【正文】 依據(jù)項(xiàng)目 《 可行性研究報(bào)告》 、 《 項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃 》 、 《 年度現(xiàn)金流量預(yù)算 》 ， 合理安排資金計(jì)劃 ， 發(fā)揮集團(tuán)資金統(tǒng)籌的優(yōu)勢(shì) ， 保證項(xiàng)目資金供求平衡 ， 最大限度降低項(xiàng)目資金成本 。 行政成本則依據(jù)集團(tuán)下達(dá)的年度管理費(fèi)用指標(biāo) ， 按項(xiàng)目分拆到各部門 ， 作為部門考核指標(biāo) 。 3)降低媒體發(fā)布的折扣點(diǎn) ， 媒體發(fā)布尤其是報(bào)紙廣告的投放 ， 占整個(gè)廣告費(fèi)用的很林比重 ， 進(jìn)一步降低主要媒體廣告發(fā)布的折扣點(diǎn)數(shù) ， 可直接降低廣告費(fèi)用 ， 對(duì)于營(yíng)銷成本的控制也是有效的舉措 。 營(yíng)銷成本管理的主要措施為以下幾點(diǎn)： 1)建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃 、 預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制 。 ? 特別要強(qiáng)調(diào)的是 ， 近年來(lái) ， 在財(cái)務(wù)系統(tǒng)的配合下 ， 合約管理部建立了成本分析預(yù)警制度 ， 取得了較好的效果 。 只能是以獨(dú)家協(xié)商議價(jià)的方式進(jìn)行落實(shí) 。 設(shè)計(jì)圖紙 、 材料樣板提早開始研究 、 完善 ， 招標(biāo)準(zhǔn)備工作也應(yīng)早開始 。 同時(shí) ， 加強(qiáng)分判商管理工作 ， 完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審 、 考核制度 ， 本著公開 、 公平 、 公正的原則廣泛吸收種類承包商 ， 以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) ， 最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo) 。 2） 成本控制目標(biāo)一旦確定 ， 成本管理部門 （ 合約 、 財(cái)務(wù) ）應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分 （ 如按土建 、 安裝 、消防 、 弱電 、 鋁合金門窗 ） 具體化的成本控制指標(biāo)對(duì)工程分判和材料選用有指導(dǎo)作用 。 ? 中海地產(chǎn)設(shè)計(jì)費(fèi)的管理責(zé)任部門為設(shè)計(jì)管理部 。 前期費(fèi)用管理 ? 前期費(fèi)用 （ 約占項(xiàng)目總成本的 23%左右 ） ， 主要指設(shè)計(jì)費(fèi) 、 報(bào)建費(fèi) 、 勘察測(cè)繪費(fèi)以及可研費(fèi)用 ， 其中成本控制的重點(diǎn)為設(shè)計(jì)費(fèi) （ 報(bào)建費(fèi) 、 勘察費(fèi)等比重較小 ， 且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) ） 。 ? 公開招投標(biāo)或拍賣地塊：加強(qiáng)地塊區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究以及項(xiàng)目可行性研究 ， 加強(qiáng)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析研究 ， 做到正確客觀投標(biāo) 。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確 。對(duì)多個(gè)部門承擔(dān)責(zé)任的可以按權(quán)重進(jìn)行分解。 ? 其次要確保所有的變更能夠得到及時(shí)的管理 ， 包括設(shè)計(jì)變更 、 簽證管理和顧客的變更 ， 因此必須建立起完善的設(shè)計(jì)變更流程和簽證管理流程 ， 變更與簽證前的審核是動(dòng)態(tài)成本控制的基本手段 ， 變更與簽證流程的嚴(yán)格執(zhí)行是基本的保障 ? 還必須在各階段對(duì)動(dòng)態(tài)成本進(jìn)行分析和總結(jié) ， 必要時(shí)及時(shí)調(diào)整目標(biāo)成本管理體系 ， 真實(shí)反映成本控制現(xiàn)狀 。 ? 由于在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段已經(jīng)決定了絕大部分的項(xiàng)目成本 ， 因此應(yīng)把此階段應(yīng)該作為成本管理的重點(diǎn) 。 初步設(shè)計(jì)或擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)階段的概算指標(biāo)不得超過(guò)可研階段的投資估算 ， 施工圖階段的預(yù)算不得超過(guò)上一階段的概算 ， 最終的各單位 （ 分部 ） 、 各專業(yè)工程的發(fā)包合同價(jià)總額不得超過(guò)施工圖預(yù)算指標(biāo) 。 目標(biāo)成本管理體系 — 事前 ? 所謂目標(biāo)成本是指在不同階段根據(jù)現(xiàn)有信息 ， 包括原有價(jià)格指標(biāo)和目前的價(jià)格信息所制訂的項(xiàng)目開發(fā)成本計(jì)劃 ， 目標(biāo)成本是項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中成本控制的依據(jù)之一 ， 也是編制成本責(zé)任考核指標(biāo)的基礎(chǔ)文件 。 ? 計(jì)價(jià)和計(jì)量分開 ， 相互制約 。 某開發(fā)商在某商貿(mào)廣場(chǎng) B區(qū)空調(diào)總供冷量為 26400KW， 總供熱量 8800KW， 空調(diào)系統(tǒng)總負(fù)荷相當(dāng)大。 ? 當(dāng)成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)已經(jīng)用完，或?qū)⒉豢深A(yù)見(jiàn)費(fèi)預(yù)留他用，不能在成本不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)內(nèi)調(diào)整時(shí)，即意味著項(xiàng)目總成本將被突破，此時(shí)應(yīng)寫出總成本調(diào)整的專題報(bào)告，監(jiān)委會(huì)審議通過(guò)、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后執(zhí)行。 ? 1月 10日和 7月 10日前，與各部門核對(duì)各自負(fù)責(zé)的成本統(tǒng)計(jì)情況，編制各項(xiàng)目成本分析報(bào)告，對(duì)超成本目標(biāo)的子目，進(jìn)行分析和預(yù)警，并提出應(yīng)對(duì)措施，報(bào)監(jiān)委會(huì)審核、集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批。 《施工圖設(shè)計(jì)任務(wù)書》與初步設(shè)計(jì)有變化或者在施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程中有重大變更，開發(fā)中心應(yīng)及時(shí)與投控中心溝通，估算變更對(duì)項(xiàng)目成本的影響，報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)審批后，調(diào)整成本目標(biāo)。 ? 開支掉的，到真正突破該細(xì)項(xiàng)成本目標(biāo)時(shí)，都已到了項(xiàng)目的后期。 材料中心：監(jiān)控市場(chǎng)材料設(shè)備價(jià)格信息波動(dòng) ， 及時(shí)調(diào)整采購(gòu)計(jì)劃 。 4. 建立動(dòng)態(tài)成本預(yù)警機(jī)制，根據(jù)每月成本分析結(jié)果及時(shí)發(fā)出成本預(yù)警。 3. 按權(quán)限審批工程簽證。 ? 主導(dǎo)部門：投控中心 ? 流程參與部門：開發(fā)中心、財(cái)務(wù)中心、總工辦、材料中心、項(xiàng)目部 ? 部門 流程中相關(guān)職責(zé) 集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo) 1. 審批重大設(shè)計(jì)變更。 ? 從以上幾個(gè)方面的分析可以看出 ， 投資的動(dòng)態(tài)控制實(shí)際上是一種主動(dòng)控制 ， 要求充分發(fā)揮從高層管理人員到基層工作人員的主觀能動(dòng)性 ， 并要求具有較全面的業(yè)務(wù)能力和強(qiáng)烈的責(zé)任感 。 如果由于變更導(dǎo)致投資增加超過(guò)某一額度時(shí) ,要由投資人批準(zhǔn)才能實(shí)施 。 簽證 、 變更手續(xù)要齊全 ， 要有監(jiān)理 、 工程 、 設(shè)計(jì)等部門的簽字認(rèn)可 ，手續(xù)不全的不予結(jié)算 。 施工圖以外的現(xiàn)場(chǎng)簽證 ， 必須寫明時(shí)間 、 地點(diǎn) 、 事由 、 幾何尺寸或原始數(shù)據(jù) ， 不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià) 。 ? 其次 ,要強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性 。 ? 為了保證投資的有效性 、 功能的合理性和技術(shù)的可行性 ， 應(yīng)建立工程變更管理制度 ， 明確工程 、 設(shè)計(jì) 、 預(yù)算等有關(guān)部門 、 有關(guān)人員的職權(quán) 、分工 ， 對(duì)工程變更的合理性 、 必要性 、 可行性作出符合現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況的判斷 。 對(duì)直接影響工程造價(jià)的有關(guān)條款 ， 如合同價(jià)款調(diào)整的條件和方式 、 材料市場(chǎng)價(jià)格的取定方法等， 都要有詳細(xì)的約定 。 應(yīng)反復(fù)審查造價(jià)水平的合理性 ， 是否在投資控制的范圍內(nèi) 。 招標(biāo)比價(jià) ? 工程招標(biāo)應(yīng)采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo) ， 選擇有實(shí)力的承包商；要求提供投標(biāo)保證金和履約保證金；要考察施工企業(yè)的建設(shè)業(yè)績(jī)和技術(shù)裝備等 ， 優(yōu)先考慮近期建設(shè)業(yè)績(jī)與我們擬建工程相同的施工企業(yè) ， 特別要求承擔(dān)此項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理未出任其他項(xiàng)目的項(xiàng)目經(jīng)理；考察施工隊(duì)伍的資信情況 ， 資金不足的企業(yè)可能將工程款進(jìn)行設(shè)備的投入 ， 負(fù)債經(jīng)營(yíng)的企業(yè)可能將工程款充抵企業(yè)債務(wù) ， 這些都將造成工程款難以到位 ， 制約工程進(jìn)展 ， 影響投資效益；考察施工企業(yè)是否具有足夠的技術(shù)實(shí)力 ， 它不僅使施工企業(yè)自身的生產(chǎn) 、 經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高效 、 優(yōu)質(zhì) 、 低耗 ， 也使施工企業(yè)能有實(shí)力在工程造價(jià)上給建設(shè)單位合理的優(yōu)惠 。 八、如何實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)控制 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 招標(biāo)比價(jià) 變更簽證 竣工決算審計(jì) 設(shè)計(jì)質(zhì)量控制 ? 1） 設(shè)立專業(yè)設(shè)計(jì)管理部門 ， 進(jìn)行設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)優(yōu)化工作 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的優(yōu)劣決定項(xiàng)目的成敗 ,項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)的優(yōu)劣則直接影響項(xiàng)目的成本 。 索賠中不應(yīng)重復(fù)取費(fèi) 。 ? 控制重點(diǎn) ①嚴(yán)格圖紙會(huì)審制度，各專業(yè)圖紙審核應(yīng)該到大樣圖、節(jié)點(diǎn)的深度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)交底管理 ②加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理，嚴(yán)格考核設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)質(zhì)量，獎(jiǎng)罰分明，明確設(shè)計(jì)變更導(dǎo)致工程增加總費(fèi)用上限 ③嚴(yán)格審核設(shè)計(jì)費(fèi)支付，必須經(jīng)各職能部門，包括工程、招標(biāo)、造價(jià)、技術(shù)等部門的審核 ④對(duì)施工單位提出的設(shè)計(jì)變更，凡不增加費(fèi)用的可適當(dāng)放松 ⑤設(shè)計(jì)委托階段明確設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)階段優(yōu)化各專業(yè)設(shè)計(jì)，避免進(jìn)入施工階段再變化設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。 六 、 變更洽商控制的重點(diǎn) ? 設(shè)計(jì)變更管理 ① 發(fā)包人要求的設(shè)計(jì)變更： 更改工程有關(guān)部分的標(biāo)高、基線、位臵和尺寸；增減合同中約定的工程量；改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；變更需要的附加工作。 ? 8） 洽商 、 簽證定價(jià)及時(shí)審核審批 ， 需要認(rèn)價(jià)的項(xiàng)目及時(shí)認(rèn)價(jià) 。 ? 6） 工程變更洽商嚴(yán)格管理 、 及時(shí)會(huì)簽 。 造價(jià)管理部門中有專人負(fù)責(zé)資料管理 。 伴隨著工程的進(jìn)行 ， 變更洽商及工程簽證數(shù)量巨大 。 工程竣工后的運(yùn)行管理成本較高 。 如灌注樁圖紙?jiān)O(shè)計(jì)為 35米 ， 施工單位實(shí)際做了 40米 ， 只計(jì)量 35米 ， 按 35米付款 。 ④ 合同措施：做好施工記錄 ， 參與處理索賠事宜；參與合同修改 、 補(bǔ)充工作 。 1） 成本加固定百分比酬金：成本越高 ， 酬金越高 ， 極少采用 。 2） 可調(diào)單價(jià)：由于物價(jià)發(fā)生變化或招標(biāo) 、 簽約時(shí) ， 因某些不確定因素而在合同中暫定某些分部分項(xiàng)工程的單價(jià) ， 結(jié)算時(shí)根據(jù)合同約定對(duì)單價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ， 如地質(zhì)復(fù)雜的土石方工程 。 適用條件：工期長(zhǎng) ， 技術(shù)復(fù)雜 ， 不可遇見(jiàn)因素較多的工程；或施工圖不完整或工程項(xiàng)目?jī)?nèi)容 、 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不能明確 、 具體予以規(guī)定時(shí) 。 三、 招標(biāo)階段：成本部門除了工程量清單外的其他控制重點(diǎn) 確定合適的合同價(jià)格：固定價(jià)、可調(diào)價(jià)、成本加酬金。 七 、 實(shí)行成本管理責(zé)任制 ， 對(duì)成本實(shí)行全員管理 。 另外 ， 要認(rèn)真研究 、 嚴(yán)格控制建設(shè)工程施工合同的簽訂 ， 探索節(jié)約建安造價(jià)的可能性 。 二、完善成本預(yù)測(cè)、成本結(jié)算和成本監(jiān)控體系，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的盈虧有著高度靈敏的顯示和反饋。 做好初步設(shè)計(jì)階段結(jié)構(gòu)承重體系的比較選擇工作：建筑方案確定后，即轉(zhuǎn)入初步設(shè)計(jì)，此時(shí)控制投資主要是做好基礎(chǔ)及結(jié)構(gòu)的選型工作。良好的建筑風(fēng)格對(duì)樓盤的促銷起著其它廣告宣傳形式難以比擬的優(yōu)勢(shì) ， 也會(huì)對(duì)促銷費(fèi)用的節(jié)約起作用 。 在滿足住宅的基本功能 ， 保證居住質(zhì)量的前提下 ， 加大住宅的進(jìn)深 ， 對(duì)降低造價(jià)有明顯的效果 。建議公司內(nèi)部安排專人組成戶型研究攻關(guān)小組，一方面建立戶型評(píng)價(jià)科學(xué)體系；另一方面通過(guò)對(duì)各地尤其本市暢銷戶型的深入調(diào)研后提出幾種方案，由相關(guān)部門廣泛討論，甚至組織意向客戶參與座談。 三 、 做好建筑方案的征集選擇完成設(shè)計(jì)任務(wù)書后 ， 選擇幾家有技術(shù)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位 ， 或資深 、 知名設(shè)計(jì)人進(jìn)行設(shè)計(jì)方案競(jìng)賽 ， 征集建筑設(shè)計(jì)方案 ， 然后組織有關(guān)人員對(duì)競(jìng)賽方案進(jìn)行評(píng)比 、 選擇 、 優(yōu)化 ， 評(píng)比應(yīng)側(cè)重以下幾方面： 設(shè)計(jì)構(gòu)思的超前性： 目前的市場(chǎng)發(fā)展變化速度很快 ， 加上房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目周期一般較長(zhǎng) ，建成產(chǎn)品對(duì)市場(chǎng)的適應(yīng)滯后性 ， 對(duì)建筑使用功能的設(shè)計(jì)應(yīng)考慮適度超前 ， 以免建成即落后的情況發(fā)生 。 這種設(shè)計(jì)不合理 ， 造成了一定浪費(fèi) ， 顯然是對(duì)工程的各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)不夠重視 。 建筑結(jié)構(gòu)形式 。 建筑的單元組合 。 層數(shù) 。 小戶型單方造價(jià)比大戶型高 ， 因?yàn)樾粜蛢?nèi)墻多 ， 相應(yīng)墻面抺灰 、 管線敷設(shè)安裝單方造價(jià)就高 。 建筑造價(jià)構(gòu)成比 。 應(yīng)在設(shè)計(jì)合同經(jīng)濟(jì)條款上 ， 增加設(shè)計(jì)變更及修改的費(fèi)用額度限制條款 ， 如設(shè)計(jì)變更費(fèi)超出施工合同價(jià)的某一比例 （ 如 5%）時(shí) ， 則扣罰一定比例的設(shè)計(jì)費(fèi) （ 設(shè)計(jì)質(zhì)保金 ） 。 （ 3）投資雖有所增加，但功能提高幅度更大。 價(jià)值工程的主要思想是通過(guò)對(duì)選定研究對(duì)象的功能及費(fèi)用分析，提高對(duì)象的價(jià)值。 即將上階段設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先行分解到各專業(yè) ， 然后再分解到各單位工程和分部工程 。 ? 初步設(shè)計(jì)階段：影響投資 75%～ 95% ? 技術(shù)設(shè)計(jì)階段：影響投資 35%～ 75% ? 施工圖設(shè)計(jì)階段：影響投資 5%～ 35% ? 設(shè)計(jì)階段成本控制重點(diǎn) 執(zhí)行設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn) 設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的作用： 1）對(duì)規(guī)模、內(nèi)容、建造標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行控制； 2）保證安全性和使用功能； 3）提供設(shè)計(jì)必要的指標(biāo)、定額、計(jì)算方法和構(gòu)造措施； 4）提供控制工程投資的方法和依據(jù)； 5）減少設(shè)計(jì)工作量，提高設(shè)計(jì)效率； 6