【正文】 相信隨著北京房地產(chǎn)市場的不斷成熟與發(fā)展，項目所在地點的區(qū)位優(yōu)勢將更加明顯，項目前景將更加深遠。項目的實施將促進首都城市建設和國民經(jīng)濟經(jīng)濟的發(fā)展，同時為國家創(chuàng)造了可觀的稅收來源，經(jīng)濟效益和社會效益都十分明顯。開發(fā)單位為有實力、有經(jīng)驗的國有房地產(chǎn)專業(yè)開發(fā)公司，且項目用地為本集團自有土地，這些因素都為為項目的順利實施提供了保證。 現(xiàn)金流量分析 本項目的現(xiàn)金流量分析見附表。 利潤 該項目經(jīng)營期靜態(tài)分析各年 度利潤總額詳見附表。（詳見附表） 經(jīng)營成本和費用 該項目的經(jīng)營成本和費用包括企業(yè)管理費用、營業(yè)稅金等項內容。資本公積金按稅后利潤的 10%計提。具體情況列表顯示如下： 營業(yè)稅金明細表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 合計房地產(chǎn)銷售營業(yè)額 14230 18973 15523 48726稅率 房地產(chǎn)銷售稅金 712 949 776 2922其他業(yè)務營業(yè)額 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 21238稅率 其他業(yè)務稅金 91 91 91 91 91 91 91 637合計 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91 3559 現(xiàn)將營業(yè)成本和費用匯總如下： 年經(jīng)營成本和費用匯總表 單位：人民幣萬元 項目 \ 年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021企業(yè)管理費用 247 247 247 107 107 107 107 107 107 107營業(yè)稅 712 949 776 91 91 91 91 91 91 91合計 959 1196 1023 198 198 198 198 198 198 198 所得稅及其他稅金 按照我國相關法律規(guī)定，該項目應繳納的稅項包括營業(yè)稅、所得稅等，其中所得稅為利潤的 33%，其余稅項列入企 業(yè)管理費中。 （ 3） 折舊和攤銷 折舊和攤銷主要是指項目開發(fā)建設單位自留用房用于租給物業(yè)管理公司和商業(yè)設施租賃者建筑面積的折舊和攤銷及開辦費和不可預見費等多項費用攤銷。按每年40 萬元測算。 營業(yè)收入?yún)R總表 單位：人民幣萬元 項目 \年份 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 寫字樓公寓銷售收入 14230 18973 15523 0 0 0 0 0 0 0 公寓租金收入 2834 2834 2834 2834 2834 2834 2834 其他收入 200 200 200 200 200 200 200 24 合計 14320 18973 15523 3034 3034 3034 3034 3034 3034 3034 經(jīng)營成本和費用 1）企業(yè)管理費 該項目建成后的企業(yè)管 理費包括建設期行政費用、維修養(yǎng)護費、折舊和攤銷等各項費用支出。在項目建設期中 2021 年可完成銷售全部建筑面積的 30%左右，2021 年將完成銷售建筑面積的 40%左右，其余將在 2021 年 12 月之前全部售完。 23 第九章 項目財務分析 一、 基本經(jīng)濟參數(shù) 營業(yè)收入 本項目營業(yè)收入來源于寫字樓和公寓銷售收入及商務公寓租金收入等項內容。 二、 建設進度 計劃項目建設期為 3 年，力爭在 2021 年 10 月前建成，具體計劃如下 ： 2021 年 11 月前 1） 完成項目可行性報告的編制和報批工作； 2） 完成規(guī)劃方案的調整和報批工作。 項目的建設施工將按照北京市有關工程招標的規(guī)定，以國內競爭招標的方式，選擇國內的建筑施工企業(yè)組織施工。 二、 資金來源 本項目開發(fā)建設所需資金將全部由開發(fā)建設單位北京市首汽房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌解決。 開辦費和不可預見費 計劃項目籌建期內開辦費、不可預見費計劃為 378 萬元。 市政公用設施費 根據(jù)初步估算市政公用設施費共計 200 萬元。 建安工程費 根據(jù)初步估算，項目建建安工程費共需投資 10100 萬元。經(jīng)參考臨近同類開發(fā)用地的價格水平，本報告暫按共需繳納 7200 萬元人民幣估算。由于本規(guī)劃尚未確定，土地價格尚未評估?，F(xiàn)就有關投資分項說明如下： 征地、拆 遷費和土地出讓金 根據(jù)國家和北京市有關規(guī)定，本項目所占用地應按國家和北京市政府有關部門規(guī)定辦理土地有償出讓手續(xù)。 根據(jù)上述分析，我們認為本項目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項配套設施齊全，開發(fā)方向符合市場需求，市場前景十分樂觀。從地理位置上看本項目為北京市房地產(chǎn)開發(fā)銷售的黃金地段之一，用地周圍交通、教育、商業(yè)設施齊全，地理條件十分優(yōu)越。項目附近基本沒有工業(yè)生產(chǎn)等空氣污染源，綠化條件和空氣質量良好，是開發(fā)面向國內買家高檔寫字樓和住宅的適宜地點。 三、 項目經(jīng)營前景分析 地點分析 該項目用地建設地點位于北京市西城區(qū)，項目建設用地東距二環(huán)路 1 公里；南距月壇南街 公里；西距釣魚臺國賓館 1 公里；北距阜外大街 1 公里。與投資上升相適應，全市同期商品住宅開復工面積達 萬平方米，增長 ％，其中本年報開工 萬平方米，增長 ％。 商品住宅投資占全市房地產(chǎn)投資的 50%以上 1999 年上半年全市商品住宅投資 億元，同比增長 ％，增幅上升 個百分點。 投資主體的相對集中，在一定程度上帶全動了全市房地產(chǎn)投資的增長，也有利于具有一定規(guī)模的公司上規(guī)模、上水平，規(guī)范管理，創(chuàng)造品牌效應，有益于避免房地產(chǎn)開發(fā)一盤散沙，遍地開花和無序發(fā)展的弊端。 從實際完成投資上看，上半年全市完成投資億元以上的房地產(chǎn)企業(yè) 26 家，較上年增加２家，完成投資 億元，較上年增長 %，本市房地產(chǎn)投資的比重為 ％，上升了 個百分點。 1999年以來受房改政策及國家為促進二級市場發(fā) 展準許已購公房和經(jīng)濟適用房上市辦法的出臺，經(jīng)濟適用房的大規(guī)模建設、廣大大市民迫切要求改善住房條件、銀行利率持續(xù)走低且國家鼓勵利用銀行按揭貸款購買商品房等因素的推動，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)保持一定的發(fā)展速度，走勢平穩(wěn)。 二、北京市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況 北京市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)經(jīng)過近十年的蓬勃發(fā)展已日臻成熟。銷售給個人的住宅實現(xiàn)銷售額 億元，增長 倍，占商品住宅銷售額的比重達到 %，比去年同期提高 個百分點，相當于消費品零售額的 1/10。今年上半年，全市銷售商品房 萬平方米，同比增長 倍；實現(xiàn)銷售額 億元，增長 %。其次，本年完成開發(fā)土地面積及三年新開工面積等指標均處于較高水平，根據(jù)歷史數(shù)據(jù)趨勢判斷，北京市房地產(chǎn)開發(fā)仍具有一定的發(fā)展?jié)摿Α? 根據(jù)各方面情況綜合分析，今后幾年內全市房地產(chǎn)開發(fā)建設將進一步發(fā)展。其中，當月實現(xiàn)銷售 萬平方米，較上年同月增長 5 倍。從我市情況看，個人購房已有效啟動，成為商品房銷售市場的主要推動力。今年北京個人購買商品住宅激增 ,比重高達 %。 在全市銷售面積中，銷售給個人的有較大幅度增長，且比重上升，累計銷售給個人 萬平方米，增長 ％，占全市銷售面積的比重為 ％，同比提高 個百分點。在銷售的全部商品房中，住宅面積達 萬平方米，其中當月實現(xiàn)銷售 萬平方米，分別比上年同期增長 倍和 倍。進入 2021 年，城近郊基礎設施建設項目啟動，危舊房拆遷改造繼續(xù)進行，商品房銷售有增無減。由于經(jīng)濟適用房建設規(guī)模繼續(xù)擴大，新的拆遷辦法出臺，房屋拆遷由實物補償改為貨幣補償，我市商品房銷售市場從 1999 年 4 季度開始逐漸升溫。而大部分有購房意愿的消費者購買力相對較弱及部分有購買能力的消費者持幣觀望以待我市購房補貼和公房上市具體政策出臺的狀況，則制約了現(xiàn)階段商品房的銷售。８月份月銷售商品房較上年同月下降 萬平方米，共銷售各類商品房，其中商品住宅 ，分別為上年同月的 92％和 ％。 在房地產(chǎn)銷售方面， 1999 年１至 3 季度，全市累計銷售商品房屋 萬平米，同比下降 ％，其中住宅 131 萬平方米，同比下降 ％；辦公樓 萬平方米，增長 ％；商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，增長 倍；其他用房 萬平方米，增長 倍。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資 億元 ,開復工 萬平方米 ,比上年同期增長%和 %,占全市住宅建設的比重分別為 %和 %,比上年末提高了 15 個百分點和 個百分點。進入 2021 年，商品住宅投資進一步