【正文】 目在籌建期內(nèi)將進行預售，需要支出的籌建期管理費和銷售費用預計為 450 萬元。 通過以上分析，歸納出本項目的總投資估算為 19， 000 萬元人民幣，具體情況如下表： 項目投資估算表 20 單位：人民幣萬元 序號 項目 金額 1 征地、拆遷費和土地出讓金 7， 200 2 前期工程費 380 3 建安工程費 10， 100 4 設計施工費 300 5 市政公用設施費 200 6 籌建期管理費和銷售費 450 7 開辦費和不可預見費 370 合計 19， 000 以上投資估算應在項目規(guī)劃、設計批準后再做詳細測算。 21 第八章 建設方式和建設進度 一、 建設方式 為把本項目建設成為北京市一流的高檔寫 字樓和住宅樓工程，本項目擬聘請國內(nèi)著名設計師進行方案規(guī)劃及初步設計，由國內(nèi)建筑設計院進行施工圖設計，同時機電設施、內(nèi)裝修及營業(yè)設備均由具有多年經(jīng)驗的顧問提供咨詢服務。 為保證工程質(zhì)量，工程建設采用施工監(jiān)理的方式進行，聘請有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合北京市建設工程質(zhì)量監(jiān)督總站進行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。 2021 年 12 月前 1） 與有關部門協(xié)調(diào)，制定市政配套方案； 2） 辦理土地有償出讓手續(xù)，領取國有土地使用證； 3） 進行拆遷工作，完成三通一平； 4） 進行地質(zhì)勘探和工程各項前期準備工作； 5） 完成工程的施工圖設計； 6） 選定施工單位，完成各種開工手續(xù)，項目開工建設； 2021 年 3 月前 1） 辦理商品房預售許可證； 2） 完成項目銷售推廣策劃，開始預售工作； 2021 年 10 月前 22 1） 進行建安工程施工，包括基礎工程和結構工程建設； 2） 隨工程進度進行設備安裝、調(diào)試、 驗收； 3） 建筑物的內(nèi)外裝飾、裝修 4） 配套進行環(huán)境和綠化工程； 5） 隨工程進度進行維修停車樓的設備采購、安裝； 2021 年 10 月前 1） 進行項目竣工驗收工作； 2） 完成市政配套和綠化等室外工程； 3） 完成物業(yè)管理前期籌備工作； 4）項目全面竣工交付使用。 1） 寫字樓和公寓銷售收入 預計項目自開發(fā)建設期開始展開寫字樓和公寓預售，在項目建設竣工后完成全部銷售工作。由于本項目建成后能夠提供優(yōu)越的地理位置和優(yōu)美的商住條件，預計寫字樓和公寓平均售價在每平方米 12， 000 元左右，具體每年銷售收入情況預測如下表所示： 寫字樓和公寓銷售收入估算表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 合計銷售面積 ( 平方米） 12936 17248 12936 43120銷售單價 11000 11000 12021 銷售收入 14,230 18,973 15,523 48,726 2） 公寓租金收入 項目的商務公寓將用于出租經(jīng)營，按平均租金 120 元 /年 /平米估算，每年租金收入約為 2834 萬元。（每年具體費用支出見下表） （ 1） 建設期行政費用 指項目建設期內(nèi)發(fā)生的各種行政事務費用，如業(yè)務招待費、辦公費等。 （ 2） 維修養(yǎng)護費 指機電設備及物業(yè)設施的日常維護、維修、保養(yǎng)費用，按每年 50 萬元計算。具體情況如下表所示： 年折舊與攤銷表 單位：萬元 項目 應分攤總投資額 分攤比例 折舊年限（年） 20212021年每年計提 20212021年每年計提 出租房屋建設費用 1000 20 50 20 20 籌備期管理費和銷售費用 450 20 3 150 0 開辦費和不可預見費 370 20 10 37 37 合計 1820 207 57 25 上述各項合并形成企業(yè)管理費用表，列示如下： 企業(yè)管理費用表 單位：人民幣萬元 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 202140 40 4050 50 50 50 50 50 50207 207 207 57 57 57 57 57 57 57247 247 247 107 107 107 107 107 107 107 2） 營業(yè)稅 本項目的營業(yè)稅分兩種稅率上繳，其中 20212021 年由于經(jīng)營房地產(chǎn)銷售，營業(yè)稅按照營業(yè)額的 5%上繳， 2021 年以后的經(jīng)營活動按營業(yè)額的 3%上繳。 26 盈余公積金和資本公積金 盈余公積金按稅后利潤的 5%計提。 二、 經(jīng)濟效益分析 營業(yè)收入 根據(jù)上節(jié)經(jīng)濟參數(shù)，可測算出在項目開工到竣工三年中，以商品房銷售為主的營業(yè)收入總額達到 48816 萬元。 稅收 該項目在寫字樓和公寓銷售完成且以出租方式經(jīng)營商務公寓的條件下，經(jīng)營十年后可向國家上繳營業(yè)稅 3559 萬元，所得稅 億元。 項目回收期 根據(jù)分析，項目寫字樓和公寓部分可望在項目竣工后全部收回投資，投資回收期為 3 年（包括建設期）。 27 第十章 結論 一、 建設條件 本項目地點交通十分便利，開發(fā)建設用地市政設施基本具備，供給能力可滿足項目需要，工程所需原材料及機電設備供應有所保障。 二、社會效益 本項目的建設和經(jīng)營符合國家產(chǎn)業(yè)政策， 有助于滿足經(jīng)濟建設對高級寫字樓和市民的對高檔住房日益增長的需求，同時可優(yōu)化利用土地資源。 三、財務分析 經(jīng)過分析測算，我們認為該項目在財務上是可行的，項目建設方可獲得滿意的經(jīng)濟效益。 28 附表： 預計項目損益表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計營業(yè)收入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 70054開發(fā)成本 6000 6500 6500 0 0 0 0 0 0 0 19000經(jīng)營成本 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 4564稅前利潤 7361 11277 8000 2836 2836 2836 2836 2836 2836 2836 46490所得稅 2429 3721 2640 936 936 936 936 936 936 936 15341凈利潤 4932 7556 5360 1900 1900 1900 1900 1900 1900 1900 31150資本公積 493 756 536 190 190 190 190 190 190 190 3115盈余公積 247 378 268 95 95 95 95 95 95 95 1557可分配利潤 4192 6422 4556 1615 1615 1615 1615 1615 1615 1615 26476 預計項目經(jīng)營現(xiàn)金流量表 單位：人民幣萬元 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021現(xiàn)金流入 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034現(xiàn)金流出 6752 7489 7316 141 141 141 141 141 141 141 經(jīng)營成本和費用 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 減：折舊和攤銷 207 207 207 57 57 57 57 57 57 57 加：建設期現(xiàn)金支出 6000 6500 6500凈現(xiàn)金流量 7568 11484 8207 2893 2893 2893 2893 2893 2893 2893期初現(xiàn)金余額 0 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617期末現(xiàn)金余額 7568 19052 27259 30152 33045 35938 38831 41724 44617 47510