【正文】 二、是否存在“以物易物”、“以物抵債”行為，是否按規(guī)定正確核算銷項(xiàng)稅額。八、取得運(yùn)輸發(fā)票的運(yùn)輸業(yè)務(wù)是否真實(shí)，與銷售購(gòu)進(jìn)貨物的名稱、數(shù)量是否匹配、吻合；有無(wú)取得虛開、代開運(yùn)輸發(fā)票抵扣稅款的問題。四、是否有非正常損失計(jì)算了進(jìn)項(xiàng)稅額。（三）、自查內(nèi)容（1）、增值稅①、進(jìn)項(xiàng)稅額檢查。）、銷售廢舊包裝物收入是否入賬。（3）虛增工程價(jià)款或虛構(gòu)部分業(yè)務(wù)，向發(fā)包方提供虛開的發(fā)票，發(fā)包方據(jù)此虛增固定資產(chǎn)價(jià)值或虛增稅前扣除額。是否按規(guī)定在稅前扣除、建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)購(gòu)置或開發(fā)期間發(fā)生的合理的借款費(fèi)用是否不作為資本性支出，而直接計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用；高于同類同期商業(yè)銀行貸款利率支付的利息是否調(diào)整；向關(guān)聯(lián)方借款利息調(diào)整是否正確。如員工體檢費(fèi)用、探親路費(fèi)、職工培訓(xùn)費(fèi)用、員工食堂費(fèi)用、離退休人員的活動(dòng)費(fèi)、職工直系親屬的醫(yī)療補(bǔ)助等重復(fù)在管理費(fèi)用中列支。如以發(fā)票報(bào)銷的方式，為員工報(bào)銷交通補(bǔ)貼、醫(yī)療費(fèi)；以勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)名義支付給職工人人有份的誤餐費(fèi)；以會(huì)議費(fèi)、公雜費(fèi)、宣傳費(fèi)名義列支部分職工獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)；在勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)中列支職工交通意外保險(xiǎn)、員工子女保障保險(xiǎn)等商業(yè)保險(xiǎn)，未計(jì)入職工工資進(jìn)行納稅調(diào)整。是否列支設(shè)備租賃費(fèi)高于按照稅法規(guī)定計(jì)算的折舊額。（6）已竣工的工地剩余已領(lǐng)用材料有無(wú)辦理退料手續(xù)沖減成本。（2）將尚未耗用的材料列入成本。（一）成本費(fèi)用方面（自查重點(diǎn)），提前結(jié)轉(zhuǎn)或多結(jié)轉(zhuǎn)工程成本費(fèi)用（1）提前結(jié)轉(zhuǎn)未完工工程成本。（7）其他。（1）將辦公用的電子設(shè)備、汽車及音像設(shè)備等固定資產(chǎn)計(jì)入銷售費(fèi)用或在低值易耗品科目中核算，進(jìn)行稅前扣除；（2）由開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)的，位于開發(fā)小區(qū)內(nèi)的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療等配套設(shè)施在完工后出租的，未將其按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；（3）在開發(fā)小區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、售樓部、停車場(chǎng)庫(kù)、物業(yè)管理場(chǎng)所等產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)企業(yè)所有的，未按固定資產(chǎn)進(jìn)行賬務(wù)處理；（4）臨時(shí)出租的待售開發(fā)產(chǎn)品，對(duì)其已提取折舊是否正確。是否混淆成本核算對(duì)象，未按配比原則結(jié)轉(zhuǎn)產(chǎn)品成本。（1）是否存在虛增拆遷戶數(shù)，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)或虛增補(bǔ)償金額，多列拆遷補(bǔ)償費(fèi)；（2）征地、拆遷支出，是否按規(guī)定進(jìn)行歸集分?jǐn)?，涉及分期分片開發(fā)的，未在各個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行合理分?jǐn)偅皇欠窈炗喬摷俸贤?、協(xié)議，虛列、多列或重復(fù)列支成本費(fèi)用?？蛻舴艞壍馁?gòu)房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的違約金等是否足額計(jì)取收入。商品房售后服務(wù)如物業(yè)收入、代客裝修、清潔等取得的收入及材料銷售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入和固定資金出租收入等是否按規(guī)定申報(bào)納稅。對(duì)將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)，先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價(jià)款是否確認(rèn)收入，出售時(shí)是否確認(rèn)收入。開發(fā)項(xiàng)目完工后，是否將收入掛在“預(yù)收賬款”等科目長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)收入。第三篇：房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅自查提綱房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)所得稅自查提綱一、收入方面應(yīng)全面自查各種應(yīng)稅收入的合理性、完整性和及時(shí)性。七、契 稅（一）受讓房產(chǎn)是否依法申報(bào)繳納契稅。（十）金融資產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)是否足額繳納印花稅。（六）計(jì)算租賃合同印花時(shí)，未按合同總金額申報(bào)納稅，而是按年租金的金額申報(bào)，少申報(bào)繳納印花稅。有否混淆合同性質(zhì)，從低適用稅率或擅自減少計(jì)稅依據(jù)，未按全部所載金額計(jì)稅。（六）同一企業(yè)處在不同地段的適用單位稅額是否準(zhǔn)確。（二）土地等級(jí)和使用稅額變更后是否未及時(shí)調(diào)整納稅申報(bào)。（七）部分房產(chǎn)在購(gòu)置、裝修等更新改造過(guò)程中，對(duì)房產(chǎn)價(jià)值有調(diào)整的未按調(diào)整后的金額重新計(jì)算，造成少繳納房產(chǎn)稅。（四）新建和購(gòu)置的房產(chǎn)是否未從建成之次月和取得產(chǎn)權(quán)的次月申報(bào)繳納房產(chǎn)稅。實(shí)行員工股票期權(quán)計(jì)劃的，員工在行權(quán)時(shí)獲得的差價(jià)收益，是否按工薪所得繳納個(gè)人所得稅；9．以非貨幣形式發(fā)放的個(gè)人收入是否扣繳個(gè)人所得稅。20．是否以融資租賃方式租入固定資產(chǎn)，視同經(jīng)營(yíng)性租賃，多攤費(fèi)用，未作納稅調(diào)整。15．企業(yè)從關(guān)聯(lián)方借款金額超過(guò)注冊(cè)資金50%的，超過(guò)部分的利息支出是否在稅前扣除。11．專項(xiàng)基金是否按照規(guī)定提取和使用。7．是否存在擅自改變成本計(jì)價(jià)方法，調(diào)節(jié)利潤(rùn)。3．是否存在將資本性支出一次計(jì)入成本費(fèi)用：在成本費(fèi)用中一次性列支達(dá)到固定資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的物品未作納稅調(diào)整；達(dá)到無(wú)形資產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)的管理系統(tǒng)軟件，在營(yíng)業(yè)費(fèi)用中一次性列支，未進(jìn)行納稅調(diào)整。9．是否存在接受捐贈(zèng)的貨幣及非貨幣資產(chǎn)，未計(jì)入應(yīng)納稅所得額。5．是否存在利用往來(lái)賬戶延遲實(shí)現(xiàn)應(yīng)稅收入或調(diào)整企業(yè)利潤(rùn)。具體自查項(xiàng)目應(yīng)至少涵蓋以下問題：（一）收入方面1．企業(yè)資產(chǎn)評(píng)估增值是否并入應(yīng)納稅所得額。（二）關(guān)聯(lián)企業(yè)間提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)、銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由，申報(bào)納稅時(shí)不做調(diào)整。2．收入長(zhǎng)期掛帳不轉(zhuǎn)收入。退休人員取得的上述補(bǔ)助應(yīng)按規(guī)定扣繳個(gè)人所得稅。根據(jù)《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈企業(yè)所得稅稅前扣除辦法〉的通知》（國(guó)稅發(fā)[2000]84號(hào)）第三十七條及新企業(yè)所得稅法實(shí)施條例第二十八條規(guī)定，納稅人為對(duì)外投資而借入的資金發(fā)生的借款費(fèi)用，應(yīng)計(jì)入有關(guān)投資的成本，不得作為納稅人的經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用在稅前扣除。附：《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于2009年度稅收自查有關(guān)政策問題的函》（企便函[2009]33號(hào)）第四條：企業(yè)職工報(bào)銷私家車燃油費(fèi)的企業(yè)所得稅問題。二○○六年十一月二十七日財(cái)政部 國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于印花稅若干政策的通知》（財(cái)稅[2006]162號(hào)）其中第三條規(guī)定對(duì)土地使用權(quán)出讓合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)征收印花稅。五、城鎮(zhèn)土地使用稅已征用未開發(fā)的土地是否未按規(guī)定申報(bào)繳納土地使用稅。（六）房地產(chǎn)銷售人員取得銷售傭金是否未并入工資、薪金，代扣代繳個(gè)人所得稅。（二）為職工購(gòu)買的商業(yè)保險(xiǎn)、補(bǔ)充養(yǎng)老保險(xiǎn)、企業(yè)年金等是否按規(guī)定代扣代繳了個(gè)人所得稅。1自查有無(wú)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中，多計(jì)股息，少計(jì)紅利，少計(jì)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得的行為。自查關(guān)聯(lián)企業(yè)之間有無(wú)利用關(guān)聯(lián)方交易，進(jìn)行轉(zhuǎn)移利潤(rùn)，逃避繳納所得稅的行為。自查有無(wú)非貨幣性資產(chǎn)交換，直接調(diào)整非貨幣性資產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)收益申報(bào)納稅的行為。自查有無(wú)人為調(diào)節(jié)成本費(fèi)用歸集對(duì)象，在企業(yè)自用房屋和可售房屋之間，加大可售房屋成本費(fèi)用，減少自用房屋成本費(fèi)用的行為。自查有無(wú)擴(kuò)大拆遷安置補(bǔ)償面積，減少可售面積，多轉(zhuǎn)銷售成本的行為。（五）銷售成本項(xiàng)目自查有無(wú)自用房產(chǎn)僅分?jǐn)偳捌诠こ藤M(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)等費(fèi)用，而土地成本、借款利息、建筑安裝等費(fèi)用由出售房屋承擔(dān)，多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的行為。4自查企業(yè)無(wú)形資產(chǎn)攤銷是否按規(guī)定年限和方法計(jì)算，有無(wú)多攤問題。3自查企業(yè)發(fā)生的傭金支出，是否符合下列標(biāo)準(zhǔn)：有真實(shí)合法憑證稅前扣除；支付對(duì)象是有權(quán)從事中介服務(wù)的單位和人；支付給個(gè)人傭金，不超過(guò)5%。3自查企業(yè)繳納的“五險(xiǎn)一金”，是否超標(biāo)準(zhǔn)在稅前列支。3自查有無(wú)將企業(yè)雇傭的臨時(shí)工和返聘人員工資，未納入計(jì)稅工資考核，確定計(jì)稅工作和掛鉤工資的行為。2自查有無(wú)補(bǔ)提以往年度折舊費(fèi)、管理費(fèi)及各項(xiàng)費(fèi)用稅前扣除的行為。2自查有無(wú)職工薪酬及工資福利費(fèi)、工會(huì)經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)超過(guò)法定比例或標(biāo)準(zhǔn)列支的行為。1自查有無(wú)將產(chǎn)權(quán)屬于本企業(yè)的房屋投入使用前的裝修費(fèi)直接計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用的行為。1自查有無(wú)不按規(guī)定計(jì)算期間費(fèi)用和開發(fā)產(chǎn)品成本，擅自擴(kuò)大期間費(fèi)用的行為。自查有無(wú)將應(yīng)有個(gè)人消費(fèi)支出的費(fèi)用作為企業(yè)費(fèi)用在稅前列支的行為。自查有無(wú)其他虛增開發(fā)成本的行為。1自查有無(wú)政府各部門已經(jīng)清理不再收取的費(fèi)用，虛開開票據(jù)，虛列開發(fā)成本的行為。1自查有無(wú)未取得合法憑證，以白條或收據(jù)列支成本的行為。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。如完工的開發(fā)產(chǎn)品房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)按規(guī)定及時(shí)結(jié)算開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本，并計(jì)算此前以預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品所取得收入的實(shí)際毛利額，同時(shí)將開發(fā)產(chǎn)品實(shí)際毛利額與其對(duì)應(yīng)的預(yù)計(jì)毛利額之間的差額，計(jì)入當(dāng)年（完工年度）應(yīng)納稅所得額。自查有無(wú)利用虛開、代開發(fā)票等手段，人為抬高開發(fā)成本，減少應(yīng)納稅所得的行為。自查有無(wú)簽訂虛假單項(xiàng)合同，取得虛開發(fā)票，加大建安工程費(fèi)用的行為。自查有無(wú)分開開票，一部分開預(yù)收款發(fā)票交財(cái)務(wù)，將另一部分開具收據(jù)貨款入銷售部，不入企業(yè)財(cái)務(wù)賬的行為。自查有無(wú)把預(yù)收購(gòu)房款變?yōu)橘?gòu)房訂金，或者墊付款項(xiàng)，不確認(rèn)預(yù)售收入的行為。自查有無(wú)違約金收入不入賬的行為。2自查有無(wú)售后返租業(yè)務(wù)，以沖減租金后實(shí)際收取的款項(xiàng)計(jì)收入的行為。2自查有無(wú)收取價(jià)外費(fèi)用不計(jì)收入，在售房后，為客戶提供的額外服務(wù)，如防盜門、封閉陽(yáng)臺(tái)等相關(guān)收入委托物管部門結(jié)算且長(zhǎng)期掛帳，企業(yè)就合同房款作收入，價(jià)外費(fèi)用形成帳外資金的行為。1自查有無(wú)以商品房抵付施工單位工程款，在賬務(wù)處理上，將售房收入直接記入“應(yīng)付賬款”等往來(lái)科