【正文】 分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e=公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)建筑面積（2）不同類型建筑共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ㄗ≌瑯且源睘閱卧?，依照第二點(diǎn)的方法和計(jì)算公式，根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ謹(jǐn)偯娣e。當(dāng)然，每幢建筑的設(shè)計(jì)及功用不同，公攤面積自然也不相同。公攤面積主要由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半。如果沒有蓄水池只算水泵運(yùn)行的電費(fèi)，如果有蓄水池其所增加的費(fèi)用包含水泵運(yùn)行電費(fèi)、清潔水箱費(fèi)、維護(hù)人員人工費(fèi)用、水質(zhì)檢測(cè)費(fèi)、。故普通三室的家庭一般安裝的10（40）A的電表。因?yàn)楹奢d和防水處理標(biāo)準(zhǔn)都達(dá)不到覆土的要求。因?yàn)槲莘康孛嬉话銦o(wú)積水，在實(shí)際生活中都會(huì)及時(shí)的清理，所以不太需要地漏走水，反而地漏的反臭卻對(duì)廚房較大，所以一般建議不做。墻體常見的有哪些厚度？答：根據(jù)不同的結(jié)構(gòu)及構(gòu)造要求磚混常見的有1180、240；在北方因保溫的需求，還會(huì)出現(xiàn)370、490（單位都為毫米），框架常見的有：100、190、240（單位都為毫米）2一般來(lái)說(shuō)，什么樣寬度的廚房適合布置單面櫥柜？什么樣寬度適合布置L型櫥柜？多少寬度以上適合布置雙面的櫥柜？為什么？答：廚柜寬600毫米、人在廚房里的活動(dòng)空間寬度留1000毫米以上，再加上墻厚，—。做高了一定程度上能拉伸室內(nèi)的空間高度感，但裝修時(shí)沒有成品門搭配，需定做比較麻煩，而且裝上后門顯瘦長(zhǎng)不一定好看。一個(gè)普通住宅的主臥的開間、進(jìn)深應(yīng)做到多大才能保證舒適？為什么？l 靠窗臺(tái)的床頭柜（500、550、600）床（1800、2000）靠衣柜的床頭柜（500、550、600）床頭柜和衣柜之間（300500）柜厚（550、600）墻厚（200）房間徑深由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）l 床（2000）床與電視柜之間（600、800）電視柜（500、600）墻厚（200）房間開間由以上尺寸確定后的加總（單位都是毫米）一般住宅的室內(nèi)房間門的門洞一般多寬？廚房門洞一般多寬？衛(wèi)生間門、生活陽(yáng)臺(tái)門洞一般多寬？答：房間門洞900毫米、廚房800毫米、衛(wèi)生間700—800毫米、生活陽(yáng)臺(tái)700—800毫米。l 框架結(jié)構(gòu)優(yōu)：可加大建筑的空間和高度，整體鋼度高，有較好的抗震能力；劣：成本較高，施工慢，工藝較復(fù)雜，柱體較大，不易隱藏；l 剪力墻優(yōu)：空間利用好，節(jié)約層高，整體性好，室內(nèi)沒柱劣：大空間不適用l 框架剪力墻優(yōu)：有柜架和剪力墻結(jié)構(gòu)的優(yōu)點(diǎn)劣：成本高，工藝復(fù)雜。 容積率和建筑密度各是什么含義？在小區(qū)建設(shè)中通過(guò)這兩項(xiàng)指標(biāo)一般可以對(duì)項(xiàng)目的什么情況進(jìn)行大概的判定？l 建筑密度：居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率（%）。答：綠地率與綠化率（綠化覆蓋率）都是衡量居住區(qū)綠化狀況的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，其基本的計(jì)算公式在形式上是一樣的，但兩者的具體計(jì)算指標(biāo)卻有所不同。1現(xiàn)行土地政策中，開發(fā)商獲取土地使用權(quán)幾年內(nèi)必須進(jìn)行開發(fā)建設(shè)？答：2年1按照國(guó)家的最新政策，二手房交易過(guò)程中稅目和稅率的規(guī)定？l 買方轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：3/平方米轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80/套契稅：總房款％合同印花稅：總房款％權(quán)證印花稅：5/套國(guó)土工本費(fèi)：l 賣方：轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)：3/平方米合同印花稅：總房款％如為普通住房且在購(gòu)入后5年內(nèi)轉(zhuǎn)讓交營(yíng)業(yè)稅：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)%如為普通劃撥地另加土地收益金：等級(jí)地價(jià)建筑面積如為職工優(yōu)售房另加土地收益金：成交價(jià)或評(píng)估價(jià)1%1新房交易有哪些費(fèi)？各是多少？ l 抵押登記費(fèi)：80/套l 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)：80/套l 地籍零星測(cè)量費(fèi)：l 土地權(quán)屬調(diào)查費(fèi)：7l 工本費(fèi)：10l 大修基金：總房款3％或總房款2％l 保險(xiǎn)費(fèi)：一些銀行是強(qiáng)制繳納，一些銀行可由客戶自己選擇是否保險(xiǎn)l 配套費(fèi)（五通費(fèi)）：一些開發(fā)商在除房款以外單獨(dú)收取的一筆費(fèi)用，一些開發(fā)商全都體現(xiàn)在房?jī)r(jià)里，沒有另行收取1商業(yè)貸款可以轉(zhuǎn)為公積金貸款嗎？答：不能。1 什么叫交房后的一證兩書？答：是指交房后開發(fā)商應(yīng)協(xié)助或幫助業(yè)主辦理的《土地使用證》和《房屋產(chǎn)權(quán)證》，現(xiàn)在這兩證已合為一本，所以又稱為一證。1 土地使用年限到期后該如何處理？答：土地使用權(quán)到期后，如該地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并交納一部分土地出讓金后可以繼續(xù)使用。l 工業(yè)用地：50年。l 拍賣：就某一塊建設(shè)用地，政府以競(jìng)價(jià)的形式公開向社會(huì)招商，價(jià)高者得。l 劃撥：國(guó)家無(wú)償將土地給予一些國(guó)民事業(yè)用地。4)七忌a)忌缺自信心：信心不足，動(dòng)力無(wú)源；b)忌懼怕壓力：擔(dān)心公司的高壓政策，求穩(wěn)定的不現(xiàn)實(shí)心態(tài)；c)忌自尊心太強(qiáng)：如顧忌面子，不敢超越自我，不敢大膽償試；d)忌意志不堅(jiān)：貴在堅(jiān)持；e)忌孤芳自賞：不能與人合作，不能坦誠(chéng)相待，將自身與群體隔離；f)忌嫉妒之心：嫉妒他人，好疑多慮，缺乏對(duì)人的信任感和正常心態(tài)；g)忌易于滿足：不愿苦心追求更大的目標(biāo)并為之奮斗。養(yǎng)成事事均經(jīng)過(guò)周密思考而后定的習(xí)慣。4)言談a)聲調(diào)要自然、清晰、柔和、親切，不要裝腔作勢(shì)，聲量不要過(guò)高，亦不要過(guò)低，以免客戶聽不清；b)不準(zhǔn)講粗口、使用蔑視和污辱性的語(yǔ)言；c)三人以上對(duì)話，要用相互都懂的語(yǔ)言；d)不得模仿他人的語(yǔ)言語(yǔ)調(diào)和談話；e)不講過(guò)份的玩笑。請(qǐng)人讓路要講對(duì)不起，不得橫沖直撞、粗俗無(wú)禮；f)不得哼歌曲、吹口哨、不得談笑、大聲說(shuō)話、喊叫、亂丟亂碰物品，發(fā)出不必要聲響。a)身體、面部、手部必須清潔；b)每天上班前不吃異味食物以保證口腔清潔；c)頭發(fā)要常洗，女員工上班不披頭散發(fā)；男員工頭發(fā)以發(fā)腳不蓋過(guò)耳部及后領(lǐng)為適度，頭發(fā)不得有頭屑；d)女員工上班化淡妝，留長(zhǎng)指甲者不得在指甲上涂色；e)工裝保持清潔、挺拔。2)注意事項(xiàng)a)客戶資料越詳盡越好；b)客戶資料是營(yíng)銷部的聚寶盆，應(yīng)妥善保存；c)每天或每周應(yīng)由現(xiàn)場(chǎng)主管定時(shí)召開工作會(huì)議，依客戶資料討論現(xiàn)存問(wèn)題并采取相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。 帶看現(xiàn)場(chǎng)1)基本動(dòng)作a)結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走邊介紹；b)按照房型圖，讓客戶切實(shí)感覺自己所選的戶型優(yōu)勢(shì)，并能充分想象未來(lái)愉快的生活；c)盡量多說(shuō)，讓客戶始終為你所吸引；2)注意事項(xiàng)a)帶看工地的路線應(yīng)事先無(wú)劃好，注意沿線的整潔與安全；b)囑咐客戶帶好安全帽及其他隨身物品，沿途無(wú)微不致的關(guān)照。你只要對(duì)我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)任何一個(gè)人交待一件事，就等于已交待給我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)，我們保證：信息不失真，事務(wù)要落實(shí)，落實(shí)有回音● 當(dāng)我們聚集在一起，所產(chǎn)生的綜合效益不能1+12時(shí)，我們的機(jī)制、流程、制度一定有多余的、不合理的東西存在● 最典型的團(tuán)隊(duì)是一流的球隊(duì)，“人人都有上佳表現(xiàn)”和“球隊(duì)獲勝”并行不?！?發(fā)揚(yáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作精神，通過(guò)相互溝通、相互幫助達(dá)到協(xié)調(diào)一致，特別是在面對(duì)困難及問(wèn)題時(shí)，講究及時(shí)解決問(wèn)題，自覺“補(bǔ)位”但又不“越位”，遇到問(wèn)題不推諉，問(wèn)題解決后再尋找原因，從而揚(yáng)長(zhǎng)避短 二、工作職責(zé) 向客戶和業(yè)主提供良好的置業(yè)咨詢服務(wù)，推介樓盤情況，宣揚(yáng)社區(qū)文化，并作客戶來(lái)訪記錄，每月對(duì)客戶量進(jìn)行統(tǒng)計(jì)； 辦理客戶訂房、簽定合同的手續(xù)（持公司授權(quán)委托書簽定合同）； 做好未成交和已成交的客戶管理及服務(wù)工作，配合公司為客戶舉辦的各種活動(dòng)； 接受客戶和業(yè)主報(bào)事，按類別聯(lián)絡(luò)相關(guān)人員處理，并及時(shí)向報(bào)事人反饋處理意見與處理過(guò)程； 向業(yè)主交房，及時(shí)跟進(jìn)因故未能完成的交房，并向業(yè)主反饋處理意見與處理進(jìn)程，編制每月交房情況統(tǒng)計(jì)表； 收集市場(chǎng)信息，從各種渠道特別是客戶的來(lái)電、來(lái)訪情況，為公司提供近期、遠(yuǎn)期的發(fā)展建議； 保持售樓處、樣板間的整潔清爽，保證其始終處于對(duì)客戶的最佳接待狀態(tài)； 保證銷售資料（宣傳資料、宣傳品和銷售記錄資料）齊全，負(fù)責(zé)宣傳資料和宣傳品的庫(kù)存管理，編制宣傳資料、宣傳品使用量月報(bào)表，為設(shè)計(jì)和制作提供依據(jù)； 負(fù)責(zé)售樓處音像器材、辦公設(shè)備、辦公文具及其他物品的領(lǐng)用、管理；保證售樓處信息欄內(nèi)容的時(shí)效性，及時(shí)更新；三、現(xiàn)場(chǎng)銷售基本動(dòng)作 接聽電話1）基本動(dòng)作a)接聽電話必須態(tài)度和藹，語(yǔ)言親切；b)在與客戶交談中，銷售人員應(yīng)揚(yáng)長(zhǎng)避短，在回答中將產(chǎn)品的賣點(diǎn)巧妙地溶入；c)交談中，設(shè)法取得我們想要的信息；● 客戶姓名、地址、電話等個(gè)人背景情況的信息● 客戶能夠接受的價(jià)格、面積、格局等對(duì)產(chǎn)品的要求d)最好的做法是直接約請(qǐng)客戶來(lái)現(xiàn)場(chǎng)看房；e)馬上將所得資料記錄在客戶來(lái)電表上2） 注意事項(xiàng)a)上崗前，應(yīng)進(jìn)行系統(tǒng)培訓(xùn)，統(tǒng)一說(shuō)詞；b)廣告發(fā)布前，應(yīng)事先了解廣告內(nèi)容，仔細(xì)研究和認(rèn)真應(yīng)對(duì)客戶可能會(huì)涉及的問(wèn)題；c)廣告當(dāng)天，來(lái)電量特別多，接聽電話應(yīng)以3分鐘為限，不宜過(guò)長(zhǎng)；d)電話接聽時(shí)，盡量由被動(dòng)回答轉(zhuǎn)為主動(dòng)介紹、主動(dòng)詢問(wèn)；e)約請(qǐng)客戶應(yīng)明確具體時(shí)間，并且告訴他你將專程等候；f)應(yīng)將客戶來(lái)電信息及時(shí)整理歸納，與現(xiàn)場(chǎng)主管、策劃部同事充分溝通。好的決策就是決策成本最小而效益最大● 當(dāng)力求最優(yōu)解而導(dǎo)致決策成本增高時(shí)，滿意解優(yōu)于最優(yōu)解 注重過(guò)程原則：● 保證過(guò)程才能保證結(jié)果● 制定目標(biāo) 信息收集 制定計(jì)劃 執(zhí)行 反饋 定期檢討 回顧 報(bào)告。 相關(guān)稅費(fèi)：交易登記費(fèi)80元定額 四、交房 通過(guò)質(zhì)量、環(huán)境、消防、防雷、規(guī)劃五方面的驗(yàn)收并取得驗(yàn)收?qǐng)?bào)告后辦妥重慶市建設(shè)竣工驗(yàn)收備案登記手續(xù)。 一平：場(chǎng)地平整 安排長(zhǎng)期及短期信貸216。 出正式的建設(shè)施工圖，報(bào)施工圖審查機(jī)構(gòu)審查216。房地產(chǎn)開發(fā)流程簡(jiǎn)述一、項(xiàng)目前期綜合策劃階段 研究地塊的特性和范圍 分析將要購(gòu)買地塊的用途及獲益大小提出項(xiàng)目開發(fā)申請(qǐng)（由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)委員會(huì)批復(fù)后立項(xiàng)完成）。45現(xiàn)房轉(zhuǎn)按同上，目前僅建設(shè)銀行開展此業(yè)務(wù)46提前還貸以按揭方式支付房款的業(yè)主，在付款期限內(nèi)，一次性支付超過(guò)月供款金額的款項(xiàng)還貸方式，分為部分提前還貸及全部提前還貸。41按揭業(yè)主以房屋做抵押，向銀行申請(qǐng)貸款，按銀行貸款利率每月向銀行償還本金及利息。39延辦登記根據(jù)合同約定，售房合同應(yīng)當(dāng)在簽約后30日內(nèi)送至房交所進(jìn)行合同登記，另外。33房屋面積測(cè)繪測(cè)量房屋套內(nèi)面積，公攤面積、建筑面積及說(shuō)明，分預(yù)售測(cè)繪和產(chǎn)權(quán)測(cè)繪，勘測(cè)院編制的預(yù)售測(cè)繪報(bào)告是商品房預(yù)售的必要條件，產(chǎn)權(quán)測(cè)繪報(bào)告是辦理產(chǎn)權(quán)證的必要條件。29產(chǎn)權(quán)總證證明單幢房屋的權(quán)屬證書。25期房在房屋銷售合同各項(xiàng)手續(xù)辦理中，特指尚在修建過(guò)程中，在預(yù)售許可證有效期的房屋。21交房通知書交房前向業(yè)主發(fā)出的關(guān)于交房時(shí)間、保修時(shí)間、物管費(fèi)起算時(shí)間的通知，是代表業(yè)主具備交房資格的證明文件。17合同配置售房合同附件，說(shuō)明房屋18物業(yè)管理協(xié)議業(yè)主與物管公司就房屋物業(yè)管理簽定的協(xié)議，按規(guī)定在簽定售房合同的同時(shí)簽定。5清理房房屋銷售后，公司依法收回并進(jìn)行再次銷售的房屋。而在目前的建筑上是指：規(guī)劃以排列為主，一棟房有兩三戶的聯(lián)體別墅。（通常房屋的層高為3米） 房屋的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 現(xiàn)房指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住取得產(chǎn)權(quán)證。 其它分?jǐn)傎M(fèi)用三、 常用專業(yè)術(shù)語(yǔ) 單元式住宅是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式；通常每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一般多層住宅每個(gè)樓梯可以安排24到28戶。 管理費(fèi)：銷售成本應(yīng)含在管理費(fèi)用中216。 商品房的物業(yè)類型 住宅 寫字間 商場(chǎng) 酒店 市場(chǎng)住宅與寫字間相融合產(chǎn)生了一種新的物業(yè)形態(tài)——SOHO（小型商務(wù)公寓）它包括：住宅、酒店、寫字間1 商品房的價(jià)格組成216。拍賣：就某一塊建設(shè)用地，政府以競(jìng)價(jià)的形式公開向社會(huì)招商，價(jià)高者得。現(xiàn)在國(guó)家已控制這種方式取得土地使用權(quán)）出讓：從國(guó)家手里有償獲取土地使用權(quán)的方式。如不符合當(dāng)時(shí)政府規(guī)劃要求，該土地使用權(quán)由政府無(wú)償收回且附著在土地上的建筑物也要進(jìn)行拆除而政府不做賠償。 商業(yè)、旅游、娛樂用地：40年。 我國(guó)土地的所有制政策：社會(huì)主義國(guó)家實(shí)行的是土地國(guó)有制，中 國(guó)土地960萬(wàn)平方公里全部國(guó)有，個(gè)人或企業(yè)只能通過(guò)不同方式從政府手里獲取土地使用權(quán)。其中房地產(chǎn)中介企業(yè)、房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)屬于房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。 （一級(jí)市場(chǎng)）：開發(fā)商向政府購(gòu)買土地使用權(quán)——開 發(fā)商對(duì)政府。 按交易形式分：轉(zhuǎn)讓、抵押、租憑。 按地域劃分。 廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)人服務(wù)。 較多的受到法規(guī)和政策的影響、限制。 市場(chǎng)是地區(qū)性的，其變化主要取決于當(dāng)?shù)毓┣鬆顩r。 交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，各不相同。房地產(chǎn)市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無(wú)形的）。（房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱；地產(chǎn)指土地及其他權(quán)利的總稱） 地產(chǎn)業(yè)是指一個(gè)和房屋、土地相關(guān)的產(chǎn)業(yè)。具體計(jì)算方式如下：月償還額=貸款金額/貸款月數(shù)+（本金—已歸還本金累計(jì)額）月利率。計(jì)算公式為：a=pi（1+ i）n /（1+ i）n －1（其中p為貸款金額，i為貸款月利率，n為按月計(jì)貸款期限，a為月償還額。通常貸款期限在1年以內(nèi)（含）的，采取到期一次還本付息方