【正文】 三、財(cái)務(wù)分析 經(jīng)過分析測算，我們認(rèn)為該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可行的，項(xiàng)目建設(shè)方可獲得滿意的經(jīng)濟(jì)效益。 27 第十章 結(jié)論 一、 建設(shè)條件 本項(xiàng)目地點(diǎn)交通十分便利，開發(fā)建設(shè)用地市政設(shè)施基本具備，供給能力可滿足項(xiàng)目需要，工程所需原材料及機(jī)電設(shè)備供應(yīng)有所保障。 稅收 該項(xiàng)目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務(wù)公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 億元。 26 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計(jì)提。 （ 2） 維修養(yǎng)護(hù)費(fèi) 指機(jī)電設(shè)備及物業(yè)設(shè)施的日常維護(hù)、維修、保養(yǎng)費(fèi)用，按每年 50 萬元計(jì)算。由于本項(xiàng)目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預(yù)計(jì)寫字樓和公寓平均售價(jià)在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預(yù)測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 合計(jì)銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價(jià) 11000 11000 12021 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項(xiàng)目的商務(wù)公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。 2021 年 12 月前 1） 與有關(guān)部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領(lǐng)取國有土地使用證； 3） 進(jìn)行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進(jìn)行地質(zhì)勘探和工程各項(xiàng)前期準(zhǔn)備工作； 5） 完成工程的施工圖設(shè)計(jì)； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項(xiàng)目開工建設(shè)； 2021 年 3 月前 1） 辦理商品房預(yù)售許可證； 2） 完成項(xiàng)目銷售推廣策劃，開始預(yù)售工作； 2021 年 10 月前 22 1） 進(jìn)行建安工程施工，包括基礎(chǔ)工程和結(jié)構(gòu)工程建設(shè)； 2） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、 驗(yàn)收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進(jìn)行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進(jìn)度進(jìn)行維修停車樓的設(shè)備采購、安裝； 2021 年 10 月前 1） 進(jìn)行項(xiàng)目竣工驗(yàn)收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項(xiàng)目全面竣工交付使用。 21 第八章 建設(shè)方式和建設(shè)進(jìn)度 一、 建設(shè)方式 為把本項(xiàng)目建設(shè)成為北京市一流的高檔寫 字樓和住宅樓工程，本項(xiàng)目擬聘請國內(nèi)著名設(shè)計(jì)師進(jìn)行方案規(guī)劃及初步設(shè)計(jì)，由國內(nèi)建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)機(jī)電設(shè)施、內(nèi)裝修及營業(yè)設(shè)備均由具有多年經(jīng)驗(yàn)的顧問提供咨詢服務(wù)。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項(xiàng)目在籌建期內(nèi)將進(jìn)行預(yù)售，需要支出的籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用預(yù)計(jì)為 450 萬元。 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按 380 萬元估算。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。 經(jīng)營前景分析 由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已 成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場、國賓花園、釣魚臺賓館等商住項(xiàng)目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個(gè)百分點(diǎn)。在 26 個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 億元；港澳臺及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余 的資金 億元，累計(jì)到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。在今 16 年前 5 個(gè)月銷售的 萬平方米商品住宅中個(gè)人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。前 5 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個(gè)月的銷售量。今年以來，全市商品房銷售旺勢不減。前８個(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的％。 截止到 2021 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米 。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。 14 第六章 市場分析 本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng) 營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢及市場前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場情況分析 北京的房地產(chǎn)市場經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺階。 消防 項(xiàng)目整 體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場和露天停車場的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道 盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測算為每日 2178 立方米。根據(jù)目前國內(nèi)外市場供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不 存在問題。綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場所，項(xiàng)目用地的室外停車場地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排 情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項(xiàng)目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計(jì) 600 地下停車場 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場可提供 149 個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。 寫字樓和公寓實(shí)行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河?xùn)|路分別設(shè)出入口。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有 時(shí)代感，規(guī)劃原則為符合國家有關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強(qiáng)烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。內(nèi)部交通通過內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車地面、地下停車場和自行車庫。 （ 4） 電力 本項(xiàng)目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項(xiàng)目需鋪設(shè)雙路電纜線路 2 公里至建設(shè)用地，另需在用地范圍內(nèi)設(shè)電纜分界室一座。項(xiàng)目建筑室外排水按雨、污水分流設(shè)計(jì)，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調(diào)廢水排入雨水管、地下室排水設(shè)水泵提升。 市政配套條件 本項(xiàng)目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實(shí)施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，各種市政條件將同步落實(shí)。項(xiàng)目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質(zhì)量良好。項(xiàng)目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。項(xiàng)目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務(wù)公寓、配套商業(yè)設(shè)施、物業(yè)管理服務(wù)等為一體的多功能設(shè)施。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機(jī)械設(shè)備、