【正文】 4 根據(jù)本項目的初步規(guī)劃，項目規(guī) 劃建設用地面積 12993 平方米，規(guī)劃總建筑面積 87800 平方米，其中地上建筑為寫字樓、公寓和商務公寓，建筑面積共 62800平方米；地下建筑為商業(yè)設施、地下停車場、自行車庫、健身房和其他配套設施，共 25000 平方米。 公司成立六年來，首汽房地產(chǎn)公司不斷發(fā)展壯大，現(xiàn)有土建、暖通、水電、監(jiān)理工程師等專業(yè)技術人員 15 人，建筑工程管理工程師 8 人。 三、 建設地點 本項目位于北京市西城區(qū)（具體 位置見附圖） 四、 建設單位背景 單位名稱 ： XXXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 注冊地址 ：北京市密云縣 注冊資金 ： 4000 萬 法定代表人： 劉 xxx 職務 ：總經(jīng)理 為貫徹落實黨的十四大關于深化改革加快發(fā)展精神，盡快使首都汽車公司向社會主義市場經(jīng)濟的經(jīng)營機制轉化，提高在市場的競爭力，借改革的春風和良好的社會、投資環(huán)境，充分發(fā)揮首都汽車公司資金、人才、場地等各方面的優(yōu)勢，為北京現(xiàn)代化城市建設服務，經(jīng)北京市城鄉(xiāng)建設委員會 [93]京建開安第 037 號文批復，首都汽車公司于 1993 年 2 月成立了北京首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司 ，注冊資金4000 萬元。 北京市城市規(guī)劃管理局 《 規(guī)劃設計條件 通知書 》 （ 95）規(guī)條字 12 號。 北京市計劃委員會 《 關于首汽集團興建綜合業(yè)務樓項目建議書（代可行性研究報告）的批復 》 （京計商字 [1996]第 539 號）。本著充分利用此項目用地的土地價值，促進國有企業(yè)發(fā)展的宗旨，首汽房地產(chǎn)公司計劃以企業(yè)自籌資金方式項目繼續(xù)開發(fā)此項目，并對原建設方案進行了調整。 本項目原為首汽房地產(chǎn)公司與香港首業(yè)投資有限公司擬議合作開發(fā)的綜合性項目，項目建議書及可行性報告于 1994 年 11 月經(jīng)北京市計委京計基字[94]1401 號文批復（見附件一）。 首汽集團現(xiàn)有場地為首汽集團下屬 6家企事業(yè)單位的生產(chǎn)、生活和辦公場所，由于年久失修、設備陳舊，已無法繼續(xù)使用。另外，隨著我國加入世界貿(mào)易組織的日益臨近、北京申請舉辦 2021 年奧林匹克運動會以及國內外各種商貿(mào)、技術交流活動的進一步擴展，我國各地區(qū)之間及與與世界各國的各種交往活動日趨增多，首都北京作為中國的窗口必將發(fā)揮越來越重要的作用，這就使北京市高檔寫字樓、商務公寓的租售被廣大業(yè)內人士看好，高檔商住用房的開發(fā)建設以其豐厚的收益吸引了越來越多的資金加入。 0 XXXXXX項目 可行性研究報告 北京 XXX 房地產(chǎn)開發(fā)公司 2021 年 XX 月 目 錄 第一章 概論 第二章 項目基本情況 第三章 項目地點和建設條件 第四章 項目建設規(guī)模和內容 第五章 物料消耗、供應和環(huán)保 第六章 市場分析 第七章 投資估算和資金來源 第八章 建設方式和建設進度 第九章 項目財務分析 第十章 結論 1 第一章 概論 一、 項目背景 隨著改革開放的持續(xù)深入和人民生活水平的不斷提高，北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的發(fā)展已經(jīng)成為我市經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。特別是近年來受國家房改政策影響，個人購房需求大幅度增長 ，我市住宅商品房銷售市場進一步看好，成為啟動內需，促進國民經(jīng)濟持續(xù)增長的重要拉動因素。 為適應社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的要求，促進北京城市建設及經(jīng)濟發(fā)展，北京首汽房地產(chǎn)開發(fā) 公司計劃利用首汽集團現(xiàn)有位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院場地開發(fā)建設包括高檔寫字樓、高級住宅樓、商務公寓以及各種附屬配套設施在內的綜合性物業(yè)。經(jīng)請示，集團公司決定利用現(xiàn)有場地開發(fā)首汽大廈工程，現(xiàn)集團全權委托下屬單位首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司負責本項目開發(fā)建設事宜。由于合作港方未能履行合作合同的約定，首汽房地產(chǎn)公司于己于 1999 年 6 月依據(jù)原合同條款向中國國際經(jīng)濟貿(mào)易仲裁委員會申請仲裁，并于同年 9 月獲得了解散合作公司的仲裁書。初步設計方案已由首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會以首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號文件及北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計方案通知書（ 2021規(guī)審字 0399）； 2 （見附 件二）批復同意； 2021 年 2 月市計委對首汽大廈項目可行性報告進行了批復（京計商字 [2021]第 100 號）， 二、本可行性研究報告編制依據(jù) 北京市旅游事業(yè)管理局 《 關于首汽集團月壇北街新建綜合業(yè)務樓立項的請示 》 。 首都規(guī)劃建設委員會辦公室和北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會 《 關于首業(yè)大廈的初步設計的批復 》 （首規(guī)辦規(guī)字 [1998]第 061 號）。 北京市城市規(guī)劃委員會下發(fā)的審定設計方案通知書（ 2021規(guī)審字 0399）； 北京市計委 《 關于首汽大廈項目可行性報告的批復 》 （京計商字 [2021]第 100號）； 國家及北京市關于房地產(chǎn)開發(fā)建設的有關法律、法規(guī) 3 第二章 項目基本情況 一、 項目名稱 Xxx 大廈（以下簡稱“本項目”） 二、項目類型 本項目為包括寫字樓、公寓及附屬配套設施的綜合性開發(fā)工程，項目建成后將進一步滿足首都市場對寫字樓和高級住宅樓的需要，為廣大客戶提供良好的商住環(huán)境。公司主營房地產(chǎn)開發(fā)及商品房的銷售，兼營建筑材料、五金交電、機械設備、家具、裝飾材料、制冷空調設備、房地產(chǎn)開發(fā)信息咨詢。已開發(fā)和擬建項目有朝陽區(qū)新源里“世方豪庭”高檔外銷公寓項目，總建筑面積 130000 平方米；三里屯寫字樓項目 10000 平方米；華嚴北里商品住宅項目 27000 平方米；月壇北街開發(fā)項目 68000 平方米。項目建成后將成為集高級寫字樓、公寓、商務公寓、配套商業(yè)設施、物業(yè)管理服務等為一體的多功能設施。 5 第三章 項目地點和建設條件 一、 項目地點 本項目建設地點位于北京市西城區(qū)月壇北街 14 號院，月壇北街與三里河東路交叉口的東南側。項目規(guī)劃用地面積 12993 平方米，建筑基底面積 5046 平方米。 二、 項目交通條件及自然條件 項目建設用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。項目由于緊鄰國賓路和釣魚臺國賓館，附近沒有工業(yè)生產(chǎn)工廠等空氣污染源，綠化和空氣質量良好。 四、建設條件 土地使用權 項目建設用地將由項目開發(fā)建設單位按國家和北京市關于土地有償使用的有關規(guī)定，辦理土地批租手續(xù)。 市政配套條件 本項目水、電、氣、熱、通訊、道路等市政基礎設施建設已由北京市各專業(yè)部門作出供給和規(guī)劃實施方案，市政管網(wǎng)線規(guī)劃方案已經(jīng)市規(guī)劃局綜合，隨著項目的開發(fā)建設，各種市政條件將同步落實。污水排入三里河東路現(xiàn)狀直徑 1050 毫米市政污水干線 25 號檢查井，另在項目東側道路修建污水支線至項目用地南側向西接入三里河污水管。項目建筑室外排水按雨、污水分流設計，生活污水經(jīng)化糞池、含油污水經(jīng)隔油池排放、空調廢水排入雨水管、地下室排水設水泵提升。項目上水需在項目東側鋪設一條直徑 300 毫米上水管線，北與月壇北街現(xiàn)有直徑 1200 毫米上水管線、西與三里河路直徑 400 毫米上水管線溝通。 （ 4） 電力 本項目外電源引自阜城門外 10 千伏開閉站，開閉站電源為阜城門 110 千伏變電站，項目需鋪設雙路電纜線路 2 公里至建設用地，另需在用地范圍內設電纜分界室一座。 （ 6） 通訊 本項目所在地電信設施屬于北京市市內電話局茂林居局界，由于項目建設是首汽集團公司所在地的拆遷改建，外部電信管線齊備，可以不做通訊管線，但項目用地范圍內的通訊管道要由建設單位按實際需要重新鋪設。內部交通通過內部環(huán)路組織，按規(guī)定設置機動車地面、地下停車場和自行車庫。完備的市政基礎設施為本項目的市政配套及項目建設創(chuàng)造了良好的先天條件。 一、 規(guī)劃原則 建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，具有 時代感，規(guī)劃原則為符合國家有關設計規(guī)范，建筑功能上除了滿足辦公、居民日常工作、居住、購物需要外，還須照顧到目前人們對社區(qū)環(huán)境綠化美化的強烈需求，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的居住環(huán)境。（具體情況見規(guī)劃圖） 商務公寓 大廈 B 座為商務公 寓，位于用地東側，總建筑面積 19680 平方米。 寫字樓和公寓實行全封閉式物業(yè)管理，沿月壇北街和三里河東路分別設出入口。配套商業(yè)設施總建筑面積 6700 平方米，具體分配情況見下表： 配套商業(yè)設施表