiàn)代、高效、環(huán)保、繁榮”的整體形象定位，完整地詮釋了項目展示現(xiàn)代化、國際化的商務辦公形象，塑造進取、創(chuàng)新和富有效率的商務氛圍，樹立綠色環(huán)保的社會形象的總體服務要求。 (4)物業(yè)管理服務的重點及難點 招標物業(yè)項目物業(yè)管理服務的重點及難點，也是業(yè)主最關心的焦點，若分析準確，對策得當，就能成為彰顯投標人能力與水平的投標方案。投標人要根據(jù)物業(yè)性質、類型以及業(yè)主的構成、服務需求確定物業(yè)管理服務的重點及難點，其目的是有針對性地提出相應的措施。 一般而言，商用類型的寫字樓物業(yè)、綜合性商業(yè)物業(yè)管理服務的重點及難點主要體現(xiàn)在經(jīng)營和設施設備管理等方面；工業(yè)區(qū)物業(yè)在消防、污染控制及貨物、人員的出入管理有特殊的服務需求；—政府物業(yè)管理的特殊性主要體現(xiàn)在維護政府形象、內(nèi)部特約服務、會議接待及慶典服務、安全及保密管理等方面；居住類型的物業(yè)的重點主要集中在基礎性的物業(yè)管理服務內(nèi)容層面；公用事業(yè)類型的物業(yè)管理服務的重點及難點主要在于確保公用設施無故障的正常運行，對緊急事件的預防與處理(包括惡性犯罪事件、重大事故、自然災害等)。 (5)物業(yè)管理服務模式 確定招標物業(yè)項目的管理服務模式，是在對項目基本情況進行深入調(diào)查分析的前提下，結合招標文件的具體要求，確定最符合物業(yè)實際情況和業(yè)主需求的管理服務重點和主要措施，包括物業(yè)的功能定位、客戶定位和服務需求定位三方面的內(nèi)容。 如在S市某國有商業(yè)銀行項目的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據(jù)物業(yè)的定 位、服務需求、客戶情況的分析以及項目全方位經(jīng)營、整體形象的包裝和維護、樓宇設施設備管理的工作重點等因素，確定“經(jīng)營型物業(yè)管理模式”作為該項目的管理服務模式，較好地適應了業(yè)主的服務需求，取得了業(yè)主的認同。再如S市某住宅區(qū)(由美式別墅群、高級公寓組成)的物業(yè)管理方案中，中標企業(yè)根據(jù)物業(yè)項目的客戶定位、地理位置、居住環(huán)境條件、市場影響力、業(yè)主的需求層次等因素確定“五星級酒店物業(yè)管理”為該項目的物業(yè)管理模式，通過吸收和借鑒五星級酒店的高標準的服務理念和科學、嚴格、規(guī)范的管理手段和操作，借以全面提升物業(yè)管理服務質量，滿足業(yè)主不斷變化的服務需求。 2．管理方式與運作程序 管理方式與運作程序一般由組織架構的設置、流程與支持系統(tǒng)的設計和管理機制的確定等內(nèi)容組成。 (1)組織架構的設置 組織架構的設置需要綜合考慮物業(yè)的規(guī)模和服務內(nèi)容，在確保最大限度滿足業(yè)主服務需求的前提下，設計高效運作的組織架構。 如在北京某國際大廈項目中，中標企業(yè)設置了以客戶服務中心為中樞(負責承擔客戶服務、信息管理、協(xié)調(diào)調(diào)度、物業(yè)經(jīng)營等職能)，綜合部(負責承擔行政事務、人力資源、財務管理、后勤采購等職能)、機電工程部(負責承擔設備運行、工程維護、節(jié)能降耗、消防管理等職能)、管理部(負責質量控制、安防管理、停車場管理、精神文明建設、環(huán)境工程維護等職能)等相關部門密切協(xié)同運作的組織架構。 (2)運作程序與支持系統(tǒng)的設計 運作程序包括項目整體運作流程、內(nèi)部運作流程與客戶服務及需求信息反饋流程，一般采用流程圖的方法進行展示，流程設計要遵循全面、高效、合理的原則，準確、真實地反映組織架構的功能和運作方式。 支持系統(tǒng)一般也設計為表格或流程圖的形式，綜合反映物業(yè)管理企業(yè)集中資源優(yōu)勢構建對項目的支持體系。