【正文】 會(huì)計(jì)分錄 借 : 遞延稅款 99萬 貸：固定資產(chǎn) 99萬 借 :所得稅 固定資產(chǎn) 貸 :應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交所得稅 假設(shè)年末應(yīng)納稅所得額為 30萬，本年不交所得稅， 借：遞延稅款 99萬 貸：固定資產(chǎn) 99萬 企業(yè)自用開發(fā)產(chǎn)品納稅籌劃的關(guān)鍵是：如果，該建筑物立項(xiàng)時(shí)準(zhǔn)備自用，則，不通過“開發(fā)成本”核算，而通過“在建工程”核算。（國(guó)稅發(fā)[2023]118號(hào)） ⑧ 將開發(fā)產(chǎn)品分配給股東或投資者 ⑨ 將開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù) ⑩ 以開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行非貨幣交易 視同銷售的會(huì)計(jì)處理： 財(cái)會(huì)字 [1997]26號(hào)規(guī)定：企業(yè)自用自己生產(chǎn)的產(chǎn)品會(huì)計(jì)上不作銷售處理，而按成本轉(zhuǎn)帳。該樓成本價(jià) 600萬元，租賃期 10年，年租金 100萬元。 9萬 貸：應(yīng)交稅金 2。 117%— 500 — — = 方案 租期 8年，年租金 100萬元，租賃期滿，設(shè)備由甲公司收回，乙公司擔(dān)保余額 200萬元 甲公司應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =（ 800+200— 585） X5%= 城建稅及教育費(fèi)附加 =20。 ②出租開發(fā)產(chǎn)品收取租金 ,計(jì)提折舊； 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 （累計(jì)折舊） ③出售出租開發(fā)產(chǎn)品 ,結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：銀行存款 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品 （ 2）融資租賃承租人的帳務(wù)處理： 融資租賃租入固定資產(chǎn)的入帳價(jià)值：租賃開始日固定資產(chǎn)的原帳面價(jià)值與最低租賃付款額的現(xiàn)值兩者較低者作為入帳價(jià)值 最低租賃付款額：在租賃期內(nèi)，承租人應(yīng)支付或可能被要求支付的各種款項(xiàng)（不包括或有租金和履約成本），加上由承租人或與其有關(guān)的第三方擔(dān)保的資產(chǎn)余額 （ 3）出租人營(yíng)業(yè)收入的確認(rèn)，出租貨物的實(shí)際成本，會(huì)計(jì)科目為“融資租賃資產(chǎn)”包括購(gòu)建租賃資產(chǎn)的購(gòu)入價(jià)、關(guān)稅、增值稅、運(yùn)雜費(fèi)，保險(xiǎn)費(fèi)、安裝費(fèi)和借款利息 上述有關(guān)概念的關(guān)系如下： 租金總額 +支付廉價(jià)購(gòu)買選擇權(quán)的金額 或擔(dān)保的租賃資產(chǎn)余額 ↓ 最低租賃付款額 ↓ 最低租賃付款額 最低租賃付款額現(xiàn)值 = 承租人的未確認(rèn)融資費(fèi)用 ≈ 出租資產(chǎn)的帳面價(jià)值 A=10萬元； I =5%； t = 5年； F1 = ； F2 =5萬元。 規(guī)定了 “ 遞延收益 ” 過渡性科目 例：甲房地產(chǎn)公司向乙公司出租一套待售商品房 ， 租賃期限為五年 ， 一次性收租金 100000元 ， 合同規(guī)定甲公司還要提供簡(jiǎn)單裝修 ， 已知裝修費(fèi) 20230元 ， 該商品房每年提取折舊費(fèi) 6000元 成本收入率 =100000/（ 20230+6000X5） =200% 房屋裝修收入 =20230X200%=40000元 每年租金費(fèi)收入 =6000X200%=12023元 （ 1）收款時(shí)會(huì)計(jì)分錄： 借：銀行存款 100000 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 40000 遞延收益 60000 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 5000 貸：應(yīng)交稅金 — 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 5000 （ 2）結(jié)轉(zhuǎn)成本： 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 20230 貸：開發(fā)成本 20230 （ 3）每年計(jì)提折舊時(shí)： 借：遞延收益 12023 貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 12023 借：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 6000 貸：出租開發(fā)產(chǎn)品 — 出租產(chǎn)品攤銷 6000 先出租再出售開發(fā)產(chǎn)品的納稅籌劃 （ 1） 國(guó)稅發(fā) [2023]45號(hào)文規(guī)定：企業(yè)對(duì)租賃資產(chǎn)進(jìn)行稅務(wù)處理時(shí) ， 應(yīng)按 《 企業(yè)會(huì)計(jì)制度 》 正確區(qū)分融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃 國(guó)稅發(fā) [2023]83號(hào)文規(guī)定： “ 將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn) ， 先以經(jīng)營(yíng)性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的 ， 租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ， 出售時(shí)再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ” “ 將待銷開發(fā)產(chǎn)品以臨時(shí)租賃方式租出的 ， 租賃期間取得的價(jià)款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) ， 出售時(shí)再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn) 。 分期收款銷售收入的確認(rèn)：“應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日期確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。（ 1 — 2%） = 原價(jià) 處置固定資產(chǎn)定價(jià)范圍 原價(jià) （固定資產(chǎn)原價(jià)） （定價(jià)系數(shù) ） （低收益區(qū)） 假設(shè)售價(jià)為 200萬，企業(yè)收益 200萬；假設(shè)售價(jià)為 202萬，應(yīng)交增值稅： ，企業(yè)收益為 ；假設(shè)售價(jià)為 210萬，應(yīng)交增值稅 ，企業(yè)收益為 售價(jià) ≤ 原價(jià) 毛利為售價(jià)； 售價(jià) ＞ 原價(jià) 毛利 = 售價(jià) － 增值稅額 財(cái)稅 [2023]029號(hào)：納稅人銷售自己使用過的應(yīng)征消費(fèi)稅的機(jī)動(dòng)車、摩托車、游艇，售價(jià)超過原值的，按 4%的征收率減半征收增值稅，售價(jià)未超過原值的，免征增值稅 價(jià)外費(fèi)用的計(jì)算 價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi) 例、某房地產(chǎn)公司 2023年取得銷售收入 2023萬元，代有關(guān)部門收取燃?xì)赓M(fèi)、管道費(fèi)、有線電視初裝費(fèi) 100萬元，預(yù)收房款收入 300萬元 應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅 =（ 2023+100+300） X5%=120萬元 國(guó)稅發(fā) [2023]69號(hào)《關(guān)于住房專項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅問題的通知》：開發(fā)企業(yè)代收的住房專項(xiàng)維修基金免征營(yíng)業(yè)稅 《關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)代收費(fèi)用是否計(jì)征營(yíng)業(yè)稅的問題的通知》（國(guó)稅發(fā) [1998]217號(hào)）規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)代有關(guān)部門收取的水費(fèi)電費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、維修基金、房租的行為，屬于營(yíng)業(yè)稅“服務(wù)業(yè)”稅目中的“代理”業(yè)務(wù)，因此，不計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。當(dāng)年建成住宅 500套，銷售 400套，每套 15萬元。（ 15%） 5%= 甲方按服務(wù)業(yè) 租賃業(yè)交稅： 1000（ 1+10%）247。” 甲方投在建工程 500萬 乙方投現(xiàn)金 400萬 （投資免稅） 項(xiàng)目建成對(duì)外銷售交納 1000 5%的營(yíng)業(yè)稅 關(guān)于合作建房的納稅籌劃： 合作建房 :是指由一方（簡(jiǎn)稱甲方）提供土地，另一方（簡(jiǎn)稱乙方）提供資金的合作建房 第一種方式是甲方出土地，乙方出資金，房屋建成后，按比例分配房屋。 （ 財(cái)稅 [2023]16號(hào) ） “ 因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入 ， 應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅 。 例、某房地產(chǎn)公司售出別墅一棟， 400平方米，售價(jià) 120萬元，贈(zèng)送一個(gè)車庫， 15平方米，市場(chǎng)價(jià) 3萬元。 （ 2） 銷售房產(chǎn)預(yù)收款 （ 預(yù)收定金 ） 是否及時(shí)申報(bào)納稅 （ 3） 動(dòng) 、 （ 4） 以房換地 、 參建聯(lián)建 、 合作建房過程中 ， 是否按規(guī)定申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅 。對(duì)列入分類所得范圍的確定合理的稅率水平 第四、規(guī)范減免稅政策 第五、調(diào)整費(fèi)用扣除 第六、進(jìn)一步規(guī)范和拓寬稅基，堵塞稅收漏洞 《國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見的通知》的解讀 當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的主要問題是：房地產(chǎn)投資規(guī)模過 大，商品住房?jī)r(jià)格上漲過快，供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，市場(chǎng)秩序比較混亂，這些均說明在住宅業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的泡沫 一、強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)格土地管理 根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間 加大對(duì)閑置土地的清理力度，切實(shí)制止囤積土地行為 二 、 嚴(yán)禁轉(zhuǎn)讓期房 ， 穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格 三 、 要充分運(yùn)用稅收等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng) 199 2023年對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房又對(duì)外銷售的幾項(xiàng)優(yōu)惠政策 （ 一 ） 營(yíng)業(yè)稅：財(cái)稅 [1999]210號(hào) 、 財(cái)稅 [2023]10號(hào) （ 二）土地增值稅 ： 財(cái)稅 [1999]210號(hào) （三） 個(gè)人所得稅： 財(cái)稅 [1999]278號(hào) （四） 契稅：財(cái)稅 [1999]210號(hào) （五） 印花稅 印花稅暫行條例規(guī)定：商品房銷售（財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移）按銷售額的萬分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅 根據(jù)宏觀調(diào)控需要 ， 國(guó)家對(duì)營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠政策做了調(diào)整 自2023年６月１日起 ， 對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足２年轉(zhuǎn)手交易的 ，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅 個(gè)人購(gòu)買普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過２年（含２年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。通常情況下，物業(yè)是房地產(chǎn)（不動(dòng)產(chǎn)）的別稱，物業(yè)稅即指房地產(chǎn)稅或不動(dòng)產(chǎn)稅 （ 1）開征物業(yè)稅要注意的幾個(gè)基本問題 ①稅種的功能定位及總體稅負(fù)的確定 核心問題：以收入目的為主，還是以社會(huì) 經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)為主 ②開征物業(yè)稅與其它相關(guān)稅種的關(guān)系 核心問題：要解決“多稅同源”的問題，以降低納稅人的總體稅收負(fù)擔(dān) 房產(chǎn)稅（對(duì)內(nèi)） 、城市房地產(chǎn)稅（涉外）、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、印花稅 ③稅制設(shè)計(jì)中的一些主要原則 A、居民原有住房與新購(gòu)商品房的稅收區(qū)別 B、居民基本生活住房與投資性用房的稅收區(qū)別 （ 2）物業(yè)稅制設(shè)計(jì)的具體方案 已在北京、深圳等六城市試運(yùn)行（空轉(zhuǎn)），年底，將選擇杭州、煙臺(tái)實(shí)轉(zhuǎn) 方案一、設(shè)計(jì)原則：合并現(xiàn)有房地產(chǎn)類所有稅費(fèi)， 執(zhí)行統(tǒng)一的物業(yè)稅。在加強(qiáng)征管的前提下，確保稅收收入的增長(zhǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相互協(xié)調(diào)，適度提高宏觀稅負(fù) 第五、促進(jìn)稅收與經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和自然的協(xié)調(diào)發(fā)展。規(guī)范政府參與國(guó)民收入分配的方式，營(yíng)造統(tǒng)一、公平、規(guī)范、透明的稅收制度環(huán)境 第一、進(jìn)一步統(tǒng)一稅法，公平稅負(fù) :進(jìn)一步統(tǒng)一內(nèi)外稅制，統(tǒng)一城鄉(xiāng)稅制 。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收專 項(xiàng)稽查前的納稅自查 一 、 我國(guó)稅制改革動(dòng)態(tài) （ 一 ） 稅制改革的策略 、 基本原則和主要目標(biāo) 我國(guó)新時(shí)期的稅制改革采取的策略是分步實(shí)施 第一 、 分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)體制環(huán)境決定的 當(dāng)前實(shí)施稅制改革的重心應(yīng)該是適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制逐步完善的要求 ， 對(duì)現(xiàn)行稅制進(jìn)行結(jié)構(gòu)性 、 漸進(jìn)式的調(diào)整 第二 、 分步實(shí)施稅收制度改革是由當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)決定的 。公平稅收負(fù)擔(dān)和稅收待遇，促進(jìn)平等競(jìng)爭(zhēng) 第二、進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化稅收制度。強(qiáng)化稅收調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)、調(diào)節(jié)收入分配的功能，促進(jìn)城鄉(xiāng)之間、區(qū)域之間、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)之間、人與自然之間、國(guó)內(nèi)發(fā)展與對(duì)外開放之間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào) 第六、進(jìn)一步提高稅收征管效能。 A、房地產(chǎn)公司：①流轉(zhuǎn)