【正文】 單位：平方米 內(nèi)容 數(shù)量 單位建筑面積 小計(jì) 商場(chǎng) 1 6500 6500 綜合服務(wù)部 1 200 200 合計(jì) 6700 物業(yè)管理中心 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)單位將遵循北京市政府關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相對(duì)獨(dú)立運(yùn)作的規(guī)定，通過公開招標(biāo)形式聘請(qǐng)管理規(guī)范、有一定實(shí)力的專業(yè)化高水平物業(yè) 9 管理公司負(fù)責(zé)建成后小區(qū)的物業(yè)管理。物業(yè)管理中心位于建筑物地下一層，總建筑面積 600 平方米，具體安排 情況見下表： 物業(yè)管理中心配置及面積表 單位：平方米 項(xiàng)目 內(nèi)容 建筑面積 1 物業(yè)管理辦公室 300 2 衛(wèi)生站 100 3 維修間 150 4 公廁 50 合計(jì) 600 地下停車場(chǎng) 為方便寫字樓和公寓樓內(nèi)客戶的車輛停放，本項(xiàng)目建設(shè)單位計(jì)劃于大廈地下二、三層建設(shè)地下停車場(chǎng)，總建筑面積 7600 平方米，按每輛車占地 25 平方米估算，共可停放車輛 342 輛，加上露天停車場(chǎng)可提供 149 個(gè)停車位，完全可以滿足停車需要。 道路 本項(xiàng)目用地內(nèi)道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)為一級(jí)，由于用地面積有限，且住戶數(shù)不多，車行道按居住區(qū)組團(tuán)級(jí)道路寬度設(shè)計(jì)，寬度為 4 米，全部為單行線，車流方向詳見道路系統(tǒng)分析圖。綠地面積3365 平方米，可以美化環(huán)境，也可作為住宅樓居民主要休閑活動(dòng)場(chǎng)所，項(xiàng)目用地的室外停車場(chǎng)地全部鋪砌草磚，并按 6M*6M 間距植樹。由于項(xiàng)目建設(shè)現(xiàn)代化水平較高，需要進(jìn)口部分材料和設(shè)備。根據(jù)目前國內(nèi)外市場(chǎng)供應(yīng)情況分析，本項(xiàng)目物料及設(shè)備供應(yīng)不 存在問題。如同時(shí)利用系數(shù)采用 ，則該項(xiàng)目最大電負(fù)荷能力為 2160 千瓦，如按容載比 1： 選用變壓器，需要功率為 3240 千伏安。 用氣量 項(xiàng)目用氣量初步測(cè)算為每日 2178 立方米。 以上所需水、電、熱等日用量需在正式規(guī)劃方案完成并與有關(guān)部門協(xié)調(diào)后確定。從環(huán)境質(zhì)量來看，該項(xiàng)目建設(shè)是比較合適的，項(xiàng)目建設(shè)過程中和建成后的使用中將采取嚴(yán)格的環(huán)境保護(hù)措施。 生活垃圾 項(xiàng)目辦公樓、公寓產(chǎn)生的生活垃圾納入該地區(qū)的環(huán)衛(wèi)垃圾消納系統(tǒng)，將生活垃圾采用封閉式垃圾袋和垃圾箱分類收集，由專門的管理部門專設(shè)清潔人員，利用密閉垃圾筒運(yùn)出，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運(yùn)至垃圾處理廠和垃圾消納場(chǎng)處理。 汽車尾氣 汽車尾氣污染源主要來自地下停車場(chǎng)和露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放，在車庫設(shè)計(jì)時(shí)將注意保證車庫有一定的容積，進(jìn)出汽車的車道 盡量直、短，以縮短汽車進(jìn)出庫時(shí)間，采取強(qiáng)制通風(fēng)手段，車庫排風(fēng)口設(shè)置在空氣流通的地點(diǎn)。 露天停車場(chǎng)的汽車尾氣排放可通過建筑物周圍綠化來減弱汽車尾氣污染。 消防 項(xiàng)目整 體建筑消防設(shè)計(jì)及放火分區(qū)按國家建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范考慮，主體建筑四周有消防通道，建筑物內(nèi)部各部分分別設(shè)置警報(bào)自動(dòng)噴水系統(tǒng)。地下停車場(chǎng)按“汽車車庫設(shè)計(jì)防火規(guī)范”考慮消防設(shè)施，建筑物在不同方向設(shè)置疏散出口和緊急通道。 14 第六章 市場(chǎng)分析 本項(xiàng)目的開發(fā)涉及到房地產(chǎn)的開發(fā)和經(jīng) 營，現(xiàn)結(jié)合近期北京市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析如下： 一、 目前北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過過去近十年的發(fā)展，特別是受近兩年來國家住房制度改革、北京城市建設(shè)發(fā)展以及人民生活水至平日益提高的推動(dòng)，無論從規(guī)?；蚴撬缴隙歼~上了一個(gè)新臺(tái)階。房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資的比重為 ％，較上年同期提高了 個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)全市投資的拉動(dòng)作用進(jìn)一 步加強(qiáng)。今年隨著實(shí)物分房停止期限的臨近，全市住宅建設(shè)主體由單位自建逐步轉(zhuǎn)向以開發(fā)商建設(shè)為主，促進(jìn)了住宅建設(shè)的發(fā)展。其中前８?jìng)€(gè)月累計(jì)完成商品住宅投資 億元，同比增長率長 ％，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為 ％，商品住宅投資占全市住宅投資的比重達(dá) ％。 截止到 2021 年 5 月底， 本市今年住宅建設(shè)完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米，其中單位自建完成投資 億元，開復(fù)工 萬平方米 。隨著福利分房的停止， 商品住宅建設(shè)將在住宅建設(shè)中占主導(dǎo)地位。前８?jìng)€(gè)月全市累計(jì)商品房銷售面積 萬平方米，為上年同期的 ％，其中商品住宅銷售面積 萬平方米，為上年同期的％。商品房銷售下降與建設(shè)投資增長的反差表明，全市房地產(chǎn)銷售處于較強(qiáng)的買方市場(chǎng)，主動(dòng)權(quán)在消費(fèi)者手中。今年以來，全市商品房銷售旺勢(shì)不減。 1999 年全年銷售 萬平方米 ,比 1998 年增長 %,凈增 萬平方米。前 5 個(gè)月，全市累計(jì)銷售各類商品房 萬平方米，比上年同期增長 倍 ,凈增 萬平方米 ,相當(dāng)于上年前 10 個(gè)月的銷售量。從總體上看，我市銷售面積遠(yuǎn)大于同期竣工面積，除可有效吸納近期上市商品房外，亦能加快消化一部分空置商品房 。其中住宅 萬平方米，增長 ％，占全市住宅銷售比重為 ％，同比提高 個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)人購房能否及時(shí)啟動(dòng)，是深化房改和今后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵。在今 16 年前 5 個(gè)月銷售的 萬平方米商品住宅中個(gè)人購買 萬平方米，比上年同期增長 倍，為商品住宅銷售的 %，比重較上年同期上升 個(gè)百分點(diǎn)。今年初，市政府又確定興建、續(xù)建一批較大的市政道路工程，如四環(huán)路貫通、廣安大街改擴(kuò)建、中關(guān)村地區(qū)道路改造、德外大街改擴(kuò)建、西外大街改造等，這些項(xiàng)目的啟動(dòng)勢(shì)必拉動(dòng)我市個(gè)人購房的進(jìn)一步上升。首先，從資金來源上看，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 1999 年到位資金 億元，再加上上年末結(jié)余 的資金 億元，累計(jì)到位資金 億元，與完成投資有 億元的順差，在資金上有保證。 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良好，住宅銷售成倍增長。其中，銷售住宅 萬平方米，增長 倍；實(shí)現(xiàn)的銷售額 億元，增長 倍。表明我市住房消費(fèi)和投資全面啟動(dòng)的時(shí)期已經(jīng)到來，對(duì)加快消費(fèi)結(jié)構(gòu)由“吃穿”向“住行”升級(jí)的步伐意義重大。截止 1999 年底，全市共有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)５８５個(gè)，年末從業(yè)人員達(dá)３．５萬人；完成投資已占市固定資產(chǎn)投資比重為３５．６％，成為我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。 投資主體數(shù)量變化不大但每個(gè)企業(yè)投資進(jìn)一步增加 17 從開發(fā)規(guī)模上看， 1999 年上半年末全市在建開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模１０億元以上的房地產(chǎn)企業(yè)５９家，較上年增加８家，總投資１７９２億元，較上年增加２6９億元，平均每個(gè)企業(yè)總投資由上年的 億元上升到３０．４億元；共完成投資６４．７億元，同比增長１２．９％ ，占房地產(chǎn)投資的比重為４７．９％。在 26 個(gè)企業(yè)中，內(nèi)資企業(yè) 13 家，完成投資 億元；港澳臺(tái)及外商投資企業(yè) 13 家，完成投資 億元。但政 府有關(guān)部亦應(yīng)提前考慮一批重大項(xiàng)目竣工后，如果沒有大項(xiàng)目補(bǔ)充對(duì)年末乃至明年房地產(chǎn)投資規(guī)模及走勢(shì)產(chǎn)生的影響。商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的比重為 52%，較上年增長 個(gè)百分點(diǎn)。 商品住宅投資上升，開復(fù)工面積增加，一方面是受宏觀政策導(dǎo)向影響；另一方面，作為企業(yè)經(jīng)營者面對(duì)較激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍投入如此大量的資金，說明其對(duì)末來市場(chǎng)的預(yù)期較高。用地附近有包括 2 1 65 路公共汽車等各類公共交通工具經(jīng)過，交通條件十分優(yōu)越。 18 需求與供給情況分析 本項(xiàng)目所處的月壇北街和三里 河地區(qū)為國家行政機(jī)關(guān)和經(jīng)濟(jì)指揮機(jī)構(gòu)集中的地區(qū)，附近散布著國家計(jì)委、財(cái)政部、中國科學(xué)院、國家國內(nèi)貿(mào)易局，區(qū)域環(huán)境優(yōu)美，人口較為密集，市政基礎(chǔ)設(shè)施完善，商業(yè)發(fā)達(dá)，萬方商場(chǎng)、京克窿超級(jí)市場(chǎng)、賽特購物中心、復(fù)興商業(yè)城、長安商場(chǎng)等各大商場(chǎng)距項(xiàng)目用地咫尺之遙，項(xiàng)目占地西面為玉淵潭公園，東面為月壇公園和月壇體育館，且周圍地區(qū)有多家賓館、飯店，服務(wù)設(shè)施較為完備。 經(jīng)營前景分析 由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已 成為北京市房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，周圍地區(qū)已建有北京金融街、萬通廣場(chǎng)、國賓花園、釣魚臺(tái)賓館等商住項(xiàng)目，形成了良好的投資環(huán)境，十分適宜建設(shè)高級(jí)寫字樓、住宅和商業(yè)設(shè)施。 19 第七章 投資估算和資金來源 一、 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目初步規(guī)劃方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國家和北京市的有關(guān)政策規(guī)定，本項(xiàng)目的建設(shè)投資包括土地地價(jià)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)及向政府繳納的各種稅費(fèi)等。地價(jià)包括土地有償出讓金，市政配套費(fèi)及四源費(fèi)。同時(shí)規(guī)劃該項(xiàng)目用地存在拆遷問題，也要支付一定的費(fèi)用。 前期工程費(fèi) 包括三通一平、土地勘探、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)等費(fèi)用，按 380 萬元估算。 設(shè)計(jì)施工管理稅費(fèi) 這部 分費(fèi)用包括施工執(zhí)照費(fèi)、預(yù)算檢查費(fèi)、投招標(biāo)管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、竣工圖費(fèi)、建材發(fā)展基金等，累計(jì)約 300 萬元。 籌建期管理費(fèi)和銷售費(fèi)用 由于該項(xiàng)