【正文】 請(qǐng)問(wèn)：甲乙雙方如何進(jìn)行稅務(wù)處理？ （ 2）、合同履行，供應(yīng)商向房地產(chǎn)企業(yè)支付違約金 案例 丙企業(yè)（一般納稅人生產(chǎn)企業(yè)）同乙房地產(chǎn)企業(yè)簽署中央空調(diào)供應(yīng)協(xié)議，總價(jià)款 500萬(wàn)元（含稅），約定三個(gè)月供貨，否則賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。再以每年 8萬(wàn)元租金回租，期限三年。 無(wú)論協(xié)議如何簽署，均應(yīng)視為租金收入，繳納營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅、所得稅。但 2023年 8月，由于公司資金緊張，又將該部分商鋪轉(zhuǎn)讓，請(qǐng)問(wèn)此時(shí)應(yīng)如何繳稅？ 視同銷(xiāo)售收入 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 案例：房地產(chǎn)企業(yè)甲開(kāi)發(fā)精裝修住宅，為合理避稅，在同業(yè)主簽合同時(shí)，將裝修合同與銷(xiāo)售合同分開(kāi)簽署，銷(xiāo)售合同按照每平方 6500元簽訂，裝修合同按照每平方 1200元簽訂。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 商品房銷(xiāo)售收入 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入 未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品銷(xiāo)售收入包括哪些？ （ 1）預(yù)收賬款貸方發(fā)生額 （ 2）其他企業(yè)往來(lái)科目 （ 3）定金、訂金等（保證金、誠(chéng)意金） 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)盤(pán)前進(jìn)行客戶預(yù)約登記，凡登記客戶先提供身份證復(fù)印件一張并繳納誠(chéng)意金 2萬(wàn)元，待正式開(kāi)盤(pán)后預(yù)約登記的客戶可優(yōu)先選房，選中房子的誠(chéng)意金抵頂房款，放棄選房的退還誠(chéng)意金。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 商品房銷(xiāo)售收入 商品房銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 土地增值稅預(yù)繳 同營(yíng)業(yè)稅一致 土地增值稅清算 簽訂商品房銷(xiāo)售合同，并收到全部款項(xiàng)，應(yīng)確認(rèn)收入。 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 商品房銷(xiāo)售收入 商品房銷(xiāo)售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn) 所得稅 新 31號(hào)文 第六條企業(yè)通過(guò)正式簽訂 《 房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同 》 或 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為 銷(xiāo)售收入 的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)： (一 )采取 一次性全額收款方式 銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門(mén)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。 如： 30萬(wàn)甲供材， 70萬(wàn)工費(fèi)，按照 100萬(wàn)繳納營(yíng)業(yè)稅并開(kāi)具發(fā)票。 如： 30萬(wàn)材料開(kāi)具增值稅發(fā)票， 70萬(wàn)工費(fèi)開(kāi)具營(yíng)業(yè)稅發(fā)票， 按照混合銷(xiāo)售判斷，繳納增值稅或營(yíng)業(yè)稅。建安部分有 5000萬(wàn)元應(yīng)取得但尚未取得發(fā)票，假定按照稅法規(guī)定可預(yù)提部分為 3500萬(wàn)元。請(qǐng)計(jì)算公共配套設(shè)施如何歸集和分?jǐn)?。?qǐng)計(jì)算各成本對(duì)象應(yīng)分?jǐn)偟那捌诠こ藤M(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。其他公共部分如道路、綠化等共計(jì) 10畝。但由于一部分工程決算尚未完成，入住時(shí)企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料尚未報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。一期項(xiàng)目完工后確認(rèn)開(kāi)發(fā)成本，會(huì)所成本如何處理？ —— 會(huì)計(jì)處理 —— 所得稅處理 —— 土地增值稅處理 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 確認(rèn)完工標(biāo)準(zhǔn)環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 1）、完工標(biāo)準(zhǔn)的稅法規(guī)定 國(guó)稅發(fā) 〔 2023〕 31號(hào)文件明確規(guī)定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完工標(biāo)準(zhǔn)的條件：除土地開(kāi)發(fā)之外，其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品符合下列條件之一的，應(yīng)視為已經(jīng)完工： 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門(mén)備案。 —— 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)入賬依據(jù) —— 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的營(yíng)銷(xiāo)設(shè)施建造費(fèi)問(wèn)題 項(xiàng)目范圍內(nèi)臨時(shí)設(shè)施型和會(huì)所型、項(xiàng)目范圍外單獨(dú)建設(shè)型和租賃型四類(lèi) —— 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中能否列支業(yè)務(wù)招待費(fèi)？ 房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、施工建設(shè)階段納稅戰(zhàn)略要點(diǎn)與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 歸集開(kāi)發(fā)成本環(huán)節(jié)涉稅風(fēng)險(xiǎn)分析 （ 7）、開(kāi)發(fā)成本中的預(yù)提與待攤費(fèi)用 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)住宅小區(qū)項(xiàng)目包括六棟多層，兩棟高層，一棟會(huì)所。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，常見(jiàn)的公共配套設(shè)施通常包括居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車(chē)場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、鍋爐房、水塔、公廁、自行車(chē)棚等公共設(shè)施。 —— 預(yù)算編審費(fèi) 支付給中介機(jī)構(gòu)的項(xiàng)目編制或者預(yù)算審查等發(fā)生的費(fèi)用。 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)： 項(xiàng)目立項(xiàng)后的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)費(fèi)、管線設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、可行性研究費(fèi)，制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審費(fèi)。 （ 1）、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本對(duì)象劃分原則 案例 某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿到一塊土地，開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目。 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理實(shí)踐中問(wèn)題較多，存在種種誤區(qū)，值得決策者警惕。請(qǐng)問(wèn)甲企業(yè)如何進(jìn)行財(cái)稅處理？ 甲房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金問(wèn)題，在取得預(yù)售許可證前針對(duì)企業(yè)員工進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，約定以每平方 6000元的較低價(jià)格將商品房銷(xiāo)售給員工，待取得預(yù)售許可證正式開(kāi)盤(pán)后，員工可選擇簽訂正式網(wǎng)簽合同保留房子或者以每平方 8000元價(jià)格將商品房回購(gòu)給企業(yè)。 信托資金成本： 15%—— 18% 借款數(shù)額：幾千萬(wàn)到幾億元 類(lèi)型：貸款型和股權(quán)型 風(fēng)險(xiǎn)控制 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （四）、房地產(chǎn)信托涉稅風(fēng)險(xiǎn) 投資人 信托公司 房地產(chǎn)企業(yè) 借款 投資人 信托公司 房地產(chǎn)企業(yè) 投資 投資 還款 歸還投資 投資 其他股東 轉(zhuǎn)讓股權(quán) 歸還投資 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （五）、房地產(chǎn)融資性售后回租 案例 某房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金緊張，同融資租賃公司合作，將正在良性運(yùn)營(yíng)的 2萬(wàn)平方米自有商鋪進(jìn)行售后回租。銀行根據(jù)借款協(xié)議計(jì)算收取了企業(yè) 150萬(wàn)元滯納金。 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 二、房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略 通過(guò)精細(xì)化管理，提高資金利用效率 建立立體型融資平臺(tái)，擺脫單一依靠銀行存款的模式 嘗試多元化發(fā)展，建立不同行業(yè)之間的互補(bǔ)效應(yīng) 積極尋求項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)，解決資金難題 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) 股東投入資金 借入資金 委托貸款 信托資金 售后回租 售后回購(gòu) 房地產(chǎn)企業(yè)資金戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理涉稅風(fēng)險(xiǎn) （一）、股東投入資金 土地使用權(quán)和不動(dòng)產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn) 股東分紅風(fēng)險(xiǎn) 股東從企業(yè)借款涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）、實(shí)質(zhì)為分紅的股東借款 案例 甲企業(yè)大股東兼董事長(zhǎng)張先生 2023年年底累計(jì)在公司借款 120萬(wàn)元，其中50萬(wàn)元為公司購(gòu)買(mǎi)奧迪車(chē)一輛，但產(chǎn)權(quán)辦在了張先生個(gè)人名下，因此財(cái)務(wù)處理為個(gè)人借款；其余 70萬(wàn)元有 40萬(wàn)元為張先生實(shí)際個(gè)人及家庭消費(fèi)，30萬(wàn)元用于公司異地經(jīng)營(yíng)，但一直未作賬務(wù)處理，由于該筆資金轉(zhuǎn)入張先生個(gè)人賬戶，因此也暫處理為個(gè)人借款。 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 架構(gòu)組成 架構(gòu)明細(xì) 收入架構(gòu) 銷(xiāo)售收入 視同銷(xiāo)售收入 開(kāi)發(fā)成本架構(gòu) 土地成本 前期工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 建安工程費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 期間費(fèi)用架構(gòu) 管理費(fèi)用 銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 納稅架構(gòu) 營(yíng)業(yè)稅 土地增值稅 所得稅 凈利潤(rùn) 凈利潤(rùn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)財(cái)務(wù)架構(gòu) 財(cái)務(wù)核算架構(gòu) “二加二法則” 成本核算（核算層次） 經(jīng)營(yíng)行為發(fā)生與會(huì)計(jì)核算的差異 成本結(jié)轉(zhuǎn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 —— 完工標(biāo)準(zhǔn) 業(yè)務(wù)招待費(fèi)與其他費(fèi)用 間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用與期間費(fèi)用 收入確認(rèn)的時(shí)間點(diǎn)選擇 房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 本章觀點(diǎn) 房地產(chǎn)企業(yè)投資方向包括項(xiàng)目投資、產(chǎn)業(yè)鏈投資與多元化投資三個(gè)層次； 房地產(chǎn)企業(yè)投資常常采用各種企業(yè)重組模式，常見(jiàn)的有債務(wù)重組、股權(quán)收購(gòu)、資產(chǎn)收購(gòu)、合并、分立等，每種不同的重組模式都有自己的交易本質(zhì)，從而產(chǎn)生不同的涉稅行為和不同的涉稅處理，需慎重對(duì)待，以免引發(fā)涉稅風(fēng)險(xiǎn)； 房地產(chǎn)企業(yè)投資過(guò)程中必須考慮企業(yè)架構(gòu)問(wèn)題，包括企業(yè)群架構(gòu)和單一企業(yè)架構(gòu)兩個(gè)層次； 房地產(chǎn)企業(yè)群架構(gòu)的核心考慮因素有產(chǎn)權(quán)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)三大要素； 房地產(chǎn)單一企業(yè)架構(gòu)的核心考慮要素有股本架構(gòu)、業(yè)務(wù)架構(gòu)、資產(chǎn)架構(gòu)、組織架構(gòu)和地域架構(gòu)五大要素。 （ 4） 個(gè)人股權(quán)轉(zhuǎn)讓是否繳納個(gè)人所得稅？ 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于加強(qiáng)股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅管理的通知 國(guó)稅函 [2023]285號(hào) 國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個(gè)人所得稅計(jì)稅依據(jù)核定問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告 2023年第 27號(hào) 關(guān)于加強(qiáng)稅務(wù)工商合作 實(shí)現(xiàn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息共享的通知 國(guó)稅發(fā) [2023]126號(hào) （ 5）股權(quán)投資入股 —— 股權(quán)出資 提示：企業(yè)可利用股權(quán)出資方式設(shè)立集團(tuán)公司，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。請(qǐng)問(wèn)： 問(wèn)題一：乙公司的錢(qián)怎么進(jìn)來(lái)？ 問(wèn)題二：甲公司要賺的錢(qián)怎么拿走？ 問(wèn)題三：乙公司同建安企業(yè)如何合作？ 問(wèn)題四：甲公司同建安企業(yè)如何合作？ 問(wèn)題五？乙公司賺的錢(qián)怎么拿走？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 房地產(chǎn)公司甲 樓花出售方 房地產(chǎn)公司乙 樓花接手方 我們的觀點(diǎn)： 土地取得是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存命脈，實(shí)踐中有六種常見(jiàn)的取得土地方式； 每種取得土地方式所預(yù)示的開(kāi)發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開(kāi)發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異； 在認(rèn)清每種取得土地方式本質(zhì)的基礎(chǔ)上，必須預(yù)先從合作架構(gòu)、合同、財(cái)務(wù)處理、稅務(wù)處理等方面進(jìn)行準(zhǔn)備，以避免給企業(yè)帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)。乙公司支付樓花款 2億元后進(jìn)駐項(xiàng)目，開(kāi)工建設(shè)。因此， BT是通過(guò)融資進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的一種融投資方式。 案例 甲單位委托乙房地產(chǎn)公司建設(shè)其職工住宅樓，總價(jià)款 2個(gè)億，由乙公司負(fù)責(zé)拿地，規(guī)劃，建設(shè)，甲公司按照約定進(jìn)程支付款項(xiàng)，請(qǐng)問(wèn)乙公司是否為代建？ 丙公司從政府手中以出讓形式取得一塊土地，委托丁房地產(chǎn)公司進(jìn)行代建，約定資金由丙公司提供，開(kāi)發(fā)完成后丙公司向丁公司支付項(xiàng)目總投入 5%代建管理費(fèi)。 案例： 房地產(chǎn)企業(yè)甲以 1億元收購(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)乙 100%股權(quán)，繼續(xù)開(kāi)發(fā)乙所持有的200畝開(kāi)發(fā)用地，請(qǐng)問(wèn)土地成本可否按照 1億元人民幣重新入賬？ 假設(shè)房地產(chǎn)企業(yè)乙實(shí)際凈資產(chǎn)為 5000萬(wàn)元，股東為張三、李四兩名自然人，乙公司原始注冊(cè)資本為 5000萬(wàn)元，請(qǐng)問(wèn)乙公司原股東是否需要繳納個(gè)人所得稅？ 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 四、舊城改造（城中村改造、棚戶區(qū)改造） 什么是城中村改造與棚戶區(qū)改造？ 城中村改造與棚戶區(qū)改造的本質(zhì)是什么？ 城中村改造與棚戶區(qū)改造的稅收風(fēng)險(xiǎn) —— 拆遷補(bǔ)償房屋是否視同銷(xiāo)售 案例： 甲房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)政府的城中村改造項(xiàng)目。那么，房地產(chǎn)企業(yè)支付給國(guó)有企業(yè)甲的 2023萬(wàn)元究竟是土地轉(zhuǎn)讓款還是補(bǔ)償安置費(fèi)？甲企業(yè)是否需要開(kāi)具發(fā)票？ 土地獲取階段財(cái)稅處理 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 6）拆遷補(bǔ)償涉稅風(fēng)險(xiǎn) —— 拆一還一涉稅處理問(wèn)題 案例 房地產(chǎn)企業(yè)甲用開(kāi)發(fā)的商品房對(duì)土地上的原住戶進(jìn)行安置，共 20戶，每戶按照 90平方進(jìn)行安置；同時(shí)對(duì)原土地的商戶也進(jìn)行安置，由于本項(xiàng)目無(wú)合適商鋪，甲企業(yè)同原 10戶商戶商議決定用另一項(xiàng)目的商鋪進(jìn)行安置，每戶安置標(biāo)準(zhǔn)為 40平方。土地過(guò)戶后，甲企業(yè)進(jìn)行了土地用途變更，將工業(yè)用地變?yōu)樽≌玫兀⑼恋厣系膹S房、辦公樓拆除。 《 城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例 》 （ 2）交易雙方涉及稅費(fèi) 出讓方：土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅 （ 3）會(huì)計(jì)處理 （ 4）憑證附件 營(yíng)業(yè)稅發(fā)票、契稅單據(jù)、轉(zhuǎn)讓協(xié)議、付款手續(xù) 土地獲取階段財(cái)稅處理 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 購(gòu)買(mǎi)土地模式涉稅風(fēng)險(xiǎn) （ 1）營(yíng)業(yè)稅差額征稅風(fēng)險(xiǎn) 《 財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問(wèn)題的通知 》 （財(cái)稅[2023]16號(hào)）文件規(guī)定，單位和個(gè)人銷(xiāo)售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。 購(gòu)買(mǎi)土地 收購(gòu)?fù)恋爻钟蟹? 合作開(kāi)發(fā)模式 （合作建房） 城中村改造 買(mǎi)賣(mài)樓花 代建 房地產(chǎn)企業(yè)土地獲取與涉稅風(fēng)險(xiǎn) 一、購(gòu)買(mǎi)土地模式 國(guó)家土地使用權(quán) 出讓 （土地交易一級(jí)市場(chǎng)） （ 1）招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌三種方式。房地產(chǎn)企業(yè)納稅戰(zhàn)略管理 主講人：李舟 房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)循環(huán)圖 現(xiàn) 金 建設(shè) 施工 取得 土地 銷(xiāo) 售 債權(quán)人 股東 政府或 其他企業(yè) 稅務(wù)局 客戶 人力資源 流動(dòng) 固定 權(quán)益 負(fù)債 銷(xiāo)售收入 銷(xiāo)售成本 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 利潤(rùn) 建筑商 及供應(yīng)商 現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金留存 房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn) 一、國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè) 二、不規(guī)范行業(yè) 三、監(jiān)管力度日益加強(qiáng)的行業(yè) 四、獨(dú)特運(yùn)營(yíng)模式的行業(yè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程